Как обжаловать налог на недвижимость? Куда, в какой срок и с каким заявлением

Обжалование налога на недвижимость (emlak vergisi itirazı), как правило, начинается с письменного заявления об исправлении в муниципалитет (belediye), который начислил налог, а если это не дает результата, подается иск в налоговый суд (vergi mahkemesi). Срок подачи иска в налоговый суд составляет 30 дней с момента вручения (tebliğ) решения. Самые частые основания для обжалования: неверная площадь, ошибочный класс здания, неприменение льготы для единственного жилья, повторное начисление или долг, выставленный прежнему собственнику за уже проданную недвижимость.

Ниже мы по порядку отвечаем на вопрос, как обжаловать налог на недвижимость: куда обращаться, какие действуют сроки, что можно оспорить, пошаговый порядок, структура заявления, необходимые документы и частые ошибки на практике. Общие правила налога на недвижимость описаны также в нашей статье обзор налога на недвижимость, НДС и сборов.

Как рассчитывается налог на недвижимость и где возникают ошибки?

Налог на недвижимость рассчитывает муниципалитет по месту нахождения объекта в соответствии с Законом № 1319 о налоге на недвижимость (Emlak Vergisi Kanunu) исходя из налоговой стоимости (vergi değeri) объекта. Поэтому первый шаг при обжаловании состоит в том, чтобы увидеть, на основании каких данных муниципалитет произвел расчет. Ошибка чаще всего кроется не в ставке, а в данных, из которых складывается налоговая база. Ставки неверны редко.

Декларация и налоговая стоимость

При приобретении недвижимости в муниципалитет в предусмотренный законом срок подается декларация по налогу на недвижимость. Многие муниципалитеты теперь принимают такую декларацию и через интернет. В декларации указываются адрес объекта, его вид, площадь, размер доли, а для здания также класс строительства. В последующие годы муниципалитет, как правило, продолжает вести расчет на основании этой первоначальной записи. Иначе говоря, ошибочная декларация, поданная много лет назад, повторяется каждый год, пока ее не исправят.

Порядок расчета налоговой стоимости зависит от вида недвижимости:

• Для участков под застройку (arsa) и прочих земель (arazi) за основу берутся минимальные удельные стоимости (asgari ölçü birim değerleri), которые определяют оценочные комиссии (takdir komisyonları). Как правило, эти стоимости заново устанавливаются раз в четыре года; в промежуточные годы они индексируются в размерах, предусмотренных законом.
• Для зданий используются стоимость доли в земельном участке и нормативная стоимость строительства одного квадратного метра здания, которую ежегодно объявляют Министерство казначейства и финансов и Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата. Класс здания (например, люкс, первый класс, второй класс) и коэффициент износа, зависящий от возраста здания, напрямую влияют на результат.
• Ставка составляет 1 промилле для жилья, 2 промилле для нежилых зданий, 1 промилле для земель и 3 промилле для участков под застройку. В границах муниципалитетов мегаполисов (büyükşehir belediyesi) и прилегающих к ним территорий (mücavir alan) эти ставки применяются с повышением на 100 процентов.

Налог на дорогостоящее жилье (değerli konut vergisi) является отдельным налогом, которым занимается не муниципалитет, а налоговая инспекция (vergi dairesi). Порядок обжалования, описанный в этой статье, относится только к налогу на недвижимость, начисленному муниципалитетом.

Куда подавать возражение по налогу на недвижимость?

Возражение по налогу на недвижимость в зависимости от вида ошибки подается в муниципалитет, в Министерство казначейства и финансов или непосредственно в налоговый суд. Поскольку в отношении налога на недвижимость функции налоговой инспекции выполняет муниципалитет, первым адресатом почти во всех случаях является подразделение муниципалитета по налогу на недвижимость (обычно это Управление финансовых услуг (Mali Hizmetler Müdürlüğü) или Управление доходов (Gelirler Müdürlüğü)). В налоговую инспекцию обращаться не нужно.

1. Заявление об исправлении в муниципалитет

Порядок исправления налоговых ошибок, предусмотренный ст. 116 и следующими статьями Закона № 213 о порядке налогообложения (Vergi Usul Kanunu, VUK), применяется к явным расчетным ошибкам и ошибкам налогообложения. Сюда относятся неверная площадь, неверная ставка, повторное начисление или начисление налога не на то лицо. Согласно ст. 122 VUK налогоплательщик подает требование об исправлении в письменной форме в соответствующую налоговую инспекцию, то есть в муниципалитет.

2. Обращение в Министерство казначейства и финансов в порядке жалобы

Если муниципалитет отказывает в исправлении, ст. 124 VUK позволяет в течение 30 дней с момента вручения отказа обратиться в Министерство казначейства и финансов в порядке жалобы (şikayet). Поскольку на практике может быть спорным, как этот порядок применяется к налогам, начисляемым муниципалитетами, прежде чем подавать жалобу, нужно спланировать действия так, чтобы не пропустить срок для подачи иска.

3. Иск в налоговый суд

Если речь идет не о простой расчетной ошибке, например если утверждается, что класс здания или удельная стоимость применены незаконно, основным путем является иск об отмене (iptal davası) в налоговый суд по месту нахождения недвижимости. Исковое заявление можно подать через адвоката в UYAP (онлайн-система судебных органов Турции) или в канцелярию налогового суда через любое здание суда (adliye). Решения налогового суда в зависимости от денежных порогов, установленных законом, можно обжаловать в апелляционном порядке (istinaf) в региональный административный суд (bölge idare mahkemesi) и в кассационном порядке (temyiz) в Государственный совет (Danıştay). Эти денежные пороги ежегодно обновляются; по многим делам о налоге на недвижимость с небольшой суммой решение суда первой инстанции может быть окончательным.

Каков срок для обжалования налога на недвижимость?

Срок для обжалования налога на недвижимость зависит от выбранного пути, и самым коротким и важным является 30-дневный срок для подачи иска. Путаница в сроках может привести к тому, что обоснованное возражение будет отклонено по процессуальным основаниям.

Согласно ст. 10 Закона № 2577 об административном судопроизводстве (İdari Yargılama Usulü Kanunu, İYUK), если на обращение в административный орган не дан ответ в течение 30 дней, требование считается отклоненным (Законом № 7331 в 2021 году этот срок был сокращен с 60 до 30 дней). Срок для подачи иска начинает течь со дня, следующего за окончанием этого срока. На практике это означает следующее: если вы ждете ответа от муниципалитета, зафиксируйте дату подачи заявления и отметьте в календаре 30-дневный срок для ответа и следующий за ним 30-дневный срок для подачи иска. Хотя срок для требования об исправлении более длинный, ожидание не всегда выгодно. Чем дольше откладывается возврат уплаченного налога, тем сложнее его добиться.

Что можно оспорить в налоге на недвижимость?

Оспорить налог на недвижимость можно в тех случаях, когда неверны данные, использованные при расчете налога, или неверно определен налогоплательщик. Сам по себе высокий размер налога не является основанием для возражения. Необходимо указать конкретную ошибку.

• Неверная площадь: смешение общей (брутто) и полезной (нетто) площади, ошибочное добавление доли общих помещений или внесение в запись площади, отличающейся от указанной в свидетельстве о праве собственности (tapu).
• Ошибочный класс здания или удельная стоимость: здание зарегистрировано в более высоком классе, чем на самом деле, или для улицы, на которой находится участок, применена неверная минимальная удельная стоимость.
• Неприменение льготы или нулевой ставки: согласно ст. 8 Закона о налоге на недвижимость (EVK), пенсионеры, лица, не имеющие никакого дохода, ветераны (gazi), лица с инвалидностью, а также вдовы и сироты погибших при исполнении долга (şehit), у которых во всей Турции есть только одно жилье общей площадью (брутто) не более 200 квадратных метров, пользуются для этого жилья нулевой ставкой на условиях, установленных законом. Каждое из условий следует проверять отдельно, а для получения льготы нужно обратиться в муниципалитет с подтверждающими документами.
• Повторное начисление: открытие двух отдельных записей по одному и тому же объекту или двукратное начисление налога за один и тот же год.
• Начисление на имя прежнего собственника: как правило, налог за год, в котором произошла передача, уплачивает продавец, а за последующие годы покупатель. Если за годы после продажи долг по-прежнему начисляется на имя прежнего собственника, это ошибка в определении налогоплательщика.
• Неверная квалификация: недвижимость, зарегистрированная как участок под застройку, на самом деле является сельскохозяйственной землей, или снесенное здание продолжает облагаться налогом.

Можно ли оспорить повышение налога на недвижимость?

Оспаривание повышения налога на недвижимость дает результат, только если повышение вызвано незаконным расчетом или превышением законодательного предела. В периоды новой оценки рост минимальных удельных стоимостей может привести к заметному увеличению налога по сравнению с предыдущим годом; само по себе это не является нарушением закона. Решающее значение имеет расчет.

В последние годы правила, ограничивающие ежегодный рост налога на недвижимость, несколько раз менялись. Поэтому, прежде чем оспаривать повышение, необходимо уточнить предел, действующий для соответствующего года, по законодательству или в муниципалитете. Актуальные тексты можно проверить на сайте mevzuat.gov.tr.

Основные моменты, которые следует проверить при оспаривании повышения:

• Совпадает ли примененная удельная стоимость со стоимостью, объявленной для проспекта или улицы, где находится недвижимость.
• Соответствует ли класс здания фактическим характеристикам постройки.
• Правильно ли применена повышенная ставка для мегаполиса.
• Учтен ли в расчете предел повышения, предусмотренный законом на соответствующий год.

Минимальные удельные стоимости, установленные оценочными комиссиями, публикуются. Согласно решению Совета палат по налоговым делам Государственного совета (Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu) от 15.02.2023, E. 2022/14, K. 2023/2, опубликованному в Официальной газете (Resmî Gazete), налогоплательщики могут оспорить эти стоимости в налоговом суде в течение 30 дней с момента, когда они о них узнали, но не позднее последнего дня года, в котором было принято решение. После истечения этого срока возражение часто можно заявить в рамках иска против индивидуального начисления.

Как обжаловать налог на недвижимость? Пошагово

Обжалование налога на недвижимость начинается с изучения записи в муниципалитете и при необходимости заканчивается иском. Для конкретного возражения порядок действий обычно такой:

1. Изучите запись и задолженность. Получите в отделе налога на недвижимость муниципалитета или через e-Devlet (государственный портал Турции, turkiye.gov.tr) сведения из декларации по объекту и выписку о начислениях.
2. Определите ошибку. Сравните площадь, класс, удельную стоимость, ставку, сведения о налогоплательщике и доле с документами о праве собственности и строительными документами.
3. Выберите путь. При явной расчетной ошибке или ошибке в определении налогоплательщика подходит требование об исправлении в муниципалитет; при споре, требующем правового толкования, налоговый суд.
4. Подайте заявление. Подайте заявление в отдел регистрации документов муниципалитета и обязательно получите его копию с отметкой о дате регистрации. Некоторые муниципалитеты принимают и электронные обращения.
5. Следите за сроками. Отслеживайте 30-дневный срок для ответа, а в случае отказа 30-дневные сроки для иска и жалобы.
6. При необходимости подайте иск. Обратитесь в налоговый суд в течение 30 дней с момента вручения отказа или с даты молчаливого отказа (zımni ret).
7. Добейтесь исполнения решения. Если решение вынесено в вашу пользу, письменно потребуйте от муниципалитета исправить запись и вернуть излишне уплаченную сумму.

Какой путь подходит именно вам, зависит от вида ошибки, суммы и того, на каком этапе находятся сроки. Адвокат может оценить это в ходе короткой встречи.

Заявление о возражении по налогу на недвижимость: шаблон и разделы

В заявлении о возражении по налогу на недвижимость должно быть ясно указано, кто вы, какой объект и какое начисление вы оспариваете, в чем состоит ошибка и чего вы требуете. Приведенный ниже список не является заполненной формой; это порядок разделов, которые следует использовать при подготовке образца заявления о возражении по налогу на недвижимость. Пишите кратко и подкрепляйте написанное документами.

Разделы заявления о возражении в муниципалитет

1. Заголовок: наименование соответствующего муниципалитета и его подразделения по налогу на недвижимость.
2. Заявитель: имя и фамилия, турецкий идентификационный номер (T.C. kimlik numarası), а для иностранцев налоговый номер или идентификационный номер иностранца, адрес, телефон.
3. Представитель: при наличии имя и адрес адвоката.
4. Предмет: требование одним предложением, например исправление начисления налога на недвижимость за определенный год или годы.
5. Сведения о недвижимости: квартал (ada), участок (parsel), номер независимой части (bağımsız bölüm), адрес и учетный или регистрационный номер в муниципалитете.
6. Пояснения: в чем состоит ошибка, разница между сведениями в записи и правильными сведениями, а также подтверждающие это документы, в виде пронумерованных абзацев.
7. Правовые основания: Закон № 1319 о налоге на недвижимость, ст. 116 и сл. VUK и другие применимые положения.
8. Вывод и требование: исправление записи, списание (terkin) ошибочного начисления и при наличии возврат излишне уплаченной суммы.
9. Перечень приложений, дата и подпись.

Исковое заявление в налоговый суд

Исковое заявление должно соответствовать требованиям к форме, установленным İYUK: в нем должны быть четко указаны истец и наименование муниципалитета-ответчика, оспариваемое решение и дата его вручения, обстоятельства дела, правовые основания и требование. Копия заявления, поданного в муниципалитет, не заменяет искового заявления. Ответчиком выступает мэрия (belediye başkanlığı).

Документы, необходимые для обжалования налога на недвижимость

Документы при обжаловании налога на недвижимость нужны, чтобы доказать, почему сведения в записи неверны. Перечень зависит от ошибки. Обычно могут потребоваться:

• Свидетельство о праве собственности (tapu) или актуальная выписка из земельного реестра.
• Выписка из декларации по налогу на недвижимость и выписка о начислениях или задолженности, полученные в муниципалитете.
• Разрешение на строительство (yapı ruhsatı), разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi) и утвержденный проект.
• При оспаривании площади: отчет об обмерах или лист архитектурного проекта.
• Для нулевой ставки по единственному жилью: документ о пенсии, документы о доходах и записи, подтверждающие отсутствие другого жилья.
• При возражении прежнего собственника: документ земельного кадастра о продаже.
• Если платеж был произведен: квитанции и банковские платежные документы.
• При обращении через адвоката: доверенность.

Сколько длится обжалование налога на недвижимость?

Обжалование налога на недвижимость длится от нескольких недель до более чем года в зависимости от того, удается ли решить вопрос на уровне муниципалитета. По этапам на практике обычно складывается такая картина:

• Подготовка записей и документов: от нескольких дней до нескольких недель.
• Ответ муниципалитета: при явных ошибках часто несколько недель; если ответа нет, через 30 дней наступает молчаливый отказ.
• Жалоба: если этот путь используется, несколько месяцев.
• Налоговый суд: решение суда первой инстанции обычно выносится в срок от нескольких месяцев до более чем года.
• Апелляция или кассация: если этот путь открыт, дополнительно от нескольких месяцев до года.

Пока идет судебный процесс, налог за последующие годы может продолжать начисляться на основании той же ошибочной записи. Поэтому в заявлении следует одновременно просить об исправлении за все соответствующие годы и об исправлении записи на будущее.

Частые ошибки при обжаловании налога на недвижимость

Большинство возражений по налогу на недвижимость проигрываются не по существу, а по процессуальным основаниям. В практике Юридической фирмы Каранфилоглу в Стамбуле чаще всего встречается такая проблема: ошибочная декларация, поданная много лет назад, не исправляется и повторяется каждый год. Другие распространенные ошибки и способы их избежать:

1. Пропуск срока для иска в ожидании ответа муниципалитета. Решение: зафиксируйте дату заявления и отметьте в календаре 30-дневный срок для ответа и 30-дневный срок для иска.
2. Попытка оспорить в суде собственную декларацию. Согласно ст. 378 VUK налогоплательщик, как правило, не может подать иск против налоговой базы, которую он сам задекларировал. Решение: воспользуйтесь порядком исправления или подайте в муниципалитет исправленную декларацию.
3. Убеждение, что после уплаты право на возражение утрачено. Уплаченный налог также может быть возвращен в порядке исправления.
4. Возражение без документов. Недостаточно сказать «площадь указана неверно»; это нужно подтвердить проектом или обмерами.
5. Обращение не по адресу. Налогом на дорогостоящее жилье занимается налоговая инспекция, а налогом на недвижимость муниципалитет.

Краткая заметка для иностранных собственников

Иностранцы, владеющие недвижимостью в Турции, подчиняются тем же правилам о налоге на недвижимость и его обжаловании, что и граждане Турции. На практике трудности возникают из-за того, что при проживании за рубежом уведомления не удается получить вовремя; поскольку сроки зависят от вручения, важно указать актуальный адрес или представителя в Турции. Обращение может быть подано через адвоката по доверенности, оформленной в Турции или надлежащим образом удостоверенной. Подробнее см. нашу статью налог на недвижимость в Турции для иностранцев.

Итоги: порядок обжалования налога на недвижимость

Если кратко ответить на вопрос, как обжаловать налог на недвижимость: сначала изучите запись в муниципалитете, подтвердите ошибку документами, при явных ошибках подайте в муниципалитет заявление об исправлении, а в случае отказа или 30-дневного молчания обратитесь в налоговый суд в течение 30 дней. По другим вопросам, связанным с вашей недвижимостью, см. нашу страницу право недвижимости.

Консультация с адвокатом в Стамбуле

Если вы хотите получить рекомендацию по вашей ситуации: Юридическая фирма Каранфилоглу является зарегистрированной в Стамбуле юридической фирмой, которая обслуживает иностранных и турецких клиентов по всей Турции. Связаться с нами можно по телефону или WhatsApp +90 532 659 35 11, по электронной почте karanfiloglu.lawyer@gmail.com или посетив наш офис по адресу: Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, 34384 Şişli / İstanbul. Также вы можете написать нам через страницу контакты. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу ситуацию.

Часто задаваемые вопросы

Куда подавать возражение по налогу на недвижимость?

Возражение по налогу на недвижимость сначала подается письменным заявлением в подразделение по налогу на недвижимость того муниципалитета, который начислил налог. Если муниципалитет отклонит требование или не ответит в течение 30 дней, в течение 30 дней можно подать иск в налоговый суд по месту нахождения недвижимости.

Сколько дней составляет срок для обжалования налога на недвижимость?

Срок подачи иска в налоговый суд согласно ст. 7 İYUK составляет 30 дней с момента вручения. Для требования об исправлении, подаваемого в муниципалитет, действует срок давности, установленный законом; однако после отказа для жалобы и иска снова действуют 30-дневные сроки.

Что будет, если муниципалитет не ответит на мое заявление?

Если муниципалитет не ответит в течение 30 дней, согласно ст. 10 İYUK ваше требование считается отклоненным. Вы можете подать иск в налоговый суд в течение 30 дней со дня, следующего за окончанием этого срока.

Что указать в заявлении о возражении по налогу на недвижимость?

В заявлении должны быть указаны личные и контактные данные заявителя, сведения о квартале, участке и независимой части объекта, оспариваемый год или годы, описание ошибки, правовое основание, четкое требование и перечень приложений. Документы, подтверждающие ошибку, нужно приложить обязательно.

Могу ли я оспорить повышение налога на недвижимость?

Вы можете оспорить повышение, если оно вызвано неверной удельной стоимостью, ошибочным классом здания или превышением законодательного предела повышения. Поскольку правила о пределе повышения в последние годы несколько раз менялись, нужно заранее уточнить актуальное правило для соответствующего года.

Могу ли я оспорить уже уплаченный налог на недвижимость?

Да, исправления расчетной ошибки или ошибки налогообложения в уплаченном налоге, как правило, можно потребовать от муниципалитета в порядке исправления в пределах срока давности. Если ошибка будет признана, можно потребовать возврата излишне уплаченной суммы.

Я продал недвижимость, но налог все еще начисляется на мое имя: что делать?

Как правило, налог за год продажи уплачивает продавец, а за последующие годы покупатель. Если за последующие годы на ваше имя есть начисления, вы можете подать в муниципалитет заявление об исправлении вместе с документом земельного кадастра о продаже и потребовать перевести запись на имя нового собственника.

Обязательно ли обращаться к адвокату для обжалования налога на недвижимость?

Нет, обратиться в муниципалитет и подать иск в налоговый суд можно и без адвоката. Однако когда сроки и форма заявления имеют большое значение, особенно для собственников, проживающих за рубежом, обращение через адвоката может облегчить соблюдение сроков.

Об авторе

Каан Каранфилоглу является основателем Юридической фирмы Каранфилоглу, зарегистрированной юридической фирмы с главным офисом в Стамбуле, которая обслуживает турецких и иностранных клиентов по всей Турции. Он адвокат, состоящий в Стамбульской коллегии адвокатов (регистрационный № 58270), и член Союза коллегий адвокатов Турции (№ 133074); он также зарегистрированный медиатор (регистрационный № 41909). Занимается адвокатской практикой в Турции с 2017 года. В 2016 году окончил юридический факультет Университета Галатасарай и консультирует клиентов на турецком, английском и французском языках; клиентов, говорящих на русском и китайском языках, фирма обслуживает через работающих в офисе консультантов, для которых эти языки являются родными.

Отказ от ответственности: настоящая статья содержит общую информацию о турецком праве и не является юридической консультацией. Законы, подзаконные акты, официальные сборы и процедуры со временем меняются, и каждая ситуация индивидуальна. Чтобы получить рекомендации с учетом ваших обстоятельств, обратитесь к квалифицированному адвокату. Ответственность за любой ущерб, понесенный в результате использования информации из этой статьи, не принимается.