土耳其租赁纠纷：外国房东与租客指南

土耳其的租赁纠纷通常归结为三个问题：租金能上涨多少，租客是否可以被迫搬走，以及谁来支付欠付的租金或损坏赔偿。对外国房东和租客而言，规则主要由《土耳其债务法》规定，自2023年起，大多数此类纠纷在法院受理之前必须先经过调解。本指南说明土耳其的租赁纠纷在实践中究竟如何运作，法律对双方各自允许什么，以及外国人最常在哪里出错。

无论您是在伊斯坦布尔出租一套公寓，还是持居留许可住在那里，适用于您的法律与适用于土耳其公民的法律相同。国籍不会改变您在住宅租赁合同下的权利或义务。因此，外国房东在土耳其的租赁纠纷所依据的，正是管辖其他任何租赁关系的同一套规则。

土耳其常见的租赁纠纷及其起因

土耳其的大多数租赁纠纷都属于少数几种反复出现的类别。知道自己属于哪一种，就能知道适用哪条规则、走哪条路径。

• 租金上涨。房东要求的租金高于租客认为法律允许的水平，或者租客拒绝任何上涨。
• 驱逐。房东想收回房产而租客不愿搬走，或租客对所给理由提出异议。
• 欠租或迟交租金。租金已逾期，房东设法追讨，有时还会终止租约。
• 押金与损坏。租期结束时，双方就应退还多少押金以及损坏由谁造成产生分歧。
• 维修与房屋状况。租客要求房东不愿进行的维修，或房东声称问题是租客造成的。

同一租赁关系可能同时产生上述多种情形。例如，拖欠租金的租客也可能同时对最近一次涨租提出异议。

土耳其房东租客法：基本规则

土耳其的房东租客法主要规定在《土耳其债务法》（Türk Borçlar Kanunu，第6098号法律）有关住宅及有顶盖经营场所租赁的章节中。这些规则是保护租客的，其中大多数不能通过合同条款予以放弃。租约条款若给予租客的保护低于该法典所规定的，即使租客已签字，该条款通常也不可执行。

土耳其房东租客法中有几点几乎对每一场纠纷都很重要：

• 强烈建议签订书面合同，但口头租约同样有效且受保护。
• 住宅租约的押金依法上限为三个月租金，法典规定押金应存入银行账户，而不是留在房东手中。
• 除非租客发出通知，否则住宅租约会自动续约一年。房东不能单方面拒绝续约。
• 房东只能以特定的法定理由终止租约，我们将在下文列出这些理由。

土耳其租金上涨纠纷

土耳其的租金上涨纠纷受一个与通货膨胀挂钩的上限约束。对于续约的住宅租约，《土耳其债务法》将年度涨幅限制在土耳其统计局公布的消费者价格指数十二个月平均变动幅度之内。任何承诺房东超出该上限的条款，对超出部分不具强制执行力。

2022年至2024年年中之间，住宅租金上涨曾适用25%的临时法定上限。该临时上限已经到期——截至本文撰写之时，涨幅再次与消费者价格指数的十二个月平均值挂钩。由于这一数字每月都会变动，在依赖某个具体数字之前，请先确认当前比率。

如果双方无法达成一致，任何一方都可以通过租金核定诉讼（kira tespit davası）请求法院裁定租金。五年之后，法院不再受通胀上限的约束，可以根据专家评估将租金重新调整到公平的市场水平。土耳其的租金上涨纠纷是外国房东和租客最终走上法庭的最常见原因之一。

驱逐：房东何时可以终止租约

土耳其的房东不能随意驱逐租客。法典只允许基于特定理由进行驱逐，并且房东必须针对所依据的理由采用正确的程序。主要的合法理由如下：

• 真实需求。房东本人或其近亲属确实需要该房产作为住所或经营场所。
• 重建。房产必须重建或进行实质性翻新，而施工期间无法居住。
• 新业主的需求。购买该房产的人在法典规定的期限内发出通知后，可以为自己或家人主张使用该房产。
• 两次书面违约通知。如果租客在同一租赁年度内收到两次因迟交租金而发出的合理书面警告，房东可以寻求驱逐。
• 租客的书面承诺。租约开始后，租客作出的在特定日期搬离的单独书面承诺可以强制执行。

此外还有长期租赁这条路径。住宅租约经过十年的续约后，房东可以无需说明理由终止租约，前提是在下一个租赁年度结束前至少三个月发出通知。特别是针对欠租的情况，房东可以在执行局（İcra Müdürlüğü）提起附带驱逐请求的强制执行程序，其速度比完整的法院诉讼更快。

如何逐步解决土耳其的租赁纠纷

如何解决土耳其的租赁纠纷，如今遵循一套既定顺序，因为大多数金钱纠纷和驱逐请求在诉诸法院之前都必须先经过调解。以下是通常的各个阶段。

1. 先形成书面记录。发送一份清楚、注明日期的书面通知，说明您的诉求并给予合理的期限。为了具有正式效力，土耳其的惯常做法是使用公证通知（ihtarname）。
2. 进行强制调解。自2023年9月1日起，有关租金数额、源自租约的金钱请求，以及租赁房产驱逐的纠纷，在提起任何诉讼之前都必须先经过调解。未经调解直接向法院起诉，案件会因程序问题被驳回。
3. 签署或结束调解。如果调解达成协议，该协议如同法院判决一样具有约束力并可强制执行。如果调解失败，调解员会出具最终报告，这是提起诉讼所需的凭证。
4. 向正确的法院起诉。租赁案件由房产所在地的民事治安法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）受理。因欠租导致的驱逐，也可以改为通过执行局处理。
5. 执行结果。未得到遵守的判决或调解和解协议，通过执行局予以执行，执行局可以下令实际交还房产。

调解还是直接走执行程序更适合您的情况，取决于理由、金额以及您手头已有的文件；律师可以在一次简短的咨询中对此作出评估。

调解还是法院：适用哪条路径

对于土耳其的大多数租赁纠纷而言，调解如今是强制性的第一步，法院则是备用途径。下表就外国人最常询问的几个要点对两者进行比较。

对于涵盖的类别，调解并非可选项——跳过这一步，是我们最常纠正的程序性错误。

土耳其的租赁纠纷通常要多久

土耳其的租赁纠纷在时长上差异很大，取决于所走的路径以及法院的工作负荷。大致而言：

• 调解：通常从第一次会议起算需要数周，若双方都愿意和解，有时会更快。
• 因欠租而通过执行局驱逐：假设租客没有提出有效异议，通常需要数月。
• 租金核定或驱逐诉讼：通常需要数月，有时超过一年，因为专家评估和开庭日期会拉长时间线。

以上只是大致范围，并非承诺。在我们Karanfiloglu Law Firm的执业经验中，拖得最久的案件，往往是房东以非正式方式发出通知，事后才不得不重新整理证据链的那些案件。

外国房东与租客常犯的错误

我们所见到的大多数麻烦，都源于几个可以避免的错误。每一个都有简单的解决办法。

• 没有书面通知。口头要求很少被认可。解决办法：发送一份公证通知（ihtarname），使诉求及其日期可以得到证明。
• 在调解之前起诉。未经必要的调解程序提起的诉讼，会因程序问题被驳回。解决办法：先完成调解，并保留最终报告。
• 把任何理由都当作驱逐理由。不喜欢某个租客并不是合法理由。解决办法：在采取行动之前，先将具体情况与法典所规定的某一理由相对照。
• 押金处理不当。扣留超过三个月租金的押金，或在没有损坏证据的情况下拒绝退还，都容易招致索赔。解决办法：将受限额度的押金存入银行账户，并在入住和退房时记录房产状况。
• 依赖凌驾于法典之上的合同条款。给予租客权利少于法律规定的条款，通常是无效的。解决办法：在签署或执行租约之前，依据现行法典对其进行核查。

外国房东有时以为在境外签署或以英文签署的租约会改变这些规则。事实并非如此；《土耳其债务法》管辖位于土耳其境内的房产，与合同使用的语言无关。

土耳其租赁纠纷的费用

土耳其租赁纠纷的费用包含两部分：官方费用和其他一切费用。官方费用包括法院立案费，在金钱请求中按所主张金额的一定比例计算，另外还有专家鉴定费和送达费。调解阶段有其自身的收费标准，在本文撰写之时，若双方未能达成和解，强制调解制度下的最初几个小时由国家承担。

其他费用包括律师费、正式通知所需的公证费，以及文件并非土耳其文时所需的翻译或宣誓译员费用。由于官方费用和调解收费标准会定期更新，请把您读到的任何数字当作起点，在做预算之前先确认当前金额。一旦路径和争议金额明确，律师可以为您提供一个现实的估算。

总结

土耳其的租赁纠纷受保护租客的《土耳其债务法》管辖，在大多数租金和驱逐请求中，诉诸法院之前都要经过强制调解，结果取决于是否使用了正确的通知、理由和程序。外国房东与租客享有与土耳其当事人相同的权利和义务。只要文件齐备，外国房东在土耳其遇到的大多数租赁纠纷都会在调解阶段得到解决。从一开始就把文件和顺序做对，是防止一场分歧演变成一场旷日持久的诉讼的关键。

在伊斯坦布尔咨询律师

如果您希望就自己的情况获得建议，Karanfiloglu Law Firm是一家位于伊斯坦布尔的注册律师事务所，为土耳其全境的外国人和土耳其客户提供服务。您可以通过电话或WhatsApp拨打+90 532 659 35 11与我们联系，也可以发送电子邮件至[email protected]，或亲临Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul拜访我们。欢迎联系我们，讨论您的具体情况。

常见问题

土耳其的租赁纠纷如何解决？

土耳其的大多数租赁纠纷首先通过强制调解解决，只有在调解失败时才会诉诸法院。自2023年9月1日起，有关租金数额、源自租约的金钱请求，以及租赁房产驱逐的纠纷，在提起诉讼之前都必须先经过调解。真正进入法院的租赁案件，由房产所在地的民事治安法院审理。

土耳其的房东可以无理由驱逐租客吗？

不可以，房东不能随意驱逐租客。驱逐只允许基于《土耳其债务法》规定的理由，例如真实需求、重建、新业主的需求，或反复违约。主要的例外是长期租赁这条路径：经过十年续约后，只要给予正确的三个月通知，房东可以无需理由终止租约。

土耳其的租金可以上涨多少？

对于续约的住宅租约，年度涨幅上限为土耳其统计局公布的消费者价格指数十二个月平均变动幅度。2022年至2024年年中曾适用25%的临时上限，但该上限已经到期。由于指数数字每月都会变动，适用前请先确认当前比率。

土耳其的房东租客纠纷是否强制要求调解？

是的，源自租约的大多数金钱和驱逐请求都强制要求调解。土耳其房东租客法要求双方在这些类别的纠纷诉诸法院之前尝试调解，未经这一步骤提起的诉讼会因程序问题被驳回。调解中达成的和解如同法院判决一样具有约束力并可强制执行。

土耳其的租赁纠纷需要多长时间？

这取决于所走的路径。调解通常需要数周，因欠租而通过执行局驱逐通常需要数月，而完整的租金核定或驱逐诉讼通常需要数月，有时超过一年。通常是专家评估和开庭日期拉长了法院审理的时间线。

如果房东不退还押金，租客可以怎么做？

租客可以书面要求退还押金，若遭拒绝，可以通过调解、继而通过民事治安法院追讨。住宅租约的押金上限为三个月租金，应当存入银行账户。房东只能扣留其能够证明与欠租或超出正常磨损的损坏相关的金额。

同样的规则是否适用于外国房东和租客？

是的，土耳其的租赁纠纷对所有人都依据同一套法律裁决。《土耳其债务法》管辖位于土耳其境内的房产，与当事人的国籍或合同使用的语言无关。以英文书写或在境外签署的租约，并不会改变该法典所给予的保护。

关于作者

卡安·卡兰菲奥卢（Kaan Karanfiloğlu）是Karanfiloglu Law Firm的创始人，该所是一家总部位于伊斯坦布尔的注册律师事务所，为土耳其全境的土耳其及国际客户提供服务。他是在伊斯坦布尔律师协会（注册号58270）和土耳其律师协会联盟（注册号133074）登记的执业律师，自2017年起在土耳其执业。他持有加拉塔萨雷大学法学院（2016年）法学学士学位，以土耳其语、英语和法语为客户提供咨询；该所还配备经验丰富的驻所译员，为讲俄语和中文的客户提供服务。

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