Grundsteuer in der Türkei: Was ausländische Eigentümer zahlen

Der Kauf einer Wohnung in Antalya oder Istanbul bringt eine Steuerrechnung mit sich, die in Etappen kommt, und die Grundsteuer in der Türkei für Ausländer funktioniert genauso wie für türkische Eigentümer. Sie zahlen eine einmalige Übertragungsgebühr, wenn Sie den Eigentumstitel übernehmen, danach jedes Jahr eine kleine jährliche Steuer an die Gemeinde, und weitere Steuern nur, wenn Sie die Immobilie vermieten oder mit Gewinn verkaufen. Ausländisches Eigentum schafft keine zusätzlichen Grundsteuern, und Ihr Reisepass ändert die Sätze nicht. Dieser Leitfaden erklärt, was diese Steuern abdecken, wie viel Sie zahlen, wann sie fällig werden und wo Eigentümer typischerweise Fehler machen.

Die Beträge sind kleiner, als Käufer befürchten. Die jährliche Grundsteuer auf ein typisches Zuhause beträgt einen Bruchteil eines Prozents seines eingetragenen Wertes. Die größeren Summen fallen einmal an, beim Kauf, und erneut nur, wenn Sie innerhalb weniger Jahre verkaufen. Kennen Sie den eingetragenen Wert, die Fristen und die Befreiungen, wird der Kostenpunkt vorhersehbar.

Was ist Grundsteuer in der Türkei für Ausländer?

Grundsteuer in der Türkei für Ausländer bezeichnet die Gesamtheit der Steuern, die ein nicht türkischer Eigentümer auf Immobilien im Land zahlt, von einmaligen Kaufkosten bis zur jährlichen kommunalen Abgabe namens emlak vergisi. Ausländer und türkische Staatsbürger folgen identischen Regeln. Es gibt keinen separaten Ausländersatz und keinen an die Staatsangehörigkeit gebundenen Eigentumsaufschlag. Was Sie zahlen, hängt von der Immobilie, ihrem eingetragenen Wert und ihrer Lage ab, nicht von der Farbe Ihres Reisepasses.

Die Steuern fallen zu drei Zeitpunkten an. Beim Kauf zahlen Sie eine Übertragungsgebühr für den Eigentumstitel und bei manchen Neubaukäufen die Mehrwertsteuer. Während Sie Eigentümer sind, zahlen Sie die jährliche Grundsteuer an die örtliche Gemeinde, zuzüglich einer kleinen Umweltsteuer und, bei hochwertigen Häusern, einer Steuer auf wertvolle Wohnimmobilien. Wenn Sie vermieten oder verkaufen, gelten Einkommensteuer und möglicherweise Kapitalertragsteuer. Die türkische Finanzverwaltung (Gelir Idaresi Baskanligi) beaufsichtigt die nationalen Steuern, und die Gemeinde (belediye) erhebt die jährliche Grundsteuer.

Steuern, die Sie beim Kauf Zahlen

Wenn Sie eine Immobilie in der Türkei kaufen, ist die Hauptsteuer die Übertragungsgebühr für den Eigentumstitel, die zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels mit 4 Prozent des erklärten Verkaufswertes berechnet wird. Die Gebühr, bekannt als tapu harci, wird auf Grundlage des beim Grundbuchamt (Tapu Kadastro) erklärten Wertes berechnet. Gesetzlich teilen sich Käufer und Verkäufer sie zu gleichen Teilen, obwohl in der Praxis die Parteien häufig vereinbaren, dass der Käufer den gesamten Betrag zahlt. Einen Wert unter dem tatsächlichen Preis zu erklären, um die Gebühr zu senken, ist üblich und riskant. Es verstößt gegen die Vorschriften und zieht Strafen nach sich.

Neubauten, die von einem Bauträger gekauft werden, können auch Mehrwertsteuer (KDV) tragen, zu Sätzen, die je nach Größe und Art der Immobilie variieren. Die Türkei bietet ausländischen Käufern eine Mehrwertsteuerbefreiung, die ihre erste Immobilie mit ins Land gebrachter Fremdwährung kaufen und für einen festgelegten Zeitraum halten, wobei sich die genauen Bedingungen im Laufe der Zeit ändern. Gebrauchte Häuser, die von einem privaten Verkäufer gekauft werden, fallen üblicherweise nicht unter die Mehrwertsteuer. Eine kleine Stempelsteuer gilt für manche Verträge. Da diese Kaufsteuern den größten Geldbetrag ausmachen, bestätigen Sie die aktuellen Sätze, bevor Sie unterschreiben.

Jährliche Grundsteuer in der Türkei für Ausländer: Sätze und Wer Zahlt

Die jährliche Grundsteuer in der Türkei für Ausländer wird mit 0,1 bis 0,6 Prozent des eingetragenen Wertes der Immobilie pro Jahr berechnet, abhängig von der Art der Immobilie und der Gemeinde. Dieser wiederkehrenden Abgabe, der emlak vergisi, begegnet jeder Eigentümer. Die Sätze sind niedrig und nach Immobilientyp festgelegt, und sie verdoppeln sich innerhalb der Grenzen einer Großstadtgemeinde wie Istanbul, Ankara oder Izmir. Als grobe Richtlinie, gültig zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels:

• Wohngebäude: 0,1 Prozent in gewöhnlichen Gebieten, 0,2 Prozent in Großstadtgemeinden.
• Andere Gebäude, wie Büros und Geschäfte: 0,2 Prozent, oder 0,4 Prozent in Großstadtgebieten.
• Baugrundstücke (arsa): 0,3 Prozent, oder 0,6 Prozent in Großstadtgebieten.
• Ackerland (arazi): 0,1 Prozent, oder 0,2 Prozent in Großstadtgebieten.

Die Steuer basiert auf dem Steuerwert der Immobilie, den die Gemeinde festlegt und aktualisiert, nicht auf dem Preis, den Sie bezahlt haben. Grundsteuersätze in der Türkei zählen zu den niedrigeren wiederkehrenden Kosten des Eigentums, sodass die Jahresrechnung für eine gewöhnliche Wohnung meist bescheiden ausfällt. Diese Grundsteuersätze in der Türkei gelten landesweit. Dieselben Stufen gelten, ob das Zuhause in Istanbul oder in einer kleinen Küstenstadt liegt, wobei der Großstadtfaktor der Hauptunterschied ist.

Weitere Wiederkehrende Steuern auf Türkischen Immobilienbesitz

Über die jährliche Grundsteuer hinaus können zwei kleinere Abgaben anfallen: eine Umweltreinigungssteuer und, bei teuren Häusern, eine Steuer auf wertvolle Wohnimmobilien. Die Umweltreinigungssteuer (cevre temizlik vergisi), oft Müllsteuer genannt, deckt kommunale Abfalldienste ab. Bei Wohnungen kommt sie meist über die Wasserrechnung statt als separate Forderung, sodass viele Eigentümer sie als eigenen Posten gar nicht bemerken.

Die Steuer auf wertvolle Wohnimmobilien (degerli konut vergisi) ist eine gesonderte, progressive Steuer auf Wohnimmobilien, deren Wert über einer hohen Schwelle liegt, die jedes Jahr von der Finanzverwaltung festgelegt wird. Sie erreicht nur das obere Ende des Marktes, mit Sätzen, die in Stufen ab 0,3 Prozent auf den Anteil über der Schwelle steigen. Die meisten gewöhnlichen Häuser liegen deutlich darunter. Da die Schwelle jährlich überarbeitet wird, sollte ein Eigentümer nahe der Grenze jedes Jahr prüfen, ob die Steuer nun greift. Diese Immobiliensteuern in der Türkei werden gerade deshalb leicht übersehen, weil sie klein oder eng begrenzt sind, doch das Übersehen schafft trotzdem Rückstände.

Steuer auf Mieteinkommen und beim Verkauf

Wenn Sie Ihre türkische Immobilie vermieten, ist die Miete steuerpflichtiges Einkommen, und wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkaufen, ist der Gewinn meist ebenfalls steuerpflichtig. Mieteinkommen unterliegt der türkischen Einkommensteuer zu denselben progressiven Sätzen wie andere Einkünfte, nach einer jährlichen Freigrenze für Wohnmieten und nach abzugsfähigen Kosten. Ein gebietsfremder Eigentümer wird auf diese Miete türkischer Quelle besteuert, auch während er im Ausland lebt. Sie melden das Mieteinkommen einmal jährlich, normalerweise im März für das Vorjahr.

Bei einem Verkauf gilt die Kapitalertragsteuer auf den Gewinn, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkaufen. Halten Sie die Immobilie länger als fünf volle Jahre, ist der Gewinn aus dem Verkauf einer persönlich gehaltenen Immobilie in der Regel befreit. Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen den indexierten Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis, sodass die Inflationsindexierung den Betrag abmildert. Dies sind die Immobiliensteuern in der Türkei, die Eigentümer erwischen, die früh verkaufen oder eine Wohnung informell vermieten, ohne die Miete zu melden. Wie hoch die Grundsteuer in der Türkei ausfällt, hängt, sobald Miet- und Verkaufssteuern hinzukommen, stark davon ab, was Sie mit der Immobilie tun. Ob ein bestimmter Verkauf oder eine Vermietung besteuert wird und zu welchem Satz, hängt von Ihrem Aufenthaltsstatus, der Art der Immobilie und dem Zeitpunkt ab, sodass ein Anwalt dies in einer kurzen Beratung einschätzen kann.

Wie man Grundsteuer in der Türkei Zahlt, Schritt für Schritt

Sie zahlen die jährliche Grundsteuer an die Gemeinde, die Ihre Immobilie abdeckt, in zwei gleichen Raten pro Jahr. Die Zahlung ist unkompliziert, sobald Sie bei der richtigen Gemeinde registriert sind. Die folgenden Schritte betreffen die wiederkehrende Jahressteuer. Die Kaufsteuern werden beim Grundbuchamt abgewickelt, wenn Sie den Eigentumstitel übernehmen.

1. Registrieren Sie die Immobilie nach dem Kauf bei der Gemeinde (belediye), damit die jährliche Grundsteuer auf Ihren Namen veranlagt wird.
2. Besorgen Sie sich Ihre türkische Steuernummer, die jeder ausländische Eigentümer für den Umgang mit dem Finanzamt und der Gemeinde braucht.
3. Prüfen Sie Ihren veranlagten Steuerwert bei der Gemeinde, da die Rechnung auf dieser Zahl basiert, nicht auf Ihrem Kaufpreis.
4. Zahlen Sie die erste Rate zwischen März und Ende Mai, die zweite im November.
5. Zahlen Sie persönlich bei der belediye, über deren Website oder über viele türkische Banken und das E-Government-Portal, sofern verfügbar.
6. Bewahren Sie die Belege auf, die Sie beim Verkauf oder bei der Verlängerung einer Aufenthaltserlaubnis benötigen könnten.

Wie hoch die Grundsteuer in der Türkei für Ihr eigenes Zuhause ausfällt, lässt sich am einfachsten nach der ersten Veranlagung feststellen, wenn die Gemeinde den Steuerwert festgelegt hat. Eine versäumte Rate zieht Zinsen nach sich, daher zählen die Fristen mehr als die Beträge.

Häufige Fehler Ausländischer Eigentümer

Die meisten Grundsteuerprobleme ausländischer Eigentümer entstehen durch verpasste Fristen, unterdeklarierte Werte und vergessene Meldungen, nicht durch die Sätze selbst. Ein kleiner Fehler zu Beginn wird später zu Rückständen. Dies sind die Fehler, die wir am häufigsten sehen, jeweils mit ihrer Lösung.

• Den Kaufwert zu niedrig anzugeben, um die Übertragungsgebühr zu senken, was gegen die Vorschriften verstößt und später Strafen nach sich ziehen kann.
• Anzunehmen, die jährliche Grundsteuer werde automatisch in Rechnung gestellt. Sie müssen sich bei der Gemeinde registrieren, und die Zahlungspflicht liegt bei Ihnen.
• Die beiden Ratenfristen zu vergessen und dann Zinsen auf verspätete jährliche Grundsteuer zu zahlen.
• Eine Wohnung zu vermieten und die Miete nicht zu melden, was auch für im Ausland lebende Eigentümer steuerpflichtig ist.
• Innerhalb von fünf Jahren zu verkaufen, ohne die Kapitalertragsteuer auf den Gewinn einzuplanen.

In unserer Praxis bei Karanfiloglu Law Firm ist der häufigste Grund, warum ein ausländischer Eigentümer mit einer überraschenden Rechnung konfrontiert wird, eine über Jahre unbezahlte jährliche Grundsteuer, weil niemand den Kauf bei der Gemeinde registriert hatte, sodass Rückstände und Zinsen sich still aufbauten. Eine kurze Prüfung nach Abschluss, die die kommunale Registrierung und den Steuerwert bestätigt, verhindert fast alles davon. Sätze, Schwellenwerte und Fristen ändern sich im Laufe der Zeit, behandeln Sie also jede Zahl hier als gültig zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels und bestätigen Sie das Detail, das für Sie gilt.

Zusammenfassung

Die Grundsteuer in der Türkei für Ausländer folgt denselben Regeln wie für türkische Eigentümer: eine Übertragungsgebühr von 4 Prozent beim Kauf, eine niedrige jährliche Grundsteuer von 0,1 bis 0,6 Prozent während des Eigentums, und weitere Steuern nur, wenn Sie vermieten oder innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Es gibt keinen Aufschlag nach Staatsangehörigkeit. Die jährlichen Grundsteuersätze in der Türkei sind bescheiden, die Fristen fallen im Frühjahr und im November, und die Immobiliensteuern in der Türkei, die Eigentümer stolpern lassen, sind an Vermietung und frühen Verkauf gebunden. Registrieren Sie sich bei der Gemeinde, verfolgen Sie die Fristen, und wissen Sie, wie hoch die Grundsteuer in der Türkei für Ihr eigenes Zuhause ausfällt, bevor sie zum Problem wird. Früh angegangen ist die Grundsteuer in der Türkei für Ausländer eine vorhersehbare Jahreskosten, keine Überraschung.

Sprechen Sie mit einem Anwalt in Istanbul

Wenn Sie eine Beratung zu Ihrer eigenen Situation wünschen, ist Karanfiloglu Law Firm eine registrierte Anwaltskanzlei in Istanbul, die Ausländer und türkische Mandanten in der ganzen Türkei betreut. Sie erreichen uns telefonisch oder per WhatsApp unter +90 532 659 35 11, per E-Mail unter [email protected], oder besuchen Sie uns unter Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.

Häufig Gestellte Fragen

Wie hoch ist die Grundsteuer in der Türkei für Ausländer?

Die jährliche Grundsteuer für ausländische Eigentümer in der Türkei beträgt meist 0,1 bis 0,6 Prozent des eingetragenen Wertes der Immobilie pro Jahr, abhängig von der Art der Immobilie und davon, ob sie in einer Großstadtgemeinde liegt. Darüber hinaus fällt beim Kauf eine einmalige Übertragungsgebühr für den Eigentumstitel von rund 4 Prozent an. Ausländer zahlen dieselben Sätze wie türkische Eigentümer, sodass die Staatsangehörigkeit die Rechnung nicht ändert.

Zahlen Ausländer in der Türkei mehr Grundsteuer als türkische Staatsbürger?

Nein, Ausländer zahlen Grundsteuer in der Türkei zu denselben Sätzen wie türkische Staatsbürger. Es gibt keinen Eigentumsaufschlag und keinen speziellen Ausländersatz bei der jährlichen Grundsteuer oder den Kaufsteuern. Was Sie zahlen, hängt von der Immobilie und ihrem eingetragenen Wert ab, nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit.

Welche Steuern zahlt man beim Kauf einer Immobilie in der Türkei?

Die Hauptsteuer beim Kauf ist die Übertragungsgebühr für den Eigentumstitel, festgesetzt auf 4 Prozent des erklärten Wertes zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels. Neubauten von einem Bauträger können ebenfalls Mehrwertsteuer tragen, wobei qualifizierte ausländische Käufer, die in Fremdwährung zahlen, befreit sein können. Eine kleine Stempelsteuer kann für manche Verträge gelten.

Wann ist die jährliche Grundsteuer in der Türkei fällig?

Die jährliche Grundsteuer wird in zwei gleichen Raten pro Jahr gezahlt. Die erste Rate fällt meist zwischen März und Ende Mai, die zweite im November. Verspätete Zahlung zieht Zinsen nach sich, daher hilft es, sich beide Fristen zu notieren, sobald die Gemeinde Ihre Immobilie veranlagt hat.

Wird Mieteinkommen aus türkischem Eigentum besteuert?

Ja, Mieteinkommen aus türkischem Eigentum ist steuerpflichtig, und die Steuer gilt auch, wenn Sie im Ausland leben, da die Miete eine türkische Quelle hat. Sie wird zu progressiven Einkommensteuersätzen erhoben, nach einer jährlichen Freigrenze für Wohnmieten und nach abzugsfähigen Kosten. Mieteinkommen wird in einer jährlichen Erklärung gemeldet, die normalerweise im März für das Vorjahr eingereicht wird.

Zahle ich Kapitalertragsteuer, wenn ich meine Immobilie in der Türkei verkaufe?

Sie zahlen Kapitalertragsteuer auf den Gewinn nur, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf der Immobilie verkaufen. Halten Sie eine persönlich gehaltene Immobilie länger als fünf volle Jahre, ist der Gewinn aus dem Verkauf in der Regel befreit. Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen den indexierten Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis.

Was ist die Steuer auf wertvolle Wohnimmobilien in der Türkei?

Die Steuer auf wertvolle Wohnimmobilien ist eine progressive Steuer auf Wohnimmobilien, deren Wert über einer hohen Schwelle liegt, die jedes Jahr von der Finanzverwaltung festgelegt wird. Sie gilt nur für das obere Ende des Marktes, mit Sätzen, die in Stufen ab 0,3 Prozent auf den Anteil über der Schwelle steigen. Die meisten gewöhnlichen Häuser liegen unter dieser Grenze und zahlen nichts.

Über den Autor

Kaan Karanfiloğlu ist der Gründer von Karanfiloglu Law Firm, einer in Istanbul ansässigen registrierten Anwaltskanzlei, die türkische und internationale Mandanten in der ganzen Türkei betreut. Er ist Anwalt, zugelassen bei der Anwaltskammer Istanbul (Reg.-Nr. 58270) und der Union der türkischen Anwaltskammern (Nr. 133074), und praktiziert seit 2017 Recht in der Türkei. Er hat einen LL.B. der Rechtsfakultät der Galatasaray-Universität (2016) und berät Mandanten auf Türkisch, Englisch und Französisch; die Kanzlei betreut zudem russisch- und chinesischsprachige Mandanten mit erfahrenen Übersetzern im Büro.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zum türkischen Recht und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze, Vorschriften, offizielle Gebühren und Verfahren ändern sich mit der Zeit, und jede Situation ist anders. Für eine Beratung zu Ihren spezifischen Umständen konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Anwalt. Es wird keine Haftung für Verluste übernommen, die aus dem Vertrauen auf die Informationen in diesem Artikel entstehen.