العناية الواجبة للجنسية التركية: فحص الاستثمار قبل تحويل الأموال

العناية الواجبة للجنسية التركية تعني التحقق، قبل تحويل أي مبلغ، من أن الاستثمار سيكون مؤهلاً للحصول على الجنسية. وفي حالة العقار يشمل ذلك نوع سند الملكية، والملكية الأجنبية السابقة، والبائع، ووثيقة تقييم وتحديد مبلغ لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي، وشهادة صرف مصرفية (DAB) تصدر قبل توقيع سند البيع. وحتى نوفمبر 2026، يكتمل الفحص بالتحقق من مصدر الأموال وفحص العقوبات.

• أهمية الفحص: إذا أغفل الشراء قاعدة واحدة فستجد نفسك مالكاً لأصل لا يصلح أساساً لملف الجنسية، ونادراً ما يمكن تدارك الخلل بعد توقيع سند البيع.
• نوع العقار: منذ 12 ديسمبر 2023، لا تُقبل إلا الوحدات الخاضعة لملكية الطوابق (kat mülkiyeti) أو لحق ارتفاق الطوابق (kat irtifakı)، أو الأرض المقام عليها مبنى.
• تاريخ العقار: ألا يكون مسجلاً باسم شخص أجنبي، وألا يكون قد نقله شخص أجنبي أو مستثمر اكتسب الجنسية إلى مواطن تركي أو شركة تركية خلال السنوات الثلاث الأخيرة، وألا يكون قد استُخدم من قبل في طلب جنسية.
• المبلغ: بموجب دليل TKGM، يجب أن يبلغ كلٌّ من ثمن البيع في سند الملكية، وقيمة التقييم، والعملة المحوَّلة الواردة في شهادات DAB، مبلغ 400,000 دولار أمريكي.
• التقييم: منذ 28 سبتمبر 2026، يجوز إجراؤه من قِبل أي شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK)، عاملة في اتحاد المقيّمين (TDUB)، ومسجلة في نظام التقييم لدى السجل العقاري؛ وتبقى وثيقة تحديد المبلغ صالحة للاستخدام مدة 12 شهراً.
• الدفع: تُباع العملة الأجنبية عبر بنك في تركيا للبنك المركزي قبل توقيع سند البيع، مع إيصالات مصرفية تثبت الدفع إلى البائع.
• الأموال والعقوبات: المحامون من الجهات الملزَمة بموجب قانون مكافحة غسل الأموال رقم 5549 في المعاملات العقارية، كما تُجري البنوك فحوصها الخاصة.
• التطبيق الفعلي: في 4 أغسطس 2026 أعلنت وزارة الداخلية أن قرارات الجنسية الخاصة بـ 6,134 شخصاً قد أُلغيت أو سُحبت، ومعظمها بسبب معاملات صورية أو غير نظامية، وفي مقدمتها التقييمات المبالغ فيها.

من يحتاج إلى العناية الواجبة للجنسية التركية

كل من يوشك أن يلتزم بمبلغ في استثمار يهدف إلى الجنسية، ولا سيما المشترون الذين:

• عرض عليهم وسيط عقاري أو مطور عقاراً موصوفاً بأنه «مؤهل للجنسية»؛
• يشترون على المخطط، أو يشترون عدة وحدات، أو يشترون من شركة؛
• سيدفعون من حسابات أو بلدان مختلفة أو من حسابات أفراد العائلة؛
• يستثمرون عن طريق وديعة مصرفية أو سندات أو وحدات صناديق أو نظام تقاعد أو نشاط تجاري، حيث تختلف الفحوص لكنها لا تقل صرامة.

ولا تحل هذه العناية محل مراجعة السلطات، ولا محل الفحص الهندسي للمبنى، ولا محل الاستشارة الضريبية في بلدك. فهي تأتي إلى جانب الفحص القانوني المعتاد للعقار، الذي يجيب عن سؤال: هل تملّك هذا العقار آمن؟ أما العناية الواجبة للجنسية فتجيب عن سؤال: هل سيُحتسب هذا الشراء في ملف الجنسية؟

القواعد التي تقوم عليها الفحوص

تحدد مسارات الاستثمار المادة 20(2) من لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية، استناداً إلى المادة 12(1)(b) من قانون الجنسية التركية رقم 5901. وفي حالة العقار تطبقها المديرية العامة للطابو والمساحة (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) من خلال دليلها الخاص باللائحة، الذي عُدّل في 2023 وفبراير 2024 وديسمبر 2024، ومن خلال تعاميمها بشأن تحويل العملة (2022/1) والتقييم (2024/2 و2024/4، وكلاهما عُدّل، بحسب ما يُذكر، بموافقة صادرة في 28 سبتمبر 2026). وتلخّص الأسئلة والأجوبة الموجهة إلى المشترين الأجانب على موقع السجل العقاري ممارستها.

قائمة فحص العناية الواجبة للجنسية التركية عن طريق العقار

1. نوع العقار

منذ القرار الرئاسي رقم 7938 (الجريدة الرسمية بتاريخ 12 ديسمبر 2023)، يجب أن يكون العقار خاضعاً لملكية الطوابق أو لحق ارتفاق الطوابق، أو أن يكون أرضاً مقاماً عليها مبنى. ولم تعد الأراضي الخالية والحقول مؤهلة. والوحدات السكنية والتجارية مؤهلة كلتاهما إذا كان نوع سند الملكية صحيحاً. ويُجرى الفحص على مستخرج سند الملكية المصدَّق، لا على الكتيّب الترويجي.

2. الملكية الأجنبية السابقة والاستخدام السابق

• يجب ألا يكون العقار مسجلاً باسم شخص أجنبي، بمن في ذلك زوجك أو زوجتك وأطفالك، لذا لا يمكنك عملياً الشراء لغرض الجنسية من مالك أجنبي. كما يجب في العقار المستعمل ألا يكون قد نقله إلى مواطن تركي أو شركة تركية خلال السنوات الثلاث الأخيرة شخصٌ أجنبي أو شخصٌ اكتسب الجنسية عن طريق الاستثمار.
• العقار الذي استُند إليه في طلب جنسية واحد لا يصلح أساساً لطلب آخر، حتى بعد انتقاله إلى مالك جديد.

3. البائع

بموجب دليل TKGM كما يُطبَّق منذ 2023، يُستبعد البائعون التالون:

• الشخص الذي اكتسب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، بحسب ما يُذكر (انظر أيضاً قاعدة النقل خلال ثلاث سنوات أعلاه)؛
• أقاربك من الدرجة الأولى (بالنسب أو المصاهرة أو التبني) الذين يحملون الجنسية التركية؛
• الشركة التي تكون أنت أو أقاربك من الدرجة الأولى بالنسب أو المصاهرة شركاء فيها أو مديرين لها؛
• الشركة التركية ذات رأس المال الأجنبي التي تدخل في نطاق المادة 36 من قانون الطابو رقم 2644؛
• المواطن التركي أو الشركة التركية التي اشترت العقار منك أو من زوجك أو زوجتك أو من أقاربك من الدرجة الأولى: فإعادة الشراء لا تُحتسب.

تشمل قاعدة الأقارب الوالد أو الابن الذي يحمل الجنسية التركية، بما في ذلك من اكتسبها بالولادة. أما الأخ أو الأخت فمن أقارب الدرجة الثانية ولا يرد ذكره، لذا تُعالَج هذه الحالة على حدة مع الحصول على تأكيد كتابي.

4. هيكل الشراء

• الملكية المنفردة. لم تعد الملكية المشتركة تصلح أساساً للطلب منذ دليل TKGM لعام 2023، لذا يجب أن يكون سند الملكية بالكامل باسم مقدم الطلب. ولا ينبغي للزوجين التملك المشترك، فالزوج أو الزوجة مشمول بصفته من أفراد العائلة.
• التملك باسم الشخص. العقار المشترى باسم شركة لا يصلح لهذا المسار.
• الشراء على المخطط. عقد وعد بالبيع موثق لدى الكاتب العدل على وحدة خاضعة لـ kat irtifakı أو kat mülkiyeti، مع ورود كامل المبلغ المؤهل في عقد واحد. ولا تُجمع العقود المنفصلة، ولا يمكن استكمال النقص في عمليات الشراء المنجزة بعقد وعد بالبيع.
• التمويل. بحسب الأجوبة المنشورة لـ TKGM، لا يُعد القرض المصرفي المضمون بالوحدة مانعاً في حد ذاته، لكن مبلغه يُخصم: إذ يجب أن يبلغ الثمن المدفوع بمعزل عنه 400,000 دولار أمريكي. وحيث يضمن رهن قانوني (kanuni ipotek) جزءاً غير مدفوع من الثمن، لا يُحتسب في أقصى الأحوال إلا الجزء المدفوع مقدماً، وبعض نسخ الدليل تستبعد مثل هذا العقار. وإذا بيع لاحقاً بالتنفيذ الجبري عقارٌ اشتُري وعليه رهن أو حجز، فيُذكر أن الشهادة تُلغى، لذا احرص على رفع هذه القيود. ويحتاج أي تمويل إلى تأكيد مسبق.

5. التقييم ووثيقة تحديد المبلغ

يحتاج الشراء لغرض الجنسية إلى تقرير تقييم يصدر عبر نظام معلومات التقييم (TADEBİS)، ويُفضي إلى وثيقة تحديد المبلغ (Tutar Tespit Belgesi, TTB). ومن 4 مارس 2024 إلى 28 سبتمبر 2026 كانت شركة واحدة فقط، هي GEDAŞ، تستطيع إعداد هذه التقارير. ومنذ ذلك الحين يجوز لأي شركة مرخّصة من SPK، تتمتع بعضوية عاملة في اتحاد المقيّمين (TDUB) ومتصلة بنظام TADEBİS، أن تعدّها، وأصبح التقرير ووثيقة TTB صالحين للاستخدام مدة 12 شهراً بدلاً من ستة أشهر. وبحسب ما يُذكر، يجوز لمقدم الطلب اختيار الشركة عبر منصة Web Tapu أو ترك النظام يعيّن شركة. ولا تُقبل وثيقة TTB المقدَّمة على الورق.

ويتحقق المحامي مما يلي:

• أن يبلغ كلٌّ من ثمن البيع في سند الملكية (أو ثمن الوعد بالبيع)، وقيمة وثيقة TTB، والمبلغ المحوَّل الوارد في شهادة DAB، مبلغ 400,000 دولار أمريكي، كما يشترط دليل TKGM. ولا يعوّض الرقم الأعلى الرقمَ الأدنى، فالأدنى هو الحاسم عملياً، ويأخذ الدليل المبلغ من شهادات DAB؛
• أن التقرير المؤرخ بعد البيع تُعاد قيمته إلى تاريخ شهادة DAB باستخدام مؤشر أسعار المنتجين (Yİ-ÜFE)، وأنه في البيع بالتقسيط يُعتمد تاريخ شهادة DAB الخاصة بالقسط الأول؛
• ألا يقل الثمن المصرَّح به في سند الملكية عن القيمة المعتمدة لضريبة الأملاك لدى البلدية؛
• أن تكون القيمة واقعية مقارنةً بالمبيعات المماثلة: فالتقييمات المبالغ فيها وراء معظم حالات الإلغاء في 2026.

6. شهادة DAB ومسار الدفع

يجب دفع الثمن بالعملة الأجنبية، إذ لم يعد الاستثمار بالليرة التركية مقبولاً منذ يناير 2022. وتُباع العملة لبنك في تركيا، ثم يبيعها البنك للبنك المركزي لجمهورية تركيا (CBRT)، ويُصدر البنك شهادة شراء العملة الأجنبية (döviz alım belgesi, DAB) ويرسلها إلى السجل العقاري عبر البريد الإلكتروني المسجَّل (KEP). ويجب أن تكون شهادة DAB موجودة قبل توقيع سند البيع. ولإصدار شهادة المطابقة، يطلب السجل العقاري أيضاً إيصالاً مصرفياً مصدَّقاً يثبت وصول المبلغ المحوَّل إلى حساب البائع. والدفع النقدي لا يثبت الاستثمار.

اعتباراً من 1 ديسمبر 2026، يُنتظر أن تنتقل مبيعات سندات الملكية إلى نظام الدفع الآمن (Güvenli Ödeme Sistemi) التابع لوزارة التجارة، ما لم يُؤجَّل موعد البدء مرة أخرى. وحتى نوفمبر 2026 لم تتأكد بعد كيفية مواءمته مع خطوة شهادة DAB، لذا تحقق من تسلسل الدفع مع البنك والسجل العقاري قبل التوقيع.

7. شرح الالتزام لمدة ثلاث سنوات

عند توقيع سند البيع يلتزم المشتري بعدم البيع مدة ثلاث سنوات (وفي الوحدات على المخطط، بعدم التنازل عن عقد الوعد بالبيع أو فسخه)، ويُدوَّن هذا الالتزام شرحاً في سجل الطابو. ويتحقق المحامي من تسجيل المعاملة بوصفها شراءً لغرض الجنسية، لأن بيانات السجل العقاري هي التي تُبنى عليها شهادة المطابقة بعد ذلك.

الفحوص في مسارات الاستثمار الأخرى

• الوديعة المصرفية والسندات الحكومية ووحدات الصناديق والتقاعد الخاص (BES): مستند الصرف عبر البنك المركزي، وحساب باسمك وحدك، وما يثبت التجميد أو الاحتفاظ (وفي وحدات الصناديق، الحساب الفرعي لتجميد الجنسية لدى مؤسسة الإيداع المركزي)، وشروط المنتج، مثل قيود صناديق التقاعد، أو قاعدة الخزانة في السندات التي تقضي بعدم استخدام الأدوات التي يقل أجل استحقاقها عن ثلاث سنوات كقاعدة عامة.
• رأس المال الثابت: هل يُعد الإنفاق رأس مال ثابتاً، وتقرير الغرض الخاص الصادر عن المحاسب القانوني المحلَّف (YMM).
• التوظيف: سجلات الضمان الاجتماعي لما لا يقل عن 50 موظفاً من المواطنين الأتراك، وتأخذ الوزارة في الاعتبار استمرارية العاملين بدوام كامل خلال الأشهر الستة الأخيرة.

مصدر الأموال ومصدر الثروة

مصدر الأموال هو المصدر الذي تأتي منه الأموال المخصصة لهذا الاستثمار، أما مصدر الثروة فهو الطريقة التي كوّنت بها الثروة التي تقف وراءه. وتسأل البنوك عن الأمرين كليهما. وبموجب قانون منع غسل عائدات الجرائم رقم 5549، يُعد المحامون المستقلون أيضاً من الجهات الملزَمة في المعاملات المحددة، ومنها بيع العقارات وشراؤها. ويجب على المحامي التحقق من هويتك ومن هوية أي مستفيد حقيقي، وفهم مصدر الأموال، والإبلاغ عن المعاملات المشبوهة إلى MASAK (مجلس التحقيق في الجرائم المالية) دون إخطار العميل، وذلك في حدود حق الدفاع والسرية المهنية اللذين يحفظهما القانون. وإذا تعذّر التحقق من الهوية، تُرفض المعاملة، أما مؤشر الخطر الذي يتعذّر تبديده فهو سبب يدعو المحامي إلى رفض الملف.

الملف السليم يُظهر مساراً موثقاً للأموال من أصلها حتى البنك التركي، باسم مقدم الطلب نفسه. ومن الأدلة المعتادة:

• الراتب أو دخل النشاط التجاري: عقود العمل، وكشوف الرواتب، والإقرارات الضريبية، وحسابات الشركة؛
• بيع أصل: عقد البيع، وقيد حصيلة البيع في الحساب المصرفي؛
• أرباح الأسهم: حسابات الشركة وقرار التوزيع؛
• الميراث أو الهبة: مستندات الإرث أو الهبة وسجل التحويل؛
• سلسلة التحويل: كشوف كل حساب مرت به الأموال.

ينبغي أن تصل الأموال الآتية من حساب أحد الأقارب أو من حساب شركة إلى حسابك الشخصي أولاً، مع مستندات تفسر التحويل. ولكل بنك قائمة مستنداته الخاصة.

فحص العقوبات والأشخاص المعرّضين سياسياً والسمعة

يشمل الفحص قرارات تجميد الأصول المنشورة في الجريدة الرسمية بموجب القانون رقم 6415 بشأن منع تمويل الإرهاب، الذي يُنفّذ قوائم مجلس الأمن التابع للأمم المتحدة، والقانون رقم 7262 بشأن منع تمويل انتشار أسلحة الدمار الشامل، إضافةً إلى قوائم الولايات المتحدة (OFAC) والاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة، التي لا تُجمّد الأصول بذاتها في تركيا لكن البنوك تتحقق منها لأغراض امتثالها. كما يشمل صفة الشخص المعرّض سياسياً (PEP)، التي تفرض قواعد MASAK بشأنها تدابير معزّزة، والأخبار السلبية في وسائل الإعلام، والسجل الجنائي؛ ووفق الممارسة الحالية تُطلب صحيفة السوابق الجنائية لمقدم الطلب الرئيسي ولزوجه أو زوجته في مرحلة الإقامة. وتهمّ هذه الفحوص عند فتح الحساب لدى البنك، وعند مراجعة وزارة الداخلية، حيث يتمثل المعيار القانوني في انتفاء أي مانع يتعلق بالأمن الوطني أو النظام العام.

ما تكشفه حالات الإلغاء في 2026

في 4 أغسطس 2026، أعلنت وزارة الداخلية أن قرارات الجنسية الخاصة بـ 6,134 شخصاً، هم 1,413 مستثمراً رئيسياً وأفراد عائلاتهم، قد أُلغيت أو سُحبت بموجب المادتين 31 و40 من القانون رقم 5901. ووفقاً للبيان:

• فقد 5,391 شخصاً (منهم 1,150 مستثمراً أُلغيت شهادات المطابقة الخاصة بهم) الجنسية بسبب معاملات صورية أو غير نظامية، أبرزها تقارير تقييم مبالغ فيها لعقارات أرخص قيمة؛
• سُحبت الجنسية من 743 شخصاً (263 مستثمراً وأفراد عائلاتهم) لأسباب تتعلق بالنظام العام والأمن الوطني؛
• جاء الإعلان بعد عملية أمنية في 16 ولاية استهدفت تقارير التقييم الكاذبة.

والدرس المستفاد: العقار المقيَّم بأعلى بكثير من المبيعات المماثلة خطرٌ على المشتري، لا صفقة رابحة، وكما تُظهر الأرقام، قد يفقد أفراد العائلة الجنسية أيضاً. والغاية من الفحوص الواردة في هذه الصفحة إثبات أن الاستثمار، وقت الشراء، كان حقيقياً، ومقيَّماً تقييماً صحيحاً، ومدفوعاً على النحو السليم.

الإجراءات خطوة بخطوة

1. التكليف وفحص تعارض المصالح. يتأكد المحامي من أن المكتب لا يمثل البائع أو المطور أو الوسيط في المعاملة نفسها، ويتفق معك كتابياً على نطاق العمل.
2. التحقق من هوية العميل ومصدر الأموال. يُراجَع ذلك أولاً، لأن البنك أو المحامي قد يرفض الملف الذي يتعثر في هذه المرحلة.
3. فحص العقار. يحصل المحامي على مستخرج سند الملكية المصدَّق وكشف القيود، ويتحقق من نوع سند الملكية، وتاريخ الملكية، وأي استخدام سابق في طلب جنسية.
4. فحص البائع. الهوية، والصلاحية، وتاريخ الاستثمار، والحصص في الشركات، وأي صلة بعائلتك.
5. التقييم ووثيقة TTB. يراجع المحامي ترخيص المقيّم، والتقرير، ووثيقة TTB، في ضوء الثمن ومبلغ شهادة DAB المتوقع.
6. العقد وخطة الدفع. يراجع المحامي العقد أو يصوغه، ويخطط للصرف المصرفي ولشهادة DAB، ويضع شروطاً تمنع انتقال أي مبلغ قبل اكتمال الفحوص.
7. يوم التوقيع. فحص نهائي لسند الملكية، والتأكد من وصول شهادة DAB إلى السجل العقاري، ثم توقيع سند البيع، وتدوين شرح الالتزام لمدة ثلاث سنوات.
8. بعد توقيع سند البيع. يتحقق المحامي من الإيصالات المصرفية ومن بيانات السجل العقاري التي تُبنى عليها شهادة المطابقة، ثم ينتقل إلى تصريح الإقامة وطلب الجنسية.

ما الذي تحصل عليه

تقرير مكتوب للعناية الواجبة، باللغة الإنجليزية أو التركية أو الفرنسية:

• يسرد كل شرط من شروط الأهلية مع النتيجة والمستند الذي تستند إليه؛
• يبيّن المواضع التي لم يستقر فيها القانون، مثل بعض هياكل التمويل أو كون البائع أخاً أو أختاً، بدلاً من إعطاء يقين زائف؛
• يحدد الشروط الواجب استيفاؤها قبل أي دفع، وبنود العقد التي تحميك؛
• يرفق مستخرج سند الملكية، ووثيقة TTB، ومستندات البائع، وبعد الدفع شهادة DAB والإيصالات المصرفية، بوصفها ملف الأدلة لأي تساؤل لاحق.

المستندات التي سيطلبها المحامي

• جواز سفرك، ورقمك الضريبي التركي بعد استخراجه؛
• وكالة خاصة إذا كان المحامي سيتصرف نيابةً عنك، صادرة عن كاتب عدل تركي أو قنصلية تركية، أو عن كاتب عدل أجنبي مع أبوستيل وترجمة محلَّفة؛
• عقد الزواج وشهادات ميلاد الأطفال، لبيان تكوين العائلة ولفحص البائعين المستبعدين؛
• مستندات مصدر الأموال ومصدر الثروة، وكشوف سلسلة التحويل؛
• تفاصيل العقار، ومسودة العقد أو نموذج الحجز، وأي مستندات تسلّمتها من المطور.

كم تستغرق الفحوص

تستغرق مراجعة سند الملكية والبائع في العادة بضعة أيام عمل بعد أن يحصل المحامي على صلاحية استخراج السجلات. ويتوقف التقييم على جدول مواعيد شركة التقييم، أما مراجعة مصدر الأموال، وهي غالباً أطول المراحل، فتتوقف على سرعة وصول المستندات. وينبغي إنجاز ذلك كله قبل دفع أي عربون.

التكاليف، من دون ذكر أسعار

• رسم تقرير التقييم، الذي تحدده شركة التقييم؛
• رسوم الكاتب العدل للوكالة ولأي عقد وعد بالبيع، وفق تعرفة رسوم الكتّاب العدل التي تُحدَّث سنوياً؛
• الترجمة المحلَّفة، والأبوستيل أو التصديق القنصلي للمستندات الأجنبية؛
• رسم الطابو بموجب قانون الرسوم رقم 492، وهو حالياً 2% على المشتري و2% على البائع من الثمن المصرَّح به (ويمكن تغيير النسبة بقرار رئاسي)، ورسم الصندوق الدوار لدى السجل العقاري، الذي يُحدَّد سنوياً؛
• أتعاب المحامي، التي يُتفق عليها كتابياً قبل بدء العمل.

الأخطاء الشائعة وكيف تمنعها الفحوص

• دفع عربون الحجز قبل الفحوص. يصعب استرداده إذا تبيّن أن العقار غير مؤهل.
• الاعتماد على وصف «مؤهل للجنسية». الأهلية تتوقف على تاريخ العقار والبائع والتقييم، لا على المشروع.
• التملك المشترك مع الزوج أو الزوجة، أو الشراء عبر شركة، أو تجزئة عقود الشراء على المخطط. لا يصلح أيٌّ منها أساساً للطلب.
• تقييم يرتّبه البائع بأعلى بكثير من المبيعات المماثلة.
• التصريح بثمن أقل من الحقيقي في سند الملكية أو دفع جزء نقداً. لا يُحتسب أيٌّ منهما في بلوغ الحد الأدنى.
• صرف العملة بعد توقيع سند البيع. يجب أن تسبق شهادة DAB التوقيع.
• أموال من حسابات أطراف ثالثة من دون مستندات تفسر التحويل.

مقارنة بين فحوص الشراء المعتاد وفحوص الجنسية

كيف يعمل المحامي على ملف الجنسية

يتولى المحامي كان كارانفيلوغلو (Av. Kaan Karanfiloğlu)، مؤسس مكتب كارانفيلوغلو للمحاماة في إسطنبول (نقابة المحامين في إسطنبول، رقم القيد 58270)، كل ملف بنفسه. ولا يبيع المكتب عقارات، ولا يعمل وسيطاً، ولا يتقاضى عمولة من البائعين أو المطورين، لذا تُجرى المراجعة لمصلحة المشتري وحده. ويعمل المحامي باللغات التركية والإنجليزية والفرنسية، ويُخدَم العملاء الناطقون بالروسية والصينية عبر مستشارين من أبناء هاتين اللغتين في المكتب. ويمكن إنجاز معظم العمل بموجب وكالة وأنت خارج تركيا. واستيفاء كل الشروط يجعل الملف مؤهلاً، لكن القرار يبقى لرئيس الجمهورية. ولمناقشة عقار أو استثمار، استخدم صفحة التواصل.

الأسئلة الشائعة

ما العناية الواجبة للجنسية التركية؟

هي الفحص القانوني الذي يُجرى قبل دفع أي مبلغ للتأكد من أن الاستثمار سيصلح أساساً لطلب الجنسية التركية. وفي حالة العقار يشمل نوع سند الملكية، وتاريخ الملكية، والبائع، والتقييم، وشهادة DAB ومسار الدفع، إضافةً إلى مصدر الأموال وفحص العقوبات.

هل يمكنني شراء عقار من مالك أجنبي للحصول على الجنسية التركية؟

لا. فالعقار المسجل باسم شخص أجنبي غير مؤهل، بما في ذلك العقار الذي يملكه زوجك أو زوجتك أو أطفالك، وكذلك العقار المستعمل الذي نقله شخص أجنبي إلى مواطن تركي أو شركة تركية خلال السنوات الثلاث الأخيرة.

ماذا يحدث إذا جاء التقييم أقل من الثمن المتفق عليه؟

يجب أن يبلغ كلٌّ من الثمن المصرَّح به، وقيمة وثيقة TTB، والمبلغ المحوَّل الوارد في شهادة DAB، مبلغ 400,000 دولار أمريكي، لذا فإن التقييم الذي يقل عن الحد الأدنى يوقف الملف حتى لو دفعت أكثر. فاحصل على التقييم وراجعه قبل دفع أي مبلغ.

لماذا يجب إصدار شهادة DAB قبل توقيع سند الملكية؟

تشترط المادة 20(10) من اللائحة أن تُباع العملة الأجنبية لبنك في تركيا، ثم للبنك المركزي، قبل المعاملة، ويتحقق السجل العقاري من شهادة DAB قبل البيع. والعملة التي تُصرف بعد ذلك لا تثبت الاستثمار.

ما المستندات التي تثبت مصدر الأموال؟

المستندات التي تتتبع الأموال من أصلها حتى حسابك التركي: كشوف الرواتب، أو الإقرارات الضريبية، أو حسابات الشركة، وعقود البيع، وقرارات توزيع الأرباح، ومستندات الميراث أو الهبة، وكشوف كل حساب مرت به الأموال.

هل يمكن استخدام عقار سبق استخدامه للجنسية مرة أخرى؟

لا. فالعقار الذي استُند إليه في طلب جنسية واحد لا يصلح أساساً لطلب آخر، حتى بعد بيعه لمالك جديد. ويتحقق المحامي من ذلك في سجل الملكية لدى السجل العقاري.

هل يمكن أن تُلغى جنسيتي لاحقاً كما حدث في حالات 2026؟

يجوز إلغاء القرار الذي صدر بناءً على إقرار كاذب أو إخفاء وقائع جوهرية بموجب المادة 31 من القانون رقم 5901، كما يجوز سحب القرار الذي صدر دون استيفاء الشروط القانونية بموجب المادة 40؛ وكما تُظهر أرقام 2026، قد يتأثر أفراد العائلة أيضاً. وقد تعلّقت معظم حالات 2026 بمعاملات صورية أو غير نظامية، وفي مقدمتها التقييمات المبالغ فيها. والحماية تكمن في تقييم واقعي ومسار دفع مكتمل.

هل ما زلت أحتاج إلى الفحص القانوني المعتاد للعقار إذا كان مؤهلاً للجنسية؟

نعم. فالعقار المؤهل قد يظل مثقلاً برهون أو حجوز، أو يعاني من عيوب في التراخيص، أو يواجه خطر الزلازل، لذا تظل الفحوص المعتادة لازمة. وفي العادة تُجرى المراجعتان معاً.

صفحات ذات صلة

• الجنسية التركية عن طريق الاستثمار: جميع المسارات
• الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
• الفحص القانوني للعقار في تركيا
• الجنسية التركية عن طريق الوديعة المصرفية
• الجنسية التركية عن طريق السندات الحكومية
• الجنسية التركية عبر حصص صناديق الاستثمار
• الجنسية التركية عبر التقاعد الخاص (BES)
• الجنسية التركية عن طريق الاستثمار الرأسمالي أو التوظيف
• كيف تكشف الاحتيال في سند الطابو
• العقارات على المخطط: المخاطر القانونية
• إجراءات نقل ملكية الطابو
• الوكالة في تركيا للأجانب
• أفراد العائلة في طلب الجنسية

هذه الصفحة معلومات عامة حتى نوفمبر 2026 وليست استشارة قانونية؛ فقواعد الأهلية وإجراءات التقييم وأنظمة الدفع تتغير، والقرار بشأن الجنسية يعود إلى رئيس جمهورية تركيا.

ملفاتنا في الأدلة القانونية: Justia · Lawzana · Lawyers.com