Immobilien Due Diligence in der Türkei ist die Gesamtheit der rechtlichen Prüfungen, die Sie an einer Immobilie und an ihrem Verkäufer durchführen, bevor Sie etwas bezahlen oder die Eigentumsurkunde unterschreiben. Das ist wichtig, weil das Eigentum in dem Moment übergeht, in dem die Urkunde (tapu) beim Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) unterzeichnet wird, und diese Übertragung ist endgültig und nur schwer rückgängig zu machen. Die Arbeit, die Sie schützt, geschieht also vor der Unterschrift, nie danach. Dieser Leitfaden erklärt Schritt für Schritt, was Immobilien Due Diligence umfasst: bestätigen, wem die Immobilie wirklich gehört, sie auf Schulden und Vermerke prüfen, den rechtlichen Status des Gebäudes verifizieren und Bebauungs- sowie militärische Sperrgebietsbeschränkungen klären, bevor Sie sich binden.
Eine Immobilie kann perfekt aussehen und trotzdem eine Schuld oder einen Rechtsmangel tragen, der der Urkunde und nicht dem Verkäufer folgt. Sorgfältige Prüfungen sind der Weg, das herauszufinden, solange Sie noch aussteigen können. Die folgenden Punkte sind genau jene, die unsere Anwälte für internationale Mandanten in Istanbul durcharbeiten, und das Überspringen davon ist der Ausgangspunkt der meisten vermeidbaren Probleme.
Was ist Immobilien Due Diligence in der Türkei?
Immobilien Due Diligence in der Türkei bedeutet, den rechtlichen, physischen und finanziellen Status einer Immobilie vor dem Kauf zu untersuchen, damit Sie genau wissen, was Sie kaufen. Sie beantwortet drei Fragen. Gehört die Immobilie dem Verkäufer wirklich, und hat er das Recht, sie zu verkaufen? Ist die Immobilie frei von Schulden, Hypotheken und Beschränkungen, die auf Sie übergehen würden? Und ist das Gebäude selbst legal, das heißt gemäß genehmigtem Plan errichtet und zur Nutzung freigegeben? Erst wenn alle drei Punkte geklärt sind, kann ein Kauf sicher abgeschlossen werden.
Betrachten Sie es als Prüfung des Grundstückseigentums in der Türkei zusammen mit dem eigenen Aktenstand der Immobilie. Due Diligence vor dem Immobilienkauf in der Türkei ist keine Formalität. Es ist die einzige Phase, die später nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, denn sobald der tapu unterschrieben ist, übernehmen Sie alles, was die Immobilie mit sich trägt, ob gewollt oder nicht.
Warum Due Diligence vor dem Kauf Wichtig Ist
Due Diligence ist wichtig, weil ein türkischer Immobilienverkauf schnell und endgültig ist: Die Urkunde wird einmal unterzeichnet, und das Eigentum wird in einem einzigen Termin beim Grundbuchamt auf Ihren Namen umgeschrieben. Es gibt keine lange Treuhandfrist, in der Probleme auftauchen und sich das Geschäft still auflöst. Trägt die Urkunde eine Hypothek, eine unbezahlte Steuer oder einen Gerichtsvermerk (şerh), so haften diese an der Immobilie, und nach dem Verkauf werden sie zu Ihrem Problem.
Deshalb belohnt Immobilien Due Diligence in der Türkei Geduld zu Beginn. In unserer Praxis bei Karanfiloglu Law Firm sind es fast nie der Preis, der einen Kauf entgleisen lässt. Es sind Schulden oder Vermerke an einer Immobilie, die niemand geprüft hat, bis die Anzahlung bereits geleistet war. Eine kurze Verzögerung, um eine ordentliche Due Diligence vor dem Immobilienkauf in der Türkei durchzuführen, ist weit günstiger, als zu versuchen, eine abgeschlossene Übertragung rückgängig zu machen.
Prüfung der Eigentumsurkunde und des Eigentums
Der erste Schritt bei der Prüfung des Grundstückseigentums in der Türkei ist die Einsicht in die aktuelle Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt und die Bestätigung, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist. Der tapu nennt den rechtmäßigen Eigentümer, beschreibt die Immobilie und verzeichnet ihre Anteilsstruktur. Sie sollten prüfen, ob die Person, die an Sie verkauft, exakt die Person auf der Urkunde ist, oder ob sie eine gültige, konkrete Vollmacht besitzt, im Namen des Eigentümers zu verkaufen.
Achten Sie auf einige Eigentumssituationen, die besondere Sorgfalt erfordern:
- Miteigentum. Halten mehrere Personen Anteile an einer Urkunde, muss dem Verkauf in der Regel jeder Miteigentümer zustimmen.
- Geerbte Immobilie. Ist der Eigentümer verstorben, müssen die Erben zunächst die Erbübertragung abschließen, bevor sie verkaufen können.
- Verkauf per Vollmacht. Ein Vertreter, der unter einer Vollmacht verkauft, benötigt ein Dokument, das speziell diesen Verkauf autorisiert, keine allgemeine Vollmacht.
Die Bestätigung des wahren Eigentümers ist die Grundlage jeder Immobilien Due Diligence Checkliste, denn alles andere, was Sie prüfen, ist wertlos, wenn die Person, die Ihr Geld entgegennimmt, kein Verkaufsrecht hat.
Prüfung einer Immobilie auf Schulden, Hypotheken und Vermerke
Um eine Immobilie in der Türkei auf Schulden zu prüfen, prüfen Sie den Grundbucheintrag auf Hypotheken (ipotek), Pfandrechte und Vermerke, die einen Verkauf oder eine Übertragung mit der Urkunde einschränken. Das ist der Kern des Due Diligence Prozesses. Ein Vermerk kann eine von einer Bank gehaltene Hypothek, eine gerichtliche Verfügung zur Sperrung der Immobilie, ein Wegerecht oder einen Familienheim-Schutzvermerk festhalten. Manche davon blockieren einen Verkauf vollständig, andere gehen auf den neuen Eigentümer über.
Zu wissen, wie man eine Immobilie in der Türkei auf Schulden prüft, bedeutet auch, über die Urkunde hinauszuschauen. Unbezahlte Grundsteuer, Nebenkostenrückstände und ausstehendes Hausgeld (aidat) können an einer Einheit haften, auch wenn sie auf dem tapu nicht erscheinen. Bitten Sie vor der Unterschrift um eine aktuelle Unbedenklichkeitsbestätigung für diese Konten. Eine Immobilie, die mit versteckten Rückständen den Besitzer wechselt, wird für den Käufer, der nicht daran dachte zu fragen, zu einer unangenehmen Überraschung, und genau das verhindert es, zu lernen, wie man eine Immobilie in der Türkei auf Schulden prüft.
Verifizierung des Rechtlichen Status des Gebäudes
Eine Immobilie ist erst dann vollständig einwandfrei, wenn das Gebäude, in dem sie sich befindet, legal ist, weshalb Due Diligence ebenso die Bauausführung wie die Unterlagen abdecken muss. Das Schlüsseldokument ist die Wohnbescheinigung (iskan), die bestätigt, dass das Gebäude entsprechend seiner Genehmigung fertiggestellt und für die Wohnnutzung zugelassen wurde. Ein Zuhause ohne iskan könnte außerhalb der genehmigten Pläne errichtet oder verändert worden sein, was zu Bußgeldern oder Schlimmerem führen kann.
Iskan, Baukonformität und Versorgungsanschlüsse
Prüfen Sie, ob die physische Immobilie mit ihren amtlichen Unterlagen übereinstimmt: das richtige Stockwerk, die richtige Größe, keine nicht genehmigten Anbauten oder Umbauten. Bestätigen Sie, dass die Versorgungsanschlüsse ordnungsgemäß angeschlossen und in einer übertragbaren Weise angemeldet sind. Fragen Sie bei älteren Gebäuden nach Erdbebensicherheit und einem etwaigen Stadterneuerungsstatus, denn ein für die Umwandlung vorgemerktes Gebäude bringt seinen eigenen Zeitplan und eigene Regeln mit sich.
Bebauungsplan und Militärische Sperrgebiete
Bei Grundstücken und ländlichen Parzellen steht der Bebauungsplan im Mittelpunkt. Der Bebauungsstatus (imar) sagt Ihnen, was gebaut werden darf und ob die Parzelle überhaupt für die von Ihnen geplante Nutzung geeignet ist. Zudem können ausländische Staatsangehörige kein Eigentum innerhalb ausgewiesener militärischer oder Sicherheitszonen erwerben, und das Grundbuchamt prüft dies, bevor es einen Verkauf an einen ausländischen Käufer genehmigt. Klären Sie dies frühzeitig, besonders bei Immobilien nahe einer Küste, einer Grenze oder unbebautem Land, damit Sie sich nicht auf etwas festlegen, das Sie rechtlich nicht besitzen dürften.
Immobilien Due Diligence in der Türkei: Eine Schritt-für-Schritt-Checkliste
Eine Immobilien Due Diligence Checkliste läuft in einer klaren Reihenfolge ab, von der Bestätigung der Berechtigung bis zur abschließenden Grundbuchprüfung unmittelbar vor der Unterschrift. Diese Reihenfolge einzuhalten, ist das, was aus einem schnellen Grundbuchtermin einen sicheren Kauf macht. Hier eine praktische Immobilien Due Diligence Checkliste für einen ausländischen Käufer:
- Berechtigung bestätigen. Prüfen Sie, dass Ihre Staatsangehörigkeit nicht eingeschränkt ist und die Immobilie sich nicht in einer militärischen oder Sicherheitszone befindet.
- Eigentumsurkunde prüfen. Verifizieren Sie beim Grundbuchamt, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist, und notieren Sie die genaue Beschreibung der Immobilie.
- Nach Vermerken und Hypotheken suchen. Prüfen Sie den Eintrag auf jeden şerh, ipotek, jedes Pfandrecht oder jede gerichtliche Beschränkung an der Urkunde.
- Schulden und Nebenkosten prüfen. Fordern Sie eine Unbedenklichkeitsbestätigung für Grundsteuer, Versorgungsleistungen und Hausgeld an.
- Status des Gebäudes verifizieren. Bestätigen Sie den iskan, dass der Bau den genehmigten Plänen entspricht, und die Bebauungsklassifikation für Grundstücke.
- Vollmacht des Verkäufers überprüfen. Bei Verkauf per Vollmacht, Erbschaft oder Miteigentum bestätigen Sie, dass jede Zustimmung und jede Vollmacht gültig ist.
- Grundbuchprüfung am Unterschriftstag wiederholen. Führen Sie unmittelbar vor der Übertragung eine letzte Prüfung beim Grundbuchamt durch, damit über Nacht nichts Neues hinzugekommen ist.
Ob dieses Maß an Prüfung zu Ihrer Situation passt, hängt von der Immobilie, dem Verkäufer und Ihren Zielen für den Kauf ab; ein Anwalt kann dies in einer kurzen Beratung einschätzen. Die abschließende Grundbuchprüfung ist der Punkt, den Käufer am häufigsten auslassen, und sie ist die günstigste Versicherung im gesamten Prozess.
Häufige Due-Diligence-Fehler Ausländischer Käufer
Die meisten Probleme bei einem Kauf in der Türkei gehen auf eine Handvoll vermeidbarer Due-Diligence-Fehler zurück. Sie im Voraus zu kennen, ist die halbe Absicherung.
- Anzahlung vor der Grundbuchprüfung leisten. Geld, das übergeben wird, bevor Eigentum und Schulden geprüft sind, ist am schwersten zurückzubekommen. Führen Sie zuerst die Prüfung durch.
- Sich auf das Wort des Verkäufers verlassen. Mündliche Zusicherungen über einen iskan oder eine unbelastete Urkunde sind kein Beweis. Bestätigen Sie jeden Punkt anhand des amtlichen Eintrags.
- Den rechtlichen Status des Gebäudes überspringen. Ein sauberer tapu garantiert kein legales Gebäude. Ein nicht genehmigter Anbau oder ein fehlender iskan kann lange nach dem Verkauf auftauchen.
- Den Preis zu niedrig angeben. Einen Wert unter dem tatsächlichen Preis zu vermerken, um Steuern zu sparen, ist rechtswidrig, und es kann einen späteren Aufenthaltstitel- oder Staatsbürgerschaftsantrag untergraben, der sich auf den erklärten Betrag stützt.
- Eine unklare Zahlungsspur verwenden. Bargeld und nicht nachverfolgbare Überweisungen schwächen Ihre Position in jedem Streitfall. Zahlen Sie über das Bankensystem, auf Ihren eigenen Namen.
Due Diligence vor dem Immobilienkauf in der Türkei ist darauf ausgelegt, genau diese Fehler zu erkennen, bevor sie Sie etwas kosten. Jeder der obigen Fehler lässt sich leicht vermeiden, sobald Sie wissen, worauf Sie achten müssen.
Wer Führt die Prüfungen Durch, und Was Kostet Es
Die Kernprüfungen beruhen auf dem Grundbucheintrag, aber ein Käufer verlässt sich in der Regel auf einen Anwalt, um diesen Eintrag richtig zu lesen und die weiteren Informationen zu sammeln, die ein tapu nicht zeigt. Ein Anwalt kann die Grundbuchprüfung einholen, Vermerke überprüfen, iskan und Bebauungsplan bestätigen, ausstehende Nebenkosten prüfen und die Vollmacht des Verkäufers verifizieren, und dann erklären, was jeder Befund für Ihren konkreten Kauf bedeutet. Können Sie nicht persönlich anwesend sein, kann derselbe Anwalt unter einer konkreten Vollmacht handeln.
Die Kosten variieren je nach Immobilie und Prüfungstiefe, und sie sind getrennt vom Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer zu betrachten. Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels beträgt die übliche Übertragungssteuer 4 Prozent des erklärten Werts, gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, und ein ausländischer Käufer benötigt zusätzlich einen Bewertungsbericht eines von der Kapitalmarktaufsicht (SPK) lizenzierten Gutachters sowie eine verpflichtende DASK-Erdbebenversicherung. Diese Beträge ändern sich mit der Zeit, bestätigen Sie also die aktuellen Summen mit einem Anwalt, bevor Sie sich binden. Die Kosten einer gründlichen Due Diligence sind gering im Vergleich zum Preis der Immobilie, die sie schützt.
Immobilien Due Diligence in der Türkei ist unkompliziert, wenn die Prüfungen zuerst kommen, und riskant, wenn sie zuletzt kommen. Die Eigentumsurkunde wird einmal unterzeichnet und ist sofort endgültig, deshalb liegt der Wert in allem, was vorher geschieht: Eigentum bestätigen, Schulden und Vermerke suchen, das Gebäude verifizieren und eine saubere Zahlungsspur führen. Bei Karanfiloglu Law Firm in Istanbul begleiten unsere Anwälte türkische und internationale Mandanten bei der Due Diligence vor dem Immobilienkauf in der Türkei, von der ersten Grundbuchprüfung bis zur Unterschrift beim Grundbuchamt. Bringen Sie die Reihenfolge richtig, erst Prüfung, dann Unterschrift, und der Kauf schützt sich selbst.
Sprechen Sie mit einem Anwalt in Istanbul
Wenn Sie Beratung zu Ihrer eigenen Situation wünschen, Karanfiloglu Law Firm ist eine eingetragene Anwaltskanzlei in Istanbul, die Ausländer und türkische Mandanten in der gesamten Türkei betreut. Sie erreichen uns telefonisch oder per WhatsApp unter +90 532 659 35 11, per E-Mail unter [email protected], oder besuchen Sie uns unter Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.
Häufig Gestellte Fragen
Was ist Immobilien Due Diligence in der Türkei?
Immobilien Due Diligence in der Türkei ist die rechtliche Prüfung, die Sie an einer Immobilie und ihrem Verkäufer vor dem Kauf durchführen. Sie bestätigt, dass der Verkäufer der wahre Eigentümer ist, durchsucht die Urkunde nach Schulden, Hypotheken und Vermerken und verifiziert den rechtlichen Status des Gebäudes, damit Sie genau wissen, was Sie kaufen, bevor die Urkunde unterzeichnet wird.
Wie prüfe ich das Grundstückseigentum in der Türkei?
Sie prüfen das Grundstückseigentum in der Türkei, indem Sie die aktuelle Eigentumsurkunde (tapu) beim Grundbuchamt einsehen und bestätigen, dass der Verkäufer der darauf genannte eingetragene Eigentümer ist. Erfolgt der Verkauf durch einen Vertreter, einen Erben oder einen Miteigentümer, bestätigen Sie zudem, dass die richtigen Zustimmungen und Vollmachten vorliegen.
Wie kann ich prüfen, ob eine Immobilie in der Türkei Schulden hat?
Um eine Immobilie in der Türkei auf Schulden zu prüfen, prüfen Sie den Grundbucheintrag auf Hypotheken und Vermerke und fordern Sie separat eine Unbedenklichkeitsbestätigung für Grundsteuer, Versorgungsleistungen und Hausgeld an. Manche Schulden erscheinen auf der Urkunde, manche nicht, deshalb sind beide Prüfungen vor der Zahlung nötig.
Brauche ich einen Anwalt für die Due Diligence vor dem Immobilienkauf in der Türkei?
Ein Anwalt ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, aber Due Diligence vor dem Immobilienkauf in der Türkei umfasst das Lesen von Grundbucheinträgen, die Bestätigung von iskan und Bebauungsplan sowie die Verifizierung der Vollmacht des Verkäufers, was ohne lokale Rechtskenntnis schwierig ist. Ein Anwalt kann die Prüfungen durchführen und unter Vollmacht handeln, wenn Sie sich im Ausland befinden.
Was ist ein iskan, und warum ist er wichtig?
Ein iskan ist die Wohnbescheinigung, die bestätigt, dass ein Gebäude gemäß seiner Genehmigung fertiggestellt und zur Nutzung zugelassen wurde. Er ist wichtig, weil eine Immobilie mit sauberer Urkunde sich dennoch in einem Gebäude ohne gültigen iskan befinden kann, was auf nicht genehmigten Bau und mögliche Bußgelder hinweist.
Was passiert, wenn ich die Due Diligence auslasse?
Wenn Sie die Due Diligence auslassen, könnten Sie Schulden, Hypotheken oder Vermerke übernehmen, die an der Immobilie haften, oder ein Gebäude mit Rechtsmängeln kaufen, weil das Eigentum in dem Moment übergeht, in dem die Urkunde unterzeichnet wird, und dies später nur schwer rückgängig zu machen ist. Die Prüfungen sind der einzige zuverlässige Weg, diese Probleme zu finden, solange Sie noch aussteigen können.
Kann ich Due Diligence durchführen und eine Immobilie in der Türkei vom Ausland aus kaufen?
Ja. Indem Sie einem Anwalt eine konkrete Vollmacht erteilen, können Sie die Due Diligence und den Kauf in Ihrem Namen abwickeln lassen, ohne zu reisen. Die Vollmacht muss den Immobilienkauf ausdrücklich autorisieren und vor einem türkischen Notar, in einem türkischen Konsulat, oder im Ausland apostilliert mit einer beglaubigten türkischen Übersetzung unterzeichnet werden.
Über den Autor
Kaan Karanfiloğlu ist der Gründer von Karanfiloglu Law Firm, einer in Istanbul ansässigen eingetragenen Anwaltskanzlei, die türkische und internationale Mandanten in der gesamten Türkei betreut. Er ist Anwalt, eingetragen bei der Rechtsanwaltskammer Istanbul (Reg. Nr. 58270) und der Union der Türkischen Rechtsanwaltskammern (Nr. 133074), und übt seit 2017 den Anwaltsberuf in der Türkei aus. Er hält einen LL.B. der Galatasaray-Universität, Fakultät für Rechtswissenschaften (2016) und berät Mandanten auf Türkisch, Englisch und Französisch; die Kanzlei betreut zudem russisch- und chinesischsprachige Mandanten mit erfahrenen Übersetzern im Haus.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zum türkischen Recht und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze, Vorschriften, amtliche Gebühren und Verfahren ändern sich mit der Zeit, und jede Situation ist anders. Für eine Beratung zu Ihrer konkreten Lage konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Anwalt. Es wird keine Haftung für Verluste übernommen, die aus dem Vertrauen auf die Informationen dieses Artikels entstehen.
