Mieter in der Türkei kündigen: Der rechtliche Ablauf

Sie möchten einen Mieter kündigen, der die Wohnung nicht verlassen will, und wissen nicht genau, was das Gesetz erlaubt? Um einen Mieter in der Türkei zu kündigen, brauchen Sie einen gültigen rechtlichen Grund und in fast allen Fällen ein Gerichtsurteil oder einen Vollstreckungsbescheid. Ein Vermieter darf weder die Schlösser austauschen noch Strom und Wasser abstellen noch den Mieter eigenmächtig aus der Wohnung drängen. Das Recht, einen Mieter in der Türkei zu kündigen, ist vor allem im türkischen Obligationenrecht geregelt, das Mieter bewusst vor einer grundlosen Räumung schützt.

Dieser Leitfaden erklärt Schritt für Schritt, wie man einen Mieter in der Türkei kündigt: die rechtlichen Gründe, die Räumungsverpflichtung, die beiden Vollstreckungswege, das verpflichtende Mediationsverfahren, den realistischen Zeitrahmen, die Kosten und die Fehler, die ein Verfahren am häufigsten scheitern lassen. Die hier genannten Zahlen und Verfahren entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels, und Sie sollten die aktuelle Rechtslage mit einem Anwalt abklären, da sich Vorschriften, Gerichtsgebühren und Schwellenwerte ändern können.

Was nötig ist, um einen Mieter in der Türkei zu kündigen

Um einen Mieter in der Türkei zu kündigen, müssen Sie sich auf einen der im Gesetz vorgesehenen Gründe stützen und das dafür vorgesehene Verfahren einhalten. Ein allgemeines Recht, einen Wohnraummietvertrag allein deshalb zu beenden, weil die feste Laufzeit abgelaufen ist, gibt es nicht. Wohnraummietverträge verlängern sich automatisch, und der Mieter darf bleiben, sofern der Vermieter keinen rechtmäßigen Grund für die Beendigung hat und diesen auch nachweisen kann.

Das türkische Obligationenrecht listet die Gründe abschließend auf. Manche betreffen den Vermieter, etwa ein echter Eigenbedarf an der Immobilie. Andere betreffen das Verhalten des Mieters, etwa wiederholt verspätete Mietzahlungen. Jeder Grund hat eigene Fristen für Mitteilungen, eigene Zeitfenster und einen eigenen Weg zur Vollstreckung. Die erste Aufgabe besteht daher immer darin, zu klären, welcher Grund zur eigenen Situation passt, bevor irgendetwas zugestellt wird.

Rechtliche Gründe, um einen Mieter in der Türkei zu kündigen

Die rechtlichen Gründe, um einen Mieter in der Türkei zu kündigen, lassen sich zwei großen Gruppen zuordnen: Gründe, die mit dem Vermieter oder der Immobilie zusammenhängen, und Gründe, die im Verhalten des Mieters liegen. Den falschen Grund zu wählen, oder einen Mietvertrag ganz ohne Grund beenden zu wollen, ist der häufigste Grund, warum eine Kündigung scheitert.

Gründe, die mit Vermieter oder Immobilie zusammenhängen

• Echter Bedarf des Eigentümers oder der Familie. Der Vermieter, der Ehepartner, die Kinder oder unterhaltsberechtigte Angehörige benötigen die Immobilie tatsächlich zum Wohnen oder für einen Betrieb.
• Umbau oder umfassende Sanierung. Das Gebäude muss so umfassend umgebaut oder saniert werden, dass ein Wohnen während der Arbeiten unmöglich ist.
• Bedarf eines neuen Eigentümers. Wer eine bewohnte Immobilie kauft, kann innerhalb einer festgelegten Frist nach Erwerb des Grundbucheintrags (Tapu) die Räumung für den eigenen Bedarf oder den der Familie verlangen.
• Die Zehn-Jahres-Verlängerungsregel. Nach der festen Laufzeit plus zehn Jahren automatischer Verlängerung kann der Vermieter den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen beenden, sofern die vorgeschriebenen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Gründe, die im Verhalten des Mieters liegen

• Zwei berechtigte Mahnungen wegen Mietrückstands in einem Mietjahr. Zahlt ein Mieter verspätet und erhält er innerhalb desselben Mietjahres zwei getrennte schriftliche Mahnungen, kann der Vermieter am Ende dieses Jahres auf Räumung klagen.
• Eine schriftliche Räumungsverpflichtung. Hat der Mieter eine gültige Räumungsverpflichtung mit festem Datum unterschrieben, kann der Vermieter diese nach Ablauf des Datums durchsetzen.
• Schwerwiegende Vertragsverletzung oder eine geeignete eigene Wohnung des Mieters. Daneben gibt es engere Gründe, etwa wenn der Mieter oder dessen Ehepartner bereits eine geeignete Wohnung im selben Bezirk besitzt, von der der Vermieter beim Vertragsschluss nichts wusste.

Ob Ihr Sachverhalt zu einem dieser Gründe passt und welcher davon den schnellsten rechtmäßigen Weg eröffnet, hängt von Ihrem Mietvertrag, Ihren Mahnungen und Ihren Beweismitteln ab. Ein Anwalt kann das in einem kurzen Beratungsgespräch einschätzen, bevor Sie beginnen.

Die Räumungsverpflichtung (Tahliye Taahhütnamesi)

Eine Räumungsverpflichtung ist ein schriftliches Versprechen des Mieters, die Immobilie zu einem bestimmten Datum zu verlassen, und sie zählt zu den wirksamsten Mitteln, die einem Vermieter zur Verfügung stehen. Ist sie gültig, kann die Kündigung über die Vollstreckung statt über ein volles Hauptsacheverfahren durchgesetzt werden. Damit sie gültig ist, muss sie schriftlich vorliegen, vom Mieter unterschrieben sein, ein klares Räumungsdatum nennen und nach dem Einzug des Mieters datiert sein. Eine Verpflichtung, die am selben Tag wie der Mietvertrag unterschrieben wurde, bevor der Mieter die Wohnung übernommen hatte, wird regelmäßig angefochten.

Ist das zugesagte Datum verstrichen und bleibt der Mieter dennoch, hat der Vermieter ein kurzes Zeitfenster zum Handeln, meist einen Monat, um entweder ein Vollstreckungsverfahren zur Räumung einzuleiten oder Klage zu erheben. In unserer Praxis bei der Anwaltskanzlei Karanfiloglu drehen sich Streitigkeiten hierbei fast immer um Datum und Umstände der Unterzeichnung. Deshalb lohnt es sich sehr, das unterschriebene Original und begleitende Nachrichten aufzubewahren.

Der Ablauf der Mieterkündigung in der Türkei, Schritt für Schritt

Der Ablauf der Mieterkündigung in der Türkei führt je nach Grund entweder über die Gerichte oder über das Vollstreckungsamt, wobei beide Wege einen rechtmäßigen Grund und eine ordnungsgemäße Mitteilung voraussetzen. So läuft es in der Praxis ab, wenn man einen Mieter in der Türkei kündigen will. Beide Seiten sollten während des gesamten Verfahrens sorgfältig Unterlagen aufbewahren.

1. Grund bestätigen und Beweise sammeln. Sammeln Sie den Mietvertrag, den Grundbucheintrag, Zahlungsnachweise und jede Korrespondenz, die den gewählten Grund stützt.
2. Die erforderliche Mitteilung zustellen. Lassen Sie die passende Mitteilung, ob Mahnung wegen Zahlungsverzugs, Bedarfsmitteilung oder Forderung aus einer Räumungsverpflichtung, über einen Notar (noter) zustellen, damit die Zustellung später nachweisbar ist.
3. An der verpflichtenden Mediation teilnehmen. Für die meisten Wohnraum-Räumungsstreitigkeiten muss vor der Klageerhebung ein Mediationsverfahren (arabuluculuk) durchlaufen werden, wie unten erläutert.
4. Räumungsklage oder Vollstreckungsantrag einreichen. Bringen Sie die Räumungsklage beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) ein, oder leiten Sie, sofern der Grund dies zulässt, ein Vollstreckungsverfahren beim Vollstreckungsamt (icra dairesi) ein.
5. Das Räumungsurteil oder den Räumungsbescheid erwirken. Das Gericht erlässt ein Urteil, oder das Vollstreckungsamt erlässt einen Räumungsbescheid, wenn der Mieter nicht fristgerecht rechtmäßig widerspricht.
6. Die Räumung vollstrecken. Weigert sich der Mieter weiterhin auszuziehen, führt das Vollstreckungsamt die tatsächliche Räumung mit einem Vollzugsbeamten durch, bei Bedarf mit Unterstützung der Polizei.

Nur das Vollstreckungsamt darf einen Mieter physisch aus der Wohnung entfernen. Ein Vermieter, der dies eigenmächtig versucht, riskiert straf- und zivilrechtliche Haftung, weshalb es sich lohnt, das Verfahren genau einzuhalten.

Gericht oder Vollstreckung: Zwei Wege zur Räumung

Es gibt zwei Hauptwege, und welcher der richtige ist, hängt vom jeweiligen Grund ab. Ein Mietrückstand oder Eigenbedarf des Vermieters führt in der Regel über eine Räumungsklage in der Türkei, während eine Räumungsverpflichtung oder eine Forderung wegen ausstehender Miete über das Vollstreckungsamt laufen kann. Die folgende Tabelle stellt den Unterschied dar.

Den falschen Weg zu wählen kostet Monate. Eine Forderung wegen ausstehender Miete über die Vollstreckung führt nur dann zur Räumung, wenn der Mieter nicht fristgerecht zahlt oder widerspricht. Sie eignet sich daher eher für eindeutige Rückstände als für einen umstrittenen Eigenbedarf.

Verpflichtende Mediation vor einer Räumungsklage in der Türkei

Die verpflichtende Mediation gilt inzwischen für die meisten Räumungsstreitigkeiten, bevor sie vor Gericht gebracht werden können, sodass eine Räumungsklage in der Türkei in der Regel erst eingereicht werden kann, nachdem die Mediation versucht wurde. Seitdem die Regeln zur obligatorischen Mediation auf Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis, einschließlich Räumung, ausgeweitet wurden, muss sich ein Vermieter zunächst an einen Mediator wenden und, falls keine Einigung erzielt wird, einen Abschlussbericht einholen. Wer ohne diesen Schritt direkt vor Gericht klagt, muss meist damit rechnen, dass der Fall aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen wird.

Die Mediation ist oft schnell erledigt, häufig innerhalb weniger Wochen statt Monate, und sie löst manche Fälle ganz ohne Gerichtsverfahren. Vollstreckungsbasierte Wege bei einer Räumungsverpflichtung oder einer Forderung wegen ausstehender Miete folgen ihrem eigenen Verfahren beim Vollstreckungsamt. Klären Sie daher mit einem Anwalt, ob Mediation für Ihren konkreten Grund erforderlich ist, bevor Sie etwas einreichen.

Zeitrahmen: Wie lange eine Räumung dauert

Einen Mieter in der Türkei zu kündigen dauert meist mehrere Monate, und ein umstrittenes Gerichtsverfahren kann sich mit Rechtsmitteln über ein Jahr hinziehen. Der gewählte Grund und wie sehr sich der Mieter wehrt sind die beiden größten Einflussfaktoren. Betrachten Sie die folgenden Angaben als typische Richtwerte, nicht als feste Größen.

• Mitteilung und Mediation: oft wenige Wochen, von der Zustellung der Notarmitteilung bis zum Abschluss der verpflichtenden Mediation.
• Vollstreckungsweg bei Verpflichtung oder Rückstand: meist wenige Monate, wenn der Mieter keinen gültigen Widerspruch erhebt.
• Umstrittene Räumungsklage: häufig etwa sechs Monate bis ein Jahr in erster Instanz, in stark ausgelasteten Istanbuler Gerichten mitunter länger.
• Berufung: kann mehrere weitere Monate hinzufügen, wenn eine Seite das Urteil anficht.

In unserer Praxis bei der Anwaltskanzlei Karanfiloglu laufen die Verfahren am schnellsten, in denen der Vermieter die richtige Notarmitteilung rechtzeitig zugestellt und saubere Zahlungsnachweise geführt hat, weil dies dem Mieter die einfachsten verfahrensrechtlichen Einwände nimmt.

Kosten einer Mieterkündigung

Die Kosten einer Räumung hängen vom gewählten Weg und davon ab, ob der Fall umstritten ist, und die offiziellen Gebühren sind dabei nur ein Teil. Es hilft, die festen amtlichen Gebühren von den variablen Kosten zu trennen.

• Amtliche Gerichts- und Vollstreckungsgebühren: Einreichungsgebühren und Abgaben nach dem staatlichen Gebührentarif, zu Beginn meist überschaubar und im Verlauf des Verfahrens ansteigend.
• Notar- und Zustellungskosten: die Gebühr für die Zustellung jeder Mitteilung über einen Notar, damit die Zustellung nachweisbar ist.
• Mediationsgebühr: ein fester Betrag nach dem Mediationstarif, je nach Ausgang geteilt oder von einer Seite getragen.
• Anwaltliche Vertretung: Anwaltshonorare, die je nach Komplexität und Dauer des Falls variieren.
• Vollstreckung der Räumung: Kosten für den Vollzugsbeamten und mitunter für ein Umzugsunternehmen oder einen Schlüsseldienst, wenn der Mieter physisch entfernt werden muss.

Diese Beträge ändern sich mit den jährlichen Tarifen. Behandeln Sie sie daher als Stand zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels und prüfen Sie die aktuellen Beträge, bevor Sie budgetieren. Die unterlegene Partei wird häufig zur Übernahme eines Teils der gegnerischen Kosten verurteilt, wobei die tatsächliche Beitreibung nicht garantiert ist.

Häufige Fehler von Vermietern

Die meisten gescheiterten Räumungen gehen auf eine Handvoll vermeidbarer Fehler zurück. Wer sie vor Beginn kennt, spart Monate und oft den ganzen Fall.

• Der Versuch, den Mieter eigenmächtig zu entfernen. Schlösser austauschen oder Wasser und Strom abstellen ist rechtswidrig und kann den Vermieter haftbar machen. Nur das Vollstreckungsamt darf räumen.
• Formlose Zustellung der Mitteilung. Eine mündliche Aufforderung oder ein einfacher Brief lässt sich schwer beweisen. Lassen Sie Mahnungen und andere Mitteilungen über einen Notar zustellen, damit Datum und Inhalt aktenkundig sind.
• Sich auf eine mangelhafte Räumungsverpflichtung verlassen. Eine Verpflichtung, die am selben Tag wie der Mietvertrag datiert ist oder ein vages Datum nennt, wird leicht angefochten. Achten Sie darauf, dass sie erst nach dem Einzug unterschrieben wird und ein klares Räumungsdatum nennt.
• Die verpflichtende Mediation überspringen. Wer eine Räumungsklage in der Türkei einreicht, ohne zuvor die erforderliche Mediation abgeschlossen zu haben, riskiert meist, dass der Fall aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen wird.
• Fristen für den gewählten Grund verpassen. Jeder Grund hat strenge Mitteilungsfristen und Einreichungsfenster. Wird eine Frist verpasst, etwa der Monat zum Handeln nach einer Räumungsverpflichtung, muss man unter Umständen eine ganze weitere Frist abwarten.

Genau an diesen Details zahlt sich Beratung aus, und oft ist dies der Punkt, an dem Vermieter, die wir bei der Anwaltskanzlei Karanfiloglu in Istanbul betreuen, zum ersten Mal einen Anwalt kontaktieren.

Eine praktische Zusammenfassung

Um einen Mieter in der Türkei zu kündigen, brauchen Sie einen rechtmäßigen Grund, die richtige Mitteilung und das zuständige Forum, sei es das Friedensgericht oder das Vollstreckungsamt. Bestätigen Sie Ihren Grund, stellen Sie jede Notarmitteilung ordnungsgemäß zu, schließen Sie die verpflichtende Mediation ab, sofern sie gilt, und verfolgen Sie dann eine Räumungsklage oder einen Vollstreckungsbescheid, wobei das Vollstreckungsamt jede physische Räumung durchführt. Da sich Mitteilungsfristen, Gerichtsgebühren und Mediationsvorschriften ändern, sollten Sie die aktuelle Rechtslage mit einem qualifizierten Anwalt abklären, bevor Sie eine Räumungsmitteilung in der Türkei zustellen, besonders wenn der Mieter voraussichtlich widersprechen wird.

Sprechen Sie mit einem Anwalt in Istanbul

Wenn Sie eine Beratung zu Ihrer eigenen Situation wünschen: Anwaltskanzlei Karanfiloglu ist eine registrierte Anwaltskanzlei in Istanbul, die Ausländer und türkische Mandanten in der gesamten Türkei betreut. Sie erreichen uns telefonisch oder per WhatsApp unter +90 532 659 35 11, per E-Mail unter karanfiloglu.lawyer@gmail.com, oder besuchen Sie uns unter Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Vermieter einen Mieter in der Türkei ohne Gerichtsbeschluss kündigen?

In fast allen Fällen nein. Um einen Mieter in der Türkei zu kündigen, braucht man entweder ein Gerichtsurteil oder einen Vollstreckungsbescheid, und nur das Vollstreckungsamt darf einen Mieter physisch entfernen. Ein Vermieter, der Schlösser austauscht, Versorgungsleistungen abstellt oder einen Mieter eigenmächtig hinausdrängt, kann zivil- und strafrechtlich haftbar gemacht werden, unabhängig von geschuldeter Miete.

Welche rechtlichen Gründe gibt es, um einen Mieter in der Türkei zu kündigen?

Die wichtigsten Gründe sind der echte Eigenbedarf des Eigentümers oder der Familie, Umbau oder umfassende Sanierung, der Bedarf eines neuen Eigentümers nach Erwerb der Immobilie, die Zehn-Jahres-Verlängerungsregel, zwei berechtigte Mahnungen wegen Mietrückstands in einem Mietjahr sowie eine gültige schriftliche Räumungsverpflichtung. Jeder Grund hat eigene Mitteilungsfristen und Einreichungsfristen nach dem türkischen Obligationenrecht.

Wie lange dauert der Ablauf der Mieterkündigung in der Türkei?

Der Ablauf der Mieterkündigung in der Türkei dauert meist mehrere Monate, und eine umstrittene Klage kann sich mit Rechtsmitteln über ein Jahr hinziehen. Ein Vollstreckungsweg auf Grundlage einer Räumungsverpflichtung oder ausstehender Miete ist oft schneller, wenn der Mieter keinen gültigen Widerspruch erhebt, während ein umstrittenes Gerichtsverfahren zur Sache länger dauert.

Was ist eine Tahliye Taahhütnamesi, also eine Räumungsverpflichtung?

Eine Räumungsverpflichtung ist ein schriftliches, unterschriebenes Versprechen des Mieters, die Wohnung zu einem bestimmten Datum zu verlassen. Ist sie gültig, also nach dem Einzug des Mieters datiert und mit klarem Räumungsdatum versehen, kann der Vermieter sie über das Vollstreckungsamt durchsetzen, falls der Mieter dennoch bleibt. Sie zählt zu den wirksamsten und schnellsten Wegen zur Räumung.

Ist eine Mediation vor einer Räumungsklage in der Türkei erforderlich?

Ja, für die meisten Wohnraum-Räumungsstreitigkeiten ist Mediation inzwischen ein verpflichtender Schritt vor der Klageerhebung. Ein Vermieter muss sich zunächst an einen Mediator wenden und, falls keine Einigung erzielt wird, einen Abschlussbericht einholen, bevor er eine Räumungsklage in der Türkei erhebt. Wird dieser Schritt übersprungen, weist das Gericht den Fall meist aus verfahrensrechtlichen Gründen ab.

Kann ein neuer Eigentümer einen bestehenden Mieter nach dem Kauf einer Immobilie kündigen?

Ja, ein Käufer, der die Immobilie für den eigenen Bedarf oder den der Familie benötigt, kann die Räumung verlangen, jedoch nur unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens. Der neue Eigentümer muss innerhalb einer festgelegten Frist nach Eintragung des Grundbucheintrags eine Mitteilung zustellen und, falls der Mieter nicht auszieht, eine Räumungsklage verfolgen statt eigenmächtig zu handeln.

Kann ein Mieter in der Türkei wegen verspäteter oder ausstehender Miete gekündigt werden?

Ja. Erhält ein Mieter innerhalb desselben Mietjahres zwei getrennte schriftliche Mahnungen wegen Zahlungsverzugs, kann der Vermieter am Ende dieses Jahres auf Räumung klagen. Alternativ kann eine Forderung wegen ausstehender Miete über das Vollstreckungsamt verfolgt werden, was zur Räumung führen kann, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist nicht zahlt oder widerspricht.

Muss eine Räumungsmitteilung in der Türkei über einen Notar zugestellt werden?

Für die meisten Gründe ja. Die Zustellung einer Räumungsmitteilung in der Türkei über einen Notar (noter) belegt Datum und Inhalt der Mitteilung, was oft entscheidend ist, falls der Mieter sie später bestreitet. Formlose oder mündliche Aufforderungen lassen sich vor Gericht kaum belegen und sind ein häufiger Grund, warum Räumungen scheitern.

Über den Autor

Kaan Karanfiloğlu ist der Gründer von Anwaltskanzlei Karanfiloglu, einer in Istanbul ansässigen registrierten Anwaltskanzlei, die türkische und internationale Mandanten betreut. Er ist als Anwalt bei der Rechtsanwaltskammer Istanbul (Reg.-Nr. 58270) und beim Verband der Türkischen Rechtsanwaltskammern (Nr. 133074) registriert und übt den Anwaltsberuf in der Türkei seit 2017 aus. Er hat einen LL.B. der Galatasaray-Universität, Fakultät für Rechtswissenschaften (2016), und berät Mandanten auf Türkisch, Englisch und Französisch; die Kanzlei betreut zudem russisch- und chinesischsprachige Mandanten mit erfahrenen Übersetzern vor Ort.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zum türkischen Recht und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze, Vorschriften, amtliche Gebühren und Verfahren ändern sich im Laufe der Zeit, und jeder Fall liegt anders. Für eine Beratung zu Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Anwalt. Für Verluste, die aus dem Vertrauen auf die Informationen in diesem Artikel entstehen, wird keine Haftung übernommen.