Выселение арендатора в Турции: законная процедура

Нужно освободить квартиру от арендатора, который не съезжает, и вы не знаете, что позволяет закон? Для выселения арендатора в Турции нужно законное основание и почти всегда решение суда или исполнительный документ. Собственник не вправе менять замки, отключать коммунальные услуги или выгонять жильца силой. Право на выселение арендатора в Турции закреплено прежде всего Турецким кодексом обязательств, и закон намеренно защищает арендаторов от выселения без причины.

В этом руководстве мы разбираем по шагам, как проходит выселение арендатора в Турции: законные основания, обязательство о выселении, два пути принудительного исполнения, обязательный этап медиации, реальные сроки, расходы и ошибки, которые чаще всего срывают дело. Цифры и процедуры приведены на момент написания статьи, и точную ситуацию стоит уточнять у юриста, поскольку правила, судебные пошлины и пороговые значения меняются.

Что нужно для выселения арендатора в Турции

Чтобы добиться выселения арендатора в Турции, необходимо опираться на одно из конкретных оснований, признанных законом, и следовать процедуре, установленной именно для этого основания. Общего права прекратить договор аренды жилья просто потому, что закончился фиксированный срок, не существует. Договоры аренды жилья продлеваются автоматически, и арендатор может оставаться в квартире, если собственник не докажет законную причину для прекращения отношений.

Турецкий кодекс обязательств перечисляет основания в закрытом списке. Одни связаны с собственником, например реальная личная потребность в недвижимости. Другие связаны с поведением арендатора, например неоднократная просрочка арендной платы. У каждого основания свои правила уведомления, свои сроки и свой путь к исполнению, поэтому первая задача всегда одна: определить, какое основание подходит именно вашей ситуации, прежде чем отправлять какие либо уведомления.

Законные основания для выселения арендатора в Турции

Законные основания для выселения арендатора в Турции делятся на две большие группы: причины, связанные с собственником или недвижимостью, и причины, связанные с поведением самого арендатора. Выбор неверного основания, или попытка расторгнуть договор вообще без основания, чаще всего и приводит к провалу выселения.

Основания, связанные с собственником и недвижимостью

• Реальная потребность собственника или его семьи. Собственник, супруг, дети или иждивенцы действительно нуждаются в этой недвижимости для проживания или ведения бизнеса.
• Реконструкция или капитальный ремонт. Здание нужно перестроить или существенно отремонтировать так, что проживание в нем на время работ становится невозможным.
• Потребность нового собственника. Тот, кто приобрел недвижимость с уже проживающим арендатором, может добиваться выселения для собственных нужд или нужд семьи в течение установленного срока после получения права собственности (тапу).
• Основание десятилетнего продления. После истечения фиксированного срока и десяти лет автоматического продления собственник может прекратить договор без объяснения причин, при условии соблюдения правильных сроков уведомления.

Основания, связанные с поведением арендатора

• Два обоснованных предупреждения о просрочке платы в течение одного арендного года. Если арендатор платит с опозданием и получает два отдельных письменных уведомления о неисполнении обязательств в течение одного арендного года, собственник вправе подать иск о выселении по окончании этого года.
• Письменное обязательство о выселении. Если арендатор подписал действительное обязательство о выселении на конкретную дату, собственник может добиться его исполнения после наступления этой даты.
• Серьезное нарушение или наличие у арендатора подходящего жилья. Существуют и более узкие основания, например когда у арендатора или его супруга уже есть пригодное жилье в том же районе, о котором собственник не знал при подписании договора.

Подходит ли ваша ситуация под одно из этих оснований и какое из них дает самый быстрый законный путь, зависит от условий договора, отправленных уведомлений и имеющихся доказательств; юрист может оценить это за короткую консультацию, прежде чем вы начнете действовать.

Обязательство о выселении (Tahliye Taahhütnamesi)

Обязательство о выселении представляет собой письменное обещание арендатора освободить недвижимость к определенной дате, и это один из самых сильных инструментов, доступных собственнику. Если оно действительно, оно позволяет добиваться выселения через исполнительное производство, а не через полноценный судебный процесс по существу дела. Чтобы обязательство было действительным, оно должно быть составлено письменно, подписано арендатором, содержать четкую дату освобождения жилья и быть датировано уже после того, как арендатор въехал в квартиру. Обязательство, подписанное в тот же день, что и сам договор аренды, до заселения арендатора, как правило, легко оспаривается.

Как только наступает обещанная дата, а арендатор остается в квартире, у собственника есть короткое окно для действий, обычно один месяц: либо начать исполнительное производство о выселении, либо подать иск в суд. В нашей практике в Karanfiloglu Law Firm споры по таким делам почти всегда сводятся к дате и обстоятельствам подписания, поэтому сохранение подписанного оригинала и переписки вокруг него имеет большое значение.

Процесс выселения арендатора в Турции по шагам

Процесс выселения арендатора в Турции проходит либо через суд, либо через исполнительную службу, в зависимости от основания, и в обоих случаях нужны законная причина и надлежащее уведомление. Вот как на практике происходит выселение арендатора в Турции, этап за этапом. Обеим сторонам обычно стоит вести тщательный учет документов на всем протяжении процесса.

1. Определите основание и соберите доказательства. Соберите договор аренды, документ о праве собственности, платежные записи и любую переписку, подтверждающую выбранное основание.
2. Отправьте необходимое уведомление. Направьте нужное уведомление через нотариуса (noter), будь то предупреждение о просрочке платы, уведомление о потребности в жилье или требование на основании обязательства о выселении, чтобы впоследствии можно было доказать факт вручения.
3. Пройдите обязательную медиацию. В большинстве споров о выселении жилья медиацию (arabuluculuk) нужно пройти до подачи иска, как поясняется ниже.
4. Подайте иск о выселении или заявление в исполнительную службу. Дело о выселении арендатора рассматривается в мировом гражданском суде (Sulh Hukuk Mahkemesi), либо начните исполнительное производство в исполнительной службе (icra dairesi), если основание это допускает.
5. Получите решение о выселении или исполнительный документ. Суд выносит решение, либо исполнительная служба выдает постановление о выселении, если арендатор не подал законное возражение в срок.
6. Обеспечьте исполнение выселения. Если арендатор все равно отказывается съезжать, исполнительная служба проводит физическое выселение с участием пристава, а при необходимости и с привлечением полиции.

Только исполнительная служба вправе физически выселить арендатора. Собственник, который пытается сделать это самостоятельно, рискует столкнуться с уголовной и гражданской ответственностью, поэтому процедуру стоит соблюдать буквально.

Суд или исполнительное производство: два пути к выселению

Существует два основных пути, и правильный выбор зависит от основания. Просрочка платы или потребность собственника обычно ведут к иску о выселении в Турции через суд, тогда как обязательство о выселении или требование по неоплаченной аренде можно провести через исполнительную службу. В таблице ниже показана разница.

Выбор неверного пути отнимает месяцы. Требование по неоплаченной аренде через исполнительное производство приводит к выселению, только если арендатор не платит и не подает возражение в срок, поэтому такой путь подходит для явной задолженности, а не для спорной ситуации с личной потребностью в жилье.

Обязательная медиация перед иском о выселении в Турции

Обязательная медиация теперь применяется перед большинством споров о выселении, поэтому иск о выселении в Турции, как правило, нельзя подать в суд, не попытавшись пройти медиацию. С тех пор как правила об обязательной медиации были распространены и на споры по договорам найма жилья, включая выселение, собственник обязан сначала обратиться к медиатору и получить итоговый протокол, если урегулировать спор не удалось. Подача иска напрямую в суд без этого этапа обычно приводит к отклонению дела по процессуальным основаниям.

Медиация часто проходит быстро, за несколько недель, а не месяцев, и иногда позволяет урегулировать вопрос вообще без суда. Пути через исполнительную службу по обязательству о выселении или по требованию о неоплаченной аренде следуют собственной процедуре в исполнительной службе, поэтому стоит уточнить у юриста, требуется ли медиация именно для вашего основания, прежде чем подавать какие либо документы.

Сроки: сколько занимает выселение

Выселение арендатора в Турции обычно занимает несколько месяцев, а спорное судебное дело может растянуться больше чем на год с учетом апелляций. Выбранное основание и то, насколько упорно сопротивляется арендатор, это два главных фактора. Приведенные ниже сроки стоит считать типичными, а не фиксированными.

• Уведомление и медиация: часто несколько недель, от отправки нотариального уведомления до завершения обязательной медиации.
• Исполнительное производство по обязательству или задолженности: обычно несколько месяцев, если арендатор не подает обоснованного возражения.
• Спорный иск о выселении: часто около шести месяцев или года в суде первой инстанции, иногда дольше в загруженных судах Стамбула.
• Апелляция: может добавить еще несколько месяцев, если любая из сторон оспаривает решение.

В нашей практике в Karanfiloglu Law Firm быстрее всего движутся те дела, где собственник вовремя отправил правильное нотариальное уведомление и вел аккуратный учет платежей, поскольку это лишает арендатора самых простых процессуальных возражений.

Расходы на выселение арендатора

Стоимость выселения зависит от выбранного пути и от того, оспаривается ли дело, а официальные сборы составляют лишь часть расходов. Полезно отделить фиксированные официальные пошлины от переменных издержек.

• Судебные и исполнительные сборы: пошлины за подачу и сборы, установленные государственным тарифом, обычно небольшие в начале и увеличивающиеся по ходу дела.
• Расходы на нотариуса и вручение уведомлений: плата за отправку каждого уведомления через нотариуса, чтобы факт вручения можно было доказать.
• Сбор за медиацию: фиксированная плата по тарифу медиации, которая распределяется между сторонами или относится на одну из них в зависимости от исхода.
• Юридическое представительство: гонорар юриста, который варьируется в зависимости от сложности и продолжительности дела.
• Исполнение выселения: расходы на пристава, а иногда и на грузчиков или слесаря, когда арендатора приходится выселять физически.

Эти суммы меняются вместе с ежегодными тарифами, поэтому их стоит считать актуальными на момент написания статьи и уточнять последние значения перед составлением бюджета. Проигравшую сторону нередко обязывают частично возместить расходы другой стороны, хотя фактическое взыскание не гарантировано.

Частые ошибки собственников

Большинство неудачных попыток выселения сводится к нескольким ошибкам, которых легко избежать. Знание их заранее экономит месяцы, а порой спасает и само дело.

• Попытка выселить арендатора самостоятельно. Смена замков или отключение воды и электричества незаконны и могут повлечь ответственность собственника. Выселять может только исполнительная служба.
• Отправка уведомления в неофициальной форме. Устное требование или обычное письмо трудно доказать. Отправляйте предупреждения о просрочке и другие уведомления через нотариуса, чтобы дата и содержание были зафиксированы.
• Опора на дефектное обязательство о выселении. Обязательство, датированное тем же днем, что и договор аренды, или с неясной датой, легко оспаривается. Убедитесь, что оно подписано после заселения и содержит четкую дату освобождения жилья.
• Пропуск обязательной медиации. Подача иска о выселении в Турции без предварительного прохождения обязательной медиации обычно приводит к отклонению дела по процессуальным основаниям.
• Пропуск сроков, установленных для выбранного основания. У каждого основания свои строгие сроки уведомления и подачи документов. Пропустив один из них, например месячный срок для действий по обязательству о выселении, можно оказаться вынужденным ждать целый следующий период.

Именно на этих деталях и окупается консультация, и часто именно в этот момент собственники, которым мы помогаем в Karanfiloglu Law Firm в Стамбуле, впервые обращаются к юристу.

Краткое практическое резюме

Для выселения арендатора в Турции нужны законное основание, правильное уведомление и верная инстанция, будь то мировой гражданский суд или исполнительная служба. Определите основание, надлежащим образом отправьте нотариальное уведомление, пройдите обязательную медиацию там, где она применяется, затем добивайтесь иска о выселении или исполнительного документа, а физическое выселение поручите исполнительной службе. Поскольку сроки уведомления, судебные пошлины и правила медиации меняются, уточняйте текущее положение у квалифицированного юриста, прежде чем отправлять уведомление о выселении в Турции, особенно если арендатор вероятно будет оспаривать выселение.

Обратитесь к юристу в Стамбуле

Если вам нужна консультация по вашей ситуации, Karanfiloglu Law Firm является зарегистрированной адвокатской конторой в Стамбуле, обслуживающая иностранных и турецких клиентов по всей Турции. Свяжитесь с нами по телефону или WhatsApp: +90 532 659 35 11, по электронной почте karanfiloglu.lawyer@gmail.com, либо посетите нас по адресу Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, Şişli, İstanbul. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу ситуацию.

Часто задаваемые вопросы

Может ли собственник выселить арендатора в Турции без решения суда?

Практически во всех случаях нет. Для выселения арендатора в Турции требуется либо решение суда, либо исполнительный документ, и только исполнительная служба вправе физически выселить арендатора. Собственник, который меняет замки, отключает коммунальные услуги или выгоняет арендатора силой, может понести гражданскую и уголовную ответственность независимо от суммы задолженности.

Какие законные основания для выселения арендатора в Турции существуют?

Основные основания это реальная личная потребность собственника или его семьи, реконструкция или капитальный ремонт, потребность нового собственника после покупки недвижимости, десятилетнее основание продления, два обоснованных предупреждения о просрочке платы в течение одного арендного года и действительное письменное обязательство о выселении. У каждого основания свои сроки уведомления и подачи документов согласно Турецкому кодексу обязательств.

Сколько занимает процесс выселения арендатора в Турции?

Процесс выселения арендатора в Турции обычно занимает несколько месяцев, а спорный иск может растянуться больше чем на год с учетом апелляций. Исполнительное производство по обязательству о выселении или неоплаченной аренде часто проходит быстрее, если арендатор не подает обоснованного возражения, тогда как спорное дело по существу занимает больше времени.

Что такое tahliye taahhutnamesi, или обязательство о выселении?

Обязательство о выселении представляет собой письменное подписанное обещание арендатора освободить жилье к определенной дате. Если оно действительно, датировано уже после заселения арендатора и содержит четкую дату освобождения, собственник может добиться его исполнения через исполнительную службу, если арендатор останется в квартире. Это один из самых надежных и быстрых путей к выселению.

Обязательна ли медиация перед иском о выселении в Турции?

Да, для большинства споров о выселении жилья медиация теперь является обязательным этапом перед подачей иска. Собственник обязан обратиться к медиатору и получить итоговый протокол, если урегулировать спор не удалось, прежде чем подавать иск о выселении в Турции. Пропуск этого этапа обычно приводит к отклонению дела судом по процессуальным основаниям.

Может ли новый собственник выселить действующего арендатора после покупки недвижимости?

Да, покупатель, которому недвижимость нужна для собственных нужд или нужд семьи, может добиваться выселения, но только соблюдая закон. Новый собственник должен направить уведомление в установленный срок после регистрации права собственности, а затем, если арендатор не съезжает, обратиться с иском о выселении, а не действовать самостоятельно.

Можно ли выселить арендатора за несвоевременную или неоплаченную аренду в Турции?

Да. Если арендатор получает два отдельных письменных предупреждения о просрочке платы в течение одного арендного года, собственник вправе подать иск о выселении по окончании этого года. Кроме того, требование по неоплаченной аренде можно предъявить через исполнительную службу, что может привести к выселению, если арендатор не оплатит долг и не подаст возражение в установленный законом срок.

Нужно ли отправлять уведомление о выселении в Турции через нотариуса?

Для большинства оснований да. Отправка уведомления о выселении в Турции через нотариуса (noter) доказывает дату и содержание уведомления, что часто оказывается решающим, если арендатор впоследствии оспаривает его. Неофициальные или устные требования трудно использовать в суде, и это частая причина провала выселения.

Об авторе

Каан Каранфильоглу является основателем Karanfiloglu Law Firm, зарегистрированной адвокатской конторы в Стамбуле, обслуживающей турецких и иностранных клиентов по всей Турции. Он адвокат, зарегистрированный в Стамбульской коллегии адвокатов (рег. номер 58270) и в Союзе коллегий адвокатов Турции (номер 133074), и практикует право в Турции с 2017 года. Он получил диплом бакалавра права юридического факультета Университета Галатасарай (2016) и консультирует клиентов на турецком, английском и французском языках; фирма также обслуживает русскоязычных и китайскоязычных клиентов с помощью опытных штатных переводчиков.

Отказ от ответственности: данная статья содержит общую информацию о турецком праве и не является юридической консультацией. Законы, нормативные акты, официальные сборы и процедуры со временем меняются, и каждая ситуация индивидуальна. За консультацией по вашей конкретной ситуации обратитесь к квалифицированному юристу. Ответственность за любые убытки, возникшие в результате использования информации из данной статьи, не принимается.