Immobilien vom Plan in der Türkei: Rechtliche Risiken für Ausländische Käufer

Eine Immobilie vom Plan in der Türkei, eine Wohnung oder Villa, die vor der Fertigstellung gekauft wird, kann weniger kosten als ein fertiges Zuhause, setzt das Geld eines ausländischen Käufers jedoch schon lange bevor ein Grundbucheintrag auf seinen Namen existiert einem Risiko aus. Ihr Vertrag, nicht eine Eigentumsurkunde, schützt Sie, bis das Gebäude fertiggestellt ist, daher entscheiden dessen rechtliche Form und Formulierung darüber, ob der Kauf sicher ist. Die wichtigsten Risiken sind Verzögerung, Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers, Änderungen der Spezifikation und ein unklarer Eigentumstitel. Dieser Leitfaden erklärt jedes davon und wie man damit umgeht.

Die meisten Käufe vom Plan enden hier gut. Diejenigen, die schiefgehen, teilen meist dieselben Ursachen: ein schwacher Vertrag, keine echte Sicherheit für die Zahlungen, oder ein Bauträger, dem das Geld ausgeht. Zu wissen, wo die Gefahr liegt und was vor der Unterschrift zu prüfen ist, unterscheidet einen soliden Kauf von einem teuren.

Was Ist eine Immobilie vom Plan in der Türkei?

Eine Immobilie vom Plan in der Türkei ist eine Immobilie, die vor Abschluss der Bauarbeiten verkauft wird, auf Basis von Architekturplänen, einer Musterwohnung oder einer Computervisualisierung anstelle eines fertigen Gebäudes. Sie reservieren eine bestimmte Einheit, unterzeichnen einen Kaufvertrag und zahlen in Raten, während das Projekt entsteht. Auf Türkisch wird dies oft als Kauf vom Projekt (projeden satis) oder vom Modell (maketten satis) bezeichnet.

Der zentrale rechtliche Punkt ist der Eigentumstitel. Wenn Sie eine fertige Wohnung kaufen, erhalten Sie beim Grundbuchamt (Tapu Kadastro) das volle Eigentumsrecht (kat mulkiyeti). Beim Kauf vom Plan existiert das Gebäude rechtlich noch nicht als getrennte Einheiten. Bestenfalls erhalten Sie einen Bauservitut-Titel (kat irtifaki), eine Form des Voreigentums, die an Ihren Grundstücksanteil gebunden ist und sich erst nach Fertigstellung des Projekts und Ausstellung der Nutzungsgenehmigung in volles Eigentum umwandelt. Bis dahin schützt Sie der Vertrag, nicht eine Urkunde in Ihren Händen.

Warum Ausländische Käufer Immobilien vom Plan in der Türkei Wählen

Ausländische Käufer wählen Immobilien vom Plan in der Türkei vor allem wegen des Preises und der Zahlungsbedingungen. Ein früher Kauf in einem Projekt kostet in der Regel weniger als der Kauf derselben Einheit nach Fertigstellung, und Bauträger verteilen den Preis üblicherweise über die Bauzeit, manchmal mit einer kleinen Anzahlung und dem Restbetrag in Raten. Käufer erhalten zudem die erste Wahl der besseren Einheiten und, sofern ein Projekt gut gelegen ist, die Aussicht auf einen höheren Wert nach Fertigstellung.

Immobilien vom Plan können auch für die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition zählen, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen. Stand der Abfassung dieses Artikels kann ein Kauf vom Plan qualifizieren, wenn ein notarieller vorläufiger Kaufvertrag vorliegt, der im Grundbuch vermerkt ist, die Investition den Mindestwert für den Immobilienweg erreicht (üblicherweise 400.000 US-Dollar, angehoben von 250.000 US-Dollar im Jahr 2022), und ein amtlicher Bewertungsbericht diesen Wert bestätigt. Da sich diese Schwellenwerte und Regeln ändern, sollten Sie die aktuelle Lage vor jedem Verlass auf eine Einheit vom Plan für die Staatsbürgerschaft mit einem Anwalt bestätigen.

Die Wichtigsten Risiken von Immobilien vom Plan für Ausländische Käufer

Die wichtigsten Risiken von Immobilien vom Plan für ausländische Käufer gehen alle auf eine Tatsache zurück: Sie zahlen für etwas, das noch nicht existiert. Das Versprechen des Bauträgers und die Papiere dahinter sind das, was Sie tatsächlich kaufen. Dies sind die wichtigsten Risiken.

• Noch kein Eigentumstitel auf Ihren Namen. Bis das Projekt eingetragen und tituliert ist, halten Sie einen Vertrag oder ein Bauservitut, kein volles Eigentum. Geht vor Fertigstellung etwas schief, hängt Ihre Position von diesen Unterlagen ab.
• Verzögerung. Projekte verzögern sich. Ohne festes Lieferdatum und Vertragsstrafenklausel kann eine Verzögerung von vielen Monaten Ihr Geld ohne Entschädigung binden.
• Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers. Geht dem Bauträger mitten im Bau das Geld aus oder wird er zahlungsunfähig, können ungesicherte Käufer sich in eine Warteschlange von Gläubigern einreihen. Dies ist das Risiko, das die größten Verluste verursacht.
• Änderungen der Spezifikation. Die fertige Einheit kann von der Visualisierung abweichen: kleinere Zimmer, billigere Materialien, fehlende Gemeinschaftseinrichtungen. Ein vager Vertrag macht dies schwer anfechtbar.
• Unzulässige oder nicht konforme Bauausführung. Bauen ohne gültige Genehmigung, oder über diese hinaus, kann die Nutzungsgenehmigung und in schweren Fällen den Eigentumstitel selbst blockieren.
• Grundstückslasten. Eine Hypothek oder ein Pfandrecht auf dem Grundstück, auf dem das Projekt steht, kann Ihrem Anspruch vorgehen, wenn es beim Verkauf der Einheiten nicht gelöscht wird.

Keines dieser Risiken bedeutet, dass Sie den Kauf vom Plan meiden sollten. Sie bedeuten, dass die Prüfungen und der Vertrag die Arbeit übernehmen müssen, die ein fertiger Eigentumstitel sonst für Sie leisten würde.

Der Vertrag für Immobilien vom Plan in der Türkei: Was zu Prüfen Ist

Der Vertrag für Immobilien vom Plan in der Türkei ist das Dokument, das Ihr Geld schützt, daher zählen sowohl seine Form als auch seine Formulierung. Ein vorläufiger Immobilienkaufvertrag (gayrimenkul satis vaadi sozlesmesi) ist erst dann voll durchsetzbar, wenn er von einem türkischen Notar erstellt und beurkundet wird, und seine stärkste Form ist die Eintragung im Grundbuch gegen die Immobilie. Ein privat, ohne notarielle Beurkundung unterzeichneter Vertrag ist wesentlich schwächer, sollte er jemals durchgesetzt werden müssen.

Über seine Form hinaus sollte der Vertrag für Immobilien vom Plan in der Türkei bei den Punkten konkret sein, die Streitigkeiten entscheiden:

• Ein festes Lieferdatum und eine Vertragsstrafe für verspätete Lieferung, ausgedrückt als fester Betrag pro Monat oder als Prozentsatz.
• Ein klarer Zahlungsplan, gebunden an Bauphasen, keine unbegrenzten Geldforderungen.
• Detaillierte Spezifikationen, idealerweise eine Anlage mit Materialien, Ausstattung, Raumgrößen und Gemeinschaftseinrichtungen, damit die fertige Einheit an einem schriftlichen Standard gemessen werden kann.
• Ihre Ausstiegsrechte, die festlegen, was Sie wann zurückerhalten, wenn der Bauträger in Verzug gerät oder das Projekt aufgegeben wird.
• Wer welche Kosten trägt, einschließlich Steuern, Nutzungsgenehmigung und der endgültigen Eigentumsübertragung.

Ob ein bestimmter Vertrag Sie schützt, hängt von seiner Formulierung, der Erfolgsbilanz des Bauträgers und dem Zustand des Grundstückstitels ab; ein Anwalt kann diese in einer kurzen Beratung bewerten, bevor Sie Geld verbindlich zusagen.

Wie Man Sicher eine Immobilie vom Plan in der Türkei Kauft: Due Diligence

Zu lernen, wie man sicher eine Immobilie vom Plan in der Türkei kauft, läuft auf Due Diligence vor der Zahlung hinaus, nicht danach. Die folgenden Prüfungen erfassen Probleme frühzeitig, während Sie noch aussteigen können.

• Prüfen Sie den Bauträger. Sehen Sie sich abgeschlossene Projekte, Unternehmensunterlagen und an, ob frühere Gebäude ihre Nutzungsgenehmigungen rechtzeitig erhalten haben.
• Prüfen Sie den Grundstückstitel. Bestätigen Sie, dass der Bauträger tatsächlich Eigentümer des Grundstücks ist oder ein ordnungsgemäßes Bebauungsrecht daran hält, und prüfen Sie beim Grundbuchamt auf Hypotheken, Pfandrechte oder Vermerke.
• Prüfen Sie die Baugenehmigung. Überprüfen Sie, dass eine gültige Baugenehmigung (yapi ruhsati) existiert und dass das Projekt dem Genehmigten entspricht.
• Prüfen Sie das Bauservitut. Bestätigen Sie, dass kat irtifaki bereits eingerichtet wurde oder eingerichtet wird, damit Ihre Einheit später auf Sie tituliert werden kann.
• Prüfen Sie den Weg zur Nutzungsgenehmigung. Verstehen Sie, was noch geschehen muss, bevor die Nutzungsgenehmigung (yapi kullanma izin belgesi, oft iskan genannt) erteilt werden kann, denn ohne sie können Sie kein volles Eigentum erlangen.

Dies ordnungsgemäß zu tun, ist zudem der Weg, wie man sicher eine Immobilie vom Plan in der Türkei kauft, ohne den Abschluss zum Stillstand zu bringen. Ein Anwalt kann diese Grundbuch- und Genehmigungsprüfungen meist innerhalb weniger Tage schnell durchführen und vor der Unterschrift mit dem Vertrag abgleichen.

Immobilien vom Plan in der Türkei Kaufen, Schritt für Schritt

Der Kauf von Immobilien vom Plan in der Türkei funktioniert am besten in einer festen Reihenfolge, bei der die rechtlichen Prüfungen erfolgen, bevor eine größere Zahlung Ihr Konto verlässt. Die folgende Abfolge schützt Ihr Geld in jeder Phase.

1. Beschaffen Sie eine türkische Steuernummer und eröffnen Sie ein türkisches Bankkonto, die Sie für Zahlungen und später für die Eigentumsübertragung benötigen.
2. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, nicht nur einen vom Verkäufer empfohlenen, um Due Diligence zu Bauträger, Grundstück und Genehmigungen durchzuführen.
3. Einigen Sie sich auf die Bedingungen, lassen Sie dann einen notariellen vorläufigen Kaufvertrag erstellen und tragen Sie ihn wo möglich im Grundbuch ein.
4. Zahlen Sie strikt nach dem gestaffelten Zeitplan im Vertrag über die Bank, damit jede Zahlung nachvollziehbar ist.
5. Überwachen Sie den Bau anhand der vereinbarten Meilensteine und dokumentieren Sie jede Verzögerung oder Abweichung von der Spezifikation.
6. Bestätigen Sie bei Fertigstellung, dass die Nutzungsgenehmigung erteilt ist, und schließen Sie dann die Übertragung des vollen Eigentumstitels (tapu) auf Ihren Namen beim Grundbuchamt ab.

Das ist der gesamte Ablauf beim Kauf von Immobilien vom Plan in der Türkei in der Praxis. Die Reihenfolge zählt vor allem bei der Zahlung: Geld sollte dem Vertrag und dem Bau folgen, ihnen niemals vorauslaufen.

Häufige Fehler Ausländischer Käufer

Die meisten Verluste bei Immobilien vom Plan in der Türkei entstehen aus einer Handvoll vermeidbarer Fehler, nicht aus Pech. Für jeden gibt es eine unkomplizierte Lösung.

• Unterzeichnung eines privaten, nicht notariell beurkundeten Vertrags. Eine Vereinbarung am Verkaufstisch wirkt offiziell, ist aber schwach durchsetzbar. Bestehen Sie auf einen notariellen vorläufigen Kaufvertrag, eingetragen im Grundbuch.
• Zahlung vor dem Zeitplan. Große Summen früh, vor der entsprechenden Bauphase, zu übergeben, nimmt Ihnen die Verhandlungsmacht. Zahlen Sie im Gleichschritt mit dem Bau.
• Auslassen unabhängiger rechtlicher Prüfungen. Sich allein auf den Anwalt oder Makler des Verkäufers zu verlassen. Nutzen Sie Ihren eigenen Anwalt, um Grundstück, Genehmigungen und Bauträger zu prüfen.
• Die Spezifikation ignorieren. Der Visualisierung anstelle einer schriftlichen Materialanlage vertrauen. Lassen Sie sich Ausstattung und Größen schriftlich geben, damit Sie den Bauträger daran binden können.
• Annehmen, die Staatsbürgerschaft sei automatisch. Jeden Kauf vom Plan als Weg zur Staatsbürgerschaft zu behandeln. Bestätigen Sie zuerst Wert, Bewertung und Eintragungsregeln, da sich diese ändern.

In unserer Praxis bei der Anwaltskanzlei Karanfiloglu ist der häufigste Grund, warum ein Kauf vom Plan zu einem Streitfall wird, ein vorläufiger Vertrag, der privat unterzeichnet, nie notariell beurkundet und dazu still war, was passiert, wenn der Bauträger verspätet liefert. Eine kurze Prüfung in der Vertragsphase verhindert die meisten dieser Probleme, bevor Geld fließt.

Zusammenfassung

Eine Immobilie vom Plan in der Türkei kann ein solider Kauf sein, verlangt jedoch mehr Sorgfalt als der Kauf eines fertigen Zuhauses, da Sie gegen ein Versprechen und nicht gegen eine Eigentumsurkunde zahlen. Die wichtigen Risiken, Verzögerung, Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers, Spezifikationsänderungen und unklarer Eigentumstitel, sind alle beherrschbar, wenn Sie Bauträger, Grundstück und Genehmigungen prüfen und Ihr Vertrag notariell beurkundet, eingetragen und in Bezug auf Lieferung und Zahlung konkret ist. Zahlen Sie im Gleichschritt mit dem Bau, nutzen Sie Ihren eigenen Anwalt und bestätigen Sie die Nutzungsgenehmigung vor der endgültigen Übertragung. In dieser Reihenfolge behandelt, wird eine Immobilie vom Plan in der Türkei von einem Glücksspiel zu einer kontrollierten, gut dokumentierten Investition.

Sprechen Sie mit einem Anwalt in Istanbul

Wenn Sie Beratung zu Ihrer eigenen Situation wünschen: Anwaltskanzlei Karanfiloglu ist eine eingetragene Anwaltskanzlei in Istanbul, die Ausländern und türkischen Mandanten in der gesamten Türkei dient. Sie erreichen uns telefonisch oder per WhatsApp unter +90 532 659 35 11, per E-Mail unter karanfiloglu.lawyer@gmail.com oder besuchen Sie uns unter Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.

Häufig Gestellte Fragen

Ist der Kauf von Immobilien vom Plan in der Türkei sicher für Ausländer?

Der Kauf von Immobilien vom Plan in der Türkei kann für Ausländer sicher sein, wenn die Unterlagen ordnungsgemäß erstellt werden. Die Sicherheit kommt von einem notariellen vorläufigen Kaufvertrag, Prüfungen von Bauträger, Grundstück und Genehmigungen sowie Zahlungen im Gleichschritt mit dem Bau. Das Risiko steigt stark, wenn Käufer früh auf Basis eines privaten Vertrags ohne Sicherheit zahlen, daher ist die rechtliche Vorarbeit das, was die Sache sicher macht.

Was sind die wichtigsten Risiken von Immobilien vom Plan für ausländische Käufer?

Die wichtigsten Risiken von Immobilien vom Plan für ausländische Käufer sind Verzögerung, Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers, Änderungen der Spezifikation und unklarer Eigentumstitel. Da Sie zahlen, bevor das Gebäude existiert, kann ein gescheitertes oder verzögertes Projekt Ihr Geld binden oder verlieren, wenn der Vertrag Sie nicht schützt. Gute Due Diligence und ein starker Vertrag begegnen jedem dieser Risiken.

Erhalte ich einen Grundbucheintrag, wenn ich in der Türkei vom Plan kaufe?

Sie erhalten zum Zeitpunkt eines Kaufs vom Plan kein volles Eigentumsrecht. Bestenfalls erhalten Sie einen Bauservitut-Titel (kat irtifaki), gebunden an Ihren Grundstücksanteil, plus Ihren Kaufvertrag. Das volle Eigentumsrecht (kat mulkiyeti) wird erst nach Fertigstellung des Projekts und Erteilung der Nutzungsgenehmigung auf Sie übertragen.

Sollte der Vertrag für Immobilien vom Plan in der Türkei notariell beurkundet sein?

Ja, der Vertrag für Immobilien vom Plan in der Türkei sollte ein notarieller vorläufiger Kaufvertrag sein, kein privater. Ein vorläufiger Immobilienkaufvertrag ist voll durchsetzbar, wenn er von einem türkischen Notar erstellt wird, und am stärksten, wenn er im Grundbuch gegen die Immobilie eingetragen ist. Ein privat unterzeichneter Vertrag ist viel schwerer durchzusetzen, wenn der Bauträger in Verzug gerät.

Kann eine Immobilie vom Plan in der Türkei für die Staatsbürgerschaft durch Investition qualifizieren?

Eine Immobilie vom Plan in der Türkei kann unter bestimmten Bedingungen für die Staatsbürgerschaft durch Investition qualifizieren. Stand der Abfassung dieses Artikels erfordert dies in der Regel einen notariellen vorläufigen Kaufvertrag, der im Grundbuch eingetragen ist, die Erfüllung des Mindestinvestitionswerts für den Immobilienweg (üblicherweise 400.000 US-Dollar) und einen amtlichen Bewertungsbericht. Da sich Schwellenwerte und Regeln ändern, bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen mit einem Anwalt, bevor Sie sich für die Staatsbürgerschaft auf eine Einheit vom Plan verlassen.

Wie lange dauert die Fertigstellung eines Projekts vom Plan in der Türkei?

Projekte vom Plan in der Türkei dauern von der Markteinführung bis zur Fertigstellung üblicherweise etwa zwei bis vier Jahre, wobei dies je nach Größe des Projekts und Marktlage variiert. Verzögerungen sind üblich, weshalb ein festes Lieferdatum und eine Vertragsstrafenklausel in den Vertrag gehören. Behandeln Sie jeden im Verkaufsbüro genannten Zeitplan als Schätzung, nicht als Garantie.

Was passiert, wenn der Bauträger vor Fertigstellung insolvent wird?

Wird der Bauträger vor Fertigstellung zahlungsunfähig, hängt Ihre Wiedererlangung davon ab, wie gut Ihr Interesse abgesichert ist. Ein Käufer mit einem notariellen Vertrag, der im Grundbuch eingetragen ist, steht wesentlich stärker da als jemand, der nur eine private Quittung besitzt. Genau deshalb zählen die rechtlichen Prüfungen und die Vertragsform vor der Zahlung so sehr.

Benötige ich ein türkisches Bankkonto, um Immobilien vom Plan in der Türkei zu kaufen?

In der Praxis ja, denn gestaffelte Zahlungen und die spätere Eigentumsübertragung werden über ein türkisches Bankkonto weit sauberer abgewickelt. Die Zahlung über die Bank schafft zudem einen klaren, nachvollziehbaren Nachweis jeder Rate, der Sie schützt, falls später ein Streit entsteht. Sie benötigen zudem eine türkische Steuernummer, die schnell zu beschaffen ist.

Über den Autor

Kaan Karanfiloğlu ist der Gründer von Anwaltskanzlei Karanfiloglu, einer in Istanbul ansässigen eingetragenen Anwaltskanzlei, die türkische und internationale Mandanten in der gesamten Türkei betreut. Er ist ein bei der Anwaltskammer Istanbul (Reg.-Nr. 58270) und der Union der Türkischen Anwaltskammern (Nr. 133074) zugelassener Anwalt und übt seit 2017 den Anwaltsberuf in der Türkei aus. Er hat einen LL.B. der Rechtsfakultät der Galatasaray-Universität (2016) und berät Mandanten auf Türkisch, Englisch und Französisch; die Kanzlei betreut zudem russisch- und chinesischsprachige Mandanten mit erfahrenen Übersetzern im Haus.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel liefert allgemeine Informationen über türkisches Recht und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze, Vorschriften, amtliche Gebühren und Verfahren ändern sich im Laufe der Zeit, und jede Situation ist anders. Für eine Beratung zu Ihrer spezifischen Situation konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Anwalt. Es wird keine Haftung für Verluste übernommen, die aus dem Vertrauen auf die Informationen in diesem Artikel entstehen.