Comment contester la taxe foncière en Turquie ? Où, dans quel délai et avec quelle requête

La contestation de la taxe foncière (emlak vergisi) se fait en principe d'abord par une requête écrite en rectification adressée à la municipalité qui a établi l'imposition (tahakkuk), puis, à défaut de résultat, par un recours devant le tribunal fiscal (vergi mahkemesi). Le délai pour saisir le tribunal fiscal est de 30 jours à compter de la notification (tebliğ) de l'acte. Les motifs de contestation les plus fréquents sont une surface erronée, une mauvaise catégorie de construction, l'avantage pour logement unique non appliqué, une double imposition ou une dette établie au nom de l'ancien propriétaire d'un bien déjà vendu.

Nous répondons ci-dessous, dans l'ordre, à la question de savoir comment contester la taxe foncière : l'autorité à saisir, les délais, les points contestables, la procédure étape par étape, la structure de la requête, les pièces nécessaires et les erreurs fréquentes en pratique. Pour le cadre général de la taxe foncière, vous pouvez aussi consulter notre article taxe foncière, TVA et droits : aperçu juridique.

Comment la taxe foncière est-elle calculée et où les erreurs apparaissent-elles ?

La taxe foncière est calculée, en application de la loi n° 1319 sur la taxe foncière (Emlak Vergisi Kanunu, EVK), par la municipalité du lieu de situation du bien, sur la base de la valeur fiscale de celui-ci. La première étape d'une contestation consiste donc à savoir avec quelles données la municipalité a fait son calcul. L'erreur se trouve le plus souvent non pas dans le taux, mais dans les données qui forment l'assiette. Les taux sont rarement erronés.

La déclaration et la valeur fiscale

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, une déclaration de taxe foncière est déposée auprès de la municipalité dans le délai prévu par la loi. De nombreuses municipalités acceptent désormais aussi cette déclaration en ligne. La déclaration indique l'adresse du bien, sa nature, sa superficie, la quote-part détenue et, s'il s'agit d'un bâtiment, sa catégorie de construction. Les années suivantes, la municipalité continue en principe à calculer l'impôt sur la base de cet enregistrement initial. Autrement dit, une déclaration erronée faite il y a des années se répète chaque année tant qu'elle n'est pas corrigée.

Le calcul de la valeur fiscale dépend du type de bien :

• Pour les terrains à bâtir (arsa) et les terres (arazi), on retient les valeurs unitaires minimales (asgari ölçü birim değerleri) fixées par les commissions d'évaluation (takdir komisyonları). Ces valeurs sont en principe redéterminées tous les quatre ans ; les années intermédiaires, elles sont actualisées selon les taux prévus par la loi.
• Pour les bâtiments, on utilise la valeur de la quote-part de terrain et les coûts normaux de construction au mètre carré publiés chaque année par le ministère du Trésor et des Finances et par le ministère de l'Environnement, de l'Urbanisme et du Changement climatique. La catégorie de construction du bâtiment (par exemple luxe, première catégorie, deuxième catégorie) et l'abattement pour vétusté appliqué selon son âge influent directement sur le résultat.
• Le taux est de 1 pour mille pour les logements, de 2 pour mille pour les bâtiments autres que des logements, de 1 pour mille pour les terres et de 3 pour mille pour les terrains à bâtir. Dans les limites des municipalités métropolitaines et dans leurs zones adjacentes (mücavir alan), ces taux sont appliqués avec une majoration de 100 %.

La taxe sur les logements de grande valeur (değerli konut vergisi) est en revanche un impôt distinct, géré non par la municipalité mais par le centre des impôts (vergi dairesi). La voie de contestation décrite dans cet article concerne uniquement la taxe foncière établie par la municipalité.

Où contester la taxe foncière ?

Selon la nature de l'erreur, la taxe foncière se conteste auprès de la municipalité, auprès du ministère du Trésor et des Finances ou directement devant le tribunal fiscal. Comme la municipalité remplit, pour la taxe foncière, le rôle du centre des impôts, le premier interlocuteur est presque toujours le service de la taxe foncière de la municipalité (généralement la Direction des services financiers, Mali Hizmetler Müdürlüğü, ou la Direction des recettes, Gelirler Müdürlüğü). On ne s'adresse pas au centre des impôts.

1. La demande de rectification auprès de la municipalité

La procédure de rectification des erreurs d'imposition, prévue aux articles 116 et suivants du Code de procédure fiscale n° 213 (Vergi Usul Kanunu, VUK), est utilisée pour les erreurs de calcul manifestes et les erreurs d'imposition. Une surface erronée, un taux erroné, une double imposition ou l'établissement de l'impôt au nom d'une mauvaise personne entrent dans ce cadre. En vertu de l'article 122 du VUK, le contribuable adresse sa demande de rectification par écrit au centre des impôts compétent, c'est-à-dire à la municipalité.

2. Le recours par voie de plainte auprès du ministère du Trésor et des Finances

Si la municipalité rejette la demande de rectification, l'article 124 du VUK permet de saisir le ministère du Trésor et des Finances par voie de plainte (şikayet) dans les 30 jours suivant la notification de la réponse de rejet. La manière dont cette voie s'applique aux impôts établis par les municipalités pouvant être discutée en pratique, il convient, avant d'engager la plainte, de s'organiser de façon à préserver le délai de recours contentieux.

3. Le recours devant le tribunal fiscal

Si l'erreur n'est pas une simple erreur de calcul, par exemple lorsque l'on soutient que la catégorie de construction ou la valeur unitaire a été appliquée de manière illégale, la voie principale est un recours en annulation devant le tribunal fiscal du lieu de situation du bien. La requête peut être déposée par l'intermédiaire d'un avocat via UYAP, le système informatique en ligne de la justice turque, ou auprès du greffe du tribunal fiscal de n'importe quel palais de justice. Contre les jugements du tribunal fiscal, l'appel (istinaf) devant le tribunal administratif régional (bölge idare mahkemesi) et le pourvoi (temyiz) devant le Conseil d'État (Danıştay) sont ouverts selon les seuils monétaires fixés par la loi. Ces seuils sont actualisés chaque année ; dans de nombreux litiges de taxe foncière portant sur de faibles montants, le jugement de première instance peut être définitif.

Quel est le délai pour contester la taxe foncière ?

Le délai de contestation de la taxe foncière dépend de la voie choisie, et le délai le plus court et le plus décisif est le délai de 30 jours pour saisir le tribunal. Confondre les délais peut conduire au rejet pour un motif de procédure d'une contestation pourtant fondée.

Selon l'article 10 de la loi n° 2577 sur la procédure de justice administrative (İdari Yargılama Usulü Kanunu, İYUK), une demande adressée à l'administration qui reste sans réponse dans les 30 jours est réputée rejetée (ce délai a été ramené de 60 à 30 jours en 2021 par la loi n° 7331). Le délai de recours commence à courir le jour suivant l'expiration de ce délai. En pratique, cela signifie que, si vous attendez une réponse de la municipalité, vous devez noter la date de dépôt de votre requête et inscrire dans votre agenda le délai de réponse de 30 jours, puis le délai de recours de 30 jours qui le suit. Même si le délai accordé pour la demande de rectification est plus long, attendre n'est pas toujours avantageux. Plus le remboursement d'un impôt payé tarde, plus son suivi devient difficile.

Que peut-on contester en matière de taxe foncière ?

Les points contestables en matière de taxe foncière sont les situations dans lesquelles une donnée utilisée pour le calcul de l'impôt, ou le redevable de l'impôt, est erroné. Le seul fait de trouver l'impôt élevé n'est pas un motif de contestation. Une erreur concrète doit être démontrée.

• Surface erronée : confusion entre surface brute et surface nette, ajout erroné de la quote-part des parties communes ou enregistrement d'une surface différente de celle qui figure au registre foncier (tapu).
• Catégorie de construction ou valeur unitaire erronée : le bâtiment est enregistré dans une catégorie de construction supérieure à la réalité, ou une valeur unitaire minimale erronée est appliquée pour la rue où se trouve le terrain.
• Abattement ou taux zéro non appliqué : en vertu de l'article 8 de l'EVK, les retraités, les personnes qui n'ont aucun revenu, les anciens combattants (gazi), les personnes handicapées ainsi que les veuves, veufs et orphelins des martyrs (şehit) qui possèdent, sur l'ensemble du territoire turc, un logement unique d'une surface brute ne dépassant pas 200 mètres carrés bénéficient pour ce logement du taux zéro, aux conditions prévues par la loi. Chacune des conditions doit être examinée séparément, et l'abattement doit être demandé à la municipalité, justificatifs à l'appui.
• Double imposition : ouverture de deux enregistrements distincts pour un même bien, ou établissement à deux reprises de l'impôt d'une même année.
• Imposition au nom de l'ancien propriétaire : en principe, l'impôt de l'année de la cession est à la charge du vendeur, et celui des années suivantes à la charge de l'acheteur. Si une dette continue d'être établie au nom de l'ancien propriétaire pour les années postérieures à la vente, il s'agit d'une erreur sur la personne du contribuable.
• Nature erronée : un bien enregistré comme terrain à bâtir est en réalité une terre agricole, ou un bâtiment démoli continue d'être imposé.

Peut-on contester une hausse de la taxe foncière ?

La contestation d'une hausse de la taxe foncière n'aboutit que si la hausse résulte d'un calcul illégal ou du dépassement d'un plafond légal. Lors des périodes de réévaluation, la hausse des valeurs unitaires minimales peut entraîner une augmentation sensible de l'impôt par rapport à l'année précédente ; cela ne constitue pas en soi une illégalité. Ce qui est déterminant, c'est le calcul.

Ces dernières années, les règles qui plafonnent la hausse annuelle de la taxe foncière ont été modifiées à plusieurs reprises. Avant de contester une hausse, il faut donc vérifier dans la réglementation ou auprès de la municipalité le plafond en vigueur pour l'année concernée. Les textes à jour peuvent être consultés sur mevzuat.gov.tr.

Lors de la contestation d'une hausse, il faut principalement vérifier :

• si la valeur unitaire appliquée est identique à celle publiée pour l'avenue ou la rue où se trouve le bien ;
• si la catégorie de construction correspond à la nature réelle du bâtiment ;
• si le taux majoré applicable dans les municipalités métropolitaines a été correctement appliqué ;
• si le plafond de hausse prévu par la loi pour l'année concernée a été pris en compte dans le calcul.

Les valeurs unitaires minimales fixées par les commissions d'évaluation sont publiées. Selon la décision de l'Assemblée des chambres fiscales du Conseil d'État (Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu) du 15.02.2023, n° de rôle (E.) 2022/14, n° de décision (K.) 2023/2, publiée au Journal officiel (Resmî Gazete), les contribuables peuvent attaquer ces valeurs devant le tribunal fiscal dans les 30 jours à compter de la date à laquelle ils en ont eu connaissance, et au plus tard jusqu'au dernier jour de l'année au cours de laquelle la décision a été prise. Une fois ce délai écoulé, la contestation peut le plus souvent être soulevée dans le cadre du recours dirigé contre l'imposition individuelle.

Comment contester la taxe foncière ? Étape par étape

La contestation de la taxe foncière commence par l'examen de l'enregistrement auprès de la municipalité et se termine, si nécessaire, par un recours contentieux. Pour une contestation concrète, l'ordre à suivre est généralement le suivant :

1. Consultez l'enregistrement et la dette. Obtenez auprès du service de la taxe foncière de la municipalité, ou via e-Devlet, le portail en ligne de l'administration turque (turkiye.gov.tr), les données déclarées pour le bien et le relevé des impositions.
2. Identifiez l'erreur. Comparez la surface, la catégorie, la valeur unitaire, le taux, le contribuable et la quote-part avec le titre de propriété et les documents de construction.
3. Choisissez la voie. Pour une erreur de calcul manifeste ou une erreur sur le contribuable, la demande de rectification auprès de la municipalité est appropriée ; pour un litige qui exige une interprétation juridique, c'est le tribunal fiscal.
4. Déposez la requête. Remettez la requête au service d'enregistrement du courrier de la municipalité et obtenez impérativement une copie portant la date d'enregistrement. Certaines municipalités acceptent aussi les demandes électroniques.
5. Surveillez les délais. Suivez le délai de réponse de 30 jours et, en cas de rejet, les délais de 30 jours pour le recours contentieux et pour la plainte.
6. Saisissez le tribunal si nécessaire. Saisissez le tribunal fiscal dans les 30 jours à compter de la notification de la réponse de rejet ou de la date du rejet implicite.
7. Faites exécuter la décision. Si la décision vous est favorable, demandez par écrit à la municipalité de corriger l'enregistrement et de rembourser le montant payé en trop.

La voie qui vous convient dépend de la nature de l'erreur, du montant en jeu et du stade où en sont les délais. Un avocat peut l'évaluer lors d'un court entretien.

La requête en contestation de la taxe foncière : modèle et rubriques

La requête en contestation de la taxe foncière doit indiquer clairement qui vous êtes, quel bien et quelle imposition vous contestez, en quoi consiste l'erreur et ce que vous demandez. La liste ci-dessous n'est pas un formulaire rempli, mais l'ordre des rubriques à suivre pour préparer un modèle de requête en contestation de la taxe foncière. Écrivez de façon brève et appuyez-vous sur des pièces.

Les rubriques de la requête adressée à la municipalité

1. En-tête : le nom de la municipalité concernée et celui de son service de la taxe foncière.
2. Demandeur : nom et prénom, numéro d'identité turc (T.C. kimlik numarası) ou, pour les étrangers, numéro fiscal ou numéro d'identité d'étranger, adresse, téléphone.
3. Mandataire : le cas échéant, le nom et l'adresse de l'avocat.
4. Objet : la demande en une phrase, par exemple la rectification de l'imposition de taxe foncière de telle année ou de telles années.
5. Données du bien : îlot (ada), parcelle (parsel), numéro de lot indépendant (bağımsız bölüm), adresse et numéro d'enregistrement auprès de la municipalité.
6. Exposé des faits : en quoi consiste l'erreur, l'écart entre la donnée enregistrée et la donnée exacte, et les pièces qui le prouvent, en paragraphes numérotés.
7. Moyens de droit : la loi n° 1319 sur la taxe foncière, les articles 116 et suivants du VUK et les autres dispositions pertinentes.
8. Conclusions et demande : la rectification de l'enregistrement, l'annulation (terkin) de l'imposition erronée et, le cas échéant, le remboursement du montant payé en trop.
9. Liste des pièces jointes, date et signature.

La requête introductive d'instance devant le tribunal fiscal

La requête introductive d'instance doit respecter les règles de forme de l'İYUK : le requérant et le nom de la municipalité défenderesse, l'acte attaqué et sa date de notification, les faits, les moyens de droit et la demande doivent y figurer clairement. La copie de la requête adressée à la municipalité ne tient pas lieu de requête introductive d'instance. Le défendeur est la mairie (belediye başkanlığı).

Les pièces nécessaires pour contester la taxe foncière

Dans une contestation de la taxe foncière, les pièces servent à prouver pourquoi la donnée enregistrée est erronée. La liste varie selon l'erreur. Peuvent généralement être nécessaires :

• Le titre de propriété (tapu senedi) ou un extrait à jour du registre foncier.
• Le relevé de déclaration de taxe foncière et le relevé des impositions ou des dettes obtenus auprès de la municipalité.
• Le permis de construire, le certificat d'autorisation d'utilisation du bâtiment (yapı kullanma izin belgesi) et le projet approuvé.
• Pour une contestation de surface, un rapport de mesure ou la page correspondante du projet architectural.
• Pour le taux zéro du logement unique, un justificatif de retraite, les documents relatifs à la situation de revenus et les relevés montrant l'absence d'autre logement.
• Pour une contestation relative à l'ancien propriétaire, le document du registre foncier relatif à la vente.
• Si un paiement a été effectué, les reçus et les avis de virement bancaire.
• Si la demande est faite par un avocat, la procuration.

Combien de temps dure une contestation de la taxe foncière ?

La durée d'une contestation de la taxe foncière varie de quelques semaines à plus d'un an, selon qu'elle se règle ou non au seul stade de la municipalité. Étape par étape, on observe généralement en pratique le tableau suivant :

• Préparation du dossier et des pièces : de quelques jours à quelques semaines.
• Réponse de la municipalité : pour les erreurs manifestes, souvent quelques semaines ; en l'absence de réponse, rejet implicite au terme des 30 jours.
• Voie de la plainte : si elle est utilisée, quelques mois.
• Tribunal fiscal : le jugement de première instance intervient généralement dans un délai allant de quelques mois à plus d'un an.
• Appel ou pourvoi : si la voie est ouverte, de quelques mois à un an supplémentaires.

Pendant la procédure, l'impôt des années suivantes peut continuer d'être établi sur la base du même enregistrement erroné. C'est pourquoi la requête doit viser à la fois toutes les années concernées et la rectification de l'enregistrement pour l'avenir.

Les erreurs fréquentes dans la contestation de la taxe foncière

La plupart des contestations de taxe foncière sont perdues non sur le fond, mais pour des raisons de procédure. Dans notre pratique à Istanbul, au Cabinet d'avocats Karanfiloglu, le problème que nous voyons le plus souvent est celui d'une déclaration erronée déposée il y a des années et qui se répète chaque année faute d'avoir été corrigée. Les autres erreurs courantes et leurs solutions :

1. Laisser passer le délai de recours en attendant la réponse de la municipalité. Solution : notez la date de la requête et inscrivez le délai de réponse de 30 jours et le délai de recours de 30 jours dans votre agenda.
2. Tenter d'attaquer sa propre déclaration. En vertu de l'article 378 du VUK, le contribuable ne peut en principe pas agir en justice contre l'assiette qu'il a lui-même déclarée. Solution : utilisez la voie de la rectification ou déposez une déclaration rectificative auprès de la municipalité.
3. Penser que le droit de contester s'éteint avec le paiement. Un impôt déjà payé peut lui aussi faire l'objet d'un remboursement par la voie de la rectification.
4. Contester sans pièces. Dire « la surface est fausse » ne suffit pas ; il faut l'appuyer par le projet ou par une mesure.
5. Saisir la mauvaise autorité. La taxe sur les logements de grande valeur relève du centre des impôts, la taxe foncière de la municipalité.

Une brève note pour les propriétaires étrangers

Les étrangers propriétaires d'un bien en Turquie sont soumis aux mêmes règles que les citoyens turcs en matière de taxe foncière et de contestation. En pratique, la difficulté vient de ce qu'en vivant à l'étranger, ils ne reçoivent pas les notifications à temps ; les délais courant à partir de la notification, il est important de déclarer une adresse à jour ou un mandataire en Turquie. La demande peut être faite par un avocat, au moyen d'une procuration établie en Turquie ou dûment authentifiée selon les règles applicables. Pour plus de détails, consultez notre article sur la taxe foncière en Turquie pour les étrangers.

En résumé : la marche à suivre pour contester la taxe foncière

Pour résumer comment contester la taxe foncière : examinez d'abord l'enregistrement auprès de la municipalité, établissez l'erreur par des pièces, déposez une requête en rectification auprès de la municipalité pour les erreurs manifestes et, en cas de rejet ou de silence pendant 30 jours, saisissez le tribunal fiscal dans les 30 jours. Pour les autres questions liées à votre bien, vous pouvez consulter notre page droit immobilier.

Consultez un avocat à Istanbul

Si vous souhaitez obtenir un conseil sur votre propre situation, le Cabinet d'avocats Karanfiloglu est un cabinet d'avocats inscrit à Istanbul qui assiste des clients étrangers et turcs dans toute la Turquie. Vous pouvez nous joindre par téléphone ou WhatsApp au +90 532 659 35 11, par e-mail à karanfiloglu.lawyer@gmail.com, ou nous rendre visite à l'adresse Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, 34384 Şişli / İstanbul. Vous pouvez également nous écrire depuis notre page contact. Contactez-nous pour discuter de votre situation.

Questions fréquentes

Où contester la taxe foncière ?

La taxe foncière se conteste d'abord par une requête écrite adressée au service de la taxe foncière de la municipalité qui a établi l'impôt. Si la municipalité rejette la demande ou ne répond pas dans les 30 jours, un recours peut être introduit dans les 30 jours devant le tribunal fiscal du lieu de situation du bien.

Quel est le délai pour contester la taxe foncière ?

Le délai pour saisir le tribunal fiscal est de 30 jours à compter de la notification, en vertu de l'article 7 de l'İYUK. Pour la demande de rectification adressée à la municipalité, c'est le délai de prescription prévu par la loi qui s'applique ; toutefois, après une réponse de rejet, ce sont de nouveau des délais de 30 jours qui courent pour la plainte et pour le recours.

Que se passe-t-il si la municipalité ne répond pas à ma requête ?

Si la municipalité ne répond pas dans les 30 jours, votre demande est réputée rejetée en vertu de l'article 10 de l'İYUK. Vous pouvez alors saisir le tribunal fiscal dans les 30 jours à compter du jour suivant l'expiration de ce délai.

Que doit contenir la requête en contestation de la taxe foncière ?

La requête doit indiquer l'identité et les coordonnées du demandeur, l'îlot, la parcelle et le lot indépendant du bien, l'année ou les années contestées, l'explication de l'erreur, le fondement juridique, une demande claire et la liste des pièces jointes. Les pièces qui démontrent l'erreur doivent impérativement être jointes.

Puis-je contester une hausse de la taxe foncière ?

Vous pouvez la contester si la hausse résulte d'une valeur unitaire erronée, d'une mauvaise catégorie de construction ou du dépassement du plafond légal de hausse. Les règles relatives à ce plafond ayant été modifiées à plusieurs reprises ces dernières années, vous devez vérifier au préalable la règle en vigueur pour l'année concernée.

Puis-je contester après coup une taxe foncière déjà payée ?

Oui, la rectification d'une erreur de calcul ou d'imposition affectant un impôt déjà payé peut en principe être demandée à la municipalité dans le délai de prescription. Si l'erreur est reconnue, le remboursement du montant payé en trop est demandé.

J'ai vendu mon bien, mais la taxe foncière est toujours établie à mon nom : que dois-je faire ?

En principe, l'impôt de l'année de la vente est à la charge du vendeur, et celui des années suivantes à la charge de l'acheteur. Si une imposition est établie à votre nom pour les années suivantes, vous pouvez déposer auprès de la municipalité une requête en rectification accompagnée du document de vente du registre foncier, et demander que l'enregistrement soit transféré au nom du nouveau propriétaire.

L'assistance d'un avocat est-elle obligatoire pour contester la taxe foncière ?

Non, la demande auprès de la municipalité et le recours devant le tribunal fiscal peuvent être faits sans avocat. Toutefois, lorsque les délais et la forme de la requête sont importants, en particulier pour les propriétaires qui vivent à l'étranger, passer par un avocat peut faciliter le respect des délais.

À propos de l'auteur

Me Kaan Karanfiloğlu est le fondateur du Cabinet d'avocats Karanfiloglu, cabinet d'avocats inscrit basé à Istanbul qui assiste des clients turcs et internationaux dans toute la Turquie. Il est avocat inscrit au Barreau d'Istanbul (n° 58270) et membre de l'Union des barreaux de Turquie (n° 133074) ; il est également médiateur inscrit (n° 41909). Il exerce la profession d'avocat en Turquie depuis 2017. Diplômé en 2016 de la Faculté de droit de l'Université Galatasaray, il conseille ses clients en turc, en anglais et en français ; le cabinet assiste les clients russophones et sinophones par l'intermédiaire de conseillers travaillant au cabinet dont le russe et le chinois sont la langue maternelle.

Avertissement : cet article fournit des informations générales sur le droit turc et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois, les règlements, les frais officiels et les procédures évoluent avec le temps, et chaque situation est différente. Pour obtenir un conseil adapté à votre situation, veuillez consulter un avocat qualifié. Aucune responsabilité n'est acceptée pour un dommage subi sur la base des informations contenues dans cet article.