Mietstreitigkeiten in der Türkei: Leitfaden für Ausländische Vermieter und Mieter

Mietstreitigkeiten in der Türkei drehen sich meist um drei Fragen: wie stark die Miete steigen darf, ob der Mieter zum Auszug gezwungen werden kann, und wer für unbezahlte Miete oder Schäden aufkommt. Für ausländische Vermieter und Mieter gelten die Regeln hauptsächlich nach dem türkischen Obligationenrecht, und seit 2023 muss die Mehrzahl dieser Streitfälle zunächst ein Mediationsverfahren durchlaufen, bevor ein Gericht sie verhandelt. Dieser Leitfaden erklärt, wie Mietstreitigkeiten in der Türkei in der Praxis ablaufen, was das Gesetz jeder Seite erlaubt, und wo Ausländer am häufigsten Fehler machen.

Ob Sie eine Wohnung in Istanbul vermieten oder dort mit einer Aufenthaltserlaubnis wohnen: Es gilt für Sie dasselbe Recht wie für einen türkischen Staatsbürger. Die Staatsangehörigkeit ändert weder Ihre Rechte noch Ihre Pflichten aus einem Wohnmietvertrag. Mietstreitigkeiten für ausländische Vermieter in der Türkei beruhen daher auf denselben Regeln, die jedes andere Mietverhältnis bestimmen.

Häufige Mietstreitigkeiten in der Türkei und Wie Sie Entstehen

Die meisten Mietstreitigkeiten in der Türkei fallen in eine kleine Anzahl wiederkehrender Kategorien. Wer weiß, um welche es sich handelt, weiß auch, welche Regel und welcher Weg gelten.

• Mieterhöhungen. Der Vermieter will eine höhere Miete, als der Mieter nach dem Gesetz für zulässig hält, oder der Mieter lehnt jede Erhöhung ab.
• Räumung. Der Vermieter will die Immobilie zurück und der Mieter will nicht ausziehen, oder er bestreitet die genannten Gründe.
• Unbezahlte oder verspätete Miete. Die Miete ist überfällig, und der Vermieter versucht, sie einzutreiben und mitunter den Mietvertrag zu beenden.
• Kaution und Schäden. Am Ende des Mietverhältnisses sind sich die Parteien uneinig, wie viel von der Kaution zurückzuzahlen ist und wer die Schäden verursacht hat.
• Reparaturen und Zustand. Der Mieter verlangt Reparaturen, die der Vermieter nicht durchführen will, oder der Vermieter sagt, der Mieter habe das Problem verursacht.

Ein einziges Mietverhältnis kann mehrere dieser Streitpunkte gleichzeitig hervorbringen. Ein Mieter, der mit der Miete im Rückstand ist, bestreitet zum Beispiel oft auch die letzte Erhöhung.

Mietrecht in der Türkei: Die Grundregeln

Das Mietrecht in der Türkei ist hauptsächlich im türkischen Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu, Gesetz Nr. 6098) geregelt, in dessen Abschnitten zu Wohnraum- und überdachten Geschäftsraummietverträgen. Diese Regeln schützen den Mieter, und die meisten davon können durch eine Vertragsklausel nicht abbedungen werden. Eine Mietvertragsklausel, die dem Mieter weniger einräumt, als das Gesetz vorsieht, ist in der Regel unwirksam, selbst wenn der Mieter sie unterschrieben hat.

Einige Punkte des türkischen Mietrechts sind in fast jedem Streitfall relevant:

• Ein schriftlicher Vertrag ist dringend ratsam, aber ein mündlicher Mietvertrag ist ebenfalls gültig und geschützt.
• Die Kaution für einen Wohnmietvertrag ist gesetzlich auf drei Monatsmieten begrenzt, und das Gesetz sieht vor, dass sie auf einem Bankkonto hinterlegt wird, statt beim Vermieter zu verbleiben.
• Ein Wohnmietvertrag verlängert sich automatisch um ein weiteres Jahr, sofern der Mieter nicht kündigt. Der Vermieter kann eine Verlängerung nicht einfach ablehnen.
• Der Vermieter kann den Mietvertrag nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen beenden, die wir weiter unten darlegen.

Mieterhöhungsstreitigkeiten in der Türkei

Mieterhöhungsstreitigkeiten in der Türkei unterliegen einer an die Inflation gekoppelten Obergrenze. Bei der Verlängerung eines Wohnmietvertrags begrenzt das türkische Obligationenrecht die jährliche Erhöhung auf die durchschnittliche Zwölfmonatsveränderung des vom türkischen Statistikinstitut veröffentlichten Verbraucherpreisindex. Eine Klausel, die dem Vermieter mehr als diese Obergrenze zusagt, ist für den darüber hinausgehenden Teil nicht durchsetzbar.

Zwischen 2022 und Mitte 2024 galt eine befristete gesetzliche Obergrenze von 25 Prozent für Mieterhöhungen bei Wohnraum. Diese befristete Obergrenze ist ausgelaufen, und zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels sind die Erhöhungen wieder an die durchschnittliche Zwölfmonats-Verbraucherpreisindexveränderung gekoppelt. Da sich diese Zahl jeden Monat ändert, sollten Sie den aktuellen Satz überprüfen, bevor Sie sich auf eine Zahl verlassen.

Können sich die Parteien nicht einigen, kann jede Seite ein Gericht um Mietfestsetzung ersuchen (kira tespit davasi). Nach fünf Jahren ist das Gericht nicht mehr an die Inflationsobergrenze gebunden und kann die Miete auf ein faires Marktniveau zurücksetzen, gestützt auf ein Sachverständigengutachten. Mieterhöhungsstreitigkeiten in der Türkei gehören zu den häufigsten Gründen, warum ausländische Vermieter und Mieter vor Gericht landen.

Räumung: Wann ein Vermieter den Mietvertrag Beenden Kann

Ein Vermieter in der Türkei kann einen Mieter nicht nach Belieben räumen. Das Gesetz erlaubt dies nur aus festgelegten Gründen, und der Vermieter muss das richtige Verfahren für den geltend gemachten Grund anwenden. Die wichtigsten gesetzlichen Gründe sind:

• Echter Eigenbedarf. Der Vermieter oder nahe Angehörige benötigen die Immobilie tatsächlich als Wohnung oder Geschäftsraum.
• Umbau. Die Immobilie muss in einer Weise umgebaut oder wesentlich saniert werden, die ein Wohnen während der Arbeiten unmöglich macht.
• Bedarf des neuen Eigentümers. Wer die Immobilie kauft, kann sie für den eigenen Bedarf oder den der Familie beanspruchen, nach einer Mitteilung innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist.
• Zwei schriftliche Mahnungen. Wird dem Mieter im selben Mietjahr zweimal eine berechtigte schriftliche Mahnung wegen verspäteter Miete zugestellt, kann der Vermieter die Räumung verlangen.
• Schriftliche Verpflichtung des Mieters. Ein separates schriftliches Versprechen des Mieters, zu einem festgelegten Datum auszuziehen, abgegeben nach Beginn des Mietverhältnisses, ist durchsetzbar.

Es gibt außerdem den Weg der Langzeitmiete. Nachdem ein Wohnmietvertrag zehn Jahre lang verlängert wurde, kann der Vermieter ihn ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er mindestens drei Monate vor Ende des folgenden Mietjahres kündigt. Speziell bei Nichtzahlung kann der Vermieter beim Vollstreckungsamt (Icra Müdürlüğü) ein Vollstreckungsverfahren mit Räumungsforderung einleiten, das schneller abläuft als ein vollständiges Gerichtsverfahren.

Wie Man Eine Mietstreitigkeit in der Türkei Löst, Schritt für Schritt

Wie man eine Mietstreitigkeit in der Türkei löst, folgt heute einer festgelegten Reihenfolge, denn bei den meisten Geld- und Räumungsansprüchen geht die Mediation dem Gericht voraus. Dies sind die üblichen Stufen.

1. Erst schriftlich festhalten. Senden Sie eine klare, datierte schriftliche Mitteilung, in der Sie Ihre Forderung nennen und eine angemessene Frist setzen. Für formelle Wirkung nutzt die türkische Praxis eine notarielle Mitteilung (ihtarname).
2. Zur verpflichtenden Mediation gehen. Seit dem 1. September 2023 müssen Streitigkeiten über die Miethöhe, Geldforderungen aus einem Mietverhältnis und die Räumung einer gemieteten Immobilie vor einer Klage zur Mediation. Wer ohne sie direkt vor Gericht zieht, dessen Klage wird aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen.
3. Mediation abschließen oder unterzeichnen. Führt die Mediation zu einer Einigung, ist diese bindend und vollstreckbar wie ein Gerichtsurteil. Scheitert sie, stellt der Mediator einen Abschlussbericht aus, der die Voraussetzung für eine Klage ist.
4. Beim richtigen Gericht klagen. Mietsachen gehören vor das Zivile Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) am Ort der Immobilie. Eine Räumung wegen Nichtzahlung kann stattdessen über das Vollstreckungsamt laufen.
5. Das Ergebnis vollstrecken. Ein nicht befolgtes Urteil oder eine Mediationsvereinbarung wird über das Vollstreckungsamt durchgesetzt, das die tatsächliche Übergabe der Immobilie anordnen kann.

Ob Mediation oder ein direkter Vollstreckungsweg zu Ihrer Situation passt, hängt vom Grund, den Beträgen und den bereits vorhandenen Unterlagen ab; ein Anwalt kann dies in einem kurzen Beratungsgespräch einschätzen.

Mediation oder Gericht: Welcher Weg Gilt

Bei den meisten Mietstreitigkeiten in der Türkei ist Mediation nun der verpflichtende erste Schritt und das Gericht die Rückfalllösung. Die folgende Tabelle vergleicht beide bei den Punkten, nach denen Ausländer am häufigsten fragen.

Für die erfassten Kategorien ist Mediation nicht optional. Sie zu überspringen ist der mit Abstand häufigste Verfahrensfehler, den wir korrigieren.

Wie Lange Mietstreitigkeiten in der Türkei Dauern

Mietstreitigkeiten in der Türkei variieren in der Dauer stark, je nach gewähltem Weg und Arbeitsbelastung des Gerichts. Als grober Anhaltspunkt:

• Mediation: meist wenige Wochen ab der ersten Sitzung, manchmal schneller, wenn beide Seiten einigungsbereit sind.
• Räumung über das Vollstreckungsamt wegen unbezahlter Miete: oft wenige Monate, sofern der Mieter keinen gültigen Einspruch einlegt.
• Klage auf Mietfestsetzung oder Räumung: häufig mehrere Monate und manchmal über ein Jahr, da Sachverständigengutachten und Verhandlungstermine den Zeitrahmen verlängern.

Dies sind allgemeine Spannen, keine Zusagen. In unserer Praxis bei Karanfiloglu Law Firm ziehen sich die Fälle am längsten hin, in denen der Vermieter formlos Mitteilungen zugestellt hat und im Nachhinein eine lückenlose Dokumentation rekonstruieren muss.

Häufige Fehler Ausländischer Vermieter und Mieter

Eine Handvoll vermeidbarer Fehler verursacht die meisten Probleme, die wir sehen. Für jeden gibt es eine einfache Lösung.

• Keine schriftliche Mitteilung. Mündliche Forderungen zählen selten. Lösung: eine notarielle Mitteilung (ihtarname) versenden, damit die Forderung und ihr Datum belegbar sind.
• Klage vor der Mediation. Eine Klage ohne den erforderlichen Mediationsschritt wird aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen. Lösung: erst die Mediation abschließen und den Abschlussbericht aufbewahren.
• Jeden Grund als Räumungsgrund behandeln. Einen Mieter nicht zu mögen ist kein gesetzlicher Grund. Lösung: die Situation vor dem Handeln mit einem der im Gesetz festgelegten Gründe abgleichen.
• Die Kaution falsch handhaben. Eine Kaution über drei Monatsmieten hinaus einzubehalten oder die Rückzahlung ohne Schadensnachweis zu verweigern, lädt zu einer Klage ein. Lösung: den begrenzten Betrag auf einem Bankkonto halten und den Zustand der Immobilie bei Ein- und Auszug dokumentieren.
• Sich auf Vertragsklauseln verlassen, die das Gesetz aushebeln. Eine Klausel, die dem Mieter weniger Rechte einräumt als das Gesetz, ist meist nichtig. Lösung: den Mietvertrag vor Unterzeichnung oder Durchsetzung mit dem aktuellen Gesetz abgleichen lassen.

Ausländische Vermieter gehen manchmal davon aus, dass ein im Ausland oder auf Englisch unterzeichneter Mietvertrag diese Regeln ändert. Das tut er nicht; das türkische Obligationenrecht gilt für in der Türkei gelegene Immobilien unabhängig von der Vertragssprache.

Kosten von Mietstreitigkeiten in der Türkei

Die Kosten einer Mietstreitigkeit in der Türkei bestehen aus zwei Teilen: amtlichen Gebühren und allem Übrigen. Amtliche Gebühren umfassen Gerichtsgebühren, die bei Geldforderungen als Prozentsatz des geforderten Betrags berechnet werden, zuzüglich Sachverständigen- und Zustellungskosten. Für die Mediationsphase gilt ein eigener Gebührentarif, und wenn sich die Parteien nicht einigen, übernimmt der Staat im Rahmen der verpflichtenden Regelung zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels die ersten Stunden.

Zu den weiteren Kosten zählen Anwaltshonorare, Notarkosten für förmliche Mitteilungen sowie Übersetzungs- oder vereidigte Dolmetscherkosten, wenn Dokumente nicht auf Türkisch vorliegen. Da amtliche Gebühren und der Mediationstarif regelmäßig aktualisiert werden, sollten Sie jede gelesene Zahl als Ausgangspunkt behandeln und die aktuellen Beträge vor der Budgetplanung überprüfen. Sobald Weg und Streitwert geklärt sind, kann ein Anwalt eine realistische Schätzung geben.

Zusammenfassung

Mietstreitigkeiten in der Türkei unterliegen dem mieterschützenden türkischen Obligationenrecht, durchlaufen bei den meisten Miet- und Räumungsansprüchen eine verpflichtende Mediation vor dem Gericht, und hängen davon ab, ob die richtige Mitteilung, der richtige Grund und das richtige Verfahren genutzt wurden. Ausländische Vermieter und Mieter haben dieselben Rechte und Pflichten wie türkische Parteien. Die meisten Mietstreitigkeiten für ausländische Vermieter in der Türkei werden bereits in der Mediationsphase beigelegt, wenn die Unterlagen stimmen. Von Anfang an die Unterlagen und die Reihenfolge richtig zu machen, verhindert, dass aus einem Streit ein langes Verfahren wird.

Sprechen Sie mit einem Anwalt in Istanbul

Wenn Sie Beratung zu Ihrer eigenen Situation wünschen: Karanfiloglu Law Firm ist eine eingetragene Anwaltskanzlei in Istanbul, die Ausländer und türkische Mandanten in der gesamten Türkei betreut. Sie erreichen uns telefonisch oder über WhatsApp unter +90 532 659 35 11, per E-Mail unter [email protected], oder besuchen Sie uns unter Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.

Häufig Gestellte Fragen

Wie werden Mietstreitigkeiten in der Türkei gelöst?

Die meisten Mietstreitigkeiten in der Türkei werden zunächst durch verpflichtende Mediation gelöst und nur bei deren Scheitern vor Gericht. Seit dem 1. September 2023 müssen Streitigkeiten über die Miethöhe, Geldforderungen aus einem Mietverhältnis und die Räumung einer gemieteten Immobilie vor einer Klage zur Mediation. Mietsachen, die vor Gericht gelangen, werden vom Zivilen Friedensgericht am Ort der Immobilie verhandelt.

Kann ein Vermieter in der Türkei einen Mieter ohne Grund räumen?

Nein, ein Vermieter kann einen Mieter nicht nach Belieben räumen. Räumung ist nur aus den im türkischen Obligationenrecht festgelegten Gründen zulässig, etwa echter Eigenbedarf, Umbau, Bedarf eines neuen Eigentümers oder wiederholter Zahlungsverzug. Die wichtigste Ausnahme ist der Weg der Langzeitmiete: Nach zehn Jahren Verlängerungen kann der Vermieter den Mietvertrag ohne Grund beenden, sofern die korrekte dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten wird.

Um wie viel darf die Miete in der Türkei erhöht werden?

Bei der Verlängerung eines Wohnmietvertrags ist die jährliche Erhöhung auf die durchschnittliche Zwölfmonatsveränderung des vom türkischen Statistikinstitut veröffentlichten Verbraucherpreisindex begrenzt. Von 2022 bis Mitte 2024 galt eine befristete Obergrenze von 25 Prozent, die jedoch ausgelaufen ist. Da sich die Indexzahl jeden Monat ändert, sollten Sie den aktuellen Satz vor der Anwendung überprüfen.

Ist Mediation bei Vermieter-Mieter-Streitigkeiten in der Türkei verpflichtend?

Ja, Mediation ist bei den meisten aus einem Mietverhältnis entstehenden Geld- und Räumungsansprüchen verpflichtend. Das Mietrecht in der Türkei verlangt für diese Kategorien, dass die Parteien vor Gericht eine Mediation versuchen, und eine ohne diesen Schritt eingereichte Klage wird aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen. Eine in der Mediation erzielte Einigung ist bindend und vollstreckbar wie ein Gerichtsurteil.

Wie lange dauert eine Mietstreitigkeit in der Türkei?

Das hängt vom gewählten Weg ab. Mediation dauert meist wenige Wochen, eine Räumung über das Vollstreckungsamt wegen unbezahlter Miete oft wenige Monate, und eine vollständige Klage auf Mietfestsetzung oder Räumung häufig mehrere Monate, manchmal über ein Jahr. Sachverständigengutachten und Verhandlungstermine sind meist der Grund, warum sich Gerichtsverfahren hinziehen.

Was kann ein Mieter tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Der Mieter kann die Rückzahlung der Kaution schriftlich verlangen und, falls abgelehnt, den Anspruch über Mediation und anschließend das Zivile Friedensgericht verfolgen. Die Kaution für einen Wohnmietvertrag ist auf drei Monatsmieten begrenzt und sollte auf einem Bankkonto gehalten werden. Der Vermieter darf nur Beträge einbehalten, die er nachweislich auf unbezahlte Miete oder über die normale Abnutzung hinausgehende Schäden zurückführen kann.

Gelten für ausländische Vermieter und Mieter dieselben Regeln?

Ja, Mietstreitigkeiten in der Türkei werden für alle nach demselben Gesetz entschieden. Das türkische Obligationenrecht gilt für in der Türkei gelegene Immobilien unabhängig von der Staatsangehörigkeit der Parteien oder der Vertragssprache. Ein auf Englisch verfasster oder im Ausland unterzeichneter Mietvertrag ändert nichts an dem Schutz, den das Gesetz gewährt.

Über den Autor

Kaan Karanfiloğlu ist der Gründer von Karanfiloglu Law Firm, einer in Istanbul ansässigen eingetragenen Anwaltskanzlei, die türkische und internationale Mandanten in der gesamten Türkei betreut. Er ist als Anwalt bei der Rechtsanwaltskammer Istanbul (Reg.-Nr. 58270) und der Union der türkischen Rechtsanwaltskammern (Nr. 133074) zugelassen und übt seinen Beruf in der Türkei seit 2017 aus. Er hat einen LL.B.-Abschluss der Juristischen Fakultät der Galatasaray-Universität (2016) und berät Mandanten auf Türkisch, Englisch und Französisch; die Kanzlei betreut zudem russisch- und chinesischsprachige Mandanten mit erfahrenen Übersetzern im Haus.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zum türkischen Recht und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze, Vorschriften, amtliche Gebühren und Verfahren ändern sich im Laufe der Zeit, und jede Situation ist anders. Für eine Beratung zu Ihrem spezifischen Fall wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Anwalt. Es wird keine Haftung für Verluste übernommen, die aus dem Vertrauen auf die Informationen in diesem Artikel entstehen.