Immobilien in der Türkei zu kaufen steht den meisten ausländischen Staatsangehörigen offen, und der Kauf ist abgeschlossen, sobald die Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) unterzeichnet ist. Diese Schnelligkeit ist praktisch, bedeutet aber auch, dass die Schritte, die Sie schützen, vor der Unterzeichnung erfolgen müssen und nicht danach. Dieser Leitfaden stellt eine praktische rechtliche Checkliste für den Immobilienkauf in der Türkei vor: die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse bestätigen, die Immobilie auf Schulden und Belastungen prüfen, die Pflichtbewertung einholen, Steuern und Gebühren verstehen und den Eigentumsübergang auch aus dem Ausland sicher abwickeln.
Da der Eigentumsübergang sofort erfolgt und nicht einfach rückgängig gemacht werden kann, lohnt sich als Ausländer beim Immobilienkauf in der Türkei eine sorgfältige Vorbereitung. Die nachstehenden Prüfungen entsprechen genau jenen, die unsere Anwälte für internationale Mandanten in Istanbul durchführen, und das Überspringen dieser Schritte ist der Ursprung der meisten vermeidbaren Probleme.
Koennen Auslaender in der Tuerkei Immobilien Kaufen?
Die große Mehrheit der ausländischen Staatsangehörigen kann in der Türkei Immobilien in eigenem Namen erwerben und erhält dieselbe Eigentumsurkunde, bekannt als Tapu, wie ein türkischer Staatsbürger. Staatsangehörige einer kleinen Anzahl von Ländern unterliegen Einschränkungen oder sind vom Kauf ausgeschlossen, und es gibt Beschränkungen hinsichtlich der Gesamtfläche und des Standorts, den ein Ausländer besitzen darf. Für die große Mehrheit der Käufer steht die Türe jedoch weit offen. Ein ausländischer Eigentümer hat dieselben Rechte wie ein inländischer: in der Immobilie wohnen, sie vermieten, beleihen, verkaufen oder an Erben weitergeben.
Einige landesweite Regelungen sind von Anfang an wissenswert. Ein einzelner ausländischer Staatsangehöriger darf in der Türkei bis zu einer Flächenobergrenze Land besitzen, und Ausländer dürfen keine Immobilien in ausgewiesenen Militär- oder Sicherheitszonen erwerben. Das Grundbuchamt prüft diese Grenzen automatisch, bevor ein Verkauf an einen ausländischen Käufer abgewickelt werden kann. Deshalb beginnt der Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer damit, zu bestätigen, dass sowohl der Käufer als auch die jeweilige Immobilie diese grundlegenden Eignungsregeln erfüllen.
Die Rechtliche Checkliste fuer den Immobilienkauf in der Tuerkei
Die rechtliche Checkliste für den Immobilienkauf in der Türkei umfasst in dieser Reihenfolge: Eignung, Due Diligence, Dokumente, Bewertung, Zahlung, Steuern und die Unterzeichnung selbst. Diese Liste der Reihe nach abzuarbeiten verwandelt einen schnellen Grundbuchtermin in einen sicheren Kauf. Kurzgefasst sieht die rechtliche Checkliste für ausländische Immobilienkäufer so aus:
- Eignung bestätigen. Prüfen, ob Ihre Staatsangehörigkeit keine Einschränkungen unterliegt und die Immobilie nicht in einer Militär- oder Sicherheitszone liegt.
- Türkische Steuernummer beantragen. Ein ausländischer Käufer benötigt diese, bevor er ein Bankkonto eröffnet oder eine Immobilie anmeldet; sie wird schnell von der türkischen Steuerbehörde ausgestellt.
- Due Diligence durchführen. Eigentumsrecht bestätigen und die Immobilie auf Schulden, Hypotheken und Anmerkungen prüfen.
- Bedingungen schriftlich festhalten. Preis, Zahlungsplan und Inbegriffenes in einem klaren Vertrag festlegen.
- Pflichtbewertungsbericht einholen. Ein ausländischer Käufer benötigt ein Gutachten eines durch die Kapitalmarktbehörde (SPK) zugelassenen Sachverständigen.
- DASK-Erdbebenversicherung abschließen. Der obligatorische Gebäudeschutz muss vor dem Eigentumsübergang bestehen.
- Zahlungen über nachvollziehbare Bankkanäle leisten. Alle Zahlungen im Bankensystem halten und mit dem eigenen Namen verknüpfen.
- Übertragungssteuer zahlen und beim Grundbuchamt unterzeichnen. Die Urkunde wird in einem einzigen Termin unterzeichnet und auf den eigenen Namen umgeschrieben.
Der restliche Leitfaden greift die wichtigsten Punkte der rechtlichen Checkliste für ausländische Immobilienkäufer heraus und erklärt, was jeder davon tatsächlich bedeutet.
Immobilien Due Diligence in der Tuerkei: Pruefen, Bevor Sie Kaufen
Die Immobilien-Due-Diligence in der Türkei ist die wichtigste Absicherung im gesamten Kaufprozess, da das Eigentum in dem Moment übergeht, in dem das Tapu unterzeichnet wird. Bevor eine Anzahlung geleistet wird, sollte die vorhandene Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt geprüft werden, um zu bestätigen, dass der Verkäufer der tatsächlich eingetragene Eigentümer ist und die Immobilie keine Hypothek, Pfandrecht, ausstehende Steuer oder gerichtliche Anmerkung (serh) trägt, die einen Verkauf einschränkt. Eine Immobilie kann von außen makellos aussehen und trotzdem eine Schuld tragen, die am Titel haftet und nicht beim Verkäufer.
Eine gründliche Immobilien-Due-Diligence in der Türkei umfasst auch den rechtlichen Status des Gebäudes: ob es eine Nutzungsgenehmigung (iskan) besitzt, ob der Bau seinen genehmigten Plänen entspricht und ob ausstehende Versorgungs- oder Hausverwaltungsschulden bestehen. Für Grundstücke und Landparzellen gehört auch die Zonenausweise und der Militärzonenstatus dazu. In unserer Praxis bei Karanfiloglu Law Firm sind die Probleme, die einen Kauf zum Scheitern bringen, fast nie die Preisverhandlung; es sind Anmerkungen oder Schulden, die an einer Immobilie haften und von niemandem geprüft wurden, bis es zu spät war.
Benoetigte Dokumente fuer den Immobilienkauf in der Tuerkei
Für den Immobilienkauf in der Türkei werden sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer bestimmte Unterlagen benötigt, und diese bereitzuhalten ist der beste Weg, einen vertagten Termin zu vermeiden. Der Käufer benötigt in der Regel:
- Einen gültigen Reisepass, bei Bedarf mit offizieller türkischer Übersetzung.
- Eine türkische Steuernummer, schnell ausgestellt von der türkischen Steuerbehörde.
- Ein bis zwei Passfotos für die Grundbuchakte.
- Den SPK-zugelassenen Immobilienbewertungsbericht.
- Nachweis der Zahlung über das Bankensystem.
- Einen beeidigten Dolmetscher beim Termin, wenn Sie kein Türkisch sprechen.
Der Verkäufer bringt in der Regel die vorhandene Eigentumsurkunde, einen Lichtbildausweis, ein aktuelles Foto und die obligatorische DASK-Erdbebenversicherungspolice für das Gebäude mit. Jedes im Ausland ausgestellte Dokument, wie eine in Ihrem Heimatland unterzeichnete Vollmacht, benötigt in der Regel eine Apostille und eine beglaubigte türkische Übersetzung, bevor das Grundbuchamt es akzeptiert.
Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in der Tuerkei als Auslaender
Die Hauptkosten beim Immobilienkauf in der Türkei sind die Grundbuchübertragungssteuer, die als Prozentsatz des erklärten Immobilienwerts erhoben und gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels beträgt die Standardübertragungssteuer 4 Prozent des erklärten Wertes, häufig je 2 Prozent aufgeteilt, obwohl die Parteien vereinbaren können, wer zahlt. Zusätzlich zum Kaufpreis und dieser Steuer sollte ein ausländischer Käufer für mehrere kleinere Posten ein Budget einplanen.
- Grundbuchübertragungssteuer: ein Prozentsatz des erklärten Wertes, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer.
- Revolving-Fund-Gebühr (döner sermaye): eine feste Grundbuchamt-Servicegebühr, die beim Eigentumsübergang erhoben wird.
- Bewertungsbericht: das obligatorische SPK-zugelassene Gutachten für ausländische Käufer.
- DASK-Erdbebenversicherung: obligatorischer Gebäudeschutz vor dem Eigentumsübergang.
- Übersetzung und Dolmetscherdienste: beglaubigte Übersetzung von Dokumenten und beeidigter Dolmetscher bei der Unterzeichnung.
- Rechts- und Notargebühren: für die Titelprüfung, Verträge und etwaige Vollmachten.
Diese Zahlen und der Übertragungssteuersatz selbst ändern sich im Laufe der Zeit; bestätigen Sie daher die aktuellen Beträge mit einem Anwalt, bevor Sie sich festlegen. Ein wichtiger Hinweis für alle, die als Ausländer Immobilien in der Türkei kaufen: Die Steuer sollte auf den tatsächlichen, erklärten Verkaufspreis berechnet werden. Den Wert zu niedrig anzugeben, um die Steuer zu reduzieren, ist rechtswidrig und riskant und kann einen späteren Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsantrag untergraben, der auf dem erklärten Wert beruht.
Militaerzonen, Flaechen-Obergrenzen und Weitere Einschraenkungen
Ausländische Staatsangehörige dürfen in ausgewiesenen Militär- oder Sicherheitszonen keine Immobilien erwerben, und das Grundbuchamt überprüft den Status einer Immobilie, bevor ein Verkauf an einen Ausländer genehmigt wird. Diese Prüfung ist automatisch, aber es lohnt sich, sie frühzeitig zu bestätigen, besonders bei Grundstücken, Dorfimmobilien oder Häusern in Küsten- oder Grenznähe, damit Sie sich nicht auf eine Immobilie festlegen, die Sie rechtlich nicht besitzen dürfen.
Zwei weitere Beschränkungen gelten. Ein einzelner ausländischer Staatsangehöriger darf bis zu einer Flächenobergrenze Land im ganzen Land besitzen, und Staatsangehörige bestimmter Länder unterliegen zusätzlichen Einschränkungen oder dürfen überhaupt nicht kaufen. Keine dieser Regelungen ist schwer zu navigieren, aber jede gehört nahe an den Anfang der rechtlichen Checkliste für ausländische Immobilienkäufer, denn eine Einschränkung nach Zahlung einer Anzahlung zu entdecken, ist weit schwieriger rückgängig zu machen, als sie vorher zu prüfen.
So Kaufen Sie Sicher Immobilien in der Tuerkei vom Ausland Aus
Sie können Immobilien in der Türkei sicher kaufen, ohne zu reisen, indem Sie einem vertrauenswürdigen Vertreter, wie einem Anwalt, eine spezifische Vollmacht erteilen, der dann die Unterzeichnung in Ihrem Namen übernehmen kann. Der sichere Immobilienkauf in der Türkei aus dem Ausland läuft auf zwei Dinge hinaus: die Vollmacht korrekt vorzubereiten und alle Zahlungen in nachvollziehbaren Bankkanälen zu halten.
Die Vollmacht muss den Immobilienkauf ausdrücklich genehmigen, da ein allgemeines Dokument für das Grundbuchamt häufig nicht ausreicht. Sie wird vor einem türkischen Notar unterzeichnet, vor einem türkischen Konsulat im Ausland, oder vor einem ausländischen Notar mit Apostille und beglaubigter türkischer Übersetzung. Der andere Aspekt des sicheren Immobilienkaufs in der Türkei ist die Geldprüfspur: Zahlen Sie per Banküberweisungen auf Ihren Namen, bewahren Sie die Quittungen auf und vermeiden Sie Barzahlungen, sowohl weil es Sie bei einem Streit schützt, als auch weil ein klarer Zahlungsnachweis unerlässlich ist, wenn der Kauf später einen Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsantrag unterstützt.
Kann ein Immobilienkauf zu Aufenthaltsrecht oder Staatsbuergerschaft Fuehren?
Der Besitz einer eingetragenen Immobilie in der Türkei kann sowohl eine Aufenthaltserlaubnis als auch, bei einem höheren Wert, die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition unterstützen. Ein Immobilieneigentümer kann über die Generaldirektion für Migrationsverwaltung eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis beantragen, die es Ihnen und Ihrer Familie ermöglicht, legal in der Türkei zu leben und die regelmäßig erneuert wird.
Getrennt davon ist der Kauf von Immobilien im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar und das Halten dieser Immobilien für drei Jahre zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels eine der qualifizierenden Wege zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition, wobei die Eigentumsurkunde während dieses Zeitraums gegen Verkauf eingetragen ist. Wenn eines dieser Ziele für Sie von Bedeutung ist, müssen Bewertung, erklärter Wert auf dem Tapu und Zahlungsnachweis von Anfang an übereinstimmen. Das ist ein weiterer Grund, warum ausländische Immobilienkäufer in der Türkei von rechtlicher Begleitung vor dem Kauf profitieren, nicht danach.
Der Immobilienkauf in der Türkei ist unkompliziert, wenn die rechtlichen Prüfungen an erster Stelle stehen, und kompliziert, wenn sie ans Ende gestellt werden. Die Eigentumsurkunde wird einmal unterzeichnet und ist sofort endgültig; daher liegt der Wert in allem, was vorher passiert: Eigentumsrecht bestätigen, Immobilien-Due-Diligence in der Türkei durchführen, Einschränkungen prüfen und eine saubere Zahlungsprüfspur pflegen. Bei Karanfiloglu Law Firm in Istanbul begleiten unsere Anwälte türkische und internationale Mandanten durch jeden Schritt des Immobilienkaufs in der Türkei, von der ersten Titelrecherche bis zur Unterzeichnung beim Grundbuchamt. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.
Mit einem Anwalt in Istanbul Sprechen
Wenn Sie Beratung zu Ihrer eigenen Situation wünschen, ist Karanfiloglu Law Firm eine eingetragene Anwaltskanzlei in Istanbul, die Ausländer und türkische Mandanten in ganz der Türkei betreut. Sie erreichen uns per Telefon oder WhatsApp unter +90 532 659 35 11, per E-Mail an [email protected], oder besuchen Sie uns in der Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.
Haeufig Gestellte Fragen
Koennen Auslaender in der Tuerkei Immobilien Kaufen?
Ja, die große Mehrheit der ausländischen Staatsangehörigen kann in der Türkei Immobilien in eigenem Namen kaufen und erhält dieselbe Eigentumsurkunde wie ein türkischer Eigentümer. Eine kleine Anzahl von Nationalitäten unterliegt Einschränkungen, es gibt eine Obergrenze für die Gesamtfläche, die ein Ausländer besitzen darf, und Immobilien in Militär- oder Sicherheitszonen können nicht von Ausländern gekauft werden.
Was sollte eine rechtliche Checkliste fuer den Immobilienkauf in der Tuerkei enthalten?
Eine rechtliche Checkliste für den Immobilienkauf in der Türkei sollte Eignung, Due Diligence zum Titel, einen schriftlichen Vertrag, den obligatorischen SPK-Bewertungsbericht, DASK-Erdbebenversicherung, Zahlung über das Bankensystem, Übertragungssteuer und Unterzeichnung beim Grundbuchamt umfassen. Jeder Schritt schützt Sie, bevor das Eigentum übergeht.
Muss ich fuer den Immobilienkauf in der Tuerkei persoenlich vor Ort sein?
Nein, Sie müssen nicht persönlich anwesend sein. Durch Erteilung einer spezifischen Vollmacht an einen Anwalt oder vertrauenswürdigen Vertreter, unterzeichnet vor einem türkischen Notar oder Konsulat, oder mit Apostille im Ausland, kann der gesamte Kauf in Ihrem Namen abgewickelt werden.
Welche Steuern und Gebuehren fallen beim Immobilienkauf in der Tuerkei an?
Die Hauptgebühr beim Immobilienkauf in der Türkei ist die Grundbuchübertragungssteuer, ein Prozentsatz des erklärten Wertes, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Sie sollten außerdem Grundbuch-Revolving-Fund-Gebühren, den Bewertungsbericht, DASK-Versicherung, Übersetzungs- und Dolmetscherkosten sowie Rechtsgebühren einplanen. Diese Zahlen ändern sich; bestätigen Sie sie mit einem Anwalt.
Warum ist die Immobilien-Due-Diligence in der Tuerkei wichtig?
Die Immobilien-Due-Diligence in der Türkei ist wichtig, weil das Eigentum in dem Moment übertragen wird, in dem die Urkunde unterzeichnet wird, und schwer rückgängig zu machen ist. Den Titel auf Eigentümerschaft, Hypotheken, Schulden und Anmerkungen zu prüfen, bevor man zahlt, ist der einzig zuverlässige Weg, um zu vermeiden, ein Problem mit der Immobilie zu erben.
Kann der Immobilienkauf in der Tuerkei zu Aufenthaltsrecht oder Staatsbuergerschaft fuehren?
Ja, Immobilienbesitz kann eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis über die Generaldirektion für Migrationsverwaltung unterstützen, und Immobilien im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar, die für drei Jahre gehalten werden, sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels einer der Wege zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition. Bestätigen Sie die aktuellen Schwellenwerte mit einem Anwalt.
Welche Dokumente benoetige ich fuer den Immobilienkauf in der Tuerkei?
Der Käufer benötigt in der Regel einen Reisepass mit türkischer Übersetzung, eine Steuernummer, Fotos, den SPK-Bewertungsbericht und einen Nachweis der Bankzahlung. Der Verkäufer bringt die vorhandene Eigentumsurkunde, einen Lichtbildausweis und die DASK-Versicherung mit. Im Ausland ausgestellte Dokumente benötigen in der Regel eine Apostille und eine beglaubigte türkische Übersetzung.
Ueber den Autor
Kaan Karanfiloğlu ist der Gründer von Karanfiloglu Law Firm, einer eingetragenen Anwaltskanzlei in Istanbul, die türkische und internationale Mandanten in ganz der Türkei betreut. Er ist Anwalt, eingetragen bei der Istanbuler Anwaltskammer (Reg.-Nr. 58270) und der Union der türkischen Anwaltskammern (Nr. 133074), und praktiziert seit 2017 in der Türkei. Er hat einen LL.B. von der Juristischen Fakultät der Galatasaray-Universität (2016) und berät Mandanten auf Türkisch, Englisch und Französisch; die Kanzlei betreut Mandanten auch auf Russisch und Chinesisch mit erfahrenen kanzleieigenen Übersetzern.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel vermittelt allgemeine Informationen über türkisches Recht und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze, Vorschriften, Amtsgebühren und Verfahren ändern sich im Laufe der Zeit und jede Situation ist anders. Für Beratung zu Ihren spezifischen Umständen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Anwalt. Für Verluste, die durch das Vertrauen auf die Informationen in diesem Artikel entstehen, wird keine Haftung übernommen.
