Immobilie in der Türkei Vermieten: Rechtlicher Leitfaden für Ausländer

Ja, Ausländer dürfen in der Türkei eine Immobilie legal vermieten, sobald sie eine türkische Steuernummer, einen ordnungsgemäßen schriftlichen Mietvertrag und einen Plan für die Steuer auf die Mieteinnahmen haben. Wer eine Immobilie in der Türkei vermieten möchte, folgt denselben Grundregeln, ob mit türkischem oder ausländischem Pass, wobei für gebietsfremde Eigentümer und für kurzfristige Feriengäste einige zusätzliche Schritte gelten. Dieser Leitfaden erklärt, wie es rechtmäßig funktioniert, vom Vertrag bis zur jährlichen Steuererklärung.

Meist ist nicht das Geld das Problem. Stolpersteine sind die falsche Vertragsart, eine versäumte Steuererklärung oder ein Kurzzeitangebot, für das inzwischen eine behördliche Genehmigung nötig ist. Klären Sie das rechtzeitig, und die Vermietung läuft ruhig im Hintergrund weiter. Im Folgenden behandeln wir die rechtlichen Grundlagen, die zwei Vermietungsarten, die Steuer, den Ablauf Schritt für Schritt und die Fehler, die uns am häufigsten begegnen.

Dürfen Ausländer eine Immobilie in der Türkei Vermieten?

Ausländer dürfen eine Immobilie in der Türkei auf derselben Grundlage vermieten wie türkische Eigentümer, denn das Vermietungsrecht folgt aus dem Grundbucheintrag, dem Tapu, nicht aus der Staatsangehörigkeit. Steht Ihr Name auf dem Tapu, dürfen Sie die Immobilie an Mieter überlassen und Miete einziehen. Die Einschränkungen, die für Ausländer gelten, betreffen den Kauf in militärischen oder sicherheitsrelevanten Zonen sowie eine länderbezogene Gegenseitigkeitsprüfung zum Kaufzeitpunkt, nicht die spätere Entscheidung, die Wohnung zu vermieten.

Was sich für einen gebietsfremden Eigentümer ändert, ist vor allem administrativer Art. Sie schulden weiterhin türkische Steuer auf die Miete, benötigen weiterhin einen vorschriftsmäßigen Mietvertrag, und für Kurzaufenthalte brauchen Sie inzwischen möglicherweise eine Genehmigung. Sie müssen nicht in der Türkei leben. Sie brauchen keine Aufenthaltserlaubnis, um hier Vermieter zu sein. Viele Mandanten, die wir beraten, vermieten eine Wohnung, die sie für die Staatsbürgerschaft oder als Kapitalanlage gekauft haben, während sie im Ausland leben, und lassen sie über einen örtlichen Makler oder einen Anwalt mit Vollmacht verwalten.

Was Sie Benötigen, Bevor Sie eine Immobilie in der Türkei Vermieten

Bevor Sie eine Immobilie in der Türkei vermieten, benötigen Sie eine türkische Steuernummer, ein türkisches Bankkonto und eine gültige Pflichtversicherung gegen Erdbeben. Diese Dinge sind schnell erledigt, und das Mietverhältnis hängt davon ab, richten Sie sie also ein, bevor Sie inserieren, nicht erst, nachdem ein Mieter unterschrieben hat.

• Der Grundbucheintrag (Tapu). Nachweis, dass Ihnen die Immobilie gehört und Sie sie vermieten dürfen.
• Eine türkische Steuernummer. Kostenlos beim Finanzamt erhältlich und nötig, um die Mieteinnahmen zu erklären und die fällige Steuer zu zahlen.
• Ein türkisches Bankkonto. Miete oberhalb eines geringen monatlichen Schwellenwerts muss über eine Bank oder die PTT gezahlt werden, damit beide Seiten einen Beleg haben.
• DASK-Erdbebenversicherung. Die Pflichtpolice (Zorunlu Deprem Sigortası) muss aktuell sein, und auch Mieter benötigen sie, um Versorgungsanschlüsse einzurichten.
• Registrierte Versorgungszähler. Wasser- und Stromkonten müssen bereitstehen, damit der Mieter sie auf seinen eigenen Namen umschreiben kann.

Nichts davon erfordert Ihre Anwesenheit im Land. Ein Vertreter kann die Steuernummer, das Bankkonto und die Versicherung mit einer notariell beglaubigten Vollmacht erledigen, so wie es viele Eigentümer im Ausland vor der Ankunft des ersten Mieters organisieren.

Langzeitmiete und Kurzzeitvermietung: Zwei Unterschiedliche Regelwerke

Die Türkei behandelt langfristige Wohnraummiete und kurzfristige Touristenvermietung als zwei getrennte Regelwerke, und dieser Unterschied bestimmt, welche Regeln gelten. Eine Langzeitmiete ist die gewöhnliche Wohnraummiete nach dem türkischen Schuldgesetzbuch. Die Genehmigung für Kurzzeitvermietung in der Türkei ist die neuere Anforderung für Ferienvermietungen, eingeführt durch ein Gesetz, das Anfang 2024 in Kraft trat. Wer heute eine Immobilie in der Türkei an Touristen tageweise vermietet, handelt nicht mehr in einem rechtsfreien Raum.

Eine Kurzzeitvermietung, also eine Wohnraummiete unter 100 Tagen mit touristischer Ausrichtung, erfordert inzwischen eine Genehmigung vom Ministerium für Kultur und Tourismus, eine zertifizierte Plakette an der Tür sowie die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer im Gebäude. Wenn Sie den Weg der Ferienvermietung planen, behandeln Sie die Genehmigung für Kurzzeitvermietung in der Türkei als ersten Schritt, nicht als Nachgedanke, denn ein Betrieb ohne sie kann erhebliche Bußgelder nach sich ziehen.

Welche Seite für Sie zutrifft, wirkt sich auf Ihre Steuer, Ihren Papierkram und Ihre Nachbarn aus. Sind Sie unsicher, ob eine geplante Vermietung als kurzfristig gilt, hängt die Antwort genau von Ihrem Gebäude und Ihren Absichten ab, und ein Anwalt kann dies in einem kurzen Beratungsgespräch einschätzen.

Der Mietvertrag und die Rechte Ihres Mieters

Ein schriftlicher Mietvertrag ist das Rückgrat, wenn Sie eine Immobilie in der Türkei vermieten, und das türkische Recht schützt Mieter, sobald sie eingezogen sind, sehr stark. Der Vertrag muss nicht notariell beglaubigt sein, um gültig zu sein, sollte aber schriftlich, von beiden Seiten unterschrieben und genau in Bezug auf Miete, Laufzeit, Kaution und Kostenverteilung sein. Mieter sind hier schwer zu entfernen. Ein klarer Vertrag verhindert die meisten Streitigkeiten, bevor sie entstehen.

• Kaution. Eine Sicherheitsleistung ist zulässig, aber gesetzlich gedeckelt, zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels üblicherweise bis zu drei Monatsmieten, und sollte im Vertrag festgehalten werden.
• Mieterhöhungen. Jährliche Erhöhungen bei Wohnraummieten sind auf eine gesetzliche Obergrenze begrenzt, die an den zwölfmonatigen Durchschnitt des Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, sodass Sie die Miete nicht frei erhöhen können.
• Laufzeit und Verlängerung. Eine befristete Laufzeit beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Verträge verlängern sich meist, und ein Mieter, der bleibt, kann am Jahresende nicht einfach zum Auszug aufgefordert werden.
• Kündigung. Einen Mieter zu entfernen ist nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen möglich, etwa Zahlungsverzug nach förmlicher Mahnung oder einem echten Eigenbedarf, und erfordert oft ein Gerichtsverfahren.

Weil eine Kündigung schwierig und die Mieterhöhung gedeckelt ist, zählt eine sorgfältige Mieterauswahl zu Beginn in der Türkei mehr als in vielen anderen Ländern. Ein gut formulierter Vertrag auf Türkisch, mit einer beglaubigten Übersetzung für Ihre eigenen Unterlagen, schützt den Vermieter weit besser als ein Handschlag oder eine generische Vorlage aus dem Internet.

Mieteinnahmen in der Türkei: Steuern für Ausländische Vermieter

Ausländische Eigentümer müssen Mieteinnahmen aus der Türkei versteuern, und zwar auf die Miete, die ihre türkische Immobilie erwirtschaftet. Die Erklärung erfolgt einmal jährlich. Gebietsfremde werden auf ihr türkisches Einkommen besteuert, sodass Miete aus einer Immobilie hier steuerpflichtig ist, selbst wenn Sie im Ausland leben. Die Steuer wird über die jährliche Einkommensteuererklärung festgesetzt, die normalerweise im März für das vorangegangene Kalenderjahr eingereicht wird.

Bevor Sie die Miete festlegen, sollten Sie einige Punkte kennen, die für das Thema Mieteinnahmen aus der Türkei versteuern gelten:

• Eine Freigrenze für Wohnraummieten. Einkünfte aus Wohnraumvermietung bis zu einem jährlich festgelegten Freibetrag sind steuerfrei, und nur der übersteigende Betrag wird besteuert. Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels gilt diese Freigrenze für Wohnraummieten, nicht für gewerbliche.
• Ausgabenabzüge. Sie können tatsächliche, belegte Ausgaben abziehen oder stattdessen einen Pauschalabzug in Höhe eines festen Prozentsatzes der Bruttomiete wählen, ohne Belege aufzubewahren.
• Progressive Sätze. Der Mietgewinn wird nach der progressiven Einkommensteuerskala besteuert, sodass der Satz mit steigendem Einkommen steigt.
• Quellensteuer bei gewerblicher Miete. Mietet ein Unternehmen die Immobilie als Arbeitsstätte, behält der Mieter die Steuer an der Quelle ein und führt sie an die türkische Finanzverwaltung ab.

Freibeträge und Sätze ändern sich jedes Jahr. Behandeln Sie die hier genannten Zahlen daher als Orientierung und bestätigen Sie die aktuelle Lage bei einem Anwalt oder Steuerberater. Zu spät oder gar nicht zu erklären, gehört zu den teuersten Fehlern, die ein ausländischer Vermieter machen kann, denn Strafen und Zinsen kommen zur geschuldeten Steuer hinzu.

Schritt für Schritt: Wie Sie eine Immobilie in der Türkei Vermieten

Wie vermietet man eine Wohnung in der Türkei? Sie bereiten zunächst die Immobilie und die Unterlagen vor, unterzeichnen einen vorschriftsmäßigen Mietvertrag und erklären die Einnahmen danach jedes Jahr. Die Reihenfolge ist wichtig, denn wer die Schritte in der richtigen Abfolge kennt, erspart sich, Probleme zu beheben, nachdem ein Mieter bereits eingezogen ist.

1. Bestätigen Sie Ihren Grundbucheintrag und beantragen Sie eine türkische Steuernummer, falls Sie noch keine haben.
2. Schließen Sie eine DASK-Erdbebenversicherung ab und stellen Sie sicher, dass die Versorgungszähler auf die Immobilie registriert sind.
3. Entscheiden Sie sich für die Vermietungsart. Für eine Ferienvermietung beantragen Sie die Genehmigung für Kurzzeitvermietung in der Türkei, bevor Sie inserieren; für eine Wohnraummiete bereiten Sie einen Langzeitmietvertrag vor.
4. Verfassen Sie einen schriftlichen Vertrag auf Türkisch, der Miete, Kaution, Laufzeit und die Pflichten jeder Seite regelt, und lassen Sie ihn von beiden Parteien unterschreiben.
5. Ziehen Sie die Miete über ein Bank- oder PTT-Konto ein, damit jede Zahlung nachvollziehbar ist, wie es die Vorschriften oberhalb eines geringen monatlichen Betrags verlangen.
6. Führen Sie das Jahr über Aufzeichnungen über Miete und Ausgaben, reichen Sie dann die jährliche Einkommensteuererklärung ein, üblicherweise im März, und zahlen Sie die fällige Steuer.

Wie vermietet man eine Wohnung in der Türkei, kurz zusammengefasst? Die Schritte sind nicht schwierig, doch einen davon auszulassen, besonders die Genehmigung oder die Steuererklärung, ist meist der Punkt, an dem die Schwierigkeiten beginnen.

Häufige Fehler beim Vermieten einer Immobilie in der Türkei

Die meisten Probleme, wenn Sie eine Immobilie in der Türkei vermieten als Ausländer, entstehen aus dem Papierkram und der Steuererklärung, nicht aus der Mietersuche. Ein Eigentümer, der einen schwachen Vertrag unterschreibt und die jährliche Erklärung vergisst, stößt oft auf beide Probleme gleichzeitig, häufig erst ein Jahr später. Dies sind die Fehler, die uns am häufigsten begegnen, jeweils mit der passenden Lösung.

• Die Steuererklärung auslassen. Anzunehmen, die Miete bleibe den Behörden verborgen. Bankbelege und Mieterangaben machen sie sichtbar, erklären Sie sie also jedes Jahr.
• Eine Ferienvermietung ohne Genehmigung betreiben. Eine Wohnung tageweise anzubieten, ohne die Genehmigung für Kurzzeitvermietung in der Türkei zu besitzen, was inzwischen empfindliche Bußgelder riskiert.
• Miete bar entgegennehmen. Zahlungen am Bankweg vorbei verstoßen gegen die Zahlungspflicht und lassen Sie ohne Beweis stehen, falls der Mieter die Zahlung einstellt.
• Einen vagen Vertrag verwenden. Sich auf eine generische oder nur englischsprachige Vorlage zu verlassen, die ein türkisches Gericht eher gegen Sie als für Sie auslegt, statt eines ordentlichen türkischen Mietvertrags.
• Den Mieterschutz unterschätzen. Zu erwarten, nach Belieben kündigen oder die Miete stark anheben zu können, und dann festzustellen, dass das Gesetz beides begrenzt.

In unserer Praxis bei der Anwaltskanzlei Karanfiloglu ist der häufigste Grund, warum ein ausländischer Vermieter in Schwierigkeiten gerät, die versäumte jährliche Steuererklärung, meist weil der Eigentümer nicht wusste, dass auch ein Gebietsfremder in der Türkei erklären muss. Eine kurze Prüfung zu Beginn, die Vertrag und steuerliche Lage gemeinsam betrachtet, verhindert fast alles davon.

Zusammenfassung

Eine Immobilie in der Türkei vermieten als Ausländer ist rechtlich möglich und gut zu handhaben, sofern Sie den Papierkram mit derselben Sorgfalt behandeln wie den Kauf. Besorgen Sie sich eine türkische Steuernummer, richten Sie die DASK-Versicherung ein, und nutzen Sie einen ordentlichen schriftlichen Mietvertrag, der die starken Mieterschutzrechte der Türkei respektiert. Entscheiden Sie früh, ob Sie eine langfristige Wohnraummiete oder eine kurzfristige Touristenvermietung betreiben, denn Letztere braucht eine Genehmigung und die Zustimmung Ihrer Nachbarn. Vor allem sollten Sie die Miete erklären und die Steuer auf die Mieteinnahmen jedes Jahr zahlen, denn ein gebietsfremder Eigentümer wird weiterhin auf türkische Miete besteuert. In der richtigen Reihenfolge angegangen, macht es aus einem Zuhause, das Sie selten besuchen, eine stetige, rechtmäßige Einkommensquelle.

Sprechen Sie mit einem Anwalt in Istanbul

Wenn Sie sich zu Ihrer eigenen Situation beraten lassen möchten: Anwaltskanzlei Karanfiloglu ist eine registrierte Anwaltskanzlei in Istanbul, die Ausländer und türkische Mandanten in ganz der Türkei betreut. Sie erreichen uns telefonisch oder per WhatsApp unter +90 532 659 35 11, per E-Mail unter karanfiloglu.lawyer@gmail.com oder besuchen Sie uns unter Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.

Häufig Gestellte Fragen

Kann ein Ausländer legal eine Immobilie in der Türkei vermieten?

Ja, ein Ausländer kann eine Immobilie in der Türkei auf derselben Grundlage legal vermieten wie ein türkischer Eigentümer. Das Vermietungsrecht folgt aus dem Grundbucheintrag, sodass Sie die Wohnung vermieten und Miete einziehen dürfen, sobald Ihr Name auf dem Tapu steht. Anschließend erklären Sie die Mieteinnahmen und zahlen jedes Jahr die darauf fällige Steuer.

Muss ich in der Türkei ansässig sein, um meine Immobilie zu vermieten?

Nein, Sie müssen weder ansässig sein noch eine Aufenthaltserlaubnis besitzen, um Ihre Immobilie in der Türkei zu vermieten. Gebietsfremde können hier Immobilien besitzen und vermieten und sie vom Ausland aus verwalten, oft über einen Makler oder einen Anwalt mit notarieller Vollmacht. Sie bleiben weiterhin zur Zahlung türkischer Steuer auf die Miete verpflichtet.

Wie werden Mieteinnahmen in der Türkei für Ausländer besteuert?

Mieteinnahmen aus der Türkei versteuern müssen ausländische Eigentümer über die Miete, die ihre Immobilie erwirtschaftet, erklärt über eine jährliche Einkommensteuererklärung, normalerweise im März. Für Wohnraummieten gilt eine jährliche Freigrenze, Ausgaben können abgezogen werden, und der Rest wird nach der progressiven Skala besteuert. Da sich die Zahlen jährlich ändern, bestätigen Sie die aktuellen Beträge, bevor Sie die Erklärung einreichen.

Brauche ich eine Genehmigung, um meine Immobilie in der Türkei kurzfristig zu vermieten?

Ja, für die kurzfristige Touristenvermietung ist inzwischen eine Genehmigung nötig. Seit Anfang 2024 ist die Genehmigung für Kurzzeitvermietung in der Türkei vom Ministerium für Kultur und Tourismus für Wohnraummieten unter 100 Tagen erforderlich, zusammen mit der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer im Gebäude. Ein Betrieb ohne diese Genehmigung kann zu empfindlichen Bußgeldern führen.

Um wie viel darf ich die Miete in der Türkei jährlich erhöhen?

Jährliche Mieterhöhungen bei einer Wohnraummiete sind gesetzlich auf eine Obergrenze gedeckelt, die an den zwölfmonatigen Durchschnitt des Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Sie dürfen die Miete ohne Zustimmung des Mieters nicht über diesen Wert hinaus anheben, und die Erhöhung wird von der bestehenden Miete aus berechnet. Die genaue Obergrenze richtet sich nach amtlichen Inflationsdaten und ändert sich daher von Jahr zu Jahr.

Kann ich einen Mieter in der Türkei leicht kündigen?

Nein, eine Kündigung ist in der Türkei nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen und meist über ein Gerichts- oder Vollstreckungsverfahren möglich. Gültige Gründe sind wiederholter Zahlungsverzug nach förmlicher Mahnung, eine schriftliche Räumungsverpflichtung oder ein echter persönlicher Eigenbedarf. Das Ende einer befristeten Laufzeit allein reicht nicht aus, um einen Mieter zu entfernen, der bleiben möchte.

Brauche ich ein türkisches Bankkonto, um die Miete einzuziehen?

In den meisten Fällen ja, denn Miete oberhalb eines geringen monatlichen Betrags muss über eine Bank oder die PTT statt bar gezahlt werden. Ein türkisches Bankkonto gibt beiden Seiten einen klaren Zahlungsbeleg und erfüllt diese Vorschrift. Es macht außerdem die Erklärung der Mieteinnahmen und die Zahlung der Steuer am Jahresende deutlich einfacher.

Wie vermiete ich meine Immobilie in der Türkei vom Ausland aus?

Sie können eine Immobilie in der Türkei vom Ausland aus vermieten, indem Sie einen vertrauenswürdigen Vertreter oder einen Anwalt mit notarieller Vollmacht beauftragen. Diese Person kann Ihre Steuernummer beschaffen, die DASK-Versicherung einrichten, den Mietvertrag unterschreiben und die jährliche Steuererklärung nach Ihren Vorgaben erledigen. Viele Eigentümer im Ausland betreiben ihre türkische Vermietung auf diese Weise, ohne für jeden Schritt anzureisen.

Über den Autor

Kaan Karanfiloğlu ist der Gründer von Anwaltskanzlei Karanfiloglu, einer in Istanbul ansässigen registrierten Anwaltskanzlei, die türkische und internationale Mandanten in ganz der Türkei betreut. Er ist ein bei der Anwaltskammer Istanbul (Reg.-Nr. 58270) und der Union der Türkischen Anwaltskammern (Nr. 133074) registrierter Anwalt und übt seit 2017 den Anwaltsberuf in der Türkei aus. Er hat einen LL.B.-Abschluss der Rechtsfakultät der Galatasaray-Universität (2016) und berät Mandanten auf Türkisch, Englisch und Französisch; die Kanzlei betreut zudem russisch- und chinesischsprachige Mandanten mit erfahrenen Übersetzern im eigenen Büro.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen über türkisches Recht und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze, Vorschriften, amtliche Gebühren und Verfahren ändern sich im Laufe der Zeit, und jede Situation ist anders. Für eine Beratung zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Anwalt. Es wird keine Haftung für Verluste übernommen, die aus dem Vertrauen auf die Informationen in diesem Artikel entstehen.