如何在土耳其驱逐租客：法律程序详解

需要让一名拒不搬离的租客离开房屋，却不确定法律允许你怎么做？如何在土耳其驱逐租客，答案是：你需要一个合法的驱逐理由，而且在几乎所有情况下都需要法院判决或强制执行命令。房东不能自行更换门锁、切断水电，也不能亲自把租客赶出去。在土耳其驱逐租客的权利主要由《土耳其债务法》规定，该法有意保护租客，使其不会无故被赶走。

本指南将逐步说明如何在土耳其驱逐租客：合法理由、搬迁承诺书、两种强制执行途径、强制调解阶段、现实的时间表、费用，以及最常导致案件失败的错误。文中数字和程序均为本文撰写时的现行情况，具体情况请与律师确认，因为相关规则、法院费用和门槛会不断变化。

在土耳其驱逐租客需要具备什么条件

要在土耳其驱逐租客，你必须依据法律认可的某一项具体理由，并按照该理由对应的正确程序操作。租赁期满本身并不构成终止住宅租约的一般性权利。住宅租约会自动续期，除非房东有合法理由终止租约并能够证明这一点，否则租客可以继续居住。

《土耳其债务法》以封闭列举的方式规定了这些理由。有些以房东为出发点，例如房东本人确有实际需要使用该房产。另一些则以租客的行为为出发点，例如多次逾期支付租金。每一项理由都有各自的通知规则、期限和执行途径，因此第一步始终是先确认哪一项理由适用于你的情况，然后再送达任何文件。

在土耳其驱逐租客的合法理由

在土耳其驱逐租客的合法理由大致分为两类：与房东或房产本身相关的理由，以及与租客自身行为相关的理由。选错理由，或者在完全没有合法理由的情况下试图终止租约，是驱逐失败最常见的原因。

与房东和房产相关的理由

• 房东或其家庭确有实际需要。房东本人、配偶、子女或受抚养人确实需要该房产用于居住或经营。
• 重建或重大翻新。建筑物需要重建或进行实质性维修，施工期间无法居住。
• 新业主的实际需要。购买已有租客居住房产的新业主，可在取得房产证（tapu）后的规定期限内，以自己或家人需要使用为由申请驱逐。
• 十年续租条款。在固定租期加上十年自动续租期满后，房东可以在使用正确的通知期限的前提下，无需说明理由终止租约。

与租客行为相关的理由

• 同一租赁年度内两次合理的租金催告。如果租客逾期付租，且在同一租赁年度内收到两次单独的书面违约通知，房东可在该年度结束时起诉驱逐。
• 书面搬迁承诺书。如果租客已就某一确定日期签署有效的搬迁承诺书，一旦该日期届满，房东即可申请强制执行。
• 严重违约或租客已拥有合适住房。还存在一些范围更窄的理由，例如租客或其配偶在同一区域已拥有一套适合居住的住房，而房东在签约时对此并不知情。

你的具体情况是否符合上述某一理由，以及哪一项理由能带来最快的合法途径，取决于你的租约条款、已送达的通知和掌握的证据；律师可以在一次简短的咨询中为你评估这些内容。

搬迁承诺书（Tahliye Taahhütnamesi）

搬迁承诺书是租客书面承诺在指定日期搬离房产的文件，是房东手中最有力的工具之一。当该承诺书有效时，房东可以通过强制执行程序而非完整的实体审理来推进驱逐。要使其有效，该文件必须是书面形式，由租客签署，明确写明搬迁日期，并且签署日期必须晚于租客实际入住之日。与租约同日签署、在租客尚未入住前就签好的承诺书，通常很容易被对方质疑其有效性。

一旦约定日期届满而租客仍未搬离，房东通常只有较短的时间窗口可以采取行动，一般为一个月，可以选择申请强制执行驱逐，也可以选择提起诉讼。根据我们在Karanfiloglu 律师事务所的执业经验，这类纠纷几乎总是围绕签署的日期和当时的情形展开，因此妥善保存签署的原件以及相关往来记录十分重要。

土耳其租客驱逐流程，分步说明

土耳其租客驱逐流程根据所依据的理由不同，会走法院或执行局这两条路径中的一条，无论哪条路径，都需要合法理由和恰当的通知。以下是如何在土耳其驱逐租客的实际操作步骤。双方通常都需要在整个过程中妥善保存相关记录。

1. 确认理由并收集证据。收集租约、房产证、付款记录以及能支持所选理由的往来文件。
2. 送达所需通知。通过公证处（noter）发送正确的通知，无论是租金违约警告、需要通知，还是基于搬迁承诺书的要求，以便日后能够证明已完成送达。
3. 参加强制调解。对大多数住宅驱逐纠纷而言，在起诉前必须先完成调解（arabuluculuk），详见下文说明。
4. 提起驱逐诉讼或申请强制执行。在民事治安法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起租客驱逐诉讼，或在理由允许的情况下向执行局（icra dairesi）申请强制执行。
5. 取得驱逐判决或执行令。如果租客未在期限内合法提出异议，法院将作出判决，或由执行局发出驱逐令。
6. 执行驱逐。如果租客仍拒绝搬离，执行局将派执行官实际执行驱逐，必要时还会有警方协助。

只有执行局才有权对租客进行实际的人身驱逐。房东若试图亲自动手，将面临刑事和民事责任风险，这也是为什么整个流程都值得严格按规定执行的原因。

法院还是强制执行：驱逐的两条途径

驱逐主要有两条途径，具体走哪条取决于你所依据的理由。租金违约或房东自身需要通常需要通过土耳其驱逐诉讼来处理，而搬迁承诺书或未付租金催告则可以通过执行局处理。许多咨询过我们的房东想知道土耳其房东如何赶走租客最快，答案往往取决于所选途径而非单纯的意愿。下表列出了两者的区别。

选错途径会白白浪费数月时间。通过执行局提出的未付租金催告，只有在租客未按时付款或未提出异议的情况下才能实现驱逐，因此它更适合欠租事实明确的情况，而不适合存在争议的自住需要类主张。

提起土耳其驱逐诉讼前的强制调解

目前，强制调解适用于大多数驱逐纠纷进入法院审理之前，因此土耳其驱逐诉讼一般要等完成调解程序后才能提起。自强制调解规则被扩大适用于包括驱逐在内的租赁关系纠纷以来，房东必须先向调解员提出申请，若未能达成和解，则需取得最终调解报告。未经此步骤直接向法院起诉，通常会因程序问题而被驳回。

调解程序往往较快，通常只需数周而非数月，有时甚至无需开庭审理就能解决问题。基于搬迁承诺书或未付租金催告的强制执行途径则遵循执行局自身的程序，因此在提起任何程序之前，请与律师确认你所依据的具体理由是否需要先经过调解。

时间表：驱逐通常需要多长时间

在土耳其驱逐租客通常需要数月时间，如果案件存在争议且计入上诉程序，整个过程可能超过一年。你所依据的理由，以及租客抗辩的激烈程度，是影响时长的两个最主要因素。以下时间范围仅供参考，并非固定值。

• 通知与调解：从送达公证通知到完成强制调解，通常只需数周。
• 基于承诺书或欠租的强制执行途径：若租客未提出有效异议，通常只需数月。
• 有争议的驱逐诉讼：一审阶段通常约需六个月到一年，在案件较多的伊斯坦布尔法院有时会更长。
• 上诉：如任何一方对判决提出上诉，可能再增加数月时间。

根据我们在Karanfiloglu 律师事务所的执业经验，进展最快的案件往往是那些房东按时送达了正确的公证通知、并保存了清晰付款记录的案件，因为这样能排除租客最容易利用的程序性抗辩。

驱逐租客的费用

驱逐的费用取决于所走的途径以及案件是否存在争议，官方收费只是其中一部分。将固定的官方费用与其他可变费用区分开来会更有帮助。

• 法院和执行官方费用：按国家收费标准收取的立案费和其他费用，起始阶段通常不高，随案件推进会有所增加。
• 公证和送达费用：通过公证处送达每份通知所需的费用，以便日后能够证明送达。
• 调解费用：按调解收费标准收取的固定费用，根据结果由双方分担或由一方承担。
• 律师代理费用：律师费根据案件的复杂程度和持续时间而有所不同。
• 驱逐执行费用：执行官的费用，如需实际搬离物品，有时还包括搬家公司或开锁匠的费用。

这些费用会随年度收费标准调整，因此请将其视为本文撰写时的现行数据，并在预算前确认最新金额。败诉方通常会被判承担对方部分费用，但实际能否追回并无保证。

房东常犯的错误

大多数驱逐失败的案件，归根结底都源于几个可以避免的错误。提前了解这些问题，能省下数月时间，有时甚至能保住整个案件。搞清楚土耳其房东如何赶走租客，往往正是从避开下面这些错误开始的。

• 试图亲自赶走租客。更换门锁或切断水电是违法行为，可能使房东承担法律责任。只有执行局才有权执行驱逐。
• 以非正式方式送达通知。口头要求或普通信件很难作为证据。租金警告及其他通知应通过公证处送达，以便日期和内容有据可查。
• 依赖有瑕疵的搬迁承诺书。与租约同日签署、或搬迁日期含糊不清的承诺书，很容易被对方质疑。务必确保其在租客入住后签署，并写明明确的搬迁日期。
• 跳过强制调解程序。未先完成必需的调解就提起土耳其驱逐诉讼，通常会导致案件因程序问题被驳回。
• 错过所选理由对应的期限。每项理由都有严格的通知期限和起诉窗口期。一旦错过，例如就搬迁承诺书采取行动的一个月期限，你可能不得不再等上一整个租期。

把这些细节处理妥当，正是专业建议能发挥作用的地方，我们在伊斯坦布尔为房东客户提供协助时，这往往也正是他们第一次联系律师的时刻。

实用总结

要在土耳其驱逐租客，你需要一个合法理由、正确的通知，以及正确的受理机关，无论是民事治安法院还是执行局。请先确认你的理由，妥善送达任何公证通知，在适用的情况下完成强制调解，然后提起驱逐诉讼或申请强制执行令，并让执行局负责执行任何实际的人身驱逐。由于通知期限、法院费用和调解规则会不断变化，在送达一份规范的土耳其驱逐通知书之前，请与合格的律师确认现行规定，尤其是在租客可能提出异议的情况下。

咨询伊斯坦布尔的律师

如果你希望就自己的具体情况获得法律意见，Karanfiloglu 律师事务所是一家在伊斯坦布尔注册的律师事务所，服务于在土耳其各地的外国人和土耳其本地客户。你可以拨打电话或WhatsApp联系我们，号码是+90 532 659 35 11，也可以发送邮件至karanfiloglu.lawyer@gmail.com，或前往我们位于Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, Şişli, İstanbul的办公室。欢迎联系我们，讨论你的具体情况。

常见问题

房东能否在没有法院判决的情况下在土耳其驱逐租客？

在几乎所有情况下都不能。如何在土耳其驱逐租客，你都需要法院判决或强制执行令，而且只有执行局才有权对租客进行实际驱逐。房东如果自行更换门锁、切断水电，或亲自把租客赶走，无论租客是否欠租，都可能承担民事和刑事责任。

在土耳其驱逐租客有哪些合法理由？

主要理由包括房东或其家庭确有实际需要、重建或重大翻新、新业主在购房后确有需要、十年续租条款、同一租赁年度内两次合理的租金违约警告，以及有效的书面搬迁承诺书。根据《土耳其债务法》，每一项理由都有各自的通知期限和起诉截止日期。

土耳其租客驱逐流程通常需要多长时间？

土耳其租客驱逐流程通常需要数月时间，如果案件存在争议并计入上诉程序，可能超过一年。若基于搬迁承诺书或未付租金采取强制执行途径，且租客未提出有效异议，速度往往更快，而存在争议的实体审理案件则耗时更长。

什么是搬迁承诺书（tahliye taahhutnamesi）？

搬迁承诺书是租客就某一具体日期搬离房产所作出的书面签署承诺。当该承诺书有效，即签署日期晚于租客入住之日，并写明明确的搬迁日期时，如果租客到期仍未搬离，房东可以通过执行局申请强制执行。这是最有力、也往往最快捷的驱逐途径之一。

在提起土耳其驱逐诉讼之前是否必须先进行调解？

是的，对大多数住宅驱逐纠纷而言，调解现已成为起诉前的强制步骤。房东必须先向调解员提出申请，若未能达成和解，则需在提起土耳其驱逐诉讼前取得最终调解报告。跳过这一步骤，通常会导致法院以程序问题驳回案件。

新业主在购买房产后能否驱逐现有租客？

可以，如果买家自己或家人确有需要使用该房产，可以申请驱逐，但必须依法进行。新业主必须在完成房产证登记后的规定期限内发出通知，如果租客仍不搬离，则应提起驱逐诉讼，而不是自行采取行动。

租客能否因逾期或未付租金而在土耳其被驱逐？

可以。如果租客在同一租赁年度内收到两次单独的书面租金违约警告，房东可以在该年度结束时起诉驱逐。另外，未付租金催告也可以通过执行局处理，如果租客未在法定期限内付款或提出异议，也可能导致驱逐。

在土耳其送达驱逐通知是否需要通过公证处？

对大多数理由而言，答案是需要。通过公证处（noter）送达一份正式的土耳其驱逐通知书，可以证明通知的日期和内容，这在租客日后提出异议时往往具有决定性作用。非正式或口头要求在法庭上很难作为依据，也是驱逐失败的常见原因之一。

关于作者

Kaan Karanfiloğlu是Karanfiloglu 律师事务所的创始人，该所是一家总部位于伊斯坦布尔、在土耳其各地为土耳其本地及国际客户提供服务的注册律师事务所。他是伊斯坦布尔律师协会的注册律师（注册号58270），同时也是土耳其律师协会联合会的注册律师（编号133074），自2017年起在土耳其执业。他持有加拉塔萨雷大学法学院法学学士学位（2016年），能够以土耳其语、英语和法语为客户提供咨询；此外，事务所还配备经验丰富的驻所翻译，为俄语和中文客户提供服务。

免责声明：本文提供有关土耳其法律的一般性信息，并不构成法律意见。法律、法规、官方费用和程序会随时间变化，且每个具体情况各不相同。如需就你的具体情况获得建议，请咨询合格的律师。对于因依赖本文信息而造成的任何损失，本文不承担任何责任。