Expulser un Locataire en Turquie : la Procédure Légale

Vous devez faire partir un locataire qui refuse de quitter les lieux, et vous ne savez pas ce que la loi permet ? Pour expulser un locataire en Turquie, il faut un motif légal valable et, dans presque tous les cas, une décision de justice ou un ordre d’exécution. Un propriétaire ne peut ni changer les serrures, ni couper les services publics, ni forcer un locataire à partir lui même. Le droit d’expulser un locataire en Turquie repose principalement sur le Code turc des obligations, qui protège délibérément les locataires contre un départ forcé sans cause.

Ce guide explique, étape par étape, comment expulser un locataire en Turquie : les motifs légaux, l’engagement de départ, les deux voies d’exécution, l’étape de médiation obligatoire, le calendrier réaliste, les coûts et les erreurs qui font le plus souvent échouer un dossier. Les chiffres et procédures indiqués ici sont à jour au moment de la rédaction de cet article ; vous devriez confirmer la situation actuelle avec un avocat, car les règles, les frais de justice et les seuils évoluent.

Ce qu’il faut pour expulser un locataire en Turquie

Pour expulser un locataire en Turquie, vous devez vous appuyer sur l’un des motifs spécifiques reconnus par la loi et suivre la procédure correcte pour ce motif. Il n’existe aucun droit général de mettre fin à un bail résidentiel simplement parce que la durée fixe est arrivée à échéance. Les baux résidentiels se renouvellent automatiquement, et le locataire peut rester à moins que le propriétaire n’ait une raison légale de mettre fin au contrat et ne la prouve.

Le Code turc des obligations énumère les motifs dans une liste fermée. Certains concernent le propriétaire, comme un besoin personnel réel du bien. D’autres concernent le comportement du locataire, comme des retards de paiement répétés du loyer. Chaque motif a ses propres règles de notification, ses propres délais et sa propre voie d’exécution ; la première tâche consiste donc toujours à identifier le motif qui correspond à votre situation avant de signifier quoi que ce soit.

Les motifs légaux pour expulser un locataire en Turquie

Les motifs légaux pour expulser un locataire en Turquie se répartissent en deux grandes familles : les raisons liées au propriétaire ou au bien, et les raisons liées au comportement du locataire lui même. Choisir le mauvais motif, ou tenter de mettre fin à un bail sans motif du tout, est la cause la plus fréquente d’échec d’une expulsion.

Motifs liés au propriétaire et au bien

• Besoin réel du propriétaire ou de sa famille. Le propriétaire, son conjoint, ses enfants ou des personnes à sa charge ont réellement besoin du bien pour y habiter ou y exercer une activité.
• Reconstruction ou rénovation majeure. L’immeuble doit être reconstruit ou substantiellement réparé d’une manière qui rend impossible d’y vivre pendant les travaux.
• Le besoin d’un nouveau propriétaire. Une personne qui achète un bien occupé peut demander l’expulsion pour son propre usage ou celui de sa famille, dans un délai fixé après l’acquisition du titre de propriété (tapu).
• Le motif de l’extension de dix ans. Après la durée fixe plus dix ans de renouvellement automatique, le propriétaire peut mettre fin au bail sans avoir à donner de raison, à condition de respecter les délais de préavis corrects.

Motifs liés au comportement du locataire

• Deux mises en demeure justifiées pour loyer impayé au cours d’une même année de location. Si un locataire paie en retard et reçoit deux avis de défaut écrits distincts au cours de la même année locative, le propriétaire peut engager une action en expulsion à la fin de cette année.
• Un engagement écrit de quitter les lieux. Lorsque le locataire a signé un engagement de départ valable pour une date fixe, le propriétaire peut le faire exécuter une fois cette date passée.
• Manquement grave ou logement adapté déjà possédé par le locataire. Des motifs plus restreints existent également, par exemple lorsque le locataire ou son conjoint possède déjà un logement adapté dans le même quartier, information que le propriétaire ignorait au moment de la signature.

Le fait que votre situation corresponde à l’un de ces motifs, et lequel offre la voie légale la plus rapide, dépend de votre bail, de vos notifications et de vos preuves ; un avocat peut évaluer cela lors d’une brève consultation avant que vous ne commenciez.

L’engagement de départ (tahliye taahhütnamesi)

Un engagement de départ est une promesse écrite du locataire de quitter le bien à une date indiquée, et c’est l’un des outils les plus solides dont dispose un propriétaire. Lorsqu’il est valable, il permet de poursuivre l’expulsion par voie d’exécution plutôt que par un procès complet sur le fond. Pour être valable, il doit être écrit, signé par le locataire, indiquer une date de départ claire, et être daté après que le locataire a déjà emménagé. Un engagement signé le même jour que le bail, avant que le locataire n’ait pris possession du bien, est régulièrement contesté.

Une fois la date promise passée et le locataire toujours présent, le propriétaire dispose d’un court délai pour agir, généralement un mois, soit en engageant une procédure d’exécution pour expulsion, soit en déposant une action en justice. Dans notre pratique chez Karanfiloglu Law Firm, les litiges sur ce point portent presque toujours sur la date et les circonstances de la signature ; conserver l’original signé et tout échange à ce sujet compte donc énormément.

La procédure d’expulsion d’un locataire en Turquie, étape par étape

La procédure d’expulsion d’un locataire en Turquie passe soit par les tribunaux, soit par le bureau d’exécution, selon le motif, et chaque voie nécessite une raison légale et une notification correcte. Voici comment expulser un locataire en Turquie dans la pratique, étape par étape. Les deux parties doivent généralement conserver des registres précis tout au long du processus.

1. Confirmez votre motif et rassemblez les preuves. Rassemblez le bail, le titre de propriété, les relevés de paiement et toute correspondance qui appuie le motif choisi.
2. Signifiez la notification requise. Envoyez la notification correcte par l’intermédiaire d’un notaire (noter), qu’il s’agisse d’une mise en demeure pour loyer impayé, d’un avis de besoin ou d’une demande fondée sur un engagement de départ, afin que la signification puisse être prouvée par la suite.
3. Participez à la médiation obligatoire. Pour la plupart des litiges d’expulsion résidentielle, vous devez avoir suivi une médiation (arabuluculuk) avant de déposer une action, comme expliqué plus loin.
4. Déposez l’action en expulsion ou la demande d’exécution. Portez l’affaire d’expulsion devant le tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi), ou engagez une procédure d’exécution auprès du bureau d’exécution (icra dairesi) lorsque le motif le permet.
5. Obtenez la décision ou l’ordre d’expulsion. Le tribunal rend un jugement, ou le bureau d’exécution délivre un ordre d’expulsion si le locataire ne s’y oppose pas légalement dans les délais.
6. Faites exécuter l’expulsion. Si le locataire refuse toujours de partir, le bureau d’exécution procède à l’expulsion physique avec un agent, et si nécessaire avec l’assistance de la police.

Seul le bureau d’exécution peut retirer physiquement un locataire. Un propriétaire qui tente de le faire lui même s’expose à une responsabilité civile et pénale, ce qui explique pourquoi la procédure mérite d’être suivie à la lettre.

Tribunal ou exécution : deux voies vers l’expulsion

Il existe deux voies principales, et celle qui convient dépend de votre motif. Un défaut de paiement du loyer ou un besoin du propriétaire passe généralement par une action en expulsion en Turquie devant le tribunal, tandis qu’un engagement de départ ou une demande de loyer impayé peut passer par le bureau d’exécution. Le tableau ci dessous présente la différence.

Choisir la mauvaise voie fait perdre des mois. Une demande de loyer impayé par exécution ne produit une expulsion que si le locataire ne paie pas ou ne s’oppose pas dans les délais ; elle convient donc aux arriérés clairs plutôt qu’à une demande contestée fondée sur un besoin personnel.

La médiation obligatoire avant une action en expulsion en Turquie

La médiation obligatoire s’applique désormais avant la plupart des litiges d’expulsion, de sorte qu’une action en expulsion en Turquie ne peut généralement pas être déposée tant que la médiation n’a pas été tentée. Depuis que les règles sur la médiation obligatoire ont été étendues aux litiges liés aux rapports locatifs, y compris l’expulsion, un propriétaire doit d’abord s’adresser à un médiateur et obtenir un procès verbal final si aucun accord n’est trouvé. Déposer directement une action devant le tribunal sans cette étape entraîne généralement le rejet de l’affaire pour vice de procédure.

La médiation est souvent rapide, se déroulant sur quelques semaines plutôt que des mois, et elle résout parfois le litige sans procès du tout. Les voies fondées sur l’exécution pour un engagement de départ ou une demande de loyer impayé suivent leur propre procédure auprès du bureau d’exécution ; confirmez donc avec un avocat si la médiation est requise pour votre motif spécifique avant de déposer quoi que ce soit.

Calendrier : combien de temps prend une expulsion

Expulser un locataire en Turquie prend généralement plusieurs mois, et une affaire contestée devant le tribunal peut durer plus d’un an une fois les appels comptés. Le motif utilisé et la résistance du locataire sont les deux facteurs les plus importants. Considérez les durées ci dessous comme habituelles plutôt que fixes.

• Notification et médiation : souvent quelques semaines, de la signification de l’avis notarié jusqu’à l’achèvement de la médiation obligatoire.
• Voie d’exécution sur engagement ou arriérés : couramment quelques mois lorsque le locataire ne soulève aucune opposition valable.
• Action en expulsion contestée : fréquemment entre six mois et un an environ en première instance, parfois plus long dans les tribunaux très chargés d’Istanbul.
• Appel : peut ajouter plusieurs mois supplémentaires si l’une des parties conteste le jugement.

Dans notre pratique chez Karanfiloglu Law Firm, les affaires qui avancent le plus vite sont celles où le propriétaire a signifié à temps l’avis notarié correct et conservé des relevés de paiement clairs, car cela retire au locataire ses moyens de défense procéduraux les plus faciles.

Les coûts pour expulser un locataire

Le coût d’une expulsion dépend de la voie choisie et du caractère contesté ou non de l’affaire ; les frais officiels n’en représentent qu’une partie. Il est utile de distinguer les frais officiels fixes des coûts variables.

• Frais de justice et d’exécution officiels : frais de dépôt et charges fixés par le barème de l’État, généralement modestes au départ et augmentant au fil de la procédure.
• Frais de notaire et de signification : les frais pour faire signifier chaque notification par un notaire afin que la signification soit prouvable.
• Frais de médiation : un montant fixé selon le barème de la médiation, partagé ou supporté selon le résultat.
• Représentation juridique : les honoraires d’avocat, qui varient selon la complexité et la durée de l’affaire.
• Exécution de l’expulsion : les frais de l’agent, et parfois de déménageurs ou d’un serrurier, lorsque le locataire doit être retiré physiquement.

Ces montants évoluent selon des barèmes annuels ; considérez les donc comme à jour au moment de la rédaction de cet article et confirmez les montants les plus récents avant d’établir votre budget. La partie perdante est souvent condamnée à payer une partie des frais de l’autre partie, bien que le recouvrement en pratique ne soit pas garanti.

Erreurs fréquentes commises par les propriétaires

La plupart des expulsions échouées tiennent à une poignée d’erreurs évitables. Les connaître avant de commencer permet d’économiser des mois, et souvent l’affaire elle même.

• Tenter de retirer le locataire soi même. Changer les serrures ou couper l’eau et l’électricité est illégal et peut exposer le propriétaire à une responsabilité. Seul le bureau d’exécution peut procéder à l’expulsion.
• Signifier une notification de manière informelle. Une demande orale ou une simple lettre est difficile à prouver. Signifiez les mises en demeure et les autres notifications par un notaire afin que la date et le contenu soient consignés.
• S’appuyer sur un engagement de départ défectueux. Un engagement daté du même jour que le bail, ou comportant une date vague, est facilement contesté. Assurez vous qu’il est signé après l’emménagement et qu’il indique une date de départ claire.
• Sauter la médiation obligatoire. Déposer une action en expulsion en Turquie sans avoir d’abord effectué la médiation requise conduit généralement au rejet de l’affaire pour vice de procédure.
• Manquer les délais du motif choisi. Chaque motif comporte des délais de notification et des fenêtres de dépôt stricts. En manquer un, par exemple le mois pour agir sur un engagement de départ, peut vous obliger à attendre un terme entier supplémentaire.

Bien gérer ces détails est là où les conseils portent leurs fruits, et c’est souvent le moment où les propriétaires que nous accompagnons chez Karanfiloglu Law Firm à Istanbul contactent un avocat pour la première fois.

Un résumé pratique

Pour expulser un locataire en Turquie, il vous faut un motif légal, la notification correcte et l’instance appropriée, qu’il s’agisse du tribunal civil de paix ou du bureau d’exécution. Confirmez votre motif, signifiez tout avis notarié dans les règles, effectuez la médiation obligatoire lorsqu’elle s’applique, puis engagez une action en expulsion ou une demande d’exécution, et laissez le bureau d’exécution procéder à tout retrait physique. Comme les délais de notification, les frais de justice et les règles de médiation évoluent, confirmez la situation actuelle avec un avocat qualifié avant de signifier un avis d’expulsion en Turquie, en particulier lorsque le locataire est susceptible de contester.

Parlez à un avocat à Istanbul

Si vous souhaitez obtenir des conseils sur votre propre situation, Karanfiloglu Law Firm est un cabinet d’avocats enregistré à Istanbul, au service des clients étrangers et turcs partout en Turquie. Vous pouvez nous joindre par téléphone ou WhatsApp au +90 532 659 35 11, par e mail à [email protected], ou nous rendre visite à l’adresse Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul. Contactez nous pour discuter de votre situation.

Questions fréquentes

Un propriétaire peut il expulser un locataire en Turquie sans décision de justice ?

Dans presque tous les cas, non. Pour expulser un locataire en Turquie, il faut soit un jugement du tribunal, soit un ordre d’exécution, et seul le bureau d’exécution peut retirer physiquement un locataire. Un propriétaire qui change les serrures, coupe les services ou force un locataire à partir lui même peut engager sa responsabilité civile et pénale, quel que soit le loyer dû.

Quels sont les motifs légaux pour expulser un locataire en Turquie ?

Les principaux motifs sont le besoin personnel réel du propriétaire ou de sa famille, la reconstruction ou une rénovation majeure, le besoin d’un nouveau propriétaire après l’achat du bien, le motif de l’extension de dix ans, deux mises en demeure justifiées pour loyer impayé au cours d’une même année de location, et un engagement de départ écrit valable. Chaque motif comporte ses propres délais de notification et de dépôt en vertu du Code turc des obligations.

Combien de temps prend la procédure d’expulsion d’un locataire en Turquie ?

La procédure d’expulsion d’un locataire en Turquie prend généralement plusieurs mois, et une action contestée peut durer plus d’un an avec les appels. Une voie d’exécution fondée sur un engagement de départ ou un loyer impayé est souvent plus rapide lorsque le locataire ne soulève aucune opposition valable, tandis qu’une affaire contestée sur le fond prend plus de temps.

Qu’est ce qu’un tahliye taahhütnamesi, ou engagement de départ ?

Un engagement de départ est une promesse écrite et signée par le locataire de quitter les lieux à une date précise. Lorsqu’il est valable, daté après l’emménagement du locataire et indiquant une date de départ claire, le propriétaire peut le faire exécuter par le bureau d’exécution si le locataire reste. C’est l’une des voies vers l’expulsion les plus solides et les plus rapides.

La médiation est elle requise avant une action en expulsion en Turquie ?

Oui, pour la plupart des litiges d’expulsion résidentielle, la médiation est désormais une étape obligatoire avant le dépôt d’une action. Un propriétaire doit d’abord s’adresser à un médiateur et obtenir un procès verbal final si aucun accord n’est trouvé avant d’engager une action en expulsion en Turquie. Sauter cette étape entraîne généralement le rejet de l’affaire par le tribunal pour vice de procédure.

Un nouveau propriétaire peut il expulser un locataire existant après l’achat d’un bien ?

Oui, un acheteur qui a besoin du bien pour son propre usage ou celui de sa famille peut demander l’expulsion, mais uniquement en respectant la loi. Le nouveau propriétaire doit donner un préavis dans un délai fixé après l’enregistrement du titre de propriété, puis, si le locataire ne part pas, engager une action en expulsion plutôt que d’agir seul.

Un locataire peut il être expulsé pour loyer en retard ou impayé en Turquie ?

Oui. Si un locataire reçoit deux mises en demeure écrites distinctes pour loyer impayé au cours de la même année de location, le propriétaire peut déposer une action en expulsion à la fin de cette année. Autrement, une demande de loyer impayé peut être poursuivie par le bureau d’exécution, ce qui peut conduire à l’expulsion si le locataire ne paie pas ou ne s’oppose pas dans le délai légal.

Faut il signifier un avis d’expulsion en Turquie par un notaire ?

Pour la plupart des motifs, oui. Signifier un avis d’expulsion en Turquie par un notaire (noter) prouve la date et le contenu de la notification, ce qui est souvent décisif si le locataire la conteste par la suite. Les demandes informelles ou orales sont difficiles à faire valoir devant un tribunal et constituent une cause fréquente d’échec des expulsions.

À propos de l’auteur

Kaan Karanfiloğlu est le fondateur de Karanfiloglu Law Firm, un cabinet d’avocats enregistré basé à Istanbul, au service de clients turcs et internationaux partout en Turquie. Il est avocat inscrit au barreau d’Istanbul (n° d’enregistrement 58270) et à l’Union des barreaux de Turquie (n° 133074), et exerce le droit en Turquie depuis 2017. Il est titulaire d’une licence en droit (LL.B.) de la faculté de droit de l’université Galatasaray (2016) et conseille ses clients en turc, en anglais et en français ; le cabinet sert également des clients en russe et en chinois grâce à des traducteurs expérimentés présents dans ses bureaux.

Avertissement : cet article fournit des informations générales sur le droit turc et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois, règlements, frais officiels et procédures évoluent avec le temps, et chaque situation est différente. Pour un conseil adapté à votre cas particulier, veuillez consulter un avocat qualifié. Aucune responsabilité n’est acceptée pour toute perte résultant de l’utilisation des informations contenues dans cet article.