तुर्की में किराया विवाद: विदेशी मकान मालिकों और किरायेदारों के लिए मार्गदर्शिका

तुर्की में किराया विवाद आम तौर पर तीन सवालों पर टिके होते हैं: किराया कितना बढ़ सकता है, क्या किरायेदार को छोड़ने के लिए मजबूर किया जा सकता है, और बकाया किराए या नुकसान का भुगतान कौन करता है। विदेशी मकान मालिकों और किरायेदारों के लिए, नियम मुख्य रूप से तुर्की दायित्व संहिता द्वारा तय किए जाते हैं, और 2023 से अदालत में सुनवाई से पहले इनमें से अधिकतर विवादों को मध्यस्थता से गुजरना होता है। यह मार्गदर्शिका बताती है कि तुर्की में किराया विवाद वास्तव में कैसे काम करते हैं, कानून हर पक्ष को क्या अनुमति देता है, और विदेशी सबसे अधिक कहां गलती करते हैं।

चाहे आप इस्तांबुल में कोई फ्लैट किराए पर दें या निवास परमिट पर उसमें रहें, आप पर वही कानून लागू होता है जो किसी तुर्की नागरिक पर लागू होता है। नागरिकता आवासीय किराया समझौते के तहत आपके अधिकार या दायित्व नहीं बदलती। इसलिए तुर्की में विदेशी मकान मालिकों के लिए किराया विवाद उन्हीं नियमों पर आधारित होते हैं जो हर दूसरे किरायेदारी को नियंत्रित करते हैं।

तुर्की में आम किराया विवाद और वे कैसे शुरू होते हैं

तुर्की में अधिकांश किराया विवाद कुछ ही बार-बार दोहराई जाने वाली श्रेणियों में आते हैं। यह जानना कि आप किस श्रेणी में हैं, यह बताता है कि कौन सा नियम और कौन सा रास्ता लागू होता है।

• किराया वृद्धि। मकान मालिक किरायेदार की सोच से अधिक किराया चाहता है जितना कानून अनुमति देता है, या किरायेदार किसी भी वृद्धि से इनकार करता है।
• बेदखली। मकान मालिक संपत्ति वापस चाहता है और किरायेदार छोड़ना नहीं चाहता, या दिए गए आधार पर विवाद करता है।
• बकाया या देर से किराया। किराया अतिदेय है, और मकान मालिक इसे वसूलने और कभी-कभी किरायेदारी समाप्त करने की कोशिश करता है।
• जमानत राशि और नुकसान। किरायेदारी के अंत में पक्षों के बीच असहमति होती है कि जमानत राशि का कितना हिस्सा लौटाया जाना चाहिए और नुकसान किसने किया।
• मरम्मत और स्थिति। किरायेदार ऐसी मरम्मत चाहता है जो मकान मालिक नहीं करेगा, या मकान मालिक कहता है कि समस्या किरायेदार ने पैदा की।

एक ही किरायेदारी में इनमें से एक से अधिक समस्याएं एक साथ पैदा हो सकती हैं। उदाहरण के लिए, किराया बकाया रखने वाला किरायेदार पिछली वृद्धि पर भी विवाद कर रहा हो सकता है।

तुर्की में मकान मालिक और किरायेदार कानून: बुनियादी नियम

तुर्की में मकान मालिक और किरायेदार कानून मुख्य रूप से तुर्की दायित्व संहिता (Türk Borçlar Kanunu, कानून संख्या 6098) में, आवासीय और छत वाले कार्यस्थल किराये से संबंधित इसके अनुभागों में निर्धारित है। ये नियम किरायेदार के हित में सुरक्षात्मक हैं, और इनमें से अधिकतर को अनुबंध की किसी शर्त से माफ नहीं किया जा सकता। कोई किराया शर्त जो किरायेदार को संहिता की अनुमति से कम देती है, आमतौर पर लागू नहीं होती, भले ही किरायेदार ने उस पर हस्ताक्षर किए हों।

तुर्की में मकान मालिक और किरायेदार कानून की कुछ बातें लगभग हर विवाद में महत्वपूर्ण होती हैं:

• लिखित अनुबंध की जोरदार सिफारिश की जाती है, लेकिन मौखिक किराया समझौता भी मान्य और संरक्षित होता है।
• आवासीय किराए के लिए जमानत राशि संहिता द्वारा तीन महीने के किराए तक सीमित है, और संहिता कहती है कि इसे मकान मालिक के पास रखने के बजाय बैंक खाते में रखा जाना चाहिए।
• आवासीय किराया समझौता स्वतः एक और वर्ष के लिए नवीनीकृत होता है जब तक किरायेदार सूचना न दे। मकान मालिक केवल नवीनीकरण से इनकार नहीं कर सकता।
• मकान मालिक केवल नीचे बताए गए विशिष्ट कानूनी आधारों पर ही किरायेदारी समाप्त कर सकता है।

तुर्की में किराया वृद्धि विवाद

तुर्की में किराया वृद्धि विवाद मुद्रास्फीति से जुड़ी एक सीमा द्वारा नियंत्रित होते हैं। नवीनीकृत होने वाले आवासीय किराए के लिए, तुर्की दायित्व संहिता वार्षिक वृद्धि को तुर्की सांख्यिकी संस्थान द्वारा प्रकाशित उपभोक्ता मूल्य सूचकांक में बारह महीने के औसत परिवर्तन तक सीमित करती है। कोई शर्त जो मकान मालिक को इस सीमा से अधिक का वादा करती है, उस सीमा से ऊपर के हिस्से के लिए लागू नहीं होती।

2022 और 2024 के मध्य के बीच आवासीय किराया वृद्धि पर 25 प्रतिशत की एक अस्थायी वैधानिक सीमा लागू थी। वह अस्थायी सीमा समाप्त हो चुकी है, और इस लेख के लिखे जाने के समय वृद्धि फिर से बारह महीने के औसत उपभोक्ता मूल्य सूचकांक से जुड़ी है। चूंकि यह आंकड़ा हर महीने बदलता है, किसी संख्या पर भरोसा करने से पहले वर्तमान दर की पुष्टि करें।

यदि पक्ष सहमत नहीं हो पाते, तो कोई भी पक्ष किराया निर्धारण मामले (kira tespit davası) के माध्यम से अदालत से किराया तय करने के लिए कह सकता है। पांच वर्षों के बाद, अदालत मुद्रास्फीति सीमा से बंधी नहीं रहती और विशेषज्ञ मूल्यांकन के आधार पर किराए को उचित बाजार स्तर पर फिर से निर्धारित कर सकती है। तुर्की में किराया वृद्धि विवाद उन सबसे आम कारणों में से एक हैं जिनकी वजह से विदेशी मकान मालिक और किरायेदार न्यायाधीश के सामने पहुंचते हैं।

बेदखली: मकान मालिक कब किरायेदारी समाप्त कर सकता है

तुर्की में मकान मालिक अपनी मर्जी से किरायेदार को बेदखल नहीं कर सकता। संहिता इसकी अनुमति केवल परिभाषित आधारों पर देती है, और मकान मालिक को जिस आधार पर भरोसा किया जा रहा है उसके लिए सही प्रक्रिया अपनानी होगी। मुख्य कानूनी आधार ये हैं:

• वास्तविक आवश्यकता। मकान मालिक, या करीबी परिवार, को वाकई संपत्ति की आवश्यकता घर या कार्यस्थल के रूप में है।
• पुनर्निर्माण। संपत्ति को इस तरह फिर से बनाया जाना या व्यापक रूप से नवीनीकृत किया जाना आवश्यक है कि काम के दौरान वहां रहना असंभव हो जाए।
• नए मालिक की आवश्यकता। संपत्ति खरीदने वाला कोई व्यक्ति, संहिता द्वारा निर्धारित अवधि के भीतर सूचना देने के बाद, इसे अपने या अपने परिवार के उपयोग के लिए दावा कर सकता है।
• दो लिखित चूक नोटिस। यदि किरायेदार को उसी किराया वर्ष में देर से किराए के लिए दो उचित लिखित चेतावनियां दी जाती हैं, तो मकान मालिक बेदखली की मांग कर सकता है।
• किरायेदार का लिखित वचन। किरायेदार द्वारा किरायेदारी शुरू होने के बाद दिया गया एक निश्चित तिथि पर संपत्ति खाली करने का अलग लिखित वादा, लागू किया जा सकता है।

लंबी अवधि की किरायेदारी का रास्ता भी है। आवासीय किराया समझौता दस वर्षों के नवीनीकरण के बाद चलने पर, मकान मालिक बिना कोई कारण बताए इसे समाप्त कर सकता है, बशर्ते वह अगले किराया वर्ष के अंत से कम से कम तीन महीने पहले सूचना दे। विशेष रूप से गैर-भुगतान के लिए, मकान मालिक निष्पादन कार्यालय (İcra Müdürlüğü) में बेदखली की मांग के साथ निष्पादन कार्यवाही शुरू कर सकता है, जो पूर्ण अदालती मामले की तुलना में तेज मार्ग पर चलती है।

तुर्की में किराया विवाद को चरण दर चरण कैसे हल करें

तुर्की में किराया विवाद कैसे हल करें, अब एक निश्चित क्रम का पालन करता है, क्योंकि अधिकतर धन और बेदखली दावों में मध्यस्थता अदालत से पहले आती है। ये सामान्य चरण हैं।

1. पहले इसे लिखित रूप दें। आप क्या चाहते हैं यह बताते हुए और उचित समय सीमा देते हुए एक स्पष्ट, दिनांकित लिखित सूचना भेजें। औपचारिक प्रभाव के लिए, तुर्की व्यवहार में नोटरी सूचना (ihtarname) का उपयोग किया जाता है।
2. अनिवार्य मध्यस्थता में जाएं। 1 सितंबर 2023 से, किराया राशि, किरायेदारी से धन दावे, और किराए पर दी गई संपत्ति की बेदखली से जुड़े विवादों को किसी भी मुकदमे से पहले मध्यस्थता में जाना होगा। इसके बिना सीधे अदालत में दायर करने पर मामला प्रक्रिया के आधार पर खारिज हो जाता है।
3. मध्यस्थता पर हस्ताक्षर करें या इसे बंद करें। यदि मध्यस्थता किसी समझौते की ओर ले जाती है, तो यह अदालत के फैसले की तरह बाध्यकारी और लागू करने योग्य होता है। यदि यह विफल हो जाती है, तो मध्यस्थ एक अंतिम रिपोर्ट जारी करता है, जो मुकदमा करने के लिए आवश्यक दस्तावेज है।
4. सही अदालत में दाखिल करें। किराया मामले संपत्ति जहां स्थित है वहां के सिविल शांति न्यायालय (Sulh Hukuk Mahkemesi) में जाते हैं। गैर-भुगतान बेदखली इसके बजाय निष्पादन कार्यालय के माध्यम से भी जा सकती है।
5. परिणाम लागू कराएं। जिस फैसले या मध्यस्थता समझौते का पालन नहीं किया जाता, उसे निष्पादन कार्यालय के माध्यम से लागू कराया जाता है, जो संपत्ति के वास्तविक हस्तांतरण का आदेश दे सकता है।

मध्यस्थता या सीधा निष्पादन मार्ग आपकी स्थिति के लिए उपयुक्त है या नहीं, यह आधार, राशि और आपके पास पहले से मौजूद दस्तावेजों पर निर्भर करता है; एक वकील इसका आकलन एक संक्षिप्त परामर्श में कर सकता है।

मध्यस्थता या अदालत: कौन सा रास्ता लागू होता है

तुर्की में अधिकतर किराया विवादों के लिए, मध्यस्थता अब अनिवार्य पहला कदम है और अदालत वैकल्पिक मार्ग है। नीचे दी गई तालिका उन बिंदुओं पर दोनों की तुलना करती है जिनके बारे में विदेशी सबसे अधिक पूछते हैं।

कवर की गई श्रेणियों के लिए मध्यस्थता वैकल्पिक नहीं है। इसे छोड़ना वह सबसे आम प्रक्रियागत गलती है जिसे हम सुधारते हैं।

तुर्की में किराया विवाद कितने समय तक चलते हैं

तुर्की में किराया विवाद अपनाए गए मार्ग और अदालत के कार्यभार के आधार पर अवधि में काफी भिन्न होते हैं। एक मोटे अनुमान के रूप में:

• मध्यस्थता: आमतौर पर पहली बैठक से कुछ सप्ताह, कभी-कभी तेज अगर दोनों पक्ष समझौते के लिए तैयार हों।
• बकाया किराए के लिए निष्पादन कार्यालय बेदखली: अक्सर कुछ महीने, यह मानते हुए कि किरायेदार कोई वैध आपत्ति दाखिल नहीं करता।
• किराया निर्धारण या बेदखली मुकदमा: आमतौर पर कई महीने और कभी-कभी एक वर्ष से अधिक, क्योंकि विशेषज्ञ मूल्यांकन और सुनवाई तिथियां समयसीमा को बढ़ाती हैं।

ये सामान्य दायरे हैं, वादे नहीं। Karanfiloglu Law Firm में हमारे अभ्यास में, सबसे लंबे समय तक चलने वाले मामले वे होते हैं जहां मकान मालिक ने अनौपचारिक रूप से सूचनाएं भेजीं और बाद में उसे दस्तावेजी प्रमाण फिर से तैयार करना पड़ा।

विदेशी मकान मालिकों और किरायेदारों की आम गलतियां

हमें दिखने वाली अधिकतर परेशानी कुछ गिनी-चुनी, टालने योग्य गलतियों के कारण होती है। हर एक का एक सीधा समाधान है।

• लिखित सूचना न होना। मौखिक मांगें शायद ही कभी मान्य होती हैं। समाधान: एक नोटरी सूचना (ihtarname) भेजें ताकि मांग और उसकी तारीख साबित की जा सके।
• मध्यस्थता से पहले दाखिल करना। आवश्यक मध्यस्थता चरण के बिना दायर मुकदमा प्रक्रिया के आधार पर खारिज हो जाता है। समाधान: पहले मध्यस्थता पूरी करें और अंतिम रिपोर्ट रखें।
• किसी भी आधार को बेदखली का आधार मानना। किसी किरायेदार को पसंद न करना कानूनी कारण नहीं है। समाधान: कार्रवाई करने से पहले स्थिति को संहिता के परिभाषित आधारों में से किसी एक से मिलाएं।
• जमानत राशि को गलत तरीके से संभालना। तीन महीने के किराए से अधिक जमानत राशि रखना, या नुकसान के प्रमाण के बिना इसे वापस करने से इनकार करना, दावे को आमंत्रित करता है। समाधान: सीमित राशि को बैंक खाते में रखें और स्थानांतरण के समय और छोड़ते समय संपत्ति की स्थिति का दस्तावेजीकरण करें।
• संहिता को निरस्त करने वाली अनुबंध शर्तों पर भरोसा करना। कोई शर्त जो किरायेदार को कानून से कम अधिकार देती है, आमतौर पर अमान्य होती है। समाधान: हस्ताक्षर करने या इसे लागू करने से पहले किराए के समझौते की वर्तमान संहिता के विरुद्ध जांच कराएं।

विदेशी मकान मालिक कभी-कभी मान लेते हैं कि विदेश में या अंग्रेजी में हस्ताक्षरित समझौता इन नियमों को बदल देता है। ऐसा नहीं है; तुर्की दायित्व संहिता अनुबंध की भाषा से स्वतंत्र रूप से तुर्की में स्थित संपत्ति को नियंत्रित करती है।

तुर्की में किराया विवादों की लागत

तुर्की में किराया विवाद की लागत के दो हिस्से हैं: आधिकारिक शुल्क और बाकी सब कुछ। आधिकारिक शुल्कों में अदालत दाखिल करने की फीस शामिल है, जिसकी गणना धन दावों में दावा की गई राशि के प्रतिशत के रूप में की जाती है, साथ ही विशेषज्ञ और तामील शुल्क भी। मध्यस्थता चरण का अपना शुल्क पैमाना है, और जहां पक्ष समझौता नहीं करते, वहां इस लेख के लिखे जाने के समय अनिवार्य योजना के तहत राज्य पहले कुछ घंटों का खर्च वहन करता है।

अन्य लागतों में वकील की फीस, औपचारिक सूचनाओं के लिए नोटरी शुल्क, और यदि दस्तावेज तुर्की में नहीं हैं तो अनुवाद या शपथ-प्राप्त दुभाषिए की लागत शामिल है। चूंकि आधिकारिक शुल्क और मध्यस्थता टैरिफ नियमित रूप से अपडेट होते हैं, आप जो भी आंकड़ा पढ़ें उसे एक शुरुआती बिंदु मानें और बजट बनाने से पहले वर्तमान राशियों की पुष्टि करें। मार्ग और विवादित राशि स्पष्ट हो जाने के बाद एक वकील आपको एक यथार्थवादी अनुमान दे सकता है।

सारांश

तुर्की में किराया विवाद किरायेदार-संरक्षक तुर्की दायित्व संहिता द्वारा शासित होते हैं, अधिकतर किराया और बेदखली दावों में अदालत से पहले अनिवार्य मध्यस्थता से गुजरते हैं, और इस पर निर्भर करते हैं कि सही सूचना, आधार और प्रक्रिया का उपयोग किया गया था या नहीं। विदेशी मकान मालिकों और किरायेदारों के पास तुर्की पक्षों के समान ही अधिकार और कर्तव्य हैं। तुर्की में विदेशी मकान मालिकों के लिए अधिकतर किराया विवाद मध्यस्थता चरण में तभी सुलझ जाते हैं जब दस्तावेज व्यवस्थित हों। शुरू से ही दस्तावेज और क्रम को सही रखना ही किसी असहमति को लंबे मुकदमे में बदलने से रोकता है।

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यदि आप अपनी स्थिति पर सलाह चाहते हैं, तो Karanfiloglu Law Firm इस्तांबुल में एक पंजीकृत कानूनी कार्यालय है जो पूरे तुर्की में विदेशियों और तुर्की ग्राहकों की सेवा करता है। आप हमसे फोन या व्हाट्सएप पर +90 532 659 35 11 पर, ईमेल द्वारा [email protected] पर संपर्क कर सकते हैं, या Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul पर हमसे मिल सकते हैं। अपनी स्थिति पर चर्चा करने के लिए हमसे संपर्क करें।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

तुर्की में किराया विवाद कैसे हल किए जाते हैं?

तुर्की में अधिकतर किराया विवाद पहले अनिवार्य मध्यस्थता के माध्यम से हल किए जाते हैं, और केवल मध्यस्थता विफल होने पर ही अदालतों के माध्यम से। 1 सितंबर 2023 से, किराया राशि, किरायेदारी से धन दावे, और किराए पर दी गई संपत्ति की बेदखली से जुड़े विवादों को मुकदमा दायर करने से पहले मध्यस्थता में जाना होगा। अदालत तक पहुंचने वाले किराया मामलों की सुनवाई संपत्ति जहां स्थित है वहां के सिविल शांति न्यायालय में होती है।

क्या तुर्की में मकान मालिक बिना किसी कारण के किरायेदार को बेदखल कर सकता है?

नहीं, मकान मालिक अपनी मर्जी से किरायेदार को बेदखल नहीं कर सकता। बेदखली केवल तुर्की दायित्व संहिता में बताए गए आधारों पर अनुमत है, जैसे वास्तविक आवश्यकता, पुनर्निर्माण, नए मालिक की आवश्यकता, या बार-बार चूक। मुख्य अपवाद लंबी अवधि की किरायेदारी का मार्ग है, जहां दस वर्षों के नवीनीकरण के बाद मकान मालिक बिना कारण बताए किरायेदारी समाप्त कर सकता है, बशर्ते सही तीन महीने की सूचना दी जाए।

तुर्की में किराया कितना बढ़ाया जा सकता है?

नवीनीकृत होने वाले आवासीय किराए के लिए, वार्षिक वृद्धि तुर्की सांख्यिकी संस्थान द्वारा प्रकाशित उपभोक्ता मूल्य सूचकांक में बारह महीने के औसत परिवर्तन तक सीमित है। 2022 से 2024 के मध्य तक 25 प्रतिशत की एक अस्थायी सीमा लागू थी लेकिन वह समाप्त हो चुकी है। चूंकि सूचकांक आंकड़ा हर महीने बदलता है, इसे लागू करने से पहले वर्तमान दर की पुष्टि करें।

क्या तुर्की में मकान मालिक-किरायेदार विवादों के लिए मध्यस्थता अनिवार्य है?

हां, किरायेदारी से उत्पन्न होने वाले अधिकतर धन और बेदखली दावों के लिए मध्यस्थता अनिवार्य है। तुर्की में मकान मालिक और किरायेदार कानून इन श्रेणियों के लिए पक्षों को अदालत से पहले मध्यस्थता का प्रयास करने की आवश्यकता रखता है, और इसके बिना दायर मुकदमा प्रक्रिया के आधार पर खारिज हो जाता है। मध्यस्थता में पहुंचा गया समझौता अदालत के फैसले की तरह बाध्यकारी और लागू करने योग्य होता है।

तुर्की में किराया विवाद में कितना समय लगता है?

यह अपनाए गए मार्ग पर निर्भर करता है। मध्यस्थता में आमतौर पर कुछ सप्ताह लगते हैं, बकाया किराए के लिए निष्पादन कार्यालय बेदखली में अक्सर कुछ महीने, और पूर्ण किराया निर्धारण या बेदखली मुकदमे में आमतौर पर कई महीने और कभी-कभी एक वर्ष से अधिक लगता है। विशेषज्ञ मूल्यांकन और सुनवाई तिथियां ही आमतौर पर अदालती समयसीमा को बढ़ाती हैं।

यदि मकान मालिक जमानत राशि वापस नहीं करता तो किरायेदार क्या कर सकता है?

किरायेदार लिखित रूप में जमानत राशि वापस मांग सकता है और, यदि इनकार किया जाए, तो मध्यस्थता और फिर सिविल शांति न्यायालय के माध्यम से इसका पीछा कर सकता है। आवासीय किराए की जमानत राशि तीन महीने के किराए तक सीमित है और इसे बैंक खाते में रखा जाना चाहिए। मकान मालिक केवल उन राशियों को रोक सकता है जिन्हें वह साबित कर सकता है कि वे बकाया किराए या सामान्य टूट-फूट से अधिक नुकसान से संबंधित हैं।

क्या विदेशी मकान मालिकों और किरायेदारों पर भी वही नियम लागू होते हैं?

हां, तुर्की में किराया विवाद सभी के लिए एक ही कानून के तहत तय किए जाते हैं। तुर्की दायित्व संहिता पक्षों की राष्ट्रीयता या अनुबंध की भाषा की परवाह किए बिना तुर्की में स्थित संपत्ति को नियंत्रित करती है। अंग्रेजी में लिखा या विदेश में हस्ताक्षरित किराया समझौता संहिता द्वारा दी जाने वाली सुरक्षा को नहीं बदलता।

लेखक के बारे में

कान कारानफिलोग्लू Karanfiloglu Law Firm के संस्थापक हैं, जो इस्तांबुल स्थित एक पंजीकृत कानूनी कार्यालय है जो पूरे तुर्की में तुर्की और अंतरराष्ट्रीय ग्राहकों की सेवा करता है। वह इस्तांबुल बार एसोसिएशन (पंजीकरण संख्या 58270) और तुर्की बार एसोसिएशन संघ (संख्या 133074) के साथ पंजीकृत एक वकील हैं, और 2017 से तुर्की में कानून का अभ्यास कर रहे हैं। उनके पास गालातासराय विश्वविद्यालय विधि संकाय (2016) से एलएलबी की डिग्री है और वह तुर्की, अंग्रेजी और फ्रेंच में ग्राहकों को सलाह देते हैं; यह फर्म अनुभवी इन-ऑफिस अनुवादकों के साथ रूसी और चीनी भाषी ग्राहकों की भी सेवा करती है।

अस्वीकरण: यह लेख तुर्की कानून के बारे में सामान्य जानकारी प्रदान करता है और यह कानूनी सलाह नहीं है। कानून, नियम, आधिकारिक शुल्क और प्रक्रियाएं समय के साथ बदलती हैं और हर स्थिति अलग होती है। अपनी विशिष्ट परिस्थितियों पर सलाह के लिए, कृपया एक योग्य वकील से परामर्श करें। इस लेख में दी गई जानकारी पर भरोसा करने से उत्पन्न किसी भी नुकसान के लिए कोई जिम्मेदारी स्वीकार नहीं की जाती है।