Due diligence pour la citoyenneté turque : vérifier un investissement avant tout paiement

La due diligence pour la citoyenneté turque consiste à vérifier, avant tout mouvement de fonds, qu'un investissement remplira les conditions. Pour un bien immobilier, elle porte sur le type de titre, les propriétaires étrangers antérieurs, le vendeur, une évaluation et un document de détermination du montant d'au moins 400 000 USD, et un certificat bancaire de conversion des devises (DAB) délivré avant l'acte. À la date de novembre 2026, les vérifications de l'origine des fonds et des sanctions la complètent.

• Pourquoi c'est important : un achat qui manque une seule règle vous laisse propriétaire d'un actif incapable de fonder le dossier de nationalité, et le défaut peut rarement être corrigé après l'acte.
• Type de bien : depuis le 12 décembre 2023, seuls les lots en copropriété (kat mülkiyeti) ou sous servitude de construction (kat irtifakı), ou les terrains bâtis, sont admis.
• Historique : le bien n'est pas inscrit au nom d'une personne physique étrangère, n'a pas été transféré à un citoyen ou à une société turcs par une personne physique étrangère ou par un citoyen investisseur au cours des trois dernières années, et n'a jamais servi à une demande de nationalité.
• Montant : selon le guide de la TKGM, le prix figurant dans l'acte, l'évaluation et les devises converties figurant sur les DAB doivent chacun atteindre 400 000 USD.
• Évaluation : depuis le 28 septembre 2026, par toute société d'évaluation agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK), membre actif de l'association des évaluateurs (TDUB) et enregistrée dans le système d'évaluation du registre foncier ; le document de détermination du montant reste utilisable pendant 12 mois.
• Paiement : les devises sont vendues par l'intermédiaire d'une banque en Turquie à la Banque centrale avant l'acte, avec des reçus bancaires prouvant le paiement au vendeur.
• Fonds et sanctions : les avocats sont des personnes assujetties au titre de la loi anti-blanchiment n° 5549 pour les opérations immobilières, et les banques effectuent leurs propres contrôles.
• Contrôles et annulations : le 4 août 2026, le ministère de l'Intérieur a annoncé que les décisions de naturalisation de 6 134 personnes avaient été annulées ou retirées, principalement pour des opérations fictives ou irrégulières, surtout des évaluations gonflées.

Qui a besoin d'une due diligence pour la citoyenneté turque

Toute personne sur le point d'engager des fonds dans un investissement en vue de la citoyenneté, et surtout les acheteurs qui :

• se sont vu proposer par un agent immobilier ou un promoteur un bien présenté comme « éligible à la citoyenneté » ;
• achètent sur plan, achètent plusieurs lots ou achètent auprès d'une société ;
• paieront à partir de plusieurs comptes, de plusieurs pays ou de comptes de membres de leur famille ;
• investissent par un dépôt bancaire, des obligations, des parts de fonds, une retraite privée ou une entreprise, voies pour lesquelles les vérifications diffèrent mais sont tout aussi strictes.

Elle ne remplace ni l'examen des autorités, ni le diagnostic technique d'un ingénieur, ni un conseil fiscal dans votre pays d'origine. Elle s'ajoute à la due diligence immobilière ordinaire, qui cherche à savoir si le bien peut être détenu sans risque ; la due diligence pour la citoyenneté cherche à savoir si l'achat sera pris en compte.

Les règles sur lesquelles reposent les vérifications

Les voies d'investissement sont fixées par l'art. 20(2) du Règlement d'application de la loi sur la nationalité turque, pris en application de l'art. 12(1)(b) de la loi n° 5901 sur la nationalité turque. Pour l'immobilier, la Direction générale du registre foncier et du cadastre (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) les applique au moyen de son guide relatif au règlement, révisé en 2023, en février 2024 et en décembre 2024, et de ses circulaires sur la conversion des devises (2022/1) et sur l'évaluation (2024/2 et 2024/4, toutes deux modifiées, selon les informations rapportées, par une approbation du 28 septembre 2026). Les questions-réponses du registre foncier pour les acheteurs étrangers résument sa pratique.

La liste de contrôle de due diligence CBI pour un bien immobilier

1. Le type de bien

Depuis la décision présidentielle n° 7938 (Journal officiel du 12 décembre 2023), le bien doit être en copropriété ou sous servitude de construction, ou être un terrain bâti. Les terrains nus et les champs ne sont plus admis. Les lots d'habitation comme les lots commerciaux sont admis s'ils ont le bon type de titre. La vérification se fait sur l'extrait certifié du titre, non sur la brochure.

2. Les propriétaires étrangers antérieurs et l'utilisation antérieure

• Le bien ne doit pas être inscrit au nom d'une personne physique étrangère, y compris votre propre conjoint et vos enfants : en pratique, vous ne pouvez donc pas acheter à un propriétaire étranger en vue de la nationalité. Un bien d'occasion ne doit pas non plus avoir été transféré à un citoyen ou à une société turcs, au cours des trois dernières années, par une personne physique étrangère ou par une personne ayant acquis la nationalité par investissement.
• Un bien qui a déjà servi à une demande de nationalité ne peut pas en fonder une autre, même après un changement de propriétaire.

3. Le vendeur

Selon le guide de la TKGM tel qu'il est appliqué depuis 2023, les vendeurs suivants sont exclus :

• une personne ayant obtenu la nationalité turque par investissement, selon les informations rapportées (voir aussi la règle des trois ans sur les transferts ci-dessus) ;
• vos parents au premier degré (par le sang, par alliance ou par adoption) qui sont citoyens turcs ;
• une société dont vous-même ou vos parents au premier degré par le sang ou par alliance êtes associés ou dirigeants ;
• une société turque à capitaux étrangers relevant de l'art. 36 de la loi n° 2644 sur le registre foncier ;
• un citoyen ou une société turcs qui ont acheté le bien à vous-même, à votre conjoint ou à vos parents au premier degré : les rachats ne comptent pas.

La règle relative aux parents vise un père, une mère ou un enfant citoyen turc, y compris de naissance. Un frère ou une sœur est un parent au deuxième degré et n'est pas mentionné : traitez donc ce cas au cas par cas et obtenez une confirmation écrite.

4. La structure de l'achat

• Propriété exclusive. Depuis le guide de la TKGM de 2023, un bien en indivision ne permet plus de fonder une demande : le titre doit donc être entièrement au nom du demandeur. Les époux ne doivent pas acheter en indivision ; le conjoint remplit les conditions en tant que membre de la famille.
• Nom personnel. Un bien acheté au nom d'une société ne permet pas d'utiliser cette voie.
• Achat sur plan. Une promesse de vente notariée portant sur un lot sous kat irtifakı ou kat mülkiyeti, avec la totalité du montant requis dans un seul contrat. Des contrats distincts ne s'additionnent pas, et un montant insuffisant dans des achats de biens achevés ne peut pas être complété par une promesse de vente.
• Financement. Selon les réponses publiées par la TKGM, un prêt bancaire assorti d'une sûreté sur le lot n'est pas en soi un obstacle, mais le prêt est déduit : le prix payé en dehors du prêt doit atteindre 400 000 USD. Une hypothèque légale (kanuni ipotek) couvrant un solde de prix impayé ne laisse compter, au plus, que la partie payée d'avance, et certaines versions du guide excluent de tels biens. Si un bien acheté grevé d'une hypothèque ou d'une saisie est ensuite vendu par voie d'exécution forcée, le certificat ferait l'objet d'un signalement en vue de son annulation, selon les informations rapportées : faites donc lever ces inscriptions. Tout financement doit être confirmé au préalable.

5. L'évaluation et le document de détermination du montant

Un achat en vue de la nationalité exige un rapport d'évaluation établi par l'intermédiaire du système d'information sur l'évaluation (TADEBİS), qui débouche sur le document de détermination du montant (Tutar Tespit Belgesi, TTB). Du 4 mars 2024 au 28 septembre 2026, une seule société, GEDAŞ, pouvait établir ces rapports. Depuis, toute société agréée par le SPK, membre actif de l'association des évaluateurs (TDUB) et intégrée à TADEBİS peut le faire, et le rapport comme le TTB restent utilisables pendant 12 mois au lieu de six. Selon les informations rapportées, le demandeur peut choisir la société via Web Tapu ou laisser le système en désigner une. Un TTB présenté sur papier n'est pas accepté.

L'avocat vérifie que :

• le prix de l'acte (ou celui de la promesse de vente), la valeur du TTB et le montant converti figurant sur le DAB atteignent chacun 400 000 USD, comme l'exige le guide de la TKGM. Un chiffre plus élevé ne peut pas compenser un chiffre plus bas : c'est donc en pratique le plus bas qui l'emporte, et le guide retient le montant figurant sur les DAB ;
• un rapport daté après la vente est ramené à la date du DAB au moyen de l'indice des prix à la production (Yİ-ÜFE), et que, pour les ventes à tempérament, c'est la date du DAB du premier versement qui est retenue ;
• le prix déclaré dans l'acte n'est pas inférieur à la valeur retenue pour la taxe foncière municipale ;
• la valeur est réaliste au regard des ventes comparables : les évaluations gonflées sont à l'origine de la plupart des annulations de 2026.

6. Le DAB et la traçabilité du paiement

Le prix doit être payé en devises ; un investissement en livres turques n'est plus accepté depuis janvier 2022. Les devises sont vendues à une banque en Turquie, puis par cette banque à la Banque centrale de la République de Turquie (BCRT), et la banque délivre un certificat d'achat de devises (döviz alım belgesi, DAB), qu'elle envoie au registre foncier par courrier électronique recommandé (KEP). Le DAB doit exister avant la signature de l'acte. Pour le certificat de conformité, le registre foncier demande aussi un reçu bancaire certifié montrant que le montant converti est parvenu sur le compte du vendeur. Les espèces ne prouvent pas l'investissement.

À compter du 1er décembre 2026, les ventes au registre foncier doivent passer par le Système de paiement sécurisé (Güvenli Ödeme Sistemi) du ministère du Commerce, sauf nouveau report de cette date. À la date de novembre 2026, la manière dont ce système s'articulera avec l'étape du DAB n'est pas confirmée : vérifiez donc l'ordre des paiements avec la banque et le registre foncier avant de signer.

7. La mention de trois ans

Lors de l'acte, l'acheteur s'engage à ne pas vendre pendant trois ans (pour les lots sur plan, à ne pas céder ni résilier la promesse de vente), et cet engagement est mentionné au registre foncier. L'avocat vérifie que l'opération a bien été enregistrée comme un achat en vue de la nationalité, car ce sont les données du registre foncier qui alimentent ensuite le certificat de conformité.

Les vérifications dans les autres voies d'investissement

• Dépôt bancaire, obligations d'État, parts de fonds et retraite privée (BES) : l'attestation de conversion auprès de la BCRT, un compte à votre seul nom, la preuve du blocage ou de la conservation (pour les parts de fonds, le sous-compte de blocage pour la nationalité du Dépositaire central) et les conditions du produit, comme les restrictions propres aux fonds de pension ou, pour les obligations, la règle du Trésor selon laquelle les titres dont l'échéance est à moins de trois ans ne sont, en règle générale, pas utilisés.
• Capital fixe : la question de savoir si les dépenses constituent du capital fixe, et le rapport à objet spécial du conseiller financier assermenté (YMM).
• Emploi : les relevés de sécurité sociale d'au moins 50 salariés de nationalité turque ; le ministère tient compte de la continuité du personnel à temps plein au cours des six derniers mois.

Origine des fonds et origine du patrimoine

L'origine des fonds désigne la provenance de l'argent consacré à cet investissement ; l'origine du patrimoine désigne la manière dont vous avez constitué la fortune qui se trouve derrière. Les banques posent des questions sur les deux. En vertu de la loi n° 5549 sur la prévention du blanchiment des produits du crime, les avocats exerçant à titre libéral sont aussi des personnes assujetties pour certaines opérations énumérées, dont l'achat et la vente de biens immobiliers. L'avocat doit vous identifier, ainsi que tout bénéficiaire effectif, comprendre l'origine des fonds et, dans le respect des droits de la défense et du secret professionnel que la loi réserve, déclarer les opérations suspectes à MASAK (le Conseil d'enquête sur les crimes financiers) sans en informer le client. Lorsque l'identification n'est pas possible, l'opération est refusée, et un signal d'alerte qui ne peut pas être levé constitue pour l'avocat un motif de refuser le dossier.

Un dossier solide montre une piste documentaire allant de l'origine de l'argent jusqu'à la banque turque, au nom du demandeur lui-même. Justificatifs habituels :

• salaires ou revenus d'activité : contrats de travail, bulletins de paie, déclarations fiscales, comptes de la société ;
• vente d'un actif : le contrat de vente et le crédit bancaire du produit de la vente ;
• dividendes : les comptes de la société et la décision de distribution ;
• succession ou donation : les documents de succession ou de donation et la preuve du virement ;
• la chaîne des virements : les relevés de chaque compte par lequel l'argent est passé.

L'argent provenant du compte d'un proche ou d'une société doit d'abord arriver sur votre propre compte, avec des documents qui expliquent le transfert. Chaque banque fixe sa propre liste de documents.

Contrôle des sanctions, des personnes politiquement exposées et de la réputation

Le contrôle porte sur les décisions de gel d'avoirs publiées au Journal officiel en vertu de la loi n° 6415 sur la prévention du financement du terrorisme, qui donne effet aux inscriptions sur les listes du Conseil de sécurité des Nations unies, et de la loi n° 7262 sur la prévention du financement de la prolifération des armes de destruction massive, ainsi que sur les listes américaines (OFAC), européennes et britanniques, qui ne gèlent pas elles-mêmes d'avoirs en Turquie mais que les banques consultent pour leur propre conformité. Il porte aussi sur la qualité de personne politiquement exposée (PPE, ou PEP), pour laquelle les règles de MASAK imposent des mesures renforcées, sur les informations défavorables dans les médias et sur le casier judiciaire ; dans la pratique actuelle, des extraits de casier judiciaire sont demandés au demandeur principal et à son conjoint au stade du permis de séjour. Ces contrôles comptent pour l'ouverture du compte bancaire et pour l'examen du ministère de l'Intérieur, où le critère juridique est l'absence de tout obstacle tenant à la sécurité nationale ou à l'ordre public.

Ce que montrent les annulations de 2026

Le 4 août 2026, le ministère de l'Intérieur a annoncé que les décisions de naturalisation de 6 134 personnes, soit 1 413 investisseurs principaux et les membres de leur famille, avaient été annulées ou retirées en vertu des articles 31 et 40 de la loi n° 5901. Selon ce communiqué :

• 5 391 personnes (dont 1 150 investisseurs, dont les certificats de conformité ont été annulés) ont perdu la nationalité en raison d'opérations fictives ou irrégulières, principalement des rapports d'évaluation gonflés sur des biens moins chers ;
• 743 personnes (263 investisseurs et les membres de leur famille) se sont vu retirer la nationalité pour des motifs d'ordre public et de sécurité nationale ;
• l'annonce faisait suite à une opération menée dans 16 provinces contre de faux rapports d'évaluation.

La leçon : un bien évalué bien au-dessus des ventes comparables est un risque pour l'acheteur, pas une bonne affaire, et, comme le montrent les chiffres, les membres de la famille peuvent eux aussi perdre la nationalité. Les vérifications décrites sur cette page visent à établir, au moment de l'achat, que l'investissement était réel, correctement évalué et régulièrement payé.

La procédure de due diligence, étape par étape

1. Mandat et vérification des conflits d'intérêts. L'avocat confirme que le cabinet n'agit pas pour le vendeur, le promoteur ou l'agent dans la même opération, et convient par écrit de l'étendue de sa mission.
2. Identification du client et origine des fonds. Ce point est examiné en premier, car une banque ou l'avocat peut refuser un dossier qui échoue à ce stade.
3. Examen du bien. L'avocat obtient l'extrait certifié du titre et le relevé des charges, et vérifie le type de titre, l'historique de propriété et toute utilisation antérieure pour une demande de nationalité.
4. Examen du vendeur. Identité, pouvoirs, historique d'investissement, participations et tout lien avec votre famille.
5. Évaluation et TTB. L'avocat examine l'agrément de l'évaluateur, le rapport et le TTB au regard du prix et du montant attendu sur le DAB.
6. Contrat et plan de paiement. L'avocat examine ou rédige le contrat, organise la conversion bancaire et le DAB, et fixe des conditions pour qu'aucun fonds ne soit versé avant la fin des vérifications.
7. Jour de la signature. Une dernière vérification du titre, la confirmation que le DAB est parvenu au registre foncier, l'acte et la mention de trois ans.
8. Après l'acte. L'avocat vérifie les reçus bancaires et les données du registre foncier qui alimentent le certificat de conformité, puis passe au permis de séjour et à la demande de nationalité.

Ce que vous recevez

Un rapport de due diligence écrit, en anglais, en turc ou en français, qui :

• énumère chaque condition d'éligibilité avec le constat et le document sur lequel il repose ;
• indique les points sur lesquels le droit n'est pas fixé, comme certains montages de financement ou un frère ou une sœur vendeur, plutôt que de donner une fausse certitude ;
• fixe les conditions à remplir avant tout paiement, ainsi que les clauses contractuelles qui vous protègent ;
• joint l'extrait du titre, le TTB, les documents du vendeur et, une fois le paiement effectué, les DAB et les reçus bancaires, qui forment le dossier de preuves pour toute question ultérieure.

Les documents que l'avocat vous demandera

• votre passeport et, une fois obtenu, votre numéro fiscal turc ;
• une procuration spéciale si l'avocat doit agir pour vous, établie devant un notaire ou un consulat turc, ou devant un notaire étranger avec apostille et traduction assermentée ;
• l'acte de mariage et les actes de naissance des enfants, pour la composition de la famille et la vérification des vendeurs exclus ;
• les justificatifs d'origine des fonds et d'origine du patrimoine, et les relevés de la chaîne des virements ;
• les informations sur le bien, le projet de contrat ou le formulaire de réservation, et tout document du promoteur qui vous a été remis.

Combien de temps prennent les vérifications

L'examen du titre et du vendeur prend généralement quelques jours ouvrés une fois que l'avocat est habilité à obtenir les registres. L'évaluation dépend du calendrier de la société d'évaluation, et l'examen de l'origine des fonds, souvent la partie la plus longue, de la rapidité avec laquelle les documents arrivent. L'ensemble doit être terminé avant le versement de tout acompte.

Les coûts, expliqués sans indiquer de prix

• les honoraires du rapport d'évaluation, fixés par la société d'évaluation ;
• les frais de notaire pour la procuration et pour une éventuelle promesse de vente, selon le barème des notaires mis à jour chaque année ;
• la traduction assermentée, et l'apostille ou la légalisation consulaire des documents étrangers ;
• les droits de tapu prévus par la loi n° 492 sur les droits, actuellement 2 % à la charge de l'acheteur et 2 % à la charge du vendeur sur le prix déclaré (le taux peut être modifié par décision présidentielle), et la redevance du fonds renouvelable du registre foncier, fixée chaque année ;
• les honoraires de l'avocat, convenus par écrit avant le début des travaux.

Erreurs fréquentes et comment les vérifications les évitent

• Verser un acompte de réservation avant les vérifications. Il est difficile à récupérer si le bien ne remplit pas les conditions.
• Se fier à l'étiquette « éligible à la citoyenneté ». L'éligibilité dépend de l'historique, du vendeur et de l'évaluation, pas du projet.
• Acheter en indivision avec son conjoint, acheter par l'intermédiaire d'une société ou fractionner des contrats sur plan. Aucune de ces solutions ne permet de fonder la demande.
• Une évaluation organisée par le vendeur, nettement supérieure aux ventes comparables.
• Sous-déclarer le prix dans l'acte ou payer une partie en espèces. Ni l'un ni l'autre ne compte pour atteindre le seuil.
• Convertir les devises après l'acte. Le DAB doit venir en premier.
• De l'argent provenant de comptes de tiers sans documents expliquant le transfert.

Vérifications d'un achat ordinaire et vérifications pour la citoyenneté comparées

Comment l'avocat travaille sur un dossier de citoyenneté

Me Kaan Karanfiloğlu, fondateur du Cabinet d'avocats Karanfiloglu à Istanbul (Barreau d'Istanbul, n° d'inscription 58270), traite personnellement chaque dossier. Le cabinet ne vend pas de biens, n'agit pas comme agent immobilier et ne perçoit aucune commission des vendeurs ou des promoteurs : l'examen est donc mené uniquement pour le compte de l'acheteur. L'avocat travaille en turc, en anglais et en français ; les clients russophones et sinophones sont accompagnés par des conseillers de langue maternelle présents au cabinet. L'essentiel du travail peut être accompli en vertu d'une procuration pendant que vous êtes à l'étranger. Remplir toutes les conditions rend le dossier recevable ; c'est toujours le Président de la République qui décide. Pour parler d'un bien ou d'un investissement, utilisez la page de contact.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la due diligence pour la citoyenneté turque ?

C'est la vérification juridique, menée avant tout paiement, qu'un investissement permettra de fonder une demande de nationalité turque. Pour un bien immobilier, elle porte sur le type de titre, l'historique de propriété, le vendeur, l'évaluation, le DAB et la traçabilité du paiement, ainsi que sur l'origine des fonds et le contrôle des sanctions.

Puis-je acheter un bien à un propriétaire étranger pour obtenir la citoyenneté turque ?

Non. Un bien inscrit au nom d'une personne physique étrangère n'est pas admis, y compris un bien appartenant à votre propre conjoint ou à vos enfants, pas plus qu'un bien d'occasion qu'une personne physique étrangère a transféré à un citoyen ou à une société turcs au cours des trois dernières années.

Que se passe-t-il si l'évaluation est inférieure au prix convenu ?

Le prix déclaré, la valeur du TTB et le montant converti figurant sur le DAB doivent chacun atteindre 400 000 USD : une évaluation inférieure au seuil bloque donc le dossier, même si vous avez payé davantage. Obtenez et examinez l'évaluation avant de payer quoi que ce soit.

Pourquoi le DAB doit-il être délivré avant la signature de l'acte de propriété ?

L'article 20(10) du règlement impose que les devises soient vendues à une banque en Turquie, puis à la Banque centrale, avant l'opération, et le registre foncier vérifie le DAB avant la vente. Des devises converties après coup ne prouvent pas l'investissement.

Quels documents prouvent l'origine de mes fonds ?

Les documents qui retracent l'argent depuis son origine jusqu'à votre compte en Turquie : bulletins de paie, déclarations fiscales ou comptes de société, contrats de vente, décisions de distribution de dividendes, documents de succession ou de donation, et relevés de chaque compte par lequel l'argent est passé.

Un bien déjà utilisé pour la citoyenneté peut-il être utilisé à nouveau ?

Non. Un bien qui a servi à une demande de nationalité ne peut pas en fonder une autre, même après sa vente à un nouveau propriétaire. L'avocat le vérifie dans l'historique du registre foncier.

Ma nationalité pourrait-elle être retirée plus tard, comme dans les affaires de 2026 ?

Une décision obtenue par une fausse déclaration ou par la dissimulation de faits essentiels peut être annulée en vertu de l'art. 31 de la loi n° 5901, et une décision prise sans que les conditions légales soient remplies peut être retirée en vertu de l'art. 40 ; comme le montrent les chiffres de 2026, les membres de la famille peuvent eux aussi être touchés. La plupart des affaires de 2026 portaient sur des opérations fictives ou irrégulières, surtout des évaluations gonflées. Une évaluation réaliste et une traçabilité complète du paiement constituent la protection.

Ai-je encore besoin d'une due diligence immobilière ordinaire si le bien est éligible ?

Oui. Un bien éligible peut tout de même être grevé d'hypothèques ou de saisies, présenter des défauts de permis ou un risque sismique : les vérifications ordinaires s'appliquent donc toujours. Les deux examens sont généralement menés ensemble.

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Cette page est une information générale à la date de novembre 2026 et ne constitue pas un conseil juridique ; les règles d'éligibilité, les procédures d'évaluation et les systèmes de paiement évoluent, et la décision sur la nationalité appartient au Président de la République de Turquie.

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