Vatandaşlık Due Diligence: Para Ödenmeden Önce Yatırımın Hukuki İncelemesi

Yatırım yoluyla vatandaşlıkta hukuki inceleme (vatandaşlık due diligence), herhangi bir ödeme yapılmadan önce yatırımın vatandaşlık şartlarını karşılayıp karşılamayacağının kontrol edilmesidir. Gayrimenkulde bu inceleme; tapunun niteliğini, önceki yabancı mülkiyetini, satıcıyı, en az 400.000 ABD doları tutarındaki değerleme raporu ile Tutar Tespit Belgesini ve tapudan önce düzenlenmiş Döviz Alım Belgesini (DAB) kapsar. Kasım 2026 itibarıyla fonların kaynağı ve yaptırım kontrolleri incelemeyi tamamlar.

• Neden önemli: kurallardan birine uymayan bir alım, vatandaşlık dosyasına dayanak olamayacak bir varlığın sahibi olmanız sonucunu doğurur ve bu eksiklik tapudan sonra nadiren giderilebilir.
• Taşınmazın niteliği: 12 Aralık 2023'ten bu yana yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler ile üzerinde yapı bulunan arsalar.
• Geçmiş: yabancı bir gerçek kişi adına kayıtlı olmamak, son üç yıl içinde yabancı bir gerçek kişi veya yatırım yoluyla vatandaş olmuş bir kişi tarafından Türk vatandaşına ya da şirketine devredilmemiş olmak ve daha önce vatandaşlık için kullanılmamış olmak.
• Tutar: TKGM rehberine göre tapudaki satış bedeli, değerleme ve DAB'lardaki bozdurulan döviz tutarının her biri 400.000 ABD dolarına ulaşmalıdır.
• Değerleme: 28 Eylül 2026'dan bu yana, SPK tarafından yetkilendirilmiş, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğinde (TDUB) aktif ve tapu idaresinin değerleme sistemine kayıtlı herhangi bir değerleme kuruluşu tarafından yapılır; Tutar Tespit Belgesi 12 ay süreyle kullanılabilir.
• Ödeme: döviz, tapudan önce Türkiye'deki bir banka aracılığıyla Merkez Bankasına satılır; satıcıya ödemeyi gösteren banka dekontları alınır.
• Fonlar ve yaptırımlar: avukatlar, gayrimenkul alım satımı işlemleri bakımından 5549 sayılı Kanun kapsamında yükümlüdür; bankalar da kendi kontrollerini yapar.
• Denetim ve iptaller: İçişleri Bakanlığı 4 Ağustos 2026'da, 6.134 kişinin vatandaşlık kararlarının, başta şişirilmiş değerlemeler olmak üzere ağırlıklı olarak muvazaalı veya usulsüz işlemler nedeniyle iptal edildiğini veya geri alındığını açıkladı.

Vatandaşlık due diligence kimler için gereklidir

Bir vatandaşlık yatırımına para bağlamak üzere olan herkes için; özellikle de şu alıcılar için:

• bir emlak danışmanı veya müteahhit tarafından “vatandaşlığa uygun” diye sunulan bir taşınmaz teklifi alanlar;
• projeden alım yapan, birden fazla bağımsız bölüm alan veya bir şirketten satın alanlar;
• ödemeyi farklı hesaplardan, ülkelerden veya aile bireylerinden karşılayacak olanlar;
• banka mevduatı, devlet tahvili, fon payı, bireysel emeklilik veya bir işletme üzerinden yatırım yapanlar; bu yollarda kontroller farklıdır ama en az o kadar sıkıdır.

Bu inceleme idarenin değerlendirmesinin, bir mühendislik incelemesinin veya kendi ülkenizde alacağınız vergi danışmanlığının yerini tutmaz. Taşınmaza güvenle sahip olunup olunamayacağını soran olağan gayrimenkul hukuki incelemesiyle birlikte yürütülür; vatandaşlık due diligence ise alımın vatandaşlık için hesaba katılıp katılmayacağını sorar.

Kontrollerin dayandığı kurallar

Yatırım yolları, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m. 12/1-b'ye dayanan Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenir. Gayrimenkulde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bu kuralları, 2023'te, Şubat 2024'te ve Aralık 2024'te güncellenen Yönetmelik rehberi ile döviz dönüşümüne (2022/1) ve değerlemeye (2024/2 ve 2024/4; aktarılan bilgilere göre ikisi de 28 Eylül 2026 tarihli bir olurla değiştirildi) ilişkin genelgeleri aracılığıyla uygular. TKGM'nin yabancı alıcılara yönelik sıkça sorulan sorular sayfası idarenin uygulamasını özetler.

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlıkta hukuki inceleme kontrol listesi

1. Taşınmazın niteliği

7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararından (12 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete) bu yana taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalı ya da taşınmaz üzerinde yapı bulunan bir arsa olmalıdır. Boş arazi ve tarla artık uygun değildir. Doğru tapu niteliğine sahip olmak kaydıyla konut ve işyeri nitelikli bağımsız bölümlerin ikisi de uygundur. Kontrol broşür üzerinden değil, onaylı tapu kaydı üzerinden yapılır.

2. Önceki yabancı mülkiyeti ve daha önceki kullanım

• Taşınmaz, kendi eşiniz ve çocuklarınız dâhil, yabancı bir gerçek kişi adına kayıtlı olmamalıdır; bu nedenle uygulamada vatandaşlık için yabancı bir malikten alım yapamazsınız. İkinci el bir taşınmaz ayrıca son üç yıl içinde yabancı bir gerçek kişi veya yatırım yoluyla vatandaşlık kazanmış bir kişi tarafından bir Türk vatandaşına ya da şirketine devredilmemiş olmalıdır.
• Bir vatandaşlık başvurusuna dayanak olmuş taşınmaz, el değiştirse bile başka bir başvuruya dayanak olamaz.

3. Satıcı

2023'ten bu yana uygulanan TKGM rehberine göre şu satıcılar kapsam dışıdır:

• aktarılan bilgilere göre yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış bir kişi (yukarıdaki üç yıllık devir kuralına da bakınız);
• Türk vatandaşı olan birinci derece (kan, kayın veya evlatlık ilişkisinden doğan) akrabalarınız;
• sizin veya birinci derece kan ya da kayın hısımlarınızın ortak veya yönetici olduğu bir şirket;
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 36 kapsamındaki yabancı sermayeli bir Türk şirketi;
• taşınmazı sizden, eşinizden veya birinci derece akrabalarınızdan satın almış bir Türk vatandaşı ya da şirketi: geri alımlar hesaba katılmaz.

Akraba kuralı, doğumla kazanılmış olanlar dâhil Türk vatandaşı olan anne, baba veya çocuğu kapsar. Kardeş ikinci derece akrabadır ve sayılanlar arasında yer almaz; bu nedenle bu durumu somut olaya göre değerlendirin ve yazılı teyit alın.

4. Alımın yapısı

• Tam mülkiyet. 2023 TKGM rehberinden bu yana paylı mülkiyet bir başvuruya dayanak olmamaktadır; bu nedenle tapunun tamamı başvuru sahibi adına olmalıdır. Eşler paylı malik olmamalıdır; eş zaten aile bireyi olarak başvuruya dâhil olur.
• Şahıs adına alım. Şirket adına satın alınan bir taşınmaz bu yol için uygun değildir.
• Projeden alım. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir bağımsız bölüm için, şarta esas tutarın tamamını içeren tek bir noter düzenlemeli satış vaadi sözleşmesi gerekir. Ayrı sözleşmeler birbirine eklenmez; tamamlanmış alımlardaki eksik de bir satış vaadiyle tamamlanamaz.
• Finansman. TKGM'nin yayımladığı yanıtlara göre bağımsız bölüm üzerinde ipotekle güvence altına alınmış bir banka kredisi tek başına engel değildir, ancak kredi tutarı düşülür: kredi dışında ödenen bedelin 400.000 ABD dolarına ulaşması gerekir. Ödenmemiş satış bedelini güvence altına alan bir kanuni ipotek varsa en fazla peşin ödenen kısım hesaba katılır; rehberin bazı sürümleri bu tür taşınmazları kapsam dışında tutar. İpotekli veya hacizli olarak satın alınan bir taşınmaz daha sonra icra yoluyla satılırsa, aktarılan bilgilere göre uygunluk belgesinin iptali için bildirim yapılır; bu nedenle bu tür kayıtları kaldırtın. Her türlü finansman için önceden teyit alınmalıdır.

5. Değerleme ve Tutar Tespit Belgesi

Vatandaşlık amaçlı bir alım, değerleme bilgi sistemi (TADEBİS) üzerinden düzenlenen ve Tutar Tespit Belgesine (TTB) dayanak olan bir değerleme raporu gerektirir. 4 Mart 2024 ile 28 Eylül 2026 arasında bu raporları yalnızca tek bir kuruluş, GEDAŞ hazırlayabiliyordu. O tarihten bu yana SPK yetkisi bulunan, TDUB'a aktif üye ve TADEBİS'e entegre her değerleme kuruluşu bu raporları hazırlayabilir; rapor ve TTB altı ay yerine 12 ay süreyle kullanılabilir. Aktarılan bilgilere göre başvuru sahibi kuruluşu Web Tapu üzerinden seçebilir veya atamayı sisteme bırakabilir. Kâğıt ortamında sunulan bir TTB kabul edilmez.

Avukat şunları kontrol eder:

• TKGM rehberinin aradığı gibi tapudaki satış bedelinin (veya satış vaadi bedelinin), TTB değerinin ve DAB'daki bozdurulan tutarın her birinin 400.000 ABD dolarına ulaşması. Yüksek bir rakam düşük olanı telafi edemez; dolayısıyla fiilen en düşük rakam belirleyicidir ve rehber tutarı DAB'lardan esas alır;
• satıştan sonraki bir tarihi taşıyan raporun yurt içi üretici fiyat endeksiyle (Yİ-ÜFE) DAB tarihine çekilmesi; taksitli satışlarda ilk taksitin DAB tarihinin esas alınması;
• tapuda beyan edilen bedelin belediyenin emlak vergisi değerinin altında olmaması;
• değerin emsal satışlar karşısında gerçekçi olması: 2026 iptallerinin çoğunun arkasında şişirilmiş değerlemeler vardır.

6. DAB ve ödeme izi

Bedel döviz olarak ödenmelidir; Ocak 2022'den bu yana Türk lirası ile yapılan yatırım kabul edilmemektedir. Döviz Türkiye'deki bir bankaya, banka tarafından da Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına (TCMB) satılır ve banka, tapu müdürlüğüne kayıtlı elektronik posta (KEP) ile gönderdiği Döviz Alım Belgesini (DAB) düzenler. DAB, tapuda imza atılmadan önce düzenlenmiş olmalıdır. Tapu idaresi uygunluk belgesi için ayrıca bozdurulan tutarın satıcının hesabına ulaştığını gösteren onaylı bir banka dekontu ister. Nakit ödeme yatırımın kanıtı olamaz.

Başlangıç tarihi yeniden ertelenmezse, 1 Aralık 2026'dan itibaren tapu satışlarının Ticaret Bakanlığının Güvenli Ödeme Sistemine geçmesi öngörülmektedir. Kasım 2026 itibarıyla bu sistemin DAB aşamasıyla nasıl birleşeceği teyit edilmemiştir; bu nedenle imzadan önce ödeme sırasını bankayla ve tapu müdürlüğüyle kontrol edin.

7. Üç yıllık şerh

Alıcı tapuda taşınmazı üç yıl satmayacağını (projeden alınan bağımsız bölümlerde satış vaadi sözleşmesini devretmeyeceğini veya feshetmeyeceğini) taahhüt eder ve bu taahhüt tapu kütüğüne şerh edilir. Avukat, işlemin vatandaşlık amaçlı alım olarak kaydedildiğini kontrol eder; çünkü uygunluk belgesi tapu idaresinin bu verilerine dayanır.

Diğer yatırım yollarında yapılan kontroller

• Banka mevduatı, devlet tahvili, fon payı ve bireysel emeklilik (BES): TCMB dönüşüm kaydı, yalnızca sizin adınıza açılmış bir hesap, bloke veya elde tutma kanıtı (fon paylarında Merkezi Kayıt Kuruluşundaki Vatandaşlık Blokaj Alt Hesabı) ve ürün koşulları; örneğin emeklilik fonuna ilişkin kısıtlamalar veya tahvillerde vadesine üç yıldan az kalan araçların kural olarak kullanılmadığına ilişkin Hazine kuralı.
• Sabit sermaye yatırımı: harcamaların sabit sermaye sayılıp sayılmadığı ve yeminli mali müşavirin (YMM) özel amaçlı raporu.
• İstihdam: en az 50 Türk vatandaşı çalışanın sosyal güvenlik kayıtları; Bakanlık tam zamanlı çalışanların son altı aylık dönemdeki sürekliliğini dikkate alır.

Fonların kaynağı ve servetin kaynağı

Fonların kaynağı, bu yatırım için kullanılan paranın nereden geldiğidir; servetin kaynağı ise bu paranın arkasındaki birikimi nasıl oluşturduğunuzdur. Bankalar her ikisini de sorar. 5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun uyarınca serbest çalışan avukatlar da, gayrimenkul alım satımı dâhil sayılan işlemler bakımından yükümlüdür. Avukat sizi ve varsa gerçek faydalanıcıyı tanımak, fonların kaynağını anlamak ve kanunun saklı tuttuğu savunma hakkı ile meslek sırrı çerçevesinde, şüpheli işlemleri müvekkile haber vermeden Mali Suçları Araştırma Kuruluna (MASAK) bildirmek zorundadır. Kimlik tespiti yapılamıyorsa işlem reddedilir; giderilemeyen bir risk işareti ise avukatın dosyayı üstlenmemesi için bir sebeptir.

Sağlam bir dosya, paranın kaynağından Türk bankasına kadar, başvuru sahibinin kendi adına izlenebilen bir belge zinciri ortaya koyar. Tipik kanıtlar:

• maaş veya ticari kazanç: iş sözleşmeleri, maaş bordroları, vergi beyannameleri, şirket hesapları;
• bir varlığın satışı: satış sözleşmesi ve satış bedelinin hesaba yatırıldığını gösteren banka kaydı;
• kâr payı: şirketin hesapları ve kâr dağıtım kararı;
• miras veya bağış: mirasçılık ya da bağış belgeleri ve transfer kaydı;
• transfer zinciri: paranın geçtiği her hesabın dökümleri.

Bir yakınınızın veya bir şirketin hesabından gelen para önce kendi hesabınıza ulaşmalı ve transferi açıklayan belgelerle desteklenmelidir. Her banka kendi belge listesini belirler.

Yaptırım, siyasi nüfuz sahibi kişi (PEP) ve itibar taramaları

Tarama; BM Güvenlik Konseyi listelerini uygulamaya koyan 6415 sayılı Terörün Finansmanının Önlenmesi Hakkında Kanun ve 7262 sayılı Kitle İmha Silahlarının Yayılmasının Finansmanının Önlenmesi Hakkında Kanun uyarınca Resmî Gazete'de yayımlanan malvarlığı dondurma kararlarını; ayrıca Türkiye'de kendiliğinden malvarlığı dondurma sonucu doğurmayan ama bankaların kendi uyum süreçleri için kontrol ettiği ABD (OFAC), AB ve Birleşik Krallık listelerini kapsar. Siyasi nüfuz sahibi kişi (PEP) statüsü de taranır; MASAK düzenlemeleri bu kişiler için sıkılaştırılmış tedbirler öngörür. Olumsuz basın taraması ve adli sicil kayıtları da incelemenin parçasıdır; güncel uygulamada ikamet aşamasında asıl başvuru sahibinden ve eşinden adli sicil kaydı istenir. Bu kontroller hem bankada hesap açılışı hem de İçişleri Bakanlığının değerlendirmesi bakımından önemlidir; bu değerlendirmedeki hukuki ölçüt, millî güvenlik veya kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hâlin bulunmamasıdır.

2026 iptalleri ne gösteriyor

İçişleri Bakanlığı 4 Ağustos 2026'da, 1.413 asıl yatırımcı ve aile bireylerinden oluşan 6.134 kişinin vatandaşlık kararlarının 5901 sayılı Kanunun 31 ve 40. maddeleri uyarınca iptal edildiğini veya geri alındığını açıkladı. Açıklamaya göre:

• 5.391 kişi (uygunluk belgeleri iptal edilen 1.150 yatırımcı ve aileleri), başta daha düşük değerli taşınmazlar için düzenlenen şişirilmiş değerleme raporları olmak üzere muvazaalı veya usulsüz işlemler nedeniyle vatandaşlığını kaybetti;
• 743 kişinin (263 yatırımcı ve aile bireyleri) vatandaşlığı kamu düzeni ve millî güvenlik gerekçesiyle geri alındı;
• açıklama, sahte değerleme raporlarına yönelik 16 ilde yürütülen bir operasyonun ardından yapıldı.

Çıkarılacak ders şudur: emsal satışların çok üzerinde değerlenmiş bir taşınmaz alıcı için bir fırsat değil, bir risktir ve rakamların gösterdiği gibi aile bireyleri de vatandaşlığını kaybedebilir. Bu sayfadaki kontroller, alım anında yatırımın gerçek olduğunu, doğru değerlendiğini ve usulüne uygun ödendiğini ortaya koymayı amaçlar.

Adım adım hukuki inceleme süreci

1. İşin üstlenilmesi ve menfaat çatışması kontrolü. Avukat, aynı işlemde satıcıyı, müteahhidi veya emlak danışmanını temsil etmediğini teyit eder ve işin kapsamını yazılı olarak belirler.
2. Müvekkilin kimliğinin tespiti ve fonların kaynağı. İlk olarak bu aşama incelenir; çünkü burada sorun çıkan bir dosyayı banka veya avukat reddedebilir.
3. Taşınmazın incelenmesi. Avukat onaylı tapu kaydını ve takyidat belgesini alır; tapu niteliğini, mülkiyet geçmişini ve daha önce vatandaşlık için kullanılıp kullanılmadığını kontrol eder.
4. Satıcının incelenmesi. Kimlik, satış yetkisi, yatırım geçmişi, şirket ortaklıkları ve ailenizle herhangi bir bağlantı.
5. Değerleme ve TTB. Avukat değerleme kuruluşunun yetkisini, raporu ve TTB'yi satış bedeli ve beklenen DAB tutarı karşısında inceler.
6. Sözleşme ve ödeme planı. Avukat sözleşmeyi inceler veya hazırlar, banka dönüşümünü ve DAB'ı planlar ve kontroller tamamlanmadan hiçbir ödeme yapılmaması için şartlar koyar.
7. İmza günü. Son tapu kontrolü, DAB'ın tapu müdürlüğüne ulaştığının teyidi, tapu devri ve üç yıllık şerh.
8. Tapudan sonra. Avukat banka dekontlarını ve uygunluk belgesine esas olan tapu verilerini kontrol eder; ardından ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu aşamasına geçilir.

Size teslim edilen rapor

Türkçe, İngilizce veya Fransızca olarak hazırlanan ve şu unsurları içeren yazılı bir hukuki inceleme raporu:

• her uygunluk şartı için tespit edilen sonucu ve bu sonucun dayandığı belgeyi gösterir;
• bazı finansman yapıları veya satıcının kardeş olması gibi hukukun net olmadığı noktaları, yanıltıcı bir kesinlik izlenimi vermek yerine açıkça belirtir;
• herhangi bir ödemeden önce karşılanması gereken şartları ve sizi koruyan sözleşme hükümlerini ortaya koyar;
• ileride doğabilecek her soru için kanıt dosyası olarak tapu kaydını, TTB'yi, satıcı belgelerini ve ödeme yapıldıktan sonra DAB ile banka dekontlarını ekler.

Avukatın isteyeceği belgeler

• pasaportunuz ve alındıktan sonra Türk vergi numaranız;
• avukatın sizin adınıza işlem yapması isteniyorsa, Türk noterliğinde veya konsoloslukta ya da apostil şerhi ve yeminli tercümeyle birlikte yabancı bir noterlikte düzenlenmiş özel yetkili vekaletname;
• aile yapısının ve kapsam dışı satıcı kontrolünün yapılabilmesi için evlilik belgesi ve çocukların doğum belgeleri;
• fonların kaynağına ve servetin kaynağına ilişkin belgeler ile transfer zincirinin hesap dökümleri;
• taşınmazın bilgileri, sözleşme taslağı veya rezervasyon formu ve size verilmiş müteahhit belgeleri.

Kontroller ne kadar sürer

Avukat kayıtları almaya yetkili hâle geldikten sonra tapu ve satıcı incelemesi genellikle birkaç iş günü sürer. Değerleme, değerleme kuruluşunun takvimine; çoğu zaman en uzun aşama olan fonların kaynağı incelemesi ise belgelerin ne kadar hızlı geldiğine bağlıdır. Bunların tamamı herhangi bir kapora ödenmeden önce bitmiş olmalıdır.

Masraflar, tutar vermeden

• değerleme kuruluşunun belirlediği değerleme raporu ücreti;
• her yıl güncellenen Noterlik Ücret Tarifesine göre vekaletname ve varsa satış vaadi sözleşmesi için noter ücretleri;
• yabancı belgelerin yeminli tercümesi ile apostil veya konsolosluk onayı;
• 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca, hâlen beyan edilen bedel üzerinden alıcıdan %2 ve satıcıdan %2 oranında alınan tapu harcı (oran Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebilir) ve her yıl belirlenen tapu döner sermaye ücreti;
• işe başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırılan avukatlık ücreti.

Sık yapılan hatalar ve kontrollerin bunları nasıl önlediği

• Kontrollerden önce kapora ödemek. Taşınmaz şartları karşılamazsa kaporayı geri almak zordur.
• “Vatandaşlığa uygun” etiketine güvenmek. Uygunluk projeye değil, taşınmazın geçmişine, satıcıya ve değerlemeye bağlıdır.
• Eşle paylı malik olmak, şirket üzerinden almak veya projeden alımda sözleşmeleri bölmek. Bunların hiçbiri başvuruya dayanak olmaz.
• Satıcının ayarladığı ve emsal satışların çok üzerinde kalan bir değerleme.
• Tapuda bedeli düşük göstermek veya bedelin bir kısmını nakit ödemek. İkisi de eşiğe ulaşmada hesaba katılmaz.
• Dövizi tapudan sonra bozdurmak. DAB önce gelmelidir.
• Üçüncü kişilerin hesaplarından gelen ve transferi açıklayan belgesi olmayan para.

Olağan gayrimenkul incelemesi ile vatandaşlık incelemesinin karşılaştırması

Avukat vatandaşlık dosyasında nasıl çalışır

İstanbul'daki Karanfiloğlu Hukuk Bürosunun kurucusu Av. Kaan Karanfiloğlu (İstanbul Barosu, sicil no. 58270) her dosyayı bizzat yürütür. Büro gayrimenkul satmaz, aracılık yapmaz ve satıcılardan ya da müteahhitlerden komisyon almaz; bu nedenle inceleme yalnızca alıcı için yapılır. Av. Kaan Karanfiloğlu Türkçe, İngilizce ve Fransızca çalışır; Rusça ve Çince konuşan müvekkillere, ofiste görev yapan ve bu dilleri ana dili olarak konuşan danışmanlar aracılığıyla hizmet verilir. İşin büyük bölümü siz yurt dışındayken vekaletnameyle yürütülebilir. Tüm şartların sağlanması dosyayı başvuruya uygun hâle getirir; karar ise yine Cumhurbaşkanına aittir. Bir taşınmazı veya yatırımı görüşmek için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Yatırım yoluyla vatandaşlıkta hukuki inceleme (due diligence) nedir?

Herhangi bir ödeme yapılmadan önce, bir yatırımın Türk vatandaşlığı başvurusuna dayanak olup olmayacağının hukuki açıdan kontrol edilmesidir. Gayrimenkulde tapu niteliğini, mülkiyet geçmişini, satıcıyı, değerlemeyi, DAB'ı ve ödeme izini; bunlara ek olarak fonların kaynağını ve yaptırım taramasını kapsar.

Türk vatandaşlığı için yabancı bir malikten gayrimenkul alabilir miyim?

Hayır. Kendi eşinize veya çocuklarınıza ait olanlar dâhil, yabancı bir gerçek kişi adına kayıtlı taşınmaz uygun değildir; son üç yıl içinde yabancı bir gerçek kişinin bir Türk vatandaşına veya şirketine devrettiği ikinci el taşınmaz da uygun değildir.

Değerleme, anlaşılan satış bedelinden düşük çıkarsa ne olur?

Beyan edilen bedel, TTB değeri ve DAB'daki bozdurulan tutarın her biri 400.000 ABD dolarına ulaşmalıdır; bu nedenle daha fazla ödemiş olsanız bile eşiğin altında kalan bir değerleme dosyayı durdurur. Herhangi bir ödeme yapmadan önce değerlemeyi yaptırın ve inceletin.

DAB neden tapuda imza atılmadan önce düzenlenmelidir?

Yönetmeliğin 20. maddesinin 10. fıkrası, dövizin işlemden önce Türkiye'deki bir bankaya, oradan da Merkez Bankasına satılmasını şart koşar; tapu müdürlüğü de DAB'ı satıştan önce kontrol eder. Sonradan bozdurulan döviz yatırımın kanıtı olamaz.

Fonlarımın kaynağını hangi belgeler kanıtlar?

Parayı kaynağından Türkiye'deki hesabınıza kadar izleyen belgeler: maaş bordroları, vergi beyannameleri veya şirket hesapları, satış sözleşmeleri, kâr dağıtım kararları, miras veya bağış belgeleri ve paranın geçtiği her hesabın dökümleri.

Daha önce vatandaşlık için kullanılmış bir taşınmaz yeniden kullanılabilir mi?

Hayır. Bir vatandaşlık başvurusuna dayanak olmuş taşınmaz, yeni bir malike satılsa bile başka bir başvuruya dayanak olamaz. Avukat bunu tapu kayıtlarındaki geçmişten kontrol eder.

2026'daki dosyalarda olduğu gibi vatandaşlığım sonradan iptal edilebilir mi?

Yalan beyan veya önemli hususların gizlenmesi yoluyla elde edilen bir karar 5901 sayılı Kanun m. 31 uyarınca iptal edilebilir; kanuni şartlar sağlanmadan verilen bir karar ise m. 40 uyarınca geri alınabilir. 2026 rakamlarının gösterdiği gibi aile bireyleri de bundan etkilenebilir. 2026'daki dosyaların çoğu, başta şişirilmiş değerlemeler olmak üzere muvazaalı veya usulsüz işlemlerle ilgiliydi. Gerçekçi bir değerleme ve eksiksiz bir ödeme izi asıl korumayı sağlar.

Taşınmaz vatandaşlığa uygunsa olağan gayrimenkul hukuki incelemesine yine de gerek var mı?

Evet. Vatandaşlığa uygun bir taşınmaz üzerinde yine de ipotek, haciz, ruhsat sorunları veya deprem riski bulunabilir; bu nedenle olağan kontroller de gereklidir. İki inceleme genellikle birlikte yapılır.

İlgili sayfalar

• Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı: tüm yollar
• Gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı
• Gayrimenkul hukuki incelemesi (durum tespiti)
• Banka mevduatı ile vatandaşlık
• Devlet tahvili ile vatandaşlık
• Yatırım fonu payı ile vatandaşlık
• Bireysel emeklilik (BES) ile vatandaşlık
• Sermaye yatırımı veya istihdam ile vatandaşlık
• Tapu dolandırıcılığı nasıl anlaşılır
• Projeden gayrimenkul alımının hukuki riskleri
• Tapu devir süreci
• Yabancılar için vekaletname
• Vatandaşlık başvurusunda aile bireyleri

Bu sayfa Kasım 2026 itibarıyla genel bilgi niteliğindedir ve hukuki tavsiye değildir; uygunluk kuralları, değerleme usulleri ve ödeme sistemleri değişebilir; vatandaşlık kararı Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanına aittir.

Hukuk rehberlerindeki profillerimiz: Justia · Lawzana · Lawyers.com