Der Kauf einer Wohnung oder einer Anlageimmobilie in der Türkei kann unkompliziert verlaufen, doch ausländische Käufer verlieren immer wieder Geld und Zeit durch Fehler, die von Anfang an vermeidbar gewesen wären. Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf in der Türkei lassen sich auf drei Punkte zurückführen: eine fehlende Prüfung des Grundbucheintrags, das Verlassen auf mündliche Zusagen statt eines schriftlichen Vertrags, und eine falsche Einschätzung der tatsächlichen Kosten, sobald Steuern und Gebühren hinzukommen. Dieser Leitfaden beschreibt die Fehler beim Immobilienkauf in der Türkei, die wir in unserer Kanzlei am häufigsten sehen, und zeigt, wie Sie jeden einzelnen vermeiden, bevor Sie etwas unterschreiben oder auch nur eine Lira überweisen.
Die größten Fehler beim Immobilienkauf in der Türkei im Überblick
Die größten Fehler beim Immobilienkauf in der Türkei lassen sich fast immer auf überstürzte rechtliche Prüfungen zurückführen. Ausländische Käufer, die sich Zeit nehmen, den Grundbucheintrag (tapu) prüfen und jede Zusage schriftlich festhalten, erleben in der Regel einen reibungslosen Kaufprozess. Wer sich auf einen Handschlag oder eine Hochglanzbroschüre verlässt, gerät später oft in Streitigkeiten.
Hier sind die wiederkehrenden Probleme, bevor wir jedes im Detail betrachten:
- Fehlende Prüfung des Grundbucheintrags und des Verkaufsrechts des Verkäufers.
- Anzahlungen auf Basis mündlicher Zusagen ohne bindenden schriftlichen Vertrag.
- Ignorieren von Bebauungsplänen, Bezugsgenehmigungen und der militärischen Freigabe.
- Überzahlung, weil kein unabhängiges Wertgutachten eingeholt wurde.
- Unterschätzung der Steuern, Gebühren und laufenden Kosten des Eigentums.
- Verzicht auf einen unabhängigen Anwalt und alleiniges Vertrauen auf den Makler des Verkäufers.
In unserer Praxis bei Karanfiloglu Law Firm ist der mit Abstand häufigste Grund, warum ein Kauf zu einem Streitfall wird, dass der Käufer vor der Anzahlung auf eine unabhängige Prüfung verzichtet hat. Diese häufigen Fehler beim Immobilienerwerb in der Türkei frühzeitig zu verstehen, ist die günstigste Versicherung, die Sie kaufen können.
Fehler 1: Keine Prüfung des Grundbucheintrags
Der schädlichste dieser Fehler ist die Überweisung von Geld, bevor der Grundbucheintrag geprüft wurde. Der Grundbucheintrag, auf Türkisch tapu genannt, ist die amtliche Eigentumsurkunde, die beim Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro) geführt wird. Sorgfaltspflicht beim Immobilienkauf in der Türkei bedeutet, schriftlich beim Grundbuchamt zu bestätigen, wem die Immobilie tatsächlich gehört, ob Hypotheken, Pfandrechte oder gerichtliche Vermerke bestehen, und ob der Verkäufer überhaupt zum Verkauf berechtigt ist.
Manche ausländischen Käufer nehmen an, dass eine Immobilie unbelastet ist, wenn der Verkäufer die Schlüssel übergibt und ein Dokument vorzeigt. Das ist keine sichere Annahme. Ein tapu kann eine Bankhypothek, eine unbezahlte Steuerforderung oder einen ungelösten Erbschaftsstreit tragen. Eine ordentliche Sorgfaltspflicht beim Immobilienkauf in der Türkei prüft außerdem, ob die besichtigte Immobilie tatsächlich mit der im Grundbuch beschriebenen Einheit übereinstimmt, denn gelegentlich wird eine andere Wohnung gezeigt als die eingetragene.
Was eine Grundbuchprüfung abdecken sollte
- Den genauen eingetragenen Eigentümer und etwaige Miteigentümer.
- Hypotheken, Pfandrechte, Pfändungen oder Vermerke (haciz, ipotek, serh).
- Ob für das Gebäude eine gültige Bezugsgenehmigung (iskan) vorliegt.
- Ob Flächennutzung und Bebauungsplan mit dem Verkaufsangebot übereinstimmen.
Genau hier zeigt sich der Wert eines unabhängigen Anwalts. Verlassen Sie sich bei der Sorgfaltspflicht beim Immobilienkauf in der Türkei niemals allein auf Unterlagen, die Ihnen der Verkäufer aushändigt.
Fehler 2: Vertrauen auf mündliche Zusagen ohne schriftlichen Vertrag
Zahlen Sie niemals eine Anzahlung auf Basis einer mündlichen Zusage. Ein häufiger und teurer Fehler ist die Übergabe einer Reservierungszahlung nach einem freundlichen Gespräch, ohne dass etwas schriftlich bindend festgehalten wurde. Scheitert der Kauf später, kann die Rückforderung dieser Anzahlung schwierig und langwierig sein.
Die Absicherung ist ein klarer, schriftlicher Kaufvertrag, der den Preis, den Zahlungsplan, das Fertigstellungsdatum, den Umgang mit der Anzahlung bei Rücktritt einer Seite und die genau bezeichnete Immobilie festlegt. Bei Käufen im Bauträgerstadium oder vom Plan sollte der Vertrag noch detaillierter sein und das Übergabedatum, die Bauspezifikation und Vertragsstrafen bei verspäteter Übergabe regeln. Verträge mit erheblichen Verpflichtungen werden häufig vor einem Notar unterzeichnet, und bei bestimmten Konstellationen bietet ein notariell beurkundeter oder amtlich eingetragener Vorvertrag dem Käufer einen stärkeren Schutz.
Lesen Sie jede Klausel, bevor Sie unterschreiben, und stellen Sie sicher, dass Ihnen eine genaue, verständliche Übersetzung vorliegt. Ein türkischsprachiges Dokument zu unterzeichnen, das Sie nicht lesen können, gehört zu den weniger offensichtlichen, aber ernsten Fehlern ausländischer Käufer, denn bindend ist der Text selbst, nicht das, was Ihnen mündlich erklärt wurde.
Fehler 3: Bebauungsplan, Bezugsgenehmigung und militärische Freigabe ignorieren
Nicht jede Immobilie darf an ausländische Käufer verkauft werden, und nicht jedes Gebäude ist vollständig legal, weshalb diese Prüfungen wichtig sind. Das türkische Recht sieht gewisse Einschränkungen beim ausländischen Immobilieneigentum vor, darunter Beschränkungen in bestimmten militärischen und sicherheitsrelevanten Zonen. Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2019 wurde das frühere, langsame Verfahren der militärischen Freigabe weitgehend gestrafft, und heute übernimmt das Grundbuchamt die Sicherheitsprüfung meist über sein eigenes System, doch die zugrunde liegende Beschränkung besteht weiterhin und sollte für das konkrete Grundstück bestätigt werden.
Zwei weitere Punkte bringen Käufer häufig ins Stolpern. Der erste ist die Bezugsgenehmigung (iskan), die bestätigt, dass das Gebäude entsprechend seiner Baugenehmigung fertiggestellt wurde und rechtlich bewohnbar ist. Eine Wohnung ohne iskan kann schwerer weiterzuverkaufen, zu versichern oder an Versorgungsnetze anzuschließen sein. Der zweite Punkt ist die Flächennutzung: landwirtschaftliches oder nicht bebaubares Land in der Erwartung zu kaufen, später darauf bauen zu können, ohne den Status beim Gemeindeamt zu prüfen, ist ein klassischer Fehler. Was vor dem Immobilienkauf in der Türkei zu prüfen ist, umfasst deshalb den Bebauungsplan, die Baugenehmigung und die Bezugsgenehmigung, nicht nur den tapu selbst. Wer sich vorab an einer klaren Liste dessen orientiert, was vor dem Immobilienkauf in der Türkei zu prüfen ist, vermeidet die meisten dieser Papierprobleme von vornherein.
Fehler 4: Überzahlung durch fehlendes Wertgutachten
Ein großer Teil der ausländischen Käufer zahlt schlicht deshalb zu viel, weil kein unabhängiger Vergleichswert vorlag. Käufern aus dem Ausland werden mitunter höhere Preise genannt als auf dem lokalen Markt üblich, und wer aus einem anderen Land heraus verhandelt, hat kaum ein Gefühl dafür, was ein fairer Preis ist.
Die Türkei verlangt für Immobilienverkäufe an ausländische Staatsangehörige ein lizenziertes Wertgutachten (eine SPK-lizenzierte Bewertung), das eine amtliche, unabhängige Einschätzung des Immobilienwerts liefert. Betrachten Sie es als Werkzeug, nicht nur als Formalität. Liegt der vereinbarte Preis deutlich über dem Gutachtenwert, lohnt es sich, diese Differenz zu hinterfragen. Ein unabhängiges Wertgutachten einzuholen ist eine der einfachsten Möglichkeiten, die Fallstricke beim Immobilienerwerb in der Türkei zu vermeiden, die aus einem Informationsgefälle entstehen.
Neben dem Gutachten gehören der Vergleich ähnlicher Angebote in derselben Gegend, ein Besuch der Umgebung zu verschiedenen Tageszeiten und, wo möglich, eine persönliche Besichtigung oder die Entsendung einer vertrauenswürdigen Vertretung zu den sinnvollen Schritten. Was vor dem Immobilienkauf in der Türkei zu prüfen ist, sollte stets einschließen, ob der Preis den lokalen Markt widerspiegelt und nicht nur den Markt für ausländische Käufer.
Fehler 5: Steuern, Gebühren und laufende Kosten unterschätzen
Der Kaufpreis ist nicht die gesamten Kosten, und nur die Angebotssumme einzuplanen, ist ein häufiger Fehler. Es gibt eine Grunderwerbsteuer (tapu harci), die zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels 4 Prozent des angegebenen Verkaufswerts beträgt und in der Praxis oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Dieser und andere amtliche Werte ändern sich, prüfen Sie deshalb den aktuellen Satz zum Zeitpunkt des Kaufs. Hinzu kommen unter Umständen Notargebühren, Übersetzungs- und Dolmetscherkosten, die Gebühr für das Wertgutachten und die Maklerprovision.
Ein verwandter Fehler ist die Angabe eines zu niedrigen Verkaufspreises im tapu, um die Grunderwerbsteuer zu senken. Davon ist abzuraten. Ein angegebener Wert unter dem tatsächlichen Preis kann steuerliche Risiken schaffen und einen späteren Antrag auf die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition untergraben, bei dem die investierte Summe korrekt dokumentiert sein muss.
Eigentum bringt zudem laufende Kosten mit sich: die jährliche Grundsteuer, Instandhaltungsgebühren (aidat) in verwalteten Wohnanlagen, die verpflichtende Erdbebenversicherung (DASK) sowie Anschlussgebühren für Versorgungsleistungen. Diese von Anfang an einzuplanen, gehört dazu, die häufigen Fehler beim Immobilienerwerb in der Türkei zu vermeiden, die sich sonst erst nach Abschluss des Kaufs zeigen.
Fehler 6: Kein unabhängiger Anwalt
Der Fehler, der wohl alle anderen wahrscheinlicher macht, ist es, sich ausschließlich auf die Verkaufsseite zu verlassen. Der Makler und der Bauträger sind Parteien des Geschäfts mit eigenen Interessen. Ein unabhängiger Anwalt vertritt ausschließlich Sie: Er prüft die Grundbucheintragungen, erstellt oder kontrolliert den Vertrag, bestätigt die Lage in Bezug auf Sicherheitszonen und Bebauungsplan, und begleitet, falls nötig über eine begrenzte Vollmacht, die Übertragung beim Grundbuchamt.
Mandanten, die wir in Istanbul beraten, fragen häufig, ob ein Anwalt bei einem scheinbar unkomplizierten Wohnungskauf wirklich nötig ist. Bei einer tatsächlich unbelasteten, fertiggestellten Immobilie kann der Ablauf einfach sein, doch erst nach der Sorgfaltsprüfung wissen Sie, dass sie unbelastet ist, und genau diese Arbeit leistet ein unabhängiger Anwalt. Ihn einzuschalten ist der zuverlässigste Schutz gegen die Fallstricke beim Immobilienerwerb in der Türkei.
Wie Sie die häufigen Fehler beim Immobilienkauf in der Türkei vermeiden
Die häufigen Fehler beim Immobilienkauf in der Türkei zu vermeiden, ist vor allem eine Frage der Reihenfolge: erst prüfen, dann verbindlich zusagen, dann zahlen. Die folgende Liste ordnet jedem häufigen Fehler den praktischen Schritt zu, der ihn verhindert.
- Zahlung vor Prüfung des tapu: zuerst eine Grundbuchprüfung zu Eigentum, Hypotheken und Pfandrechten durchführen.
- Mündliche Zusagen ohne Vertrag: vor jeder Anzahlung einen klaren, vollständig verstandenen schriftlichen Vertrag unterzeichnen.
- Bebauungsplan und Bezugsgenehmigung ignorieren: iskan, Bebauungsplan und etwaige Sicherheitszonen-Beschränkungen bestätigen.
- Blind überzahlen: das lizenzierte Wertgutachten einholen und lokale Preise vergleichen.
- Nur den Kaufpreis einplanen: Grunderwerbsteuer, Honorare, DASK-Versicherung und laufende Gebühren hinzurechnen.
- Sich auf das Team des Verkäufers verlassen: einen unabhängigen Anwalt beauftragen, der ausschließlich für Sie handelt.
Halten Sie diese Reihenfolge ein, und die meisten Fehler beim Immobilienkauf in der Türkei entstehen erst gar nicht. Käufer, die in Schwierigkeiten geraten, haben die Reihenfolge fast immer umgekehrt: erst gezahlt, dann geprüft.
Sprechen Sie mit einem Anwalt in Istanbul
Wenn Sie Beratung zu Ihrer eigenen Situation wünschen: Karanfiloglu Law Firm ist eine eingetragene Anwaltskanzlei in Istanbul, die Ausländer und türkische Mandanten in ganz der Türkei betreut. Sie erreichen uns telefonisch oder per WhatsApp unter +90 532 659 35 11, per E-Mail unter [email protected], oder besuchen Sie uns unter Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.
Häufig gestellte Fragen
Was sind die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf in der Türkei?
Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf in der Türkei sind eine fehlende Prüfung des Grundbucheintrags, eine Anzahlung ohne bindenden schriftlichen Vertrag, das Ignorieren von Bebauungsplan und Bezugsgenehmigung, eine Überzahlung ohne Wertgutachten sowie eine Unterschätzung der Steuern und laufenden Kosten. Die meisten davon lassen sich vermeiden, indem die Rechtslage geprüft wird, bevor Geld fließt.
Brauche ich als Ausländer einen Anwalt, um in der Türkei eine Immobilie zu kaufen?
Ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, senkt das Risiko aber deutlich. Makler und Bauträger handeln für den Verkäufer, während ein Anwalt ausschließlich für Sie tätig wird: Er prüft den tapu, erstellt den Vertrag und bestätigt, dass keine Beschränkungen auf der Immobilie liegen.
Was sollte ich vor dem Immobilienkauf in der Türkei prüfen?
Vor dem Immobilienkauf in der Türkei sollten Sie den Grundbucheintrag, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, die Bezugsgenehmigung (iskan), den Bebauungsstatus, eine mögliche Lage in einer Sicherheitszone sowie das unabhängige Wertgutachten prüfen. Diese Punkte zu bestätigen ist der Kern dessen, was vor dem Immobilienkauf in der Türkei zu prüfen ist.
Ist die Sorgfaltspflicht beim Immobilienkauf in der Türkei auch bei einer fertigen Wohnung wirklich nötig?
Ja, die Sorgfaltspflicht beim Immobilienkauf in der Türkei ist auch bei einer fertiggestellten Wohnung wichtig. Eine fertige Immobilie kann weiterhin eine Hypothek, eine unbezahlte Steuerforderung oder einen im Grundbuch eingetragenen Erbschaftsstreit tragen, von denen bei einer Besichtigung nichts zu sehen ist.
Welche Steuern und Gebühren zahlen ausländische Käufer in der Türkei?
Ausländische Käufer zahlen in der Regel eine Grunderwerbsteuer auf Basis des angegebenen Werts, dazu Notargebühren, Übersetzungskosten, eine Gebühr für das Wertgutachten und die Maklerprovision. Das Eigentum bringt anschließend die jährliche Grundsteuer, die verpflichtende Erdbebenversicherung (DASK) und Instandhaltungsgebühren mit sich. Die genauen Sätze ändern sich, prüfen Sie deshalb vor dem Kauf die aktuellen Werte.
Kann ein Ausländer jede Immobilie in der Türkei kaufen?
Ausländische Staatsangehörige können die meisten Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Türkei erwerben, doch gelten einige Einschränkungen, darunter Grenzen in bestimmten militärischen und sicherheitsrelevanten Zonen sowie eine landesweite Obergrenze von 30 Hektar Land pro Person, Stand zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels. Das Grundbuchamt prüft die Sicherheitszonen-Lage während der Übertragung, weshalb das konkrete Grundstück stets bestätigt werden sollte.
Ist es sicher, den Verkaufspreis niedriger anzugeben, um die Grunderwerbsteuer zu senken?
Nein, eine zu niedrige Angabe des Preises im tapu ist nicht ratsam. Sie kann steuerliche Risiken schaffen und einen späteren Antrag auf die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition schwächen, bei dem die investierte Summe korrekt zu ihrem tatsächlichen Wert dokumentiert sein muss.
Wie vermeide ich Fallstricke beim Immobilienerwerb in der Türkei aus dem Ausland?
Um Fallstricke beim Immobilienerwerb in der Türkei aus dem Ausland zu vermeiden, holen Sie ein unabhängiges Wertgutachten ein, bestehen Sie auf einem lesbaren schriftlichen Vertrag, führen Sie eine vollständige Grundbuchprüfung durch, und beauftragen Sie einen Anwalt, der über eine begrenzte Vollmacht vor Ort für Sie handeln kann.
Über den Autor
Kaan Karanfiloğlu ist der Gründer von Karanfiloglu Law Firm, einer in Istanbul ansässigen, eingetragenen Anwaltskanzlei, die türkische und internationale Mandanten in ganz der Türkei betreut. Er ist als Anwalt bei der Anwaltskammer Istanbul (Reg. Nr. 58270) und bei der Union der Türkischen Anwaltskammern (Nr. 133074) registriert und übt seinen Beruf in der Türkei seit 2017 aus. Er hat einen LL.B. der Juristischen Fakultät der Galatasaray-Universität (2016) und berät Mandanten auf Türkisch, Englisch und Französisch; die Kanzlei betreut zudem russisch- und chinesischsprachige Mandanten mit erfahrenen Übersetzern im Haus.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zum türkischen Recht und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze, Vorschriften, amtliche Gebühren und Verfahren ändern sich im Laufe der Zeit, und jede Situation ist anders. Für eine Beratung zu Ihrer spezifischen Situation konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Anwalt. Es wird keine Haftung für Verluste übernommen, die aus dem Vertrauen auf die Informationen in diesem Artikel entstehen.
