İstanbul'da Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Avukatı: Yatırım Yolları, Süreç ve Hukuki İnceleme

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, gayrimenkule en az 400.000 ABD doları veya başka bir uygun varlığa en az 500.000 ABD doları yatıran ya da 50 kişiye istihdam sağlayan yabancının eşi ve çocuklarıyla birlikte istisnai yoldan vatandaşlığa başvurmasını sağlar. Yatırımların çoğu üç yıl elde tutulur. Kasım 2026 itibarıyla yatırımı ilgili yolun yetkili kurumu belgelendirir, kararı Cumhurbaşkanı verir.

• Hukuki dayanak: 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m. 12/1-b ve Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m. 20.
• Asgari tutarlar: gayrimenkulde 400.000 ABD doları; sabit sermaye, banka mevduatı, devlet tahvili, fon payı veya bireysel emeklilikte 500.000 ABD doları; ya da 50 kişilik istihdam.
• Elde tutma süresi: yolların çoğunda üç yıl; istihdam yolunda sabit bir süre yoktur.
• Belge: ilgili yolun yetkili kurumundan alınan uygunluk belgesi; gayrimenkulde bu işlemleri tapu idaresi, yani Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) yürütür.
• Önce ikamet izni: vatandaşlık başvurusundan önce 6458 sayılı Kanun m. 31/1-j uyarınca kısa dönem ikamet izni alınır.
• Aile: yabancı eş ile ergin olmayan veya bağımlı çocuklar aynı yatırıma dayanarak başvurur. Anne ve baba başvuramaz.
• Dil veya ikamet şartı yok: hukuki ölçüt, millî güvenlik veya kamu düzeni bakımından engel bulunmamasıdır ve karar takdire bağlıdır.
• Olağan süre: başvurudan karara çoğu zaman birkaç ay; kanunda belirlenmiş bir süre yoktur.

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kimlere Uygundur, Kimlere Uygun Değildir

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, Türkiye'de üç yıl boyunca yüksek bir tutarı bağlayabilecek ve bu paranın nereden geldiğini belgeleyebilecek yatırımcılara uygundur. Halk arasında "yatırımla Türk pasaportu" olarak da anılır; ancak pasaport, vatandaşlık kararından sonra gelir. Şu kişilere uygundur:

• sermayeye üç yıl ihtiyaç duymayacak ve varlığın riskini kabul eden yatırımcılar: mevduat ve tahvilde Türk lirası kur riski, gayrimenkul ve fonlarda piyasa riski;
• eşin ve ergin olmayan çocukların tek dosyada yer almasını isteyen aileler;
• kendi ülkesi çifte vatandaşlığa izin veren kişiler;
• fonlarının kaynağını belgeleyen bir ödeme izi bulunan yatırımcılar.

Şu kişilere ise uygun değildir:

• paraya üç yıl içinde yeniden ihtiyaç duyacak herkes;
• yalnızca Türkiye'de yaşamak isteyen ve ikamet izninin yeterli olabileceği kişiler (taşınmaz edinimine dayalı ikamet izni için 16 Ekim 2023'ten bu yana 200.000 ABD doları değerinde bir taşınmaz gerekmektedir): bkz. oturma izni mi, Türk vatandaşlığı mı;
• anne ve babanın veya bağımsız yaşayan yetişkin çocukların da dahil edileceğini bekleyen aileler;
• fonlarının kaynağını açıklayamayan ya da yaptırım, ceza veya güvenlik sorunu bulunan herkes;
• kesin bir sonuç veya belirli bir tarih bekleyen herkes.

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığının Yedi Yolu: Karşılaştırma

Yönetmelik m. 20/2, her birinin kendi asgari tutarı ve uygunluk belgesini veren kendi kurumu bulunan yedi yatırım yolu düzenler. Tablo Kasım 2026 itibarıyla durumu göstermektedir; eşikler Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir ve değişebilir.

Yönetmeliğin 20. maddesinin 10. fıkrası uyarınca gayrimenkul, mevduat, tahvil, fon ve bireysel emeklilik yollarında döviz, işlemden önce Türkiye'deki bir bankaya, o banka tarafından da Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına (TCMB) satılmalıdır. Banka bir Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenler; bu yollarda 6 Ocak 2022'den bu yana Türk lirası kaynaklı yatırım kabul edilmemektedir. Kural, sabit sermaye ve istihdam yollarını kapsamaz. Her yolun kendi asgari tutarı vardır ve kural olarak farklı yollarla yapılan yatırımlar birbirine eklenmez; bu nedenle tek bir yolun asgari tutarını tam olarak karşılayacak şekilde plan yapın.

Hukuki Dayanak: 5901 Sayılı Kanundan Yatırımcı İkamet İznine

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 12. maddesine dayanan istisnai yoldan vatandaşlık kazanımıdır. Bu maddeye göre millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak kaydıyla, maddede sayılan yabancılar İçişleri Bakanlığının teklifi ve Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir. "Kazanabilir" ifadesi önemlidir: yatırım şartlarının yerine getirilmesi vatandaşlık hakkı doğurmaz. Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİ), yabancı okuyucular için 5901 sayılı Kanunun İngilizce çevirisini de yayımlamaktadır.

Hukuki zincir üç halkadan oluşur:

1. 5901 sayılı Kanun m. 12/1-b. 6735 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunuyla (13 Ağustos 2016 tarihli ve 29800 sayılı Resmî Gazete) eklenen bu bent, 6458 sayılı Kanunun 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alan yabancıları, Turkuaz Kart sahiplerini ve bunların yabancı eşi ile kendisinin veya eşinin ergin olmayan ya da bağımlı yabancı çocuğunu kapsar.
2. 6458 sayılı Kanun m. 31/1-j. 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, Türkiye'de çalışmamak kaydıyla Cumhurbaşkanınca belirlenen kapsam ve miktarda yatırım yapan yabancılara ve bunların yabancı eşi ile ergin olmayan veya bağımlı çocuklarına kısa dönem ikamet izni öngörür. 6458 sayılı Kanun bu gerekçeyle bir defada en fazla beş yıllık izin verilmesine imkân tanır; fiilen verilecek süreyi göç idaresi belirler.
3. Yönetmelik m. 20. Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik (6 Nisan 2010 tarihli ve 27544 sayılı Resmî Gazete), yatırım yollarını, tutarları ve uygunluk belgesini veren kurumları m. 20/2'de düzenler. Merkez Bankasına döviz satışı kuralı m. 20/10'dadır; 20. maddenin son fıkrası ise yabancı eşin ve ergin olmayan veya bağımlı çocukların yatırımcıyla birlikte başvurmasına imkân verir.

Her yatırımcının vatandaşlık başvurusundan önce, uygulamada "(j) bendi ikamet izni" olarak da anılan yatırımcı ikamet iznini alması bu nedenle gerekir. Genel yoldan vatandaşlık kazanmada aranan dil şartının, asgari ikamet süresinin ve "iyi ahlak" değerlendirmesinin bu yolda bulunmamasının nedeni de budur. 29 Mayıs 2026'da basına yansıyan İçişleri Bakanı açıklamasına göre 2018'den bu yana yatırım yoluyla 174.567 kişi Türk vatandaşlığı kazanmıştır; bunların 51.762'si yatırımcı, 122.805'i aile bireyidir.

Yatırım Yollarına Kısa Bakış

Her yolun ayrı bir sayfası vardır; aşağıda belirleyici noktalar yer almaktadır.

Gayrimenkul: 400.000 ABD doları

Gayrimenkul yolu, 13 Haziran 2022 veya sonrasında edinilmiş, değeri en az 400.000 ABD doları olan ve tapu kütüğüne üç yıl satmama taahhüdü şerh edilmiş taşınmaz gerektirir. 12 Aralık 2023'ten bu yana yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar ile üzerinde yapı bulunan arsalar bu yola elverişlidir. Bedel banka aracılığıyla bozdurulan dövizle ödenir ve DAB tapu devrinden önce düzenlenir; tutarı SPK tarafından yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşunun raporu desteklemelidir; satıcıya ilişkin katı kurallar da uygulanır. Tapu idaresinin sıkça sorulan sorular sayfası bunları açıklar. Bkz. gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı.

Banka mevduatı: 500.000 ABD doları

Mevduat yolu, en az 500.000 ABD doları veya karşılığı dövizin Merkez Bankası aracılığıyla Türk lirasına çevrilmesini ve üç yıl boyunca yalnızca başvurucu adına Türk lirası mevduat olarak tutulmasını gerektirir. Uygunluk belgesini banka, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumundan (BDDK) alır. Kur korumalı mevduat uygulaması 23 Ağustos 2025'te yeni hesap açılışına ve yenilemeye kapandığı için kur riskini yatırımcı taşır. Bkz. banka mevduatı ile Türk vatandaşlığı.

Devlet borçlanma araçları: 500.000 ABD doları

Tahvil yolu, en az 500.000 ABD doları veya karşılığı dövizin Türk lirasına çevrilerek Türk lirası cinsinden devlet borçlanma araçlarına yatırılmasını ve bloke bir hesapta üç yıl tutulmasını gerektirir; vadesine üç yıldan az kalan araçlar kullanılmaz. Uygunluk belgesini Hazine ve Maliye Bakanlığı verir; Bakanlık İstisnai Vatandaşlık Edinimine İlişkin Usul ve Esaslarını Haziran 2026'da güncellemiştir. Bkz. devlet tahvili ile Türk vatandaşlığı.

Gayrimenkul ve girişim sermayesi yatırım fonu payları: 500.000 ABD doları

Fon yolu, en az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkul yatırım fonu (GYF) ya da girişim sermayesi yatırım fonu (GSYF) payı gerektirir; paylar en az üç yıl elde tutulur ve Merkezi Kayıt Kuruluşunda (MKK) bloke edilir. Bu fonlar yalnızca nitelikli yatırımcılara açıktır ve SPK'nin 26 Ekim 2026 tarihli kararından bu yana 500.000 ABD doları tek başına yatırımcıyı nitelikli yatırımcı yapmayabilir. Uygunluk belgesini Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) verir; Kurulun vatandaşlık sayfası süreci açıklar. Fon değerleri yükselebileceği gibi düşebilir de. Bkz. yatırım fonu payı ile Türk vatandaşlığı.

Bireysel emeklilik (BES): 500.000 ABD doları

13 Mayıs 2022'de eklenen bireysel emeklilik yolu, en az 500.000 ABD doları veya karşılığı dövizle yeni bir Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) sözleşmesi yapılmasını ve birikimin Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (SEDDK) izin verdiği fonlarda üç yıl tutulmasını gerektirir. Devlet katkısı yoktur ve döviz satıldıktan sonra işlem iptal edilemez. Bkz. SEDDK'nin açıklama notu ve bireysel emeklilik fonu ile Türk vatandaşlığı.

Sabit sermaye yatırımı ve istihdam

Sabit sermaye yolu, en az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında (Türk lirası karşılığı Ocak 2022'den bu yana kabul edilmemektedir), mal veya hizmet üretiminde kullanılan arazi, bina, makine veya teçhizata yapılmış yatırım gerektirir; yatırımı yeminli mali müşavir (YMM) raporuna dayanarak Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı belgelendirir. Yalnızca taşınmaz veya taşıt satın alınması yeterli değildir. İstihdam yolu ise toplamda en az 50 Türk vatandaşı çalıştıran şirketler gerektirir; Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı, bilgilendirme sayfasında açıklandığı üzere, bu istihdamın son altı aydaki sürekliliğini dikkate alır. Bkz. sermaye yatırımı ve istihdam ile Türk vatandaşlığı.

2022'den 2026'ya Neler Değişti ve Bugünkü Yatırımcı İçin Ne Anlama Geliyor

Asgari tutarlar 2022'den bu yana değişmedi, ancak şartlar neredeyse her yıl sıkılaştırıldı. Kasım 2026'da bir dosyayı hâlâ şu değişiklikler belirliyor:

• 6 Ocak 2022, 5072 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı: gayrimenkul, mevduat, tahvil ve fon yollarında döviz işlemden önce Merkez Bankasına satılır, mevduat ve tahviller üç yıl Türk lirası olarak tutulur ve Türk lirası kaynaklı yatırım artık kabul edilmez.
• 13 Mayıs 2022, 5554 sayılı Karar: gayrimenkulde asgari tutar, 13 Haziran 2022'den itibaren yapılan edinimler için 250.000 ABD dolarından 400.000 ABD dolarına çıkarıldı ve bireysel emeklilik yolu eklendi. Daha eski bir alımda hangi eşiğin uygulanacağını hâlâ edinim tarihi belirler.
• 2023, TKGM Kılavuzu (2024'te güncellendi): hisseli mülkiyet kabul edilmiyor, bir taşınmaz vatandaşlık için yalnızca bir kez kullanılabiliyor, projeden alımda tutar tek bir satış vaadi sözleşmesinde yer almalı; satıcıya ilişkin kurallar ise yabancı bir gerçek kişi adına kayıtlı ya da son üç yıl içinde bir yabancı veya yatırım yoluyla vatandaş olmuş bir kişi tarafından bir Türk vatandaşına veya şirkete devredilmiş taşınmazları, alıcının Türk vatandaşı birinci derece yakınlarına veya ilişkili şirketlere ait taşınmazları ve yabancı sermayeli şirketlerin satışlarını kapsam dışında bırakıyor.
• 2023 ve 2024, uygulamada: yatırımcı ve eş için şahsen biyometrik işlem, eşin kendi adına ikamet izni ve her ikisi için adli sicil kaydı. Bildirilen başlangıç tarihleri farklılık gösteriyor.
• 12 Aralık 2023, 7938 sayılı Karar: yukarıda açıklanan taşınmaz niteliğine ilişkin sınırlama.
• 2024: 4 Mart 2024'ten itibaren değerlemelerin tek bir şirketten, GEDAŞ'tan alınması ve 9 Aralık 2024'ten itibaren elektronik tutar tespit belgesi (TTB).
• 23 Ağustos 2025: Aralık 2021'den beri uygulanan kur korumalı mevduat (KKM) yeni hesaplara ve yenilemelere kapandı.
• Haziran 2026: tahvil yolu için güncellenen Hazine usul ve esasları.
• 1 Temmuz 2026: 2016 tarihli genelgenin yerini alan ve vatandaşlık amaçlı emeklilik sözleşmelerine ilişkin bir bölüm içeren SEDDK'nin 2026/1 sayılı BES Genelgesi yürürlüğe girdi.
• 4 Ağustos 2026: İçişleri Bakanlığı 6.134 vatandaşlık kararının iptal edildiğini ve geri alındığını açıkladı (bir sonraki bölüm).
• 28 Eylül 2026 (TKGM 29 Eylül'de duyurdu): tek değerleme kuruluşu kuralı sona erdi. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine (TDUB) aktif üyeliği bulunan ve değerleme bilgi sistemine (TADEBİS) bağlı her SPK yetkili kuruluş rapor düzenleyebilir; rapor ve TTB 6 ay yerine 12 ay kullanılabilir.
• 1 Aralık 2026, planlanan: daha önce ertelenmiş olan başlangıç tarihi yeniden değişmezse Ticaret Bakanlığının Güvenli Ödeme Sistemi tapu satışlarında zorunlu hâle gelecek. Sistemin vatandaşlık amaçlı alımlardaki DAB adımıyla nasıl birlikte işleyeceği henüz yayımlanmadı.

Kasım 2026 itibarıyla yürürlüğe girmiş bir eşik artışı yoktur. Basında veya danışmanlık firmalarının sitelerinde dolaşan rakamlar hukuk kuralı değildir: bir değişiklik için Resmî Gazete'de yayımlanmış bir Cumhurbaşkanı kararı gerekir.

2026 İptalleri: Bağımsız Hukuki İnceleme Neden Önemli

İçişleri Bakanlığı 4 Ağustos 2026'da, 1.413'ü asıl yatırımcı olmak üzere aile bireyleriyle birlikte 6.134 kişinin vatandaşlık kararının 5901 sayılı Kanunun 31 ve 40. maddeleri uyarınca iptal edildiğini veya geri alındığını açıkladı. Basına yansıyan rakamlara göre:

• aralarında uygunluk belgeleri iptal edilen 1.150 yatırımcının bulunduğu 5.391 kişi, başta daha ucuz taşınmazlar için düzenlenmiş şişirilmiş değerleme raporları olmak üzere muvazaalı veya usulsüz işlemler nedeniyle vatandaşlığını kaybetti;
• 743 kişinin (263 yatırımcı ve aile bireyleri) vatandaşlığı kamu düzeni ve millî güvenlik gerekçesiyle geri alındı;
• 16 ilde yürütülen bir operasyon dahil ceza soruşturmaları, sahte değerleme raporlarının arkasındaki kişileri hedef aldı.

5901 sayılı Kanunun 31. maddesi, yalan beyan veya önemli hususların gizlenmesi suretiyle alınan vatandaşlık kararının iptaline; 40. maddesi ise kanuni şartlar bulunmadığı halde verilen kararın geri alınmasına imkân verir. 2026 rakamlarının gösterdiği gibi, vatandaşlığı yatırımcı üzerinden kazanan aile bireyleri de vatandaşlığını kaybedebilir. Daha ucuz bir daireyi 400.000 ABD dolarına çıkarmak için ayarlanmış bir değerleme bu nedenle bir kestirme yol değildir; makamların artık özellikle aradığı şey budur. TKGM Kılavuzuna göre tapuda beyan edilen bedel, değerleme (TTB) tutarı ve bozdurulan dövizle yapılan ödemeler (DAB'larda görülen) her biri ayrı ayrı 400.000 ABD dolarına ulaşmalıdır; dolayısıyla daha yüksek bir değerleme, tapudaki düşük bedeli telafi etmez.

Bağımsız hukuki inceleme bu sorunları para el değiştirmeden önce ortaya çıkarır: satıcıdan veya müteahhitten ücret almayan bir avukat bedeli, değerleme kuruluşunun yetkisini, mülkiyet geçmişini ve ödeme izini kontrol eder. Bkz. yatırım yoluyla vatandaşlıkta hukuki inceleme ve Türkiye'de gayrimenkul hukuki incelemesi.

Adım Adım Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Süreci

Süreç her yolda aynı sırayı izler; yalnızca yatırım adımı değişir.

1. İlk hukuki değerlendirme: yatırım yolu, yatırımın elverişliliği, aile, çifte vatandaşlık ve fonların kaynağı. Avukat herhangi bir ödemeden önce engelleri belirler.
2. Vekaletname: yapılacak işlemleri (tapu, ikamet, vatandaşlık, banka ve vergi işlemleri) tek tek sayan özel vekaletname; Türkiye'de yeminli tercüman eşliğinde noterde, bir Türk konsolosluğunda ya da yabancı bir noterde apostil şerhi ve yeminli tercümeyle düzenlenir. Yurt dışında düzenlenen genel vekaletnameler çoğu zaman kabul edilmez. Avukat vekaletnamenin metnini hazırlar.
3. Vergi numarası ve banka hesabı: vergi dairesinden potansiyel vergi numarası ve Türkiye'deki bir bankada hesap; banka kendi kimlik, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesi ve fon kaynağı kontrollerini yapar. Avukat vergi numarasını alır ve banka dosyasını hazırlar.
4. Yatırım: gereken hallerde döviz bozdurularak ve DAB düzenlenerek yapılır. Gayrimenkulde: değerleme ve TTB, tapu devrinden önce DAB, satıcının hesabına ödeme ve üç yıllık şerh. Avukat hukuki incelemeyi yürütür, sözleşmeyi ve ödeme sırasını kontrol eder ve tapu müdürlüğündeki işlemde hazır bulunur.
5. Uygunluk belgesi: yetkili kurum yatırımı teyit eder ve belgeyi Göç İdaresi Başkanlığına ve NVİ'ye gönderir. Belge şahsen veya vekil aracılığıyla talep edilebilir. Avukat belgeyi talep eder veya takibini yapar.
6. Yatırımcı ikamet izni, m. 31/1-j: İl Göç İdaresi Müdürlüğüne başvurulur. Güncel uygulamada yatırımcı ve eş biyometrik işlem için şahsen hazır bulunur ve eşe kendi adına izin verilir; ergin olmayan veya bağımlı çocuklar aynı gerekçeyle kapsama girer. Avukat dosyayı hazırlar ve başvuruda aileye eşlik eder.
7. Vatandaşlık başvurusu: NVİ'nin yabancı yatırımcılara ilişkin usul ve esasları uyarınca, Göç İdaresi Başkanlığı ve NVİ personelinin birlikte görev yaptığı ortak ofisler ikamet ve vatandaşlık başvurularını ortak bir belge setiyle birlikte alır. NVİ'nin genel kurallarına göre VAT-4 formu, başvurucunun oturduğu yerin valiliğine (il nüfus müdürlüğü) veya yurt dışında bir Türk konsolosluğuna, şahsen ya da özel vekaletnameyle verilir; posta yoluyla başvuru kabul edilmez. Yurt dışında başvuru planlamadan önce ilgili makamla teyit edin. Avukat başvuruyu yapar ve belge taleplerini karşılar.
8. Güvenlik incelemesi ve karar: İçişleri Bakanlığı arşiv ve güvenlik araştırması yapar ve dosyayı Cumhurbaşkanına teklif eder; kararı Cumhurbaşkanı verir. Sonuç nüfus müdürlüğü aracılığıyla bildirilir. Avukat dosyayı takip eder ve olası bir dava yolu konusunda görüş verir.
9. Nüfusa tescil, kimlik kartı ve pasaport: NVİ tarafından veya yurt dışında konsolosluk aracılığıyla düzenlenir. Avukat randevuları ayarlar.

Vekaletnameyle bir Türk vatandaşlığı avukatı, biyometrik işlem ve bazı banka kontrolleri dışında neredeyse her adımda müvekkil adına işlem yapabilir. Bkz. yabancılar için vekaletname ve Türkiye'de ikamet izni.

Vatandaşlık Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

Vatandaşlık dosyasında ortak bir belge seti kullanılır, ancak her makam ek belge isteyebilir. Tipik bir dosyada şunlar bulunur:

• VAT-4 başvuru formu;
• iki adet biyometrik fotoğraf (50 x 60 mm);
• her başvurucu için pasaport;
• doğum belgesi veya nüfus kayıt örneği;
• medeni hal belgesi ve aileler için evlilik belgesi ile çocukların doğum belgeleri;
• uygunluk belgesi ve ikamet izni;
• yatırımcı ve eş için adli sicil kaydı;
• gereken hallerde harç makbuzları.

Yurt dışında düzenlenen belgelerin apostil şerhi veya konsolosluk onayı taşıması ve yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilip noterce onaylanması gerekir. İsimler ve tarihler pasaportta, nüfus belgelerinde ve tercümelerde birbirini tutmalıdır; tutarsızlık gecikmeye yol açar. Makamlar genellikle adli sicil kaydının yeni tarihli, çoğu zaman son altı ay içinde alınmış olmasını bekler; güncel şartı ilgili makamla teyit edin. Bkz. yabancılar için apostil ve noter kuralları.

Aile Bireyleri, Çifte Vatandaşlık ve Askerlik

Yatırımcının yabancı eşi ile yatırımcının veya eşin ergin olmayan (reşit olmayan; kural olarak 18 yaşından küçük) ya da bağımlı çocukları aynı yatırıma dayanarak Türk vatandaşlığını kazanabilir ve yatırımcıyla birlikte başvurabilir (5901 sayılı Kanun m. 12/1-b; Yönetmelik m. 20, son fıkra). Uygulamada eşin kendi adına ikamet izni bulunması gerekir. Anne ve baba kapsama girmez. "Bağımlı" kavramı Kanunda veya Yönetmelikte tanımlanmamıştır: uygulamada ergin bir çocuk, ancak bağımlılık genellikle sağlık veya engellilik raporuyla belgelenirse kabul edilir; bu nedenle gerekecek kanıtı önceden ilgili makamla teyit edin. Hisseli mülkiyet artık bu yola elverişli olmadığından taşınmaz yalnızca yatırımcı adına kayıtlı olmalıdır. Ayrıntılar: yatırımcının ailesi için Türk vatandaşlığı.

Türkiye, yeni vatandaşlarından başka bir vatandaşlıktan vazgeçmelerini istemez; ancak kendi ülkeleri bunu isteyebilir. Hindistan ve Çin gibi bazı ülkeler çifte vatandaşlığa izin vermez (bkz. Türkiye'de çifte vatandaşlık). Türkiye'de vergi mukimi olup olmayacağınız, nerede yaşadığınız gibi somut olgulara bağlıdır; bkz. Türkiye'de vergi mukimliği.

7179 sayılı Askeralma Kanununa göre Türk vatandaşlığını kazandığı yıl itibarıyla 22 veya daha büyük yaşta olan ya da önceki ülkesinde askerlik hizmetini tamamlamış bulunan erkek, askerlik hizmetini yapmış sayılır. Daha genç erkekler muaf değildir: askerlik yükümlüsü olabilirler ve bedelli askerlik bir seçenek olabilir. Başvuru formunda yeni vatandaş mevcut adını Türk alfabesiyle yazılmış olarak koruyabilir ya da Türkçe bir ad ve soyadı tescil ettirmeyi talep edebilir.

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Ne Kadar Sürer

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı genellikle birkaç ay sürer ve karar için kanunda belirlenmiş bir süre yoktur. Uygulamacıların bildirdiği tipik süreler şöyledir:

• taşınmaz alımından tapu devrine: birkaç gün ile birkaç hafta;
• uygunluk belgesi: kuruma göre değişmekle birlikte genellikle bir ila üç hafta;
• yatırımcı ikamet izni: aynı gün ile yaklaşık iki hafta arası; kart çoğu zaman yaklaşık on gün sonra gelir;
• başvurudan sonra vatandaşlık kararı: genellikle yaklaşık üç ila altı ay, ancak üç ila on iki ay da bildirilmektedir; süreyi güvenlik incelemesi belirler;
• karardan sonra kimlik kartı ve pasaport: yaklaşık bir ila üç hafta.

Bunlar tahminidir. Eksiksiz bir dosya, başvurucunun kontrolündeki gecikmeleri önler. Bkz. süre rehberi.

Yatırım Dışındaki Masraflar: Tutar Vermeden Açıklama

Ek masraflar kanun, tarife veya hizmet sağlayıcı tarafından belirlenen ve çoğu her yıl güncellenen ücretlerdir; bu nedenle bunları tutar vermeden sayıyoruz:

• Tapu harcı: 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarife uyarınca beyan edilen bedelin belirli bir oranı; halen alıcı için %2, satıcı için %2 (harcı kimin üstleneceğini taraflar kararlaştırabilir). Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz ve oran değişebilir.
• Tapu döner sermaye ücreti: her yıl belirlenen maktu bir tutar.
• Değerleme raporu: ücretini değerleme kuruluşu belirler.
• Belgeler: yıllık Noterlik Ücret Tarifesine tabi yeminli tercümeler, noter onayları ve vekaletname ile yurt dışındaki apostil işlemleri; satış vaadi sözleşmeleri ayrıca damga vergisine tabidir.
• İkamet izni harcı; uyruğa ve süreye göre değişir, buna ikamet kartı bedeli eklenir.
• Kimlik kartı ve pasaport ücretleri; her yıl belirlenir.
• Süregelen masraflar: emlak vergisi ve zorunlu deprem sigortası (DASK), mevduat faizine uygulanan stopaj ile emeklilik ve fon yönetim ücretleri.
• KDV: Türkiye'de yerleşik olmayan ve bedeli döviz olarak ödeyen kişiye konut veya işyerinin ilk satışında istisna uygulanabilir; koşullara bağlıdır.

İmzalamadan önce tüm masrafları yazılı olarak isteyin. Bkz. yatırım yoluyla Türk vatandaşlığının maliyeti.

Sık Yapılan Hatalar ve Hukuki İncelemenin Bunları Nasıl Önlediği

Her yaygın hatanın karşılığında bir kontrol vardır:

• Yanlış taşınmaz veya yapı. Boş arsa, hisse ya da bir şirket adına kayıtlı bağımsız bölüm bu yola elverişli değildir. Tapunun niteliğini ve tapunun %100 başvurucu adına olacağını kontrol edin.
• Kapsam dışı satıcı. Yabancı bir gerçek kişi adına kayıtlı ya da son üç yıl içinde bir yabancı veya yatırım yoluyla vatandaş olmuş bir kişi tarafından bir Türk vatandaşına veya şirkete devredilmiş taşınmaz; daha önce vatandaşlık için kullanılmış taşınmaz; alıcının Türk vatandaşı birinci derece yakınları veya ilişkili bir şirket adına kayıtlı taşınmaz; ya da 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamındaki yabancı sermayeli şirket. Yalnızca tapu kayıt örneğinde veya e-Devlet'te görünen mevcut maliki değil, mülkiyet geçmişinin tamamını kontrol edin.
• DAB düzenlenmeden veya nakit ödeme. DAB tapu devrinden önce düzenlenmeli, satıcının hesabına yapılan ödemeyi gösteren banka dekontları bulunmalıdır.
• Projeden alımı bölmek. Tutar tek bir satış vaadi sözleşmesinde yer almalıdır.
• Kredi veya ipotekle finansman. Bedelin yalnızca banka kredisi dışında ödenen kısmı dikkate alınır ve bu kısmın kendisi 400.000 ABD dolarına ulaşmalıdır. Ödenmemiş satış bedeli için kanuni ipotek kurulmuşsa en fazla peşin ödenen tutar dikkate alınır; Kılavuzun bazı sürümleri bu tür taşınmazları kapsam dışında tutar. Sonradan cebri icra yoluyla satış gerçekleşirse tapu müdürlüğü uygunluk belgesinin iptali için bildirimde bulunur; bu nedenle her türlü finansmanı imzadan önce teyit edin.

Gayrimenkulde ruhsatlar, takyidatlar ve deprem riski de elverişlilik kadar önemlidir. Bkz. tapu dolandırıcılığı nasıl anlaşılır ve Türkiye'de projeden konut almanın hukuki riskleri.

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Dosyasında Nasıl Çalışıyoruz

Karanfiloğlu Hukuk Bürosu, İstanbul'da tek avukatlı bir hukuk bürosudur. Kurucusu ve sahibi Av. Kaan Karanfiloğlu, İstanbul Barosuna kayıtlı avukat (sicil no. 58270) ve arabulucudur (arabulucu sicil no. 41909); her vatandaşlık dosyasını bizzat yürütür. Türkçe, İngilizce ve Fransızca çalışır; Rusça veya Çince konuşan müvekkillere büroda bu dilleri ana dili olarak konuşan danışmanlar aracılığıyla hizmet verilir. Büro taşınmaz satmaz, aracılık yapmaz ve satıcılardan, müteahhitlerden veya emlak danışmanlarından komisyon almaz; bu nedenle yaptığı incelemeler satıştan bağımsızdır.

Bir dosyadaki çalışma hukuki inceleme, belgelendirme ve temsilden oluşur:

• yatırım yolu, aile, fonların kaynağı ve çifte vatandaşlık konusunda ilk değerlendirme ve gerekenlerin yazılı bir listesi;
• yatırımın vatandaşlığa elverişliliği bakımından hukuki inceleme ve gayrimenkulde tapu kaydı, ruhsatlar, takyidatlar ve satıcı üzerinde gayrimenkul hukuki incelemesi;
• vekaletname, vergi numarası ve banka işlemleri;
• sözleşmenin, değerlemenin, DAB'ın ve ödeme sırasının incelenmesi ile tapu müdürlüğündeki işlemde hazır bulunma;
• uygunluk belgesi, ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu;
• kimlik kartı ve pasaporta kadar takip ile ret veya iptal kararına karşı, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 7. maddesi uyarınca kural olarak tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemelerinde açılacak dava.

Taşınmaz alım satımında ve bazı şirket ve hesap işlemlerinde serbest çalışan avukat, 5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamında yükümlüdür; bu nedenle büro müvekkilin ve gerçek faydalanıcının kimliğini tespit eder, fonların kaynağını sorar ve şüpheli işlemleri Mali Suçları Araştırma Kurulu Başkanlığına (MASAK) bildirir. Giderilemeyen bir risk işareti varsa büro dosyayı üstlenmez veya sürdürmez. Aynı işlemde hiçbir zaman satıcı veya müteahhit adına hareket etmez ve bir sonuç ya da tarih için söz veremez. Bir dosyayı görüşmek için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için avukat gerekli mi?

Hiçbir kanun bunu zorunlu tutmaz; yatırımcı başvurusunu şahsen yapabilir. Özel vekaletnameye sahip bir avukat vergi numarası, tapu, uygunluk belgesi, ikamet izni ve vatandaşlık başvurusunun kendisini yürütebilir, ret kararına karşı dava açabilir. Asıl yarar, para el değiştirmeden önce yatırımın bağımsız olarak incelenmesidir.

Yatırımı yaptığımda Türk vatandaşlığı kendiliğinden verilir mi?

Hayır. 5901 sayılı Kanunun 12. maddesi, şartları taşıyan yabancıların, millî güvenlik veya kamu düzeni bakımından engel bulunmamak kaydıyla Cumhurbaşkanı kararıyla vatandaşlık kazanabileceğini öngörür. Yatırım şartlarını yerine getirmek vatandaşlık hakkı doğurmaz ve hiçbir avukat bir sonuç ya da tarih için söz veremez.

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı ne kadar sürer?

Genellikle birkaç ay sürer; kanunda belirlenmiş bir süre yoktur. Karar çoğunlukla başvurudan yaklaşık üç ila altı ay sonra çıkar, ancak üç ila on iki aylık süreler de bildirilmektedir.

Türkiye'ye gelmeden yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı alınabilir mi?

Tamamen değil. Güncel uygulamada yatırımcı ve eş, ikamet izni için biyometrik işleme şahsen katılmalıdır; bankalar da bazı kimlik kontrolleri için genellikle müşterinin kendisini ister. Vatandaşlık başvurusu dahil diğer adımların çoğu özel vekaletnameye sahip bir avukat tarafından yürütülebilir ve Türkiye'de yaşama şartı yoktur.

Gayrimenkulde asgari tutar hâlâ 400.000 ABD doları mı, artacak mı?

Evet. Kasım 2026 itibarıyla gayrimenkulde asgari tutar, 13 Haziran 2022'den itibaren yapılan edinimler için 400.000 ABD doları veya karşılığı dövizdir; mevduat, tahvil, fon, bireysel emeklilik ve sabit sermaye yollarında ise 500.000 ABD dolarıdır. Yürürlüğe girmiş bir artış yoktur; bir değişiklik için Resmî Gazete'de yayımlanmış bir Cumhurbaşkanı kararı gerekir.

Anne babam veya yetişkin çocuklarım başvuruya dahil edilebilir mi?

Anne ve baba dahil edilemez. Yabancı eş ile yatırımcının veya eşin ergin olmayan ya da bağımlı çocukları yatırımcıyla birlikte başvurabilir. "Bağımlı" kavramı Kanunda tanımlanmamıştır: uygulamada ergin bir çocuk ancak bağımlılık genellikle sağlık veya engellilik raporuyla belgelenirse kabul edilir; aksi halde kendi yatırımına veya başka bir hukuki dayanağa ihtiyaç duyar.

Yatırım yoluyla kazanılan Türk vatandaşlığı iptal edilebilir mi?

Evet. Yalan beyan veya önemli hususların gizlenmesi suretiyle alınan karar iptal edilebilir (5901 sayılı Kanun m. 31), kanuni şartlar bulunmadan verilen karar ise geri alınabilir (m. 40). İçişleri Bakanlığı 4 Ağustos 2026'da, başta şişirilmiş taşınmaz değerlemeleri nedeniyle olmak üzere, aile bireyleri dahil 6.134 kişinin vatandaşlık kararının iptal edildiğini veya geri alındığını açıkladı. Üç yıllık süre dolduktan sonra taşınmazın satılması kural olarak vatandaşlığı etkilemez.

Vatandaşlık başvurusu reddedilirse ne yapabilirim?

Ret kararına karşı, kural olarak kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Mahkeme kararın hukuka uygun olup olmadığını denetler; vatandaşlığı kendisi vermez.

Mevcut vatandaşlığımı kaybeder miyim?

Türk hukuku nedeniyle hayır; Türk hukuku başka bir vatandaşlıktan vazgeçmenizi istemez. Kendi ülkenizin hukuku farklı olabilir: Hindistan ve Çin gibi bazı ülkeler çifte vatandaşlığa izin vermez.

İlgili Sayfalar

Bu rehberdeki yatırım yolları ve incelemeler:

• Gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı
• Banka mevduatı ile Türk vatandaşlığı
• Devlet tahvili ile Türk vatandaşlığı
• Yatırım fonu payı ile Türk vatandaşlığı
• Bireysel emeklilik fonu ile Türk vatandaşlığı
• Sermaye yatırımı ve istihdam ile Türk vatandaşlığı
• Yatırım yoluyla vatandaşlıkta hukuki inceleme
• Türkiye'de gayrimenkul hukuki incelemesi

Diğer rehberler:

• Türkiye ikamet izni avukatı
• Yatırımcının ailesi için Türk vatandaşlığı
• Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı süresi
• Yabancılar hukuku hizmetleri

Bu sayfa Kasım 2026 itibarıyla genel bilgi niteliğindedir ve hukuki görüş değildir; kurallar sık değiştiğinden yatırım yapmadan önce kendi dosyanız için güncel durumu kontrol edin.

Hukuk rehberlerindeki profillerimiz: Justia · Lawzana · Lawyers.com