Avocat en citoyenneté turque par investissement à Istanbul : voies, procédure et vérifications juridiques

La citoyenneté turque par investissement, aussi appelée nationalité turque par investissement, permet à un étranger de demander la nationalité turque, avec son conjoint et ses enfants, après avoir investi au moins 400 000 USD dans l'immobilier ou 500 000 USD dans un autre actif éligible, ou après avoir employé 50 personnes. La plupart des investissements doivent être conservés trois ans. Selon les règles en vigueur en novembre 2026, l'autorité compétente pour chaque voie certifie l'investissement et le Président de la République décide.

• Base légale : article 12(1)(b) de la Loi n° 5901 sur la nationalité turque, et article 20 de son règlement d'application.
• Montants minimaux : 400 000 USD pour l'immobilier ; 500 000 USD pour un investissement en capital fixe, un dépôt bancaire, des obligations d'État, des parts de fonds ou une retraite privée ; ou des emplois pour 50 personnes.
• Durée de conservation : trois ans sur la plupart des voies ; aucune durée fixe sur la voie de l'emploi.
• Certificat : un certificat de conformité (uygunluk belgesi) délivré par l'autorité de la voie choisie ; pour l'immobilier, il est traité par le registre foncier (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM).
• D'abord le permis de séjour : un permis de séjour de courte durée fondé sur l'article 31(1)(j) de la Loi n° 6458 précède la demande de citoyenneté.
• Famille : le conjoint étranger et les enfants mineurs ou à charge présentent leur demande sur la base du même investissement. Les parents, non.
• Ni test de langue ni condition de résidence : le critère légal est l'absence d'obstacle tenant à la sécurité nationale ou à l'ordre public, et la décision est discrétionnaire.
• Durée habituelle : souvent plusieurs mois entre le dépôt et la décision, sans délai légal.

À qui s'adresse la citoyenneté turque par investissement, et à qui elle ne convient pas

La citoyenneté turque par investissement (souvent désignée par le sigle anglais CBI, citizenship by investment) convient aux investisseurs capables d'engager une somme importante en Turquie pendant trois ans et de documenter l'origine des fonds. On parle souvent de « passeport turc par investissement », mais le passeport ne vient qu'après la décision d'octroi de la citoyenneté. Elle convient :

• aux investisseurs qui n'auront pas besoin de ce capital pendant trois ans et qui acceptent le risque propre à l'actif : le risque de change sur la livre turque pour les dépôts et les obligations, le risque de marché pour l'immobilier et les fonds ;
• aux familles qui souhaitent réunir le conjoint et les enfants mineurs dans un seul dossier ;
• aux personnes dont le pays d'origine autorise la double nationalité ;
• aux investisseurs qui peuvent retracer l'origine de leurs fonds pièces à l'appui.

Elle convient mal :

• à toute personne qui a besoin de récupérer son argent dans les trois ans ;
• aux personnes qui souhaitent seulement vivre en Turquie, pour qui un permis de séjour peut suffire (le permis de séjour fondé sur la propriété exige un bien d'une valeur de 200 000 USD depuis le 16 octobre 2023) : voir permis de séjour ou citoyenneté turque ;
• aux familles qui s'attendent à inclure les parents ou des enfants majeurs autonomes ;
• à toute personne incapable d'expliquer l'origine de ses fonds, ou concernée par une sanction, une affaire pénale ou une question de sécurité ;
• à toute personne qui attend un résultat promis ou une date fixe.

Les sept voies de la citoyenneté turque par investissement comparées

L'article 20(2) du règlement prévoit sept voies, chacune avec son propre minimum et sa propre autorité de certification. Le tableau présente la situation en novembre 2026 ; les seuils sont fixés par décision présidentielle et peuvent changer.

En vertu de l'article 20(10) du règlement, pour les voies de l'immobilier, du dépôt, des obligations, des fonds et de la retraite privée, les devises doivent être vendues, avant l'opération, à une banque en Turquie, puis par cette banque à la Banque centrale de la République de Turquie (TCMB). La banque délivre un certificat d'achat de devises (döviz alım belgesi, DAB), et les investissements financés en livres turques ne sont plus acceptés sur ces voies depuis le 6 janvier 2022. La règle ne concerne ni la voie du capital fixe ni celle de l'emploi. Chaque voie a son propre minimum et, en règle générale, les montants investis au titre de voies différentes ne s'additionnent pas : prévoyez d'atteindre intégralement le minimum d'une seule voie.

La base légale : de la Loi n° 5901 au permis de séjour investisseur

La citoyenneté turque par investissement est une acquisition exceptionnelle de la nationalité fondée sur l'article 12 de la Loi n° 5901 sur la nationalité turque. Sous réserve de l'absence d'obstacle tenant à la sécurité nationale ou à l'ordre public, les étrangers qu'il énumère peuvent acquérir la nationalité turque sur proposition du Ministère de l'Intérieur et par décision présidentielle. Le verbe « peuvent » a son importance. Remplir les conditions d'investissement ne donne aucun droit à la citoyenneté. La Direction générale de l'état civil et de la nationalité (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü, NVI) publie une traduction anglaise de la Loi n° 5901.

La chaîne juridique comporte trois maillons :

1. Loi n° 5901, art. 12(1)(b). Ajouté par la Loi n° 6735 sur la main-d'œuvre internationale (Journal officiel du 13 août 2016, n° 29800), ce point vise les étrangers titulaires d'un permis de séjour fondé sur l'article 31(1)(j) de la Loi n° 6458, les titulaires de la carte Turquoise, ainsi que leur conjoint étranger et leur enfant étranger mineur ou à charge, ou celui de leur conjoint.
2. Loi n° 6458, art. 31(1)(j). La Loi n° 6458 sur les étrangers et la protection internationale prévoit un permis de séjour de courte durée pour les étrangers qui, sans travailler en Turquie, réalisent un investissement dont la nature et le montant sont fixés par le Président de la République, ainsi que pour leur conjoint étranger et leurs enfants mineurs ou à charge. La Loi n° 6458 autorise un permis sur ce fondement pour cinq ans au plus à chaque délivrance, et la direction des migrations fixe la durée effectivement accordée.
3. Le règlement, art. 20. Le Règlement d'application de la Loi sur la nationalité turque (Journal officiel du 6 avril 2010, n° 27544) fixe les voies, les montants et les autorités de certification à son article 20(2). L'article 20(10) contient la règle de conversion par la Banque centrale, et le dernier alinéa de l'article 20 permet au conjoint étranger et aux enfants mineurs ou à charge de présenter leur demande avec l'investisseur.

C'est pourquoi tout investisseur doit obtenir le permis de séjour investisseur, souvent appelé permis « de type j », avant la demande de citoyenneté. C'est aussi pourquoi il n'y a ni test de langue, ni durée minimale de résidence, ni appréciation des « bonnes mœurs » comme dans la naturalisation ordinaire. Selon la déclaration du Ministre de l'Intérieur rapportée le 29 mai 2026, 174 567 personnes avaient acquis la nationalité turque par investissement depuis 2018, dont 51 762 investisseurs et 122 805 membres de leur famille.

Chaque voie d'investissement en bref

Chaque voie a sa propre page ; voici les points décisifs.

Immobilier : 400 000 USD

La voie immobilière exige un bien d'une valeur d'au moins 400 000 USD, acquis le 13 juin 2022 ou après, avec un engagement de non-revente de trois ans inscrit sur le titre de propriété (tapu, l'inscription au registre foncier). Depuis le 12 décembre 2023, seuls sont éligibles les biens sous régime de copropriété (kat mülkiyeti) ou de servitude de construction (kat irtifakı), ou les terrains sur lesquels se trouve un bâtiment. Le prix est payé en devises converties par l'intermédiaire d'une banque, le DAB étant délivré avant l'acte de transfert ; une évaluation réalisée par une société agréée par le SPK doit étayer le montant ; et des règles strictes s'appliquent au vendeur, comme l'expliquent les questions-réponses du registre foncier. Voir citoyenneté turque par investissement immobilier.

Dépôt bancaire : 500 000 USD

La voie du dépôt bancaire exige au moins 500 000 USD ou l'équivalent en devises, convertis par l'intermédiaire de la Banque centrale et conservés pendant trois ans sous forme de dépôt en livres turques, au seul nom du demandeur. La banque obtient le certificat auprès de l'Agence de régulation et de supervision bancaires (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, BDDK). L'investisseur supporte le risque de change sur la livre, car le dispositif de dépôt protégé contre le risque de change a été fermé aux nouveaux comptes et aux renouvellements le 23 août 2025. Voir citoyenneté turque par dépôt bancaire.

Titres de dette publique : 500 000 USD

La voie des obligations d'État exige au moins 500 000 USD ou l'équivalent en devises, convertis puis investis en titres de dette publique turcs libellés en livres et conservés trois ans sur un compte bloqué ; les titres dont l'échéance est inférieure à trois ans ne sont pas retenus. Le Ministère du Trésor et des Finances (Hazine ve Maliye Bakanlığı) délivre le certificat et a mis à jour ses procédures relatives à la citoyenneté exceptionnelle en juin 2026. Voir citoyenneté turque par obligations d'État.

Parts de fonds immobiliers et de capital-risque : 500 000 USD

La voie des fonds exige au moins 500 000 USD ou l'équivalent en devises en parts d'un fonds d'investissement immobilier (GYF) ou d'un fonds d'investissement en capital-risque (GSYF), conservées au moins trois ans et bloquées auprès du Dépositaire central (Merkezi Kayıt Kuruluşu, MKK). Ces fonds n'acceptent que des investisseurs qualifiés et, depuis la décision du SPK du 26 octobre 2026, les 500 000 USD à eux seuls peuvent ne pas suffire à conférer cette qualité. Le Conseil des marchés de capitaux (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK) délivre le certificat, comme l'explique sa page consacrée à la citoyenneté. La valeur des fonds peut baisser comme monter. Voir citoyenneté turque par parts de fonds d'investissement.

Retraite privée (BES) : 500 000 USD

La voie de la retraite privée, ajoutée le 13 mai 2022, exige au moins 500 000 USD ou l'équivalent en devises placés dans un nouveau contrat de retraite individuelle (bireysel emeklilik sistemi, BES), maintenu trois ans dans des fonds autorisés par l'Agence de régulation et de supervision des assurances et des retraites privées (Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu, SEDDK). Il n'y a pas de contribution de l'État, et l'opération ne peut plus être annulée une fois les devises vendues. Voir la note explicative de la SEDDK et citoyenneté turque par fonds de pension.

Investissement en capital fixe et emploi

La voie du capital fixe exige au moins 500 000 USD ou l'équivalent en devises (l'équivalent en livres turques n'est plus accepté depuis janvier 2022), investis dans des terrains, des bâtiments, des machines ou du matériel servant à produire des biens ou des services, et certifiés par le Ministère de l'Industrie et de la Technologie sur la base du rapport d'un conseiller financier assermenté (YMM). Le simple achat de biens immobiliers ou de véhicules ne suffit pas. La voie de l'emploi exige des sociétés employant ensemble au moins 50 citoyens turcs, le Ministère du Travail et de la Sécurité sociale tenant compte de la continuité de ces emplois sur les six derniers mois, comme l'indique sa page d'information. Voir citoyenneté turque par investissement en capital et emploi.

Ce qui a changé de 2022 à 2026, et ce que cela signifie pour un investisseur aujourd'hui

Les seuils n'ont pas bougé depuis 2022, mais les conditions se sont durcies presque chaque année. Ces changements pèsent encore sur un dossier en novembre 2026 :

• 6 janvier 2022, décision présidentielle n° 5072 : les devises destinées aux voies de l'immobilier, du dépôt, des obligations et des fonds sont vendues à la Banque centrale avant l'opération, les dépôts et les obligations sont conservés trois ans en livres, et les investissements financés en livres turques ne sont plus acceptés.
• 13 mai 2022, décision n° 5554 : le minimum immobilier est passé de 250 000 USD à 400 000 USD pour les acquisitions à compter du 13 juin 2022, et la voie de la retraite privée a été ajoutée. La date d'acquisition détermine toujours le seuil applicable à un achat plus ancien.
• 2023, guide de la TKGM (mis à jour en 2024) : fin de la propriété indivise (hisseli), un bien ne peut servir qu'une seule fois pour la citoyenneté, un seul contrat de promesse de vente pour un montant sur plan, et des règles sur le vendeur qui excluent les biens inscrits au nom d'une personne physique étrangère ou cédés au cours des trois dernières années par un étranger ou un investisseur devenu citoyen à un citoyen ou à une société turcs, les biens des parents turcs au premier degré de l'acheteur ou de sociétés liées, et les ventes par des sociétés à capitaux étrangers.
• 2023 et 2024, en pratique : relevé biométrique en personne pour l'investisseur et le conjoint, un permis de séjour au nom propre du conjoint et des extraits de casier judiciaire pour l'un et l'autre. Les dates de début rapportées varient.
• 12 décembre 2023, décision n° 7938 : la restriction sur le type de bien décrite plus haut.
• 2024 : évaluations confiées à une seule société, GEDAŞ, à partir du 4 mars 2024, et document électronique de détermination du montant (tutar tespit belgesi, TTB) à partir du 9 décembre 2024.
• 23 août 2025 : le dispositif de dépôt protégé contre le risque de change (KKM), en place depuis décembre 2021, a été fermé aux nouveaux comptes et aux renouvellements.
• Juin 2026 : mise à jour des procédures du Trésor pour la voie des obligations.
• 1er juillet 2026 : entrée en vigueur de la circulaire BES 2026/1 de la SEDDK, qui a remplacé la circulaire de 2016 et comporte une section consacrée aux contrats de retraite souscrits pour la citoyenneté.
• 4 août 2026 : le Ministère de l'Intérieur a annoncé 6 134 annulations et retraits de nationalité (section suivante).
• 28 septembre 2026 (annoncé par la TKGM le 29 septembre) : fin de la règle de l'évaluateur unique. Toute société agréée par le SPK, membre actif de l'association des évaluateurs (TDUB) et connectée au système d'information sur les évaluations (TADEBİS), peut établir le rapport, et le rapport comme le TTB sont utilisables pendant 12 mois au lieu de 6.
• 1er décembre 2026, prévu : le Système de paiement sécurisé (Güvenli Ödeme Sistemi) du Ministère du Commerce doit devenir obligatoire pour les ventes immobilières passées au registre foncier, sauf si sa date de démarrage, déjà reportée, est de nouveau décalée. Son articulation avec l'étape du DAB pour les achats en vue de la citoyenneté n'a pas été publiée.

En novembre 2026, aucune hausse des seuils n'a été adoptée. Les chiffres relayés par la presse ou sur des sites d'agences n'ont pas valeur de loi : un changement exigerait une décision présidentielle publiée au Journal officiel.

Les révocations de 2026 : pourquoi des vérifications juridiques indépendantes comptent

Le 4 août 2026, le Ministère de l'Intérieur a annoncé que les décisions de naturalisation de 6 134 personnes, soit 1 413 investisseurs principaux et les membres de leur famille, avaient été annulées ou retirées sur le fondement des articles 31 et 40 de la Loi n° 5901. Selon les chiffres rapportés par la presse :

• 5 391 personnes (1 150 investisseurs, dont les certificats de conformité ont été annulés) ont perdu la nationalité turque en raison d'opérations fictives ou irrégulières, principalement des rapports d'évaluation gonflés portant sur des biens moins chers ;
• 743 personnes (263 investisseurs et les membres de leur famille) se sont vu retirer la nationalité pour des motifs d'ordre public et de sécurité nationale ;
• des enquêtes pénales, dont une opération menée dans 16 provinces, ont visé les auteurs de faux rapports d'évaluation.

L'article 31 de la Loi n° 5901 permet d'annuler une décision obtenue par une fausse déclaration ou par la dissimulation de faits essentiels, et l'article 40 permet de retirer une décision prise sans que les conditions légales soient remplies. Comme le montrent les chiffres de 2026, les membres de la famille qui ont acquis la nationalité par l'intermédiaire de l'investisseur peuvent eux aussi la perdre. Une évaluation arrangée pour porter un appartement moins cher à 400 000 USD n'est donc pas un raccourci. C'est précisément ce que les autorités recherchent désormais. Selon le guide de la TKGM, le prix déclaré dans l'acte, le montant de l'évaluation (TTB) et les paiements effectués en devises converties (attestés par les DAB) doivent chacun atteindre 400 000 USD ; une évaluation plus élevée ne compense donc pas un prix d'acte inférieur.

Des vérifications juridiques indépendantes détectent ces problèmes avant tout mouvement de fonds : un avocat qui n'est rémunéré ni par le vendeur ni par le promoteur contrôle le prix, l'agrément de l'évaluateur, l'historique de propriété et la traçabilité des paiements. Voir due diligence pour la citoyenneté turque et due diligence immobilière en Turquie.

La procédure de citoyenneté turque par investissement, étape par étape

La procédure suit le même ordre sur toutes les voies ; seule l'étape de l'investissement change.

1. Examen juridique initial : la voie, l'éligibilité de l'investissement, la famille, la double nationalité et l'origine des fonds. L'avocat signale les obstacles avant tout paiement.
2. Procuration : une procuration spéciale énumérant les actes (titre de propriété, séjour, citoyenneté, démarches bancaires et fiscales), donnée devant un notaire turc avec un traducteur assermenté, dans un consulat turc, ou devant un notaire étranger avec apostille et traduction assermentée. Les procurations générales étrangères sont souvent refusées. L'avocat rédige le texte.
3. Numéro fiscal et compte bancaire : un numéro fiscal dit « potentiel », délivré par un bureau des impôts, et un compte dans une banque en Turquie, qui effectue ses propres contrôles d'identité, de lutte contre le blanchiment et d'origine des fonds. L'avocat obtient le numéro fiscal et prépare le dossier bancaire.
4. L'investissement : réalisé avec les devises converties et le DAB délivré lorsque c'est requis. Pour l'immobilier : l'évaluation et le TTB, le DAB avant l'acte, le paiement sur le compte du vendeur et la mention de trois ans. L'avocat mène la due diligence, contrôle le contrat et l'ordre des paiements et se présente au registre foncier.
5. Certificat de conformité : l'autorité confirme l'investissement et transmet le certificat à la Présidence de la gestion des migrations (Göç İdaresi Başkanlığı) et à la NVI. Il peut être demandé en personne ou par mandataire. L'avocat le demande ou en assure le suivi.
6. Permis de séjour investisseur, art. 31(1)(j) : déposé auprès de la Direction provinciale de la gestion des migrations. Dans la pratique actuelle, l'investisseur et le conjoint se présentent en personne au relevé biométrique et le conjoint reçoit un permis à son propre nom ; les enfants mineurs ou à charge sont couverts sur le même fondement. L'avocat prépare le dossier et accompagne la famille.
7. Demande de citoyenneté : selon les procédures de la NVI pour les investisseurs étrangers, des bureaux communs, où travaillent des agents de la Présidence de la gestion des migrations et de la NVI, reçoivent ensemble les demandes de séjour et de citoyenneté, avec un dossier de pièces commun. Selon les règles générales de la NVI, le formulaire VAT-4 est déposé auprès du gouvernorat (service provincial de l'état civil) du lieu de résidence du demandeur, ou auprès d'un consulat turc à l'étranger, en personne ou par procuration spéciale ; les demandes par voie postale ne sont pas acceptées. Renseignez-vous auprès du bureau avant de prévoir un dépôt à l'étranger. L'avocat dépose la demande et répond aux demandes de pièces.
8. Enquête de sécurité et décision : le Ministère de l'Intérieur mène une enquête d'archives et de sécurité et soumet le dossier, avec sa proposition, au Président de la République, qui décide. Le résultat est notifié par l'intermédiaire de l'état civil. L'avocat suit le dossier et conseille sur un éventuel recours.
9. Enregistrement, carte d'identité et passeport : délivrés par la NVI ou, à l'étranger, par l'intermédiaire d'un consulat. L'avocat gère les rendez-vous.

Muni de la procuration, un avocat en citoyenneté turque peut intervenir à presque toutes les étapes, sauf le relevé biométrique et certains contrôles bancaires. Voir la procuration pour les étrangers et le permis de séjour turc.

Les documents de la demande de citoyenneté

Le dossier de citoyenneté repose sur un ensemble commun de pièces, mais chaque bureau peut en demander davantage. Un dossier type comprend :

• le formulaire de demande VAT-4 ;
• deux photographies biométriques (50 x 60 mm) ;
• un passeport pour chaque demandeur ;
• un acte de naissance ou un extrait d'état civil ;
• un document attestant la situation matrimoniale et, pour les familles, l'acte de mariage et les actes de naissance des enfants ;
• le certificat de conformité et le permis de séjour ;
• les extraits de casier judiciaire de l'investisseur et du conjoint ;
• les reçus des droits acquittés, le cas échéant.

Les documents délivrés à l'étranger doivent être apostillés ou légalisés par voie consulaire, puis traduits en turc par un traducteur assermenté, la traduction étant certifiée par un notaire. Les noms et les dates doivent concorder entre le passeport, les actes d'état civil et les traductions ; toute incohérence entraîne des retards. Les bureaux attendent généralement un extrait de casier judiciaire récent, souvent délivré dans les six derniers mois ; vérifiez l'exigence actuelle auprès du bureau. Voir les règles d'apostille et de notariat pour les étrangers.

Membres de la famille, double nationalité et service militaire

Le conjoint étranger de l'investisseur et les enfants mineurs (en règle générale, de moins de 18 ans) ou à charge de l'investisseur ou du conjoint peuvent acquérir la nationalité sur la base du même investissement et présenter leur demande avec l'investisseur (Loi n° 5901, art. 12(1)(b) ; règlement, art. 20, dernier alinéa). En pratique, le conjoint a besoin d'un permis de séjour à son propre nom. Les parents ne sont pas inclus. La notion d'enfant « à charge » n'est définie ni par la loi ni par le règlement : en pratique, un enfant majeur n'est accepté que si sa dépendance est documentée, généralement par un rapport médical ou un rapport d'invalidité ; confirmez donc d'abord les justificatifs auprès du bureau. La propriété partagée n'étant plus éligible, le bien doit être au seul nom de l'investisseur. Pour en savoir plus, voir la citoyenneté turque pour les membres de la famille.

La Turquie n'exige pas des nouveaux citoyens qu'ils renoncent à une autre nationalité, mais le pays d'origine peut l'exiger. Certains pays, dont l'Inde et la Chine, n'autorisent pas la double nationalité (voir la double nationalité en Turquie). Le fait de devenir résident fiscal en Turquie dépend des circonstances, par exemple du lieu où vous vivez ; voir la résidence fiscale en Turquie.

En vertu de la Loi n° 7179 sur le service militaire, un homme âgé de 22 ans ou plus l'année où il acquiert la nationalité turque, ou qui a accompli son service militaire dans son ancien pays, est réputé avoir effectué son service militaire. Les hommes plus jeunes ne sont pas exemptés : ils peuvent être soumis aux obligations militaires, et le service militaire payant (bedelli) peut être une option. Sur le formulaire de demande, le nouveau citoyen peut conserver son nom actuel, écrit dans l'alphabet turc, ou demander l'enregistrement d'un prénom et d'un nom de famille turcs.

Délais de la citoyenneté turque par investissement

La citoyenneté turque par investissement prend généralement plusieurs mois, et aucun délai légal n'est fixé pour la décision. Les praticiens font état des délais habituels suivants :

• de l'achat du bien au transfert du titre : de quelques jours à quelques semaines ;
• certificat de conformité : couramment une à trois semaines, selon l'autorité ;
• permis de séjour investisseur : du jour même à environ deux semaines, la carte arrivant souvent une dizaine de jours plus tard ;
• décision de citoyenneté après le dépôt : couramment trois à six mois environ, même si des délais de trois à douze mois sont rapportés, l'enquête de sécurité étant le facteur déterminant ;
• carte d'identité et passeport après la décision : environ une à trois semaines.

Ce sont des estimations. Un dossier complet évite les retards qui dépendent du demandeur. Voir le guide des délais.

Les coûts au-delà de l'investissement, expliqués sans prix

Les frais supplémentaires sont des droits fixés par la loi, par un tarif ou par le prestataire, la plupart mis à jour chaque année ; nous les citons donc sans montant :

• Droit d'enregistrement foncier (tapu harcı) : un pourcentage du prix déclaré selon le tarif (4) de la Loi n° 492 sur les droits, actuellement 2 % à la charge de l'acheteur et 2 % à la charge du vendeur (les parties peuvent convenir de qui le supporte) ; le prix déclaré ne peut être inférieur à la valeur du bien retenue pour la taxe foncière, et le taux peut changer.
• Redevance du fonds renouvelable du registre foncier : un montant fixe arrêté chaque année.
• Rapport d'évaluation : son prix est fixé par la société d'évaluation.
• Documents : traductions assermentées, actes notariés et procuration selon le tarif annuel des notaires, et apostilles à l'étranger ; les contrats de promesse de vente sont également soumis au droit de timbre.
• Taxe de permis de séjour, qui varie selon la nationalité et la durée, plus les frais de carte de séjour.
• Frais de carte d'identité et de passeport, fixés chaque année.
• Coûts récurrents : taxe foncière et assurance tremblement de terre obligatoire (DASK), retenue à la source sur les intérêts des dépôts, et frais de gestion des contrats de retraite et des fonds.
• TVA : une exonération peut s'appliquer à la première vente d'un logement ou d'un local professionnel à un non-résident payant en devises ; des conditions s'appliquent.

Demandez chaque coût par écrit avant de signer. Voir le coût de la citoyenneté turque par investissement.

Les erreurs courantes et comment les vérifications juridiques les évitent

À chaque erreur courante correspond une vérification :

• Le mauvais bien ou la mauvaise structure. Un terrain nu, une quote-part ou un lot au nom d'une société ne sont pas éligibles. Vérifiez le type de titre, et que le titre sera à 100 % au nom du demandeur.
• Un vendeur exclu. Un bien inscrit au nom d'une personne physique étrangère, ou cédé au cours des trois dernières années par un étranger ou un investisseur devenu citoyen à un citoyen ou à une société turcs ; un bien déjà utilisé pour la citoyenneté ; un bien inscrit au nom des parents turcs au premier degré de l'acheteur ou d'une société liée ; ou une société à capitaux étrangers relevant de l'article 36 de la Loi n° 2644 sur le registre foncier. Vérifiez tout l'historique de propriété, et pas seulement le propriétaire actuel figurant sur un extrait du titre ou sur e-Devlet, le portail en ligne de l'administration.
• Payer avant le DAB, ou en espèces. Le DAB doit être délivré avant l'acte, avec des reçus bancaires prouvant le paiement sur le compte du vendeur.
• Fractionner un achat sur plan. Le montant doit figurer dans un seul contrat de promesse de vente.
• Financer par un prêt ou une hypothèque. Seule la part du prix payée en dehors d'un prêt bancaire est prise en compte, et elle doit à elle seule atteindre 400 000 USD. En cas d'hypothèque légale pour le prix impayé, seul le montant versé d'avance peut, au plus, être pris en compte, et certaines versions du guide excluent ces biens. Une vente forcée ultérieure conduit le registre foncier à signaler le certificat en vue de son annulation ; confirmez donc tout financement avant de signer.

Pour l'immobilier, les autorisations d'urbanisme, les charges grevant le bien et le risque sismique comptent autant que l'éligibilité. Voir comment repérer une fraude au tapu et les risques de l'achat sur plan en Turquie.

Notre méthode de travail sur un dossier de citoyenneté turque par investissement

Le Cabinet d'avocats Karanfiloglu est un cabinet individuel, composé d'un seul avocat, établi à Istanbul. Me Kaan Karanfiloğlu, son fondateur et titulaire, est inscrit au barreau d'Istanbul (n° 58270) et au registre des médiateurs (n° 41909), et il traite personnellement chaque dossier de citoyenneté. Il travaille en turc, en anglais et en français ; les clients russophones ou sinophones sont accompagnés par des conseillers de langue maternelle présents au cabinet. Le cabinet ne vend pas de biens immobiliers, n'agit pas comme agent immobilier et ne perçoit aucune commission des vendeurs, des promoteurs ou des agents ; ses vérifications sont donc indépendantes de la vente.

Le travail sur un dossier consiste en vérifications juridiques, documentation et représentation :

• un examen initial de la voie, de la famille, de l'origine des fonds et de la double nationalité, avec une liste écrite des pièces nécessaires ;
• une due diligence de citoyenneté sur l'investissement et, pour l'immobilier, une due diligence immobilière portant sur le titre, les autorisations, les charges et le vendeur ;
• la procuration, le numéro fiscal et les démarches bancaires ;
• l'examen du contrat, de l'évaluation, du DAB et de l'ordre des paiements, et la présence au registre foncier ;
• le certificat de conformité, le permis de séjour et la demande de citoyenneté ;
• le suivi jusqu'à la carte d'identité et au passeport, et toute action devant les tribunaux administratifs contre un refus ou une annulation, en règle générale dans les 60 jours suivant la notification, en vertu de l'article 7 de la Loi n° 2577 sur la procédure administrative.

Lorsqu'il intervient dans l'achat ou la vente de biens immobiliers, ainsi que dans certaines opérations relatives aux sociétés et aux comptes, l'avocat exerçant à titre libéral est une personne assujettie au sens de la Loi n° 5549 relative à la prévention du blanchiment des produits du crime ; le cabinet identifie donc le client et le bénéficiaire effectif, demande l'origine des fonds et déclare les opérations suspectes au MASAK (Mali Suçları Araştırma Kurulu, le Conseil d'enquête sur les crimes financiers). Lorsqu'un signal d'alerte ne peut être levé, le cabinet n'accepte pas le dossier ou ne le poursuit pas. Il n'agit jamais pour le vendeur ou le promoteur dans la même opération et ne peut promettre ni un résultat ni une date. Pour discuter d'un dossier, utilisez la page de contact.

Questions fréquentes

Ai-je besoin d'un avocat pour la citoyenneté turque par investissement ?

Aucune loi ne l'impose, et un investisseur peut déposer lui-même son dossier. Un avocat muni d'une procuration spéciale peut s'occuper du numéro fiscal, du titre de propriété, du certificat, du permis de séjour et de la demande de citoyenneté elle-même, et contester un refus en justice. Son principal apport est une vérification indépendante de l'investissement avant tout mouvement de fonds.

La citoyenneté turque est-elle automatique une fois l'investissement réalisé ?

Non. L'article 12 de la Loi n° 5901 dispose que les étrangers remplissant les conditions peuvent acquérir la nationalité turque par décision présidentielle, sous réserve de l'absence d'obstacle tenant à la sécurité nationale ou à l'ordre public. Remplir les conditions d'investissement ne confère aucun droit à la citoyenneté, et aucun avocat ne peut promettre un résultat ou une date.

Combien de temps prend la citoyenneté turque par investissement ?

Elle prend généralement plusieurs mois, sans délai légal fixe. La décision intervient couramment trois à six mois environ après le dépôt, même si des délais de trois à douze mois sont rapportés.

Puis-je obtenir la citoyenneté turque par investissement sans venir en Turquie ?

Pas entièrement. Dans la pratique actuelle, l'investisseur et le conjoint doivent se présenter en personne au relevé biométrique pour le permis de séjour, et les banques ont généralement besoin du client pour certains contrôles d'identité. La plupart des autres étapes, y compris la demande de citoyenneté, peuvent être accomplies par un avocat muni d'une procuration spéciale, et il n'est pas exigé de vivre en Turquie.

Le minimum est-il toujours de 400 000 USD pour l'immobilier, et va-t-il augmenter ?

Oui. En novembre 2026, le minimum immobilier est de 400 000 USD ou l'équivalent en devises pour les acquisitions à compter du 13 juin 2022, et de 500 000 USD pour les voies du dépôt, des obligations, des fonds, de la retraite privée et du capital fixe. Aucune hausse n'a été adoptée ; un changement exigerait une décision présidentielle publiée au Journal officiel.

Mes parents ou mes enfants majeurs peuvent-ils être inclus ?

Les parents ne peuvent pas être inclus. Le conjoint étranger et les enfants mineurs ou à charge de l'investisseur ou du conjoint peuvent présenter leur demande avec l'investisseur. La notion d'enfant « à charge » n'est pas définie par la loi : en pratique, un enfant majeur n'est admis que si sa dépendance est documentée, généralement par un rapport médical ou d'invalidité ; à défaut, il lui faut son propre investissement ou un autre fondement.

La citoyenneté turque par investissement peut-elle être retirée ?

Oui. Une décision obtenue par de fausses déclarations ou par la dissimulation de faits essentiels peut être annulée (Loi n° 5901, art. 31), et une décision prise sans que les conditions légales soient remplies peut être retirée (art. 40). Le 4 août 2026, le Ministère de l'Intérieur a annoncé que les décisions de naturalisation de 6 134 personnes avaient été annulées ou retirées, principalement en raison d'évaluations immobilières gonflées, membres de la famille compris. La vente du bien après la période de trois ans n'affecte pas, en règle générale, la citoyenneté.

Que faire si la demande de citoyenneté est refusée ?

Un refus peut être contesté par un recours en annulation devant les tribunaux administratifs, en règle générale dans les 60 jours suivant la notification de la décision. Le tribunal contrôle la légalité de la décision ; il n'accorde pas lui-même la citoyenneté.

Vais-je perdre ma nationalité actuelle ?

Pas du fait du droit turc, qui n'exige pas de renoncer à une autre nationalité. Le droit de votre pays d'origine peut être différent : certains pays, comme l'Inde et la Chine, n'autorisent pas la double nationalité.

Pages associées

Les voies et les vérifications présentées dans ce guide :

• Citoyenneté turque par investissement immobilier
• Citoyenneté turque par dépôt bancaire
• Citoyenneté turque par obligations d'État
• Citoyenneté turque par parts de fonds d'investissement
• Citoyenneté turque par fonds de pension (retraite privée)
• Citoyenneté turque par investissement en capital et emploi
• Due diligence pour la citoyenneté turque
• Due diligence immobilière en Turquie

Autres guides :

• Avocat pour le permis de séjour turc
• Citoyenneté turque pour les membres de la famille
• Délais de la citoyenneté turque par investissement
• Services en droit des étrangers

Cette page constitue une information générale à jour en novembre 2026 et non un conseil juridique ; les règles changent souvent, vérifiez donc la situation actuelle pour votre propre dossier avant d'investir.

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