Due Diligence für die türkische Staatsbürgerschaft: die Investition prüfen, bevor Geld fließt

Due Diligence für die türkische Staatsbürgerschaft bedeutet, vor jeder Zahlung zu prüfen, ob eine Investition die Voraussetzungen erfüllen wird. Bei Immobilien umfasst das die Art des Eigentumstitels, frühere ausländische Eigentümer, den Verkäufer, ein Wertgutachten und eine Betragsfeststellungsbescheinigung über mindestens 400.000 USD sowie eine Devisenankaufsbescheinigung der Bank (DAB), die vor der Grundbuchübertragung ausgestellt ist. Mit Stand November 2026 vervollständigen die Prüfung der Herkunft der Mittel und die Sanktionsprüfung die Due Diligence.

• Warum das wichtig ist: Ein Kauf, der eine einzige Regel verfehlt, hinterlässt Ihnen einen Vermögenswert, der die Einbürgerungsakte nicht tragen kann, und der Mangel lässt sich nach der Grundbuchübertragung nur selten beheben.
• Art der Immobilie: seit dem 12. Dezember 2023 nur Einheiten mit Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) oder Stockwerksdienstbarkeit (kat irtifakı) oder bebaute Grundstücke.
• Vorgeschichte: nicht auf eine ausländische natürliche Person eingetragen, in den letzten drei Jahren nicht von einer ausländischen natürlichen Person oder einem durch Investition eingebürgerten Staatsbürger auf einen türkischen Staatsbürger oder eine türkische Gesellschaft übertragen und nicht bereits für eine Einbürgerung genutzt.
• Betrag: Nach dem Leitfaden der TKGM müssen der Kaufpreis im Grundbuch, der Gutachtenwert und der umgetauschte Betrag auf den DABs jeweils 400.000 USD erreichen.
• Bewertung: seit dem 28. September 2026 durch jedes von der Kapitalmarktaufsicht (SPK) zugelassene Bewertungsunternehmen, das aktives Mitglied im Verband der Immobilienbewerter (TDUB) und im Bewertungssystem des Grundbuchs registriert ist; die Betragsfeststellungsbescheinigung ist 12 Monate verwendbar.
• Zahlung: Fremdwährung, die vor der Grundbuchübertragung über eine Bank in der Türkei an die Zentralbank verkauft wird, mit Bankbelegen über die Zahlung an den Verkäufer.
• Mittel und Sanktionen: Rechtsanwälte sind nach dem Geldwäschegesetz Nr. 5549 bei Immobiliengeschäften Verpflichtete, und die Banken führen eigene Prüfungen durch.
• Durchsetzung: Am 4. August 2026 gab das Innenministerium bekannt, dass die Einbürgerungsentscheidungen von 6.134 Personen aufgehoben oder zurückgenommen worden waren, hauptsächlich wegen Schein- oder irregulärer Transaktionen, vor allem wegen überhöhter Wertgutachten.

Wer eine Due Diligence für die Staatsbürgerschaft braucht

Jeder, der Geld in eine Investition für die Staatsbürgerschaft binden will, vor allem Käufer, die:

• von einem Makler oder Bauträger eine als „staatsbürgerschaftsfähig“ beschriebene Immobilie angeboten bekommen haben;
• vom Plan (Off-Plan), mehrere Einheiten oder von einer Gesellschaft kaufen;
• aus einer Mischung von Konten, Ländern oder Familienmitgliedern zahlen werden;
• über eine Bankeinlage, Anleihen, Fondsanteile, eine Altersvorsorge oder ein Unternehmen investieren, wo die Prüfungen anders, aber ebenso streng sind.

Sie ersetzt weder die Prüfung durch die Behörden noch ein bautechnisches Gutachten oder eine Steuerberatung im Heimatland. Sie steht neben der gewöhnlichen Immobilien-Due-Diligence, die fragt, ob die Immobilie sicher zu besitzen ist; die Due Diligence für die Staatsbürgerschaft fragt, ob der Kauf zählt.

Die Regeln hinter den Prüfungen

Die Investitionswege legt Art. 20(2) der Verordnung zur Durchführung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes auf Grundlage von Art. 12(1)(b) des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 fest. Bei Immobilien wendet die Grundbuch- und Katasterverwaltung (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) sie über ihren Leitfaden zur Verordnung an, der 2023, im Februar 2024 und im Dezember 2024 überarbeitet wurde, sowie über ihre Rundschreiben zum Währungsumtausch (2022/1) und zur Bewertung (2024/2 und 2024/4, beide Berichten zufolge durch eine Genehmigung vom 28. September 2026 geändert). Die Fragen und Antworten für ausländische Käufer des Grundbuchamts fassen seine Praxis zusammen.

Checkliste: Due Diligence für die Staatsbürgerschaft beim Immobilienkauf

1. Die Art der Immobilie

Seit dem Präsidialbeschluss Nr. 7938 (Amtsblatt vom 12. Dezember 2023) muss die Immobilie Wohnungseigentum oder eine Stockwerksdienstbarkeit aufweisen oder ein bebautes Grundstück sein. Unbebaute Grundstücke und Felder kommen nicht mehr in Betracht. Wohn- und Gewerbeeinheiten kommen beide in Betracht, wenn der Eigentumstitel die richtige Art hat. Geprüft wird anhand des beglaubigten Grundbuchauszugs, nicht anhand des Prospekts.

2. Frühere ausländische Eigentümer und frühere Nutzung

• Die Immobilie darf nicht auf eine ausländische natürliche Person eingetragen sein, auch nicht auf Ihren eigenen Ehegatten oder Ihre Kinder; in der Praxis können Sie für die Staatsbürgerschaft also nicht von einem ausländischen Eigentümer kaufen. Eine Bestandsimmobilie darf außerdem in den letzten drei Jahren nicht von einer ausländischen natürlichen Person oder von einer Person, die die Staatsbürgerschaft durch Investition erworben hat, auf einen türkischen Staatsbürger oder eine türkische Gesellschaft übertragen worden sein.
• Eine Immobilie, die bereits einen Einbürgerungsantrag gestützt hat, kann keinen weiteren stützen, auch nicht nach einem Eigentümerwechsel.

3. Der Verkäufer

Nach dem Leitfaden der TKGM in seiner seit 2023 angewandten Form sind folgende Verkäufer ausgeschlossen:

• eine Person, die die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition erworben hat, so die Berichte (siehe auch die oben genannte Dreijahresregel für Übertragungen);
• Ihre Verwandten ersten Grades (durch Abstammung, Schwägerschaft oder Adoption), die türkische Staatsbürger sind;
• eine Gesellschaft, in der Sie oder Ihre Blutsverwandten oder Verschwägerten ersten Grades Gesellschafter oder Geschäftsführer sind;
• eine türkische Gesellschaft mit ausländischem Kapital im Sinne von Art. 36 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644;
• ein türkischer Staatsbürger oder eine türkische Gesellschaft, der oder die die Immobilie von Ihnen, Ihrem Ehegatten oder Ihren Verwandten ersten Grades gekauft hat: Rückkäufe zählen nicht.

Die Verwandtenregel erfasst einen Elternteil oder ein Kind mit türkischer Staatsbürgerschaft, auch wenn diese durch Geburt erworben wurde. Geschwister sind Verwandte zweiten Grades und werden nicht genannt; behandeln Sie diesen Fall daher als Einzelfall und holen Sie eine schriftliche Bestätigung ein.

4. Die Struktur des Kaufs

• Alleineigentum. Miteigentum stützt seit dem Leitfaden der TKGM von 2023 keinen Antrag mehr; der Eigentumstitel muss daher vollständig auf den Antragsteller lauten. Ehegatten sollten nicht gemeinsam Eigentümer werden; der Ehegatte ist als Familienangehöriger einbezogen.
• Eigener Name. Eine im Namen einer Gesellschaft gekaufte Immobilie erfüllt die Voraussetzungen dieses Weges nicht.
• Off-Plan. Ein notariell beurkundeter Verkaufsversprechensvertrag über eine Einheit mit kat irtifakı oder kat mülkiyeti, wobei der gesamte maßgebliche Betrag in einem einzigen Vertrag enthalten sein muss. Getrennte Verträge werden nicht zusammengerechnet, und ein Fehlbetrag bei abgeschlossenen Käufen kann nicht durch ein Verkaufsversprechen ausgeglichen werden.
• Finanzierung. Nach den veröffentlichten Antworten der TKGM ist ein durch die Einheit gesicherter Bankkredit für sich genommen kein Hindernis, der Kredit wird aber abgezogen: Der ohne ihn gezahlte Preis muss 400.000 USD erreichen. Eine gesetzliche Hypothek (kanuni ipotek) zur Sicherung des unbezahlten Kaufpreises lässt höchstens den im Voraus gezahlten Teil gelten, und einige Fassungen des Leitfadens schließen solche Immobilien aus. Wird eine mit einer Hypothek oder Pfändung belastet gekaufte Immobilie später im Vollstreckungsverfahren verkauft, wird die Bescheinigung Berichten zufolge zur Aufhebung gemeldet; lassen Sie solche Eintragungen daher löschen. Jede Finanzierung muss vorab bestätigt werden.

5. Bewertung und Betragsfeststellungsbescheinigung

Ein Kauf für die Staatsbürgerschaft benötigt ein Wertgutachten, das über das Bewertungsinformationssystem (TADEBİS) erstellt wird und zur Betragsfeststellungsbescheinigung (Tutar Tespit Belgesi, TTB) führt. Vom 4. März 2024 bis zum 28. September 2026 durfte nur ein einziges Unternehmen, GEDAŞ, diese Gutachten erstellen. Seitdem darf dies jedes von der SPK zugelassene Unternehmen mit aktiver Mitgliedschaft im Verband der Immobilienbewerter (TDUB) und Anbindung an TADEBİS, und Gutachten und TTB sind 12 statt sechs Monate verwendbar. Berichten zufolge kann der Antragsteller das Unternehmen über Web Tapu wählen oder vom System zuweisen lassen. Eine auf Papier vorgelegte TTB wird nicht angenommen.

Der Anwalt prüft, ob:

• der Kaufpreis im Grundbuch (oder der Preis im Verkaufsversprechen), der TTB-Wert und der umgetauschte Betrag auf der DAB jeweils 400.000 USD erreichen, wie es der Leitfaden der TKGM verlangt. Ein höherer Wert kann einen niedrigeren nicht ausgleichen, sodass im Ergebnis der niedrigste entscheidet, und der Leitfaden entnimmt den Betrag den DABs;
• ein nach dem Verkauf datiertes Gutachten mit dem Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) auf das DAB-Datum zurückgerechnet wird und bei Ratenkäufen das DAB-Datum der ersten Rate verwendet wird;
• der erklärte Kaufpreis im Grundbuch nicht unter dem kommunalen Grundsteuerwert liegt;
• der Wert im Vergleich zu vergleichbaren Verkäufen realistisch ist: Überhöhte Wertgutachten stehen hinter den meisten Aufhebungen von 2026.

6. Die DAB und der Zahlungsweg

Der Kaufpreis muss in Fremdwährung gezahlt werden; Investitionen in türkischer Lira werden seit Januar 2022 nicht mehr anerkannt. Die Währung wird an eine Bank in der Türkei und von der Bank an die Zentralbank der Republik Türkei (CBRT) verkauft, und die Bank stellt eine Devisenankaufsbescheinigung (döviz alım belgesi, DAB) aus, die sie per registrierter elektronischer Post (KEP) an das Grundbuchamt sendet. Die DAB muss vorliegen, bevor die Grundbuchurkunde unterzeichnet wird. Für die Konformitätsbescheinigung verlangt das Grundbuchamt außerdem einen beglaubigten Bankbeleg, aus dem hervorgeht, dass der umgetauschte Betrag auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Bargeld belegt die Investition nicht.

Ab dem 1. Dezember 2026 sollen Immobilienverkäufe im Grundbuch über das Sichere Zahlungssystem (Güvenli Ödeme Sistemi) des Handelsministeriums abgewickelt werden, sofern dieser Starttermin nicht erneut verschoben wird. Mit Stand November 2026 ist nicht bestätigt, wie sich das mit dem DAB-Schritt verbindet; klären Sie die Zahlungsreihenfolge daher vor der Unterzeichnung mit der Bank und dem Grundbuchamt.

7. Der Dreijahresvermerk

Bei der Grundbuchübertragung verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie drei Jahre lang nicht zu verkaufen (bei Off-Plan-Einheiten, den Verkaufsversprechensvertrag nicht zu übertragen oder aufzuheben), und diese Verpflichtung wird im Grundbuch vermerkt. Der Anwalt prüft, ob die Transaktion als Kauf zum Zweck der Staatsbürgerschaft erfasst wurde, denn die Daten des Grundbuchamts fließen anschließend in die Konformitätsbescheinigung ein.

Prüfungen bei den anderen Investitionswegen

• Bankeinlage, Staatsanleihen, Fondsanteile und private Altersvorsorge (BES): der Umtauschbeleg der CBRT, ein Konto allein auf Ihren Namen, der Nachweis der Sperre oder des Haltens (bei Fondsanteilen das Unterkonto Staatsbürgerschaftssperre der Zentralen Verwahrstelle) und die Produktbedingungen, etwa die Beschränkungen für Pensionsfonds oder bei Anleihen die Regel des Schatzamts, nach der Instrumente mit einer Restlaufzeit von weniger als drei Jahren in der Regel nicht verwendet werden.
• Sachanlageinvestition: ob die Ausgaben als Anlageinvestition zählen, und der Sonderbericht des vereidigten Finanzberaters (YMM).
• Beschäftigung: Sozialversicherungsunterlagen über mindestens 50 Beschäftigte mit türkischer Staatsbürgerschaft; das Ministerium berücksichtigt die Kontinuität der Vollzeitbeschäftigten in den letzten sechs Monaten.

Herkunft der Mittel und Herkunft des Vermögens

Die Herkunft der Mittel (Source of Funds) beschreibt, woher das Geld für diese Investition stammt; die Herkunft des Vermögens (Source of Wealth) beschreibt, wie Sie das dahinterstehende Vermögen aufgebaut haben. Banken fragen nach beidem. Nach dem Gesetz Nr. 5549 über die Verhinderung des Waschens von Erträgen aus Straftaten sind auch selbstständige Rechtsanwälte bei bestimmten Geschäften Verpflichtete, darunter beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Der Anwalt muss Sie und einen etwaigen wirtschaftlich Berechtigten identifizieren, die Herkunft der Mittel nachvollziehen und, im Rahmen der gesetzlich vorbehaltenen Verteidigungsrechte und der anwaltlichen Schweigepflicht, verdächtige Transaktionen an MASAK (die Behörde zur Ermittlung von Finanzkriminalität) melden, ohne den Mandanten darüber zu informieren. Ist eine Identifizierung nicht möglich, wird die Transaktion abgelehnt, und ein Warnsignal, das sich nicht ausräumen lässt, ist für den Anwalt ein Grund, das Mandat abzulehnen.

Eine saubere Akte zeigt eine lückenlose Dokumentation vom Ursprung des Geldes bis zur türkischen Bank, auf den eigenen Namen des Antragstellers. Typische Nachweise:

• Gehalt oder Geschäftseinkünfte: Arbeitsverträge, Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen, Jahresabschlüsse der Gesellschaft;
• Verkauf eines Vermögenswerts: der Kaufvertrag und die Gutschrift des Erlöses auf dem Bankkonto;
• Dividenden: die Jahresabschlüsse der Gesellschaft und der Ausschüttungsbeschluss;
• Erbschaft oder Schenkung: die Erbschafts- oder Schenkungsunterlagen und der Überweisungsnachweis;
• die Überweisungskette: Kontoauszüge für jedes Konto, über das das Geld gelaufen ist.

Geld vom Konto eines Verwandten oder einer Gesellschaft sollte zunächst auf Ihr eigenes Konto gehen, mit Unterlagen, die die Überweisung erklären. Jede Bank legt ihre eigene Liste der Unterlagen fest.

Sanktions-, PEP- und Reputationsprüfung

Die Prüfung umfasst Beschlüsse zum Einfrieren von Vermögenswerten, die im Amtsblatt nach dem Gesetz Nr. 6415 zur Verhinderung der Terrorismusfinanzierung veröffentlicht werden, das Listungen des UN-Sicherheitsrats umsetzt, und nach dem Gesetz Nr. 7262 zur Verhinderung der Finanzierung der Verbreitung von Massenvernichtungswaffen, ebenso die Listen der USA (OFAC), der EU und des Vereinigten Königreichs, die in der Türkei selbst keine Vermögenswerte einfrieren, die Banken aber für ihre eigene Compliance prüfen. Sie umfasst außerdem den Status als politisch exponierte Person (PEP), für den die Vorschriften von MASAK verstärkte Maßnahmen verlangen, negative Medienberichte und Vorstrafen; in der derzeitigen Praxis werden in der Phase der Aufenthaltserlaubnis Führungszeugnisse für den Hauptantragsteller und den Ehegatten verlangt. Diese Prüfungen sind für die Kontoeröffnung bei der Bank und für die Prüfung durch das Innenministerium wichtig, bei der der rechtliche Maßstab das Fehlen jedes Hindernisses aus Gründen der nationalen Sicherheit oder der öffentlichen Ordnung ist.

Was die Aufhebungen von 2026 zeigen

Am 4. August 2026 gab das Innenministerium bekannt, dass die Einbürgerungsentscheidungen von 6.134 Personen, 1.413 Hauptinvestoren und ihren Familienangehörigen, nach Art. 31 und 40 des Gesetzes Nr. 5901 aufgehoben oder zurückgenommen worden waren. Der Erklärung zufolge:

• verloren 5.391 Personen (1.150 Investoren, deren Konformitätsbescheinigungen aufgehoben wurden) die Staatsbürgerschaft wegen Schein- oder irregulärer Transaktionen, vor allem wegen überhöhter Wertgutachten für günstigere Immobilien;
• wurde bei 743 Personen (263 Investoren und ihren Familienangehörigen) die Staatsbürgerschaft aus Gründen der öffentlichen Ordnung und der nationalen Sicherheit zurückgenommen;
• folgte die Bekanntmachung auf eine Operation in 16 Provinzen gegen falsche Wertgutachten.

Die Lehre daraus: Eine Immobilie, die deutlich über vergleichbaren Verkäufen bewertet ist, ist ein Risiko für den Käufer und kein Schnäppchen, und wie die Zahlen zeigen, können auch Familienangehörige die Staatsbürgerschaft verlieren. Die Prüfungen auf dieser Seite sollen zum Zeitpunkt des Kaufs belegen, dass die Investition echt, richtig bewertet und ordnungsgemäß bezahlt war.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Mandatierung und Prüfung von Interessenkonflikten. Der Anwalt bestätigt, dass die Kanzlei in derselben Transaktion nicht für den Verkäufer, den Bauträger oder den Makler tätig ist, und vereinbart den Umfang schriftlich.
2. Identifizierung des Mandanten und Herkunft der Mittel. Dies wird zuerst geprüft, weil eine Bank oder der Anwalt eine Akte ablehnen kann, die hier scheitert.
3. Prüfung der Immobilie. Der Anwalt beschafft den beglaubigten Grundbuchauszug und den Auszug über Belastungen und prüft die Art des Eigentumstitels, die Eigentumsgeschichte und eine etwaige frühere Nutzung für die Staatsbürgerschaft.
4. Prüfung des Verkäufers. Identität, Vertretungsbefugnis, Investitionsgeschichte, Beteiligungen und jede Verbindung zu Ihrer Familie.
5. Bewertung und TTB. Der Anwalt prüft die Zulassung des Bewerters, das Gutachten und die TTB im Abgleich mit dem Preis und dem erwarteten DAB-Betrag.
6. Vertrag und Zahlungsplan. Der Anwalt prüft oder entwirft den Vertrag, plant den Umtausch bei der Bank und die DAB und legt Bedingungen fest, damit kein Geld fließt, bevor die Prüfungen abgeschlossen sind.
7. Tag der Unterzeichnung. Eine abschließende Grundbuchprüfung, die Bestätigung, dass die DAB beim Grundbuchamt eingegangen ist, die Grundbuchübertragung und der Dreijahresvermerk.
8. Nach der Grundbuchübertragung. Der Anwalt prüft die Bankbelege und die Daten des Grundbuchamts, die in die Konformitätsbescheinigung einfließen, und geht dann zur Aufenthaltserlaubnis und zum Einbürgerungsantrag über.

Was Sie erhalten

Einen schriftlichen Due-Diligence-Bericht auf Englisch, Türkisch oder Französisch, der:

• jede Voraussetzung mit dem Ergebnis und dem Dokument auflistet, auf dem es beruht;
• angibt, wo die Rechtslage ungeklärt ist, etwa bei manchen Finanzierungsstrukturen oder bei Geschwistern als Verkäufer, statt falsche Sicherheit zu vermitteln;
• die Bedingungen festlegt, die vor jeder Zahlung erfüllt sein müssen, sowie die Vertragsklauseln, die Sie schützen;
• den Grundbuchauszug, die TTB, die Unterlagen des Verkäufers und nach der Zahlung die DAB und die Bankbelege als Beweisakte für spätere Fragen beifügt.

Unterlagen, die der Anwalt anfordert

• Ihr Reisepass und, sobald vorhanden, Ihre türkische Steuernummer;
• eine Spezialvollmacht, wenn der Anwalt für Sie handeln soll, ausgestellt von einem türkischen Notar oder Konsulat oder von einem ausländischen Notar mit Apostille und beeidigter Übersetzung;
• Heiratsurkunde und Geburtsurkunden der Kinder, für die Familienstruktur und die Prüfung der ausgeschlossenen Verkäufer;
• Unterlagen zur Herkunft der Mittel und des Vermögens sowie Kontoauszüge für die Überweisungskette;
• die Angaben zur Immobilie, den Vertragsentwurf oder das Reservierungsformular und alle Unterlagen, die Sie vom Bauträger erhalten haben.

Wie lange die Prüfungen dauern

Eine Prüfung von Grundbuch und Verkäufer dauert in der Regel einige Arbeitstage, sobald der Anwalt befugt ist, die Unterlagen anzufordern. Die Bewertung hängt vom Terminplan des Bewertungsunternehmens ab, und die Prüfung der Herkunft der Mittel, oft der längste Teil, davon, wie schnell die Unterlagen eintreffen. Alles sollte abgeschlossen sein, bevor eine Anzahlung geleistet wird.

Kosten, ohne Preisangaben erklärt

• die Gebühr für das Wertgutachten, die das Bewertungsunternehmen festlegt;
• Notargebühren für die Vollmacht und einen etwaigen Verkaufsversprechensvertrag nach dem jährlich aktualisierten Notargebührentarif;
• beeidigte Übersetzung sowie Apostille oder konsularische Legalisation ausländischer Urkunden;
• die Grundbuchgebühr nach dem Gebührengesetz Nr. 492, derzeit 2 % vom Käufer und 2 % vom Verkäufer auf den erklärten Preis (der Satz kann durch Präsidialbeschluss geändert werden), sowie die jährlich festgelegte Gebühr für den Umlauffonds des Grundbuchamts;
• das Honorar des Anwalts, das vor Beginn der Arbeit schriftlich vereinbart wird.

Häufige Fehler und wie die Prüfungen sie verhindern

• Eine Reservierungsanzahlung vor den Prüfungen leisten. Sie ist schwer zurückzuerhalten, wenn die Immobilie die Prüfung nicht besteht.
• Sich auf das Etikett „staatsbürgerschaftsfähig“ verlassen. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt von der Vorgeschichte, dem Verkäufer und der Bewertung ab, nicht vom Projekt.
• Gemeinsames Eigentum mit dem Ehegatten, Kauf über eine Gesellschaft oder Aufteilung von Off-Plan-Verträgen. Nichts davon stützt den Antrag.
• Ein vom Verkäufer veranlasstes Wertgutachten deutlich über vergleichbaren Verkäufen.
• Einen zu niedrigen Kaufpreis im Grundbuch angeben oder einen Teil bar zahlen. Beides zählt nicht für den Schwellenwert.
• Die Währung nach der Grundbuchübertragung umtauschen. Die DAB muss zuerst vorliegen.
• Geld von Konten Dritter ohne Unterlagen, die die Überweisung erklären.

Gewöhnliche Kaufprüfung und Prüfung für die Staatsbürgerschaft im Vergleich

Wie der Anwalt an einer Akte zur Staatsbürgerschaft arbeitet

Rechtsanwalt Kaan Karanfiloğlu, Gründer der Anwaltskanzlei Karanfiloglu in Istanbul (Rechtsanwaltskammer Istanbul, Registernummer 58270), bearbeitet jede Akte persönlich. Die Kanzlei verkauft keine Immobilien, tritt nicht als Makler auf und nimmt keine Provisionen von Verkäufern oder Bauträgern an, sodass die Prüfung ausschließlich für den Käufer erfolgt. Der Anwalt arbeitet auf Türkisch, Englisch und Französisch; russisch- und chinesischsprachige Mandanten werden über muttersprachliche Berater in der Kanzlei betreut. Der größte Teil der Arbeit kann aufgrund einer Vollmacht erledigt werden, während Sie im Ausland sind. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, ist die Akte antragsfähig; die Entscheidung trifft dennoch der Staatspräsident. Um eine Immobilie oder eine Investition zu besprechen, nutzen Sie die Kontaktseite.

Häufig gestellte Fragen

Was ist Due Diligence für die türkische Staatsbürgerschaft?

Es ist die rechtliche Prüfung vor jeder Zahlung, ob eine Investition einen Antrag auf die türkische Staatsbürgerschaft tragen wird. Bei Immobilien umfasst sie die Art des Eigentumstitels, die Eigentumsgeschichte, den Verkäufer, die Bewertung, die DAB und den Zahlungsweg sowie die Prüfung der Herkunft der Mittel und das Sanktionsscreening.

Kann ich für die türkische Staatsbürgerschaft eine Immobilie von einem ausländischen Eigentümer kaufen?

Nein. Eine auf eine ausländische natürliche Person eingetragene Immobilie erfüllt die Voraussetzungen nicht, auch nicht, wenn sie Ihrem eigenen Ehegatten oder Ihren Kindern gehört, und ebenso wenig eine Bestandsimmobilie, die eine ausländische natürliche Person in den letzten drei Jahren auf einen türkischen Staatsbürger oder eine türkische Gesellschaft übertragen hat.

Was passiert, wenn das Wertgutachten unter dem vereinbarten Preis liegt?

Der erklärte Preis, der TTB-Wert und der umgetauschte Betrag auf der DAB müssen jeweils 400.000 USD erreichen; ein Gutachten unter dem Schwellenwert stoppt die Akte daher, selbst wenn Sie mehr gezahlt haben. Lassen Sie das Gutachten erstellen und prüfen, bevor Sie etwas zahlen.

Warum muss die DAB vor der Unterzeichnung der Grundbuchurkunde ausgestellt sein?

Art. 20(10) der Verordnung verlangt, dass die Fremdwährung vor der Transaktion an eine Bank in der Türkei und von dort an die Zentralbank verkauft wird, und das Grundbuchamt prüft die DAB vor dem Verkauf. Nachträglich umgetauschte Währung belegt die Investition nicht.

Welche Unterlagen belegen die Herkunft meiner Mittel?

Unterlagen, die den Weg des Geldes von seinem Ursprung bis zu Ihrem türkischen Konto nachzeichnen: Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen oder Jahresabschlüsse der Gesellschaft, Kaufverträge, Ausschüttungsbeschlüsse, Erbschafts- oder Schenkungsunterlagen sowie Kontoauszüge für jedes Konto, über das das Geld gelaufen ist.

Kann eine bereits für die Staatsbürgerschaft genutzte Immobilie erneut genutzt werden?

Nein. Eine Immobilie, die bereits einen Einbürgerungsantrag gestützt hat, kann keinen weiteren stützen, auch nicht nach einem Verkauf an einen neuen Eigentümer. Der Anwalt prüft dies anhand der Grundbuchhistorie.

Kann meine Staatsbürgerschaft später aufgehoben werden, wie in den Fällen von 2026?

Eine durch falsche Angaben oder das Verschweigen wesentlicher Tatsachen erlangte Entscheidung kann nach Art. 31 des Gesetzes Nr. 5901 aufgehoben werden, und eine Entscheidung, die ohne Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen getroffen wurde, kann nach Art. 40 zurückgenommen werden; wie die Zahlen von 2026 zeigen, können auch Familienangehörige betroffen sein. Die meisten Fälle von 2026 betrafen Schein- oder irreguläre Transaktionen, vor allem überhöhte Wertgutachten. Ein realistisches Gutachten und ein lückenloser Zahlungsweg sind der Schutz dagegen.

Brauche ich trotzdem eine gewöhnliche Immobilien-Due-Diligence, wenn die Immobilie die Voraussetzungen erfüllt?

Ja. Auch eine Immobilie, die die Voraussetzungen erfüllt, kann mit Hypotheken oder Pfändungen belastet sein oder Genehmigungsmängel oder ein Erdbebenrisiko aufweisen; die gewöhnlichen Prüfungen bleiben daher notwendig. Beide Prüfungen werden in der Regel zusammen durchgeführt.

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Diese Seite enthält allgemeine Informationen mit Stand November 2026 und stellt keine Rechtsberatung dar; die Voraussetzungen, Bewertungsverfahren und Zahlungssysteme ändern sich, und die Entscheidung über die Einbürgerung liegt beim Präsidenten der Republik Türkei.

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