Due diligence para la ciudadanía turca: cómo comprobar una inversión antes de mover el dinero

La due diligence para la ciudadanía turca consiste en comprobar, antes de mover cualquier cantidad de dinero, que una inversión cumplirá los requisitos. En un inmueble abarca el tipo de título, los propietarios extranjeros anteriores, el vendedor, una tasación y un documento de determinación del importe de al menos USD 400.000, y un certificado de conversión bancaria (DAB) expedido antes de la firma del título de propiedad. A noviembre de 2026, las comprobaciones sobre el origen de los fondos y las sanciones la completan.

• Por qué importa: una compra que incumple una sola norma le deja con un activo que no puede sostener el expediente de ciudadanía, y el defecto rara vez puede subsanarse después de la firma del título.
• Tipo de inmueble: desde el 12 de diciembre de 2023, solo unidades en régimen de propiedad horizontal (kat mülkiyeti) o con servidumbre de construcción (kat irtifakı), o terrenos con una edificación.
• Historial: que no esté inscrito a nombre de una persona física extranjera, que en los últimos tres años no lo haya transmitido a un ciudadano o una sociedad turcos una persona física extranjera o un ciudadano por inversión, y que no se haya utilizado antes para la ciudadanía.
• Importe: según la guía de la TKGM, el precio del título de propiedad, la tasación y las divisas convertidas que constan en los DAB deben alcanzar cada uno USD 400.000.
• Tasación: desde el 28 de septiembre de 2026 puede realizarla cualquier sociedad de tasación autorizada por el Consejo de Mercados de Capitales (SPK), activa en la asociación de tasadores (TDUB) e inscrita en el sistema de tasación del Registro de la Propiedad; el documento de determinación del importe puede utilizarse durante 12 meses.
• Pago: divisas vendidas a través de un banco en Turquía al Banco Central antes de la firma del título, con justificantes bancarios que acrediten el pago al vendedor.
• Fondos y sanciones: los abogados son sujetos obligados conforme a la Ley n.º 5549 contra el blanqueo de capitales en las operaciones inmobiliarias, y los bancos realizan sus propias comprobaciones.
• Control de las autoridades: el 4 de agosto de 2026, el Ministerio del Interior anunció que se habían anulado o revocado las decisiones de ciudadanía de 6.134 personas, principalmente por operaciones simuladas o irregulares, sobre todo tasaciones infladas.

Quién necesita una due diligence para la ciudadanía

Cualquier persona que vaya a comprometer dinero en una inversión para la ciudadanía y, sobre todo, los compradores que:

• han recibido de un agente o de un promotor la oferta de un inmueble descrito como «apto para la ciudadanía»;
• compran sobre plano, compran varias unidades o compran a una sociedad;
• van a pagar con fondos de distintas cuentas, países o familiares;
• invierten mediante un depósito bancario, bonos, participaciones en fondos, un plan de pensiones o una empresa, donde las comprobaciones son distintas pero igual de estrictas.

No sustituye a la revisión de las autoridades, a la inspección de un ingeniero ni al asesoramiento fiscal en su país. Se suma a la due diligence inmobiliaria ordinaria, que analiza si es seguro ser propietario del inmueble; la due diligence para la ciudadanía analiza si la compra computará.

Las normas en las que se basan las comprobaciones

Las vías de inversión las fija el art. 20(2) del Reglamento de Aplicación de la Ley de Ciudadanía Turca, conforme al art. 12(1)(b) de la Ley de Ciudadanía Turca n.º 5901. En el caso de los inmuebles, la Dirección General del Registro de la Propiedad y Catastro (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) las aplica mediante su guía sobre el reglamento, revisada en 2023, en febrero de 2024 y en diciembre de 2024, y mediante sus circulares sobre la conversión de divisas (2022/1) y sobre la tasación (2024/2 y 2024/4, ambas modificadas, según se informa, por una aprobación de 28 de septiembre de 2026). Las preguntas y respuestas para compradores extranjeros del Registro resumen su práctica.

Lista de verificación de due diligence para la ciudadanía por inversión en un inmueble

1. El tipo de inmueble

Desde la Decisión Presidencial n.º 7938 (Boletín Oficial de 12 de diciembre de 2023), el inmueble debe estar en régimen de propiedad horizontal o con servidumbre de construcción, o ser un terreno con una edificación. Los terrenos sin edificar y las fincas rústicas ya no sirven. Las unidades residenciales y las comerciales sirven si tienen el tipo de título adecuado. La comprobación se hace sobre el extracto registral certificado, no sobre el folleto.

2. Propietarios extranjeros anteriores y uso previo

• El inmueble no debe estar inscrito a nombre de una persona física extranjera, incluidos su propio cónyuge y sus hijos, de modo que, en la práctica, no puede comprar para la ciudadanía a un propietario extranjero. Un inmueble de segunda mano tampoco debe haber sido transmitido a un ciudadano o una sociedad turcos, en los últimos tres años, por una persona física extranjera o por una persona que adquirió la ciudadanía por inversión.
• Un inmueble que ya ha servido para una solicitud de ciudadanía no puede servir para otra, aunque cambie de manos.

3. El vendedor

Según la guía de la TKGM tal como se aplica desde 2023, quedan excluidos estos vendedores:

• una persona que obtuvo la ciudadanía turca mediante inversión, según se informa (véase también la regla de transmisión de tres años indicada más arriba);
• sus parientes en primer grado (por consanguinidad, afinidad o adopción) que sean ciudadanos turcos;
• una sociedad en la que usted o sus parientes en primer grado por consanguinidad o afinidad sean socios o administradores;
• una sociedad turca con capital extranjero comprendida en el art. 36 de la Ley de Títulos de Propiedad n.º 2644;
• un ciudadano o una sociedad turcos que le compraron el inmueble a usted, a su cónyuge o a sus parientes en primer grado: las recompras no computan.

La regla sobre los parientes abarca al padre, a la madre o a un hijo que sea ciudadano turco, también por nacimiento. Un hermano es pariente en segundo grado y no se menciona, así que este caso debe analizarse de forma individual y conviene obtener una confirmación por escrito.

4. La estructura de la compra

• Propiedad exclusiva. La copropiedad no sirve para una solicitud desde la guía de la TKGM de 2023, así que el título debe estar íntegramente a nombre del solicitante. Los cónyuges no deben ser copropietarios; el cónyuge cumple los requisitos como familiar.
• A nombre propio. Un inmueble comprado a nombre de una sociedad no sirve para esta vía.
• Sobre plano. Un contrato de promesa de venta otorgado ante notario sobre una unidad con kat irtifakı o kat mülkiyeti, con todo el importe exigido en un único contrato. Los contratos separados no se suman, y lo que falte en compras ya formalizadas no puede completarse con una promesa de venta.
• Financiación. Según las respuestas publicadas por la TKGM, un préstamo bancario respaldado por la unidad no es por sí mismo un obstáculo, pero el préstamo se descuenta: el precio pagado al margen de él debe alcanzar USD 400.000. Una hipoteca legal (kanuni ipotek) que asegura el precio pendiente de pago deja como máximo la parte pagada por adelantado, y algunas versiones de la guía excluyen esos inmuebles. Si un inmueble comprado con una hipoteca o un embargo se vende después en ejecución forzosa, según se informa, el certificado se comunica para su cancelación, así que conviene que esas inscripciones se levanten. Cualquier financiación requiere una confirmación previa.

5. La tasación y el documento de determinación del importe

Una compra para la ciudadanía necesita un informe de tasación emitido a través del sistema de información de tasaciones (TADEBİS), que da lugar al documento de determinación del importe (Tutar Tespit Belgesi, TTB). Del 4 de marzo de 2024 al 28 de septiembre de 2026, solo una sociedad, GEDAŞ, podía elaborar estos informes. Desde entonces puede hacerlo cualquier sociedad autorizada por la SPK que sea miembro activo de la asociación de tasadores (TDUB) y esté integrada en TADEBİS, y el informe y el TTB pueden utilizarse durante 12 meses en lugar de seis. Según se informa, el solicitante puede elegir la sociedad a través de Web Tapu o dejar que el sistema asigne una. No se acepta un TTB presentado en papel.

El abogado comprueba que:

• el precio del título de propiedad (o el de la promesa de venta), el valor del TTB y el importe convertido que consta en el DAB alcanzan cada uno USD 400.000, como exige la guía de la TKGM. Una cifra más alta no compensa una más baja, de modo que, en la práctica, decide la más baja, y la guía toma el importe de los DAB;
• un informe fechado después de la venta se retrotrae a la fecha del DAB con el índice de precios al productor (Yİ-ÜFE) y, en las ventas a plazos, se utiliza la fecha del DAB del primer plazo;
• el precio declarado en el título no es inferior al valor a efectos del impuesto municipal sobre bienes inmuebles;
• el valor es realista en comparación con ventas similares: las tasaciones infladas están detrás de la mayoría de las revocaciones de 2026.

6. El DAB y la trazabilidad del pago

El precio debe pagarse en divisas; la inversión en liras turcas no se acepta desde enero de 2022. Las divisas se venden a un banco en Turquía y el banco las vende al Banco Central de la República de Turquía (CBRT), y el banco expide un certificado de compra de divisas (döviz alım belgesi, DAB), que envía al Registro de la Propiedad por correo electrónico certificado (KEP). El DAB debe existir antes de la firma del título de propiedad. Para el certificado de conformidad, el Registro también pide un justificante bancario certificado que acredite que el importe convertido llegó a la cuenta del vendedor. El pago en efectivo no acredita la inversión.

A partir del 1 de diciembre de 2026 está previsto que las compraventas de inmuebles pasen al Sistema de Pago Seguro (Güvenli Ödeme Sistemi) del Ministerio de Comercio, salvo que esa fecha de inicio vuelva a aplazarse. A noviembre de 2026 no se ha confirmado cómo encaja con el paso del DAB, así que compruebe la secuencia de pagos con el banco y con el Registro antes de firmar.

7. La anotación de tres años

En la firma del título, el comprador se compromete a no vender durante tres años (en las unidades sobre plano, a no ceder ni resolver el contrato de promesa de venta), y el compromiso se anota en el registro de la propiedad. El abogado comprueba que la operación se ha registrado como compra con fines de ciudadanía, porque los datos del Registro alimentan después el certificado de conformidad.

Comprobaciones en las demás vías de inversión

• Depósito bancario, bonos del Estado, participaciones en fondos y plan de pensiones privado (BES): el justificante de conversión del CBRT, una cuenta exclusivamente a su nombre, la prueba del bloqueo o del mantenimiento (en las participaciones en fondos, la subcuenta de bloqueo para la ciudadanía de la Agencia Central de Registro) y las condiciones del producto, como las restricciones de los fondos de pensiones o, en los bonos, la regla del Tesoro según la cual, por regla general, no se utilizan instrumentos a los que les queden menos de tres años hasta el vencimiento.
• Capital fijo: si el gasto computa como capital fijo, y el informe de propósito especial del asesor financiero jurado (YMM).
• Empleo: los registros de la Seguridad Social de al menos 50 empleados con ciudadanía turca; el Ministerio tiene en cuenta la continuidad del personal a tiempo completo durante los últimos seis meses.

Origen de los fondos y origen del patrimonio

El origen de los fondos es de dónde procede el dinero de esta inversión; el origen del patrimonio es cómo ha generado usted el patrimonio que hay detrás. Los bancos preguntan por ambos. Conforme a la Ley n.º 5549 sobre la Prevención del Blanqueo de los Productos del Delito, los abogados que ejercen por cuenta propia también son sujetos obligados en determinadas operaciones, entre ellas la compraventa de inmuebles. El abogado debe identificarle a usted y a cualquier titular real, conocer el origen de los fondos y, dentro de los derechos de defensa y del secreto profesional que la ley preserva, comunicar las operaciones sospechosas a MASAK (la Junta de Investigación de Delitos Financieros) sin informar al cliente. Si no es posible la identificación, la operación se rechaza, y una señal de alerta que no puede despejarse es motivo para que el abogado no acepte el expediente.

Un expediente sólido muestra un rastro documental desde el origen del dinero hasta el banco turco, a nombre del propio solicitante. Pruebas habituales:

• salario o ingresos empresariales: contratos de trabajo, nóminas, declaraciones de la renta, cuentas de la sociedad;
• venta de un activo: el contrato de compraventa y el abono bancario del producto de la venta;
• dividendos: las cuentas de la sociedad y el acuerdo de reparto;
• herencia o donación: los documentos de la sucesión o de la donación y el justificante de la transferencia;
• la cadena de transferencias: los extractos de todas las cuentas por las que pasó el dinero.

El dinero que procede de la cuenta de un familiar o de una sociedad debe llegar primero a su propia cuenta, con documentos que expliquen la transferencia. Cada banco fija su propia lista de documentos.

Control de sanciones, PEP y reputación

El control abarca las decisiones de congelación de activos publicadas en el Boletín Oficial conforme a la Ley n.º 6415 sobre la prevención de la financiación del terrorismo, que da efecto a las listas del Consejo de Seguridad de la ONU, y a la Ley n.º 7262 sobre la prevención de la financiación de la proliferación, así como las listas de Estados Unidos (OFAC), la UE y el Reino Unido, que por sí mismas no congelan activos en Turquía pero que los bancos consultan para su propio cumplimiento normativo. También abarca la condición de persona expuesta políticamente (PEP), para la que las normas de MASAK exigen medidas reforzadas, la información negativa en los medios y los antecedentes penales; en la práctica actual, en la fase de residencia se piden certificados de antecedentes penales del solicitante principal y de su cónyuge. Estas comprobaciones son importantes para la apertura de la relación con el banco y para la revisión del Ministerio del Interior, en la que el criterio legal es la ausencia de cualquier obstáculo por motivos de seguridad nacional u orden público.

Qué muestran las revocaciones de 2026

El 4 de agosto de 2026, el Ministerio del Interior anunció que se habían anulado o revocado, conforme a los arts. 31 y 40 de la Ley n.º 5901, las decisiones de ciudadanía de 6.134 personas: 1.413 inversores principales y sus familiares. Según el comunicado:

• 5.391 personas (1.150 inversores, cuyos certificados de conformidad se cancelaron) perdieron la ciudadanía por operaciones simuladas o irregulares, principalmente informes de tasación inflados sobre inmuebles más baratos;
• a 743 personas (263 inversores y sus familiares) se les retiró la ciudadanía por motivos de orden público y seguridad nacional;
• el anuncio se produjo tras una operación en 16 provincias contra informes de tasación falsos.

La lección: un inmueble tasado muy por encima de las ventas comparables es un riesgo para el comprador, no una ganga y, como muestran las cifras, los familiares también pueden perder la ciudadanía. Las comprobaciones de esta página sirven para demostrar, en el momento de la compra, que la inversión fue real, se tasó correctamente y se pagó como es debido.

El proceso, paso a paso

1. Encargo y control de conflictos de intereses. El abogado confirma que el bufete no actúa para el vendedor, el promotor ni el agente en la misma operación y acuerda por escrito el alcance del trabajo.
2. Identificación del cliente y origen de los fondos. Se revisan en primer lugar, porque un banco o el propio abogado pueden rechazar un expediente que no supere este punto.
3. Revisión del inmueble. El abogado obtiene el extracto registral certificado y la relación de cargas, y comprueba el tipo de título, el historial de titularidad y cualquier uso anterior para la ciudadanía.
4. Revisión del vendedor. Identidad, facultades, historial de inversiones, participaciones societarias y cualquier vínculo con su familia.
5. Tasación y TTB. El abogado revisa la autorización del tasador, el informe y el TTB frente al precio y al importe previsto del DAB.
6. Contrato y plan de pagos. El abogado revisa o redacta el contrato, planifica la conversión bancaria y el DAB, y fija condiciones para que no se pague nada antes de completar las comprobaciones.
7. Día de la firma. Una última comprobación del título, la confirmación de que el DAB ha llegado al Registro, la firma del título de propiedad y la anotación de tres años.
8. Después de la firma. El abogado comprueba los justificantes bancarios y los datos del Registro que alimentan el certificado de conformidad, y pasa después al permiso de residencia y a la solicitud de ciudadanía.

Qué recibe usted

Un informe escrito de due diligence, en inglés, turco o francés, que:

• enumera cada requisito con la conclusión y el documento en que se basa;
• indica dónde la ley no está clara, como en algunas estructuras de financiación o en el caso de un hermano como vendedor, en lugar de dar una falsa certeza;
• fija las condiciones que deben cumplirse antes de cualquier pago y las cláusulas contractuales que le protegen;
• adjunta el extracto registral, el TTB, los documentos del vendedor y, una vez realizado el pago, el DAB y los justificantes bancarios, como expediente probatorio ante cualquier cuestión posterior.

Documentos que le pedirá el abogado

• su pasaporte y, una vez obtenido, su número fiscal turco;
• un poder especial si el abogado va a actuar en su nombre, otorgado ante notario turco o en un consulado turco, o ante notario extranjero con apostilla y traducción jurada;
• el certificado de matrimonio y las partidas de nacimiento de los hijos, para conocer la estructura familiar y comprobar los vendedores excluidos;
• los documentos sobre el origen de los fondos y el origen del patrimonio, y los extractos de la cadena de transferencias;
• los datos del inmueble, el borrador del contrato o el formulario de reserva y cualquier documento del promotor que le hayan entregado.

Cuánto tardan las comprobaciones

La revisión del título y del vendedor suele llevar unos pocos días hábiles una vez que el abogado tiene facultades para obtener los registros. La tasación depende de la agenda de la sociedad de tasación, y la revisión del origen de los fondos, a menudo la parte más larga, de la rapidez con que lleguen los documentos. Todo debería estar terminado antes de pagar cualquier señal.

Costos, explicados sin precios

• los honorarios del informe de tasación, que fija la sociedad de tasación;
• los derechos notariales del poder y de cualquier contrato de promesa de venta, conforme al Arancel Notarial que se actualiza cada año;
• la traducción jurada y la apostilla o la legalización consular de los documentos extranjeros;
• la tasa del título de propiedad conforme a la Ley de Tasas n.º 492, actualmente del 2 % a cargo del comprador y del 2 % a cargo del vendedor sobre el precio declarado (el tipo puede modificarse por Decisión Presidencial), y la tasa del fondo rotatorio del Registro de la Propiedad, fijada cada año;
• los honorarios del abogado, acordados por escrito antes de empezar el trabajo.

Errores frecuentes y cómo los evitan las comprobaciones

• Pagar una señal de reserva antes de las comprobaciones. Es difícil recuperarla si el inmueble no cumple los requisitos.
• Fiarse de la etiqueta «apto para la ciudadanía». Que el inmueble sirva depende del historial, del vendedor y de la tasación, no del proyecto.
• Comprar en copropiedad con el cónyuge, comprar a través de una sociedad o dividir contratos sobre plano. Nada de esto sirve para la solicitud.
• Una tasación organizada por el vendedor muy por encima de las ventas comparables.
• Declarar en el título un precio inferior al real o pagar una parte en efectivo. Ninguna de las dos cosas computa para el umbral.
• Convertir las divisas después de la firma del título. El DAB debe ir primero.
• Dinero procedente de cuentas de terceros sin documentos que expliquen la transferencia.

Comprobaciones de una compra ordinaria y comprobaciones para la ciudadanía

Cómo trabaja el abogado un expediente de ciudadanía

El abogado Kaan Karanfiloğlu, fundador del Bufete de abogados Karanfiloglu en Estambul (Colegio de Abogados de Estambul, n.º de colegiado 58270), lleva personalmente cada expediente. El bufete no vende inmuebles, no actúa como agente y no cobra comisiones de vendedores ni de promotores, de modo que la revisión se hace solo en interés del comprador. El abogado trabaja en turco, inglés y francés; los clientes que hablan ruso o chino son atendidos a través de asesores nativos en el despacho. La mayor parte del trabajo puede hacerse mediante un poder notarial mientras usted está en el extranjero. Cumplir todos los requisitos permite presentar el expediente; la decisión sigue correspondiendo al Presidente de la República. Para consultar sobre un inmueble o una inversión, utilice la página de contacto.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la due diligence para la ciudadanía turca?

Es la comprobación legal, realizada antes de pagar cualquier cantidad, de que una inversión servirá para una solicitud de ciudadanía turca. En un inmueble abarca el tipo de título, el historial de titularidad, el vendedor, la tasación, el DAB y la trazabilidad del pago, además del origen de los fondos y el control de sanciones.

¿Puedo comprar un inmueble a un propietario extranjero para obtener la ciudadanía turca?

No. Un inmueble inscrito a nombre de una persona física extranjera no cumple los requisitos, aunque sea propiedad de su propio cónyuge o de sus hijos, y tampoco un inmueble de segunda mano que una persona física extranjera transmitió a un ciudadano o una sociedad turcos en los últimos tres años.

¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio acordado?

El precio declarado, el valor del TTB y el importe convertido que consta en el DAB deben alcanzar cada uno USD 400.000, así que una tasación por debajo del umbral detiene el expediente aunque usted haya pagado más. Obtenga y revise la tasación antes de pagar nada.

¿Por qué debe expedirse el DAB antes de firmar el título de propiedad?

El artículo 20(10) del reglamento exige que las divisas se vendan a un banco en Turquía, y de este al Banco Central, antes de la operación, y el Registro comprueba el DAB antes de la venta. Las divisas convertidas después no acreditan la inversión.

¿Qué documentos acreditan el origen de los fondos?

Los documentos que siguen el rastro del dinero desde su origen hasta su cuenta turca: nóminas, declaraciones de la renta o cuentas de la sociedad, contratos de compraventa, acuerdos de reparto de dividendos, documentos de herencia o donación y los extractos de todas las cuentas por las que pasó el dinero.

¿Puede volver a utilizarse un inmueble que ya sirvió para obtener la ciudadanía?

No. Un inmueble que ya ha servido para una solicitud de ciudadanía no puede servir para otra, ni siquiera después de venderse a un nuevo propietario. El abogado lo comprueba en el historial del Registro de la Propiedad.

¿Podrían revocarme la ciudadanía más adelante, como en los casos de 2026?

Una decisión obtenida mediante declaración falsa u ocultación de hechos relevantes puede anularse conforme al art. 31 de la Ley n.º 5901, y una decisión adoptada sin que se cumplieran las condiciones legales puede revocarse conforme al art. 40; como muestran las cifras de 2026, los familiares también pueden verse afectados. La mayoría de los casos de 2026 se referían a operaciones simuladas o irregulares, sobre todo tasaciones infladas. Una tasación realista y una trazabilidad completa del pago son la protección.

¿Necesito también una due diligence inmobiliaria ordinaria si el inmueble cumple los requisitos?

Sí. Un inmueble que cumple los requisitos puede seguir teniendo hipotecas, embargos, defectos de licencia o riesgo sísmico, así que las comprobaciones ordinarias siguen siendo necesarias. Normalmente, ambas revisiones se hacen a la vez.

Páginas relacionadas

• Ciudadanía turca por inversión: todas las vías
• Ciudadanía por inversión inmobiliaria
• Due diligence inmobiliaria
• Ciudadanía por depósito bancario
• Ciudadanía por bonos del Estado
• Ciudadanía por participaciones en fondos de inversión
• Ciudadanía por plan de pensiones privado (BES)
• Ciudadanía por inversión de capital o empleo
• Cómo detectar un fraude con el tapu
• Inmuebles sobre plano: riesgos legales
• El proceso de transmisión del tapu
• Poder notarial para extranjeros
• Familiares en una solicitud de ciudadanía

Esta página es información general a noviembre de 2026 y no constituye asesoramiento jurídico; los requisitos, los procedimientos de tasación y los sistemas de pago cambian, y la decisión sobre la ciudadanía corresponde al Presidente de la República de Turquía.

Nuestros perfiles en directorios jurídicos: Justia · Lawzana · Lawyers.com