Türkiye’de Kira Anlaşmazlıkları: Yabancı Ev Sahipleri ve Kiracılar için Rehber

Türkiye’de kira anlaşmazlıkları genellikle üç soruya dayanır: kira ne kadar artabilir, kiracı tahliye edilebilir mi ve ödenmeyen kira veya hasarı kim karşılar. Yabancı ev sahipleri ve kiracılar için kurallar esas olarak Türk Borçlar Kanunu ile belirlenir ve 2023’ten bu yana bu anlaşmazlıkların çoğu bir mahkeme duruşmasından önce arabuluculuktan geçmek zorundadır. Bu rehber, Türkiye’de kira anlaşmazlıklarının gerçekte nasıl işlediğini, kanunun her iki tarafa ne izin verdiğini ve yabancıların en sık nerede hata yaptığını açıklar.

İstanbul’da bir daireyi kiraya veriyor olun ya da ikamet izniyle orada yaşıyor olun, size de bir Türk vatandaşına uygulanan aynı kanun uygulanır. Vatandaşlık, bir konut kirası altındaki haklarınızı veya yükümlülüklerinizi değiştirmez. Yabancı ev sahipleri için Türkiye’de kira anlaşmazlıkları bu yüzden her kiracılık ilişkisini yöneten aynı kurallara dayanır.

Türkiye’de Sık Görülen Kira Anlaşmazlıkları ve Nasıl Başlarlar

Türkiye’de kira anlaşmazlıklarının çoğu az sayıda tekrarlayan kategoriye girer. Hangisinde olduğunuzu bilmek, hangi kuralın ve hangi yolun uygulanacağını gösterir.

• Kira artışları. Ev sahibi, kiracının kanunun izin verdiğini düşündüğünden daha yüksek bir kira ister, ya da kiracı hiçbir artışı kabul etmez.
• Tahliye. Ev sahibi taşınmazı geri ister ve kiracı çıkmak istemez, ya da gösterilen gerekçeye itiraz eder.
• Ödenmeyen veya geciken kira. Kira vadesi geçmiştir ve ev sahibi hem tahsil etmeye hem de bazen sözleşmeyi sona erdirmeye çalışır.
• Depozito ve hasar. Kiracılık sona erdiğinde taraflar depozitonun ne kadarının iade edileceği ve hasarı kimin sebep olduğu konusunda anlaşamaz.
• Tamirat ve durum. Kiracı ev sahibinin yapmadığı tamiratları ister, ya da ev sahibi sorunun kiracıdan kaynaklandığını söyler.

Tek bir kiracılık ilişkisi bunlardan birden fazlasını aynı anda üretebilir. Örneğin kirasını ödeyememiş bir kiracı, son artışa da itiraz ediyor olabilir.

Türkiye’de Kiracı Ev Sahibi Hukuku: Temel Kurallar

Türkiye’de kiracı ev sahibi hukuku esas olarak Türk Borçlar Kanunu’nda (Kanun No. 6098), konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bölümlerde düzenlenir. Bu kurallar kiracıyı koruyucu niteliktedir ve çoğu sözleşme hükmüyle feragat edilemez. Kiracıya kanunun tanıdığından daha azını veren bir sözleşme şartı, kiracı imzalamış olsa bile genellikle geçersizdir.

Türkiye’de kiracı ev sahibi hukukunun neredeyse her anlaşmazlıkta önemli olan birkaç noktası vardır:

• Yazılı bir sözleşme şiddetle tavsiye edilir, ama sözlü bir kira sözleşmesi de geçerlidir ve korunur.
• Konut kirasında depozito, kanunla üç aylık kira bedeliyle sınırlıdır ve kanun bunun ev sahibinde tutulması yerine bir banka hesabında saklanmasını öngörür.
• Kiracı bildirimde bulunmadıkça konut kirası otomatik olarak bir yıl daha yenilenir. Ev sahibi yenilemeyi basitçe reddedemez.
• Ev sahibi sözleşmeyi yalnızca aşağıda belirttiğimiz belirli yasal gerekçelerle sona erdirebilir.

Türkiye’de Kira Artışı Anlaşmazlıkları

Türkiye’de kira artışı anlaşmazlıkları enflasyona bağlı bir tavanla yönetilir. Yenilenen bir konut kirasında Türk Borçlar Kanunu, yıllık artışı Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayınladığı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişimiyle sınırlar. Ev sahibine bu tavanın üzerinde bir rakam vadeden bir hüküm, aşan kısım için uygulanamaz.

2022 ile 2024 ortası arasında konut kira artışlarına geçici olarak yüzde 25’lik yasal bir tavan uygulandı. Bu geçici tavan sona ermiştir ve bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla artışlar yeniden on iki aylık ortalama tüketici fiyat endeksine bağlıdır. Bu rakam her ay değiştiğinden, bir sayıya güvenmeden önce güncel oranı teyit edin.

Taraflar anlaşamazsa, her iki taraf da bir kira tespit davası açarak mahkemeden kirayı belirlemesini isteyebilir. Beş yıl sonra mahkeme enflasyon tavanıyla bağlı değildir ve bilirkişi değerlemesine dayanarak kirayı adil bir piyasa düzeyine sıfırlayabilir. Türkiye’de kira artışı anlaşmazlıkları, yabancı ev sahiplerinin ve kiracıların bir hakim karşısına çıkmasının en yaygın nedenlerinden biridir.

Tahliye: Bir Ev Sahibi Sözleşmeyi Ne Zaman Sona Erdirebilir

Türkiye’de bir ev sahibi kiracıyı dilediği gibi tahliye edemez. Kanun bunu yalnızca belirli gerekçelerle tanır ve ev sahibi dayandığı gerekçe için doğru usulü izlemelidir. Başlıca yasal gerekçeler şunlardır:

• Gerçek ihtiyaç. Ev sahibi veya yakın ailesi taşınmaza konut veya işyeri olarak gerçekten ihtiyaç duyar.
• Yeniden inşa. Taşınmazın, çalışma sırasında orada yaşamayı imkansız kılacak şekilde yeniden inşa edilmesi veya esaslı şekilde yenilenmesi gerekir.
• Yeni malikin ihtiyacı. Taşınmazı satın alan biri, kanunun öngördüğü süre içinde bildirimde bulunarak kendisi veya ailesi için talep edebilir.
• İki yazılı temerrüt ihtarı. Kiracıya aynı kira yılı içinde geciken kira için haklı iki yazılı ihtar tebliğ edilirse, ev sahibi tahliye talep edebilir.
• Kiracının yazılı taahhüdü. Kiracının sözleşme başladıktan sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair ayrı bir yazılı taahhüdü, icra edilebilir.

Bir de uzun süreli kiracılık yolu vardır. Bir konut kirası on yıllık yenilemeler boyunca sürdükten sonra, ev sahibi izleyen kira yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Özellikle ödenmeme durumunda ev sahibi, tam bir mahkeme davasından daha hızlı işleyen bir yol olan icra müdürlüğünde tahliye talepli icra takibi başlatabilir.

Türkiye’de Kira Anlaşmazlığı Adım Adım Nasıl Çözülür

Türkiye’de kira anlaşmazlığı nasıl çözülür sorusunun artık belirli bir sırası vardır, çünkü çoğu para ve tahliye talebinde arabuluculuk mahkemeden önce gelir. Olağan aşamalar şunlardır.

1. Önce yazıya dökün. Ne istediğinizi belirten ve makul bir süre tanıyan, tarihli ve açık bir yazılı bildirim gönderin. Resmi etki için Türk uygulamasında noter ihtarnamesi kullanılır.
2. Zorunlu arabuluculuğa başvurun. 1 Eylül 2023’ten bu yana, kira bedeline ilişkin anlaşmazlıklar, kira sözleşmesinden doğan para alacakları ve kiralanan taşınmazın tahliyesi herhangi bir davadan önce arabuluculuğa gitmek zorundadır. Bunu yapmadan doğrudan mahkemeye başvurmak, dava usulden reddedilmesine yol açar.
3. Arabuluculuğu imzalayın veya kapatın. Arabuluculuk bir anlaşmayla sonuçlanırsa, bu anlaşma bir mahkeme kararı gibi bağlayıcı ve icra edilebilirdir. Başarısız olursa arabulucu, dava açmak için gereken belge olan nihai bir rapor düzenler.
4. Doğru mahkemeye başvurun. Kira davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Ödenmemeden kaynaklanan tahliye bunun yerine icra müdürlüğü üzerinden de yürütülebilir.
5. Sonucu icra edin. Uyulmayan bir karar veya arabuluculuk anlaşması, taşınmazın fiilen teslimini emredebilen icra müdürlüğü aracılığıyla yerine getirilir.

Arabuluculuğun mu yoksa doğrudan icra yolunun mu durumunuza uygun olduğu; gerekçeye, tutarlara ve elinizdeki belgelere bağlıdır; bir avukat bunu kısa bir danışma görüşmesinde değerlendirebilir.

Arabuluculuk mu Mahkeme mi: Hangi Yol Uygulanır

Türkiye’de kira anlaşmazlıklarının çoğunda artık arabuluculuk zorunlu ilk adımdır ve mahkeme yedek yoldur. Aşağıdaki tablo, yabancıların en çok sorduğu noktalarda ikisini karşılaştırır.

Kapsanan kategoriler için arabuluculuk isteğe bağlı değildir. Bunu atlamak, düzelttiğimiz en yaygın usul hatasıdır.

Türkiye’de Kira Anlaşmazlıkları Ne Kadar Sürer

Türkiye’de kira anlaşmazlıkları, izlenen yola ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak süre bakımından büyük farklılık gösterir. Kabaca bir fikir vermek gerekirse:

• Arabuluculuk: genellikle ilk görüşmeden itibaren birkaç hafta, her iki taraf da uzlaşmaya hazırsa bazen daha hızlı.
• Ödenmeyen kira için icra müdürlüğü tahliyesi: kiracı geçerli bir itiraz sunmadığını varsayarsak genellikle birkaç ay.
• Kira tespit veya tahliye davası: bilirkişi değerlemeleri ve duruşma tarihleri süreyi uzattığı için genellikle birkaç ay, bazen bir yıldan fazla.

Bunlar genel aralıklardır, vaat değildir. Karanfiloglu Law Firm olarak uygulamamızda en uzun süren davalar, ev sahibinin bildirimleri gayri resmi şekilde yaptığı ve sonradan bir belge dizisi oluşturmak zorunda kaldığı davalardır.

Yabancı Ev Sahiplerinin ve Kiracıların Yaptığı Yaygın Hatalar

Gördüğümüz sorunların çoğuna önlenebilir bir avuç hata neden olur. Her birinin basit bir çözümü vardır.

• Yazılı bildirim olmaması. Sözlü talepler nadiren geçerli sayılır. Çözüm: talebi ve tarihini kanıtlanabilir kılmak için bir noter ihtarnamesi gönderin.
• Arabuluculuktan önce dava açmak. Gerekli arabuluculuk adımı olmadan açılan bir dava usulden reddedilir. Çözüm: önce arabuluculuğu tamamlayın ve nihai raporu saklayın.
• Her gerekçeyi tahliye gerekçesi saymak. Bir kiracıyı sevmemek yasal bir sebep değildir. Çözüm: harekete geçmeden önce durumu kanunun tanımladığı gerekçelerden biriyle eşleştirin.
• Depozitoyu yanlış yönetmek. Üç aylık kiranın üzerinde bir depozito tutmak veya hasar kanıtı olmadan iadeyi reddetmek bir talebe davetiye çıkarır. Çözüm: sınırlı tutarı bir banka hesabında tutun ve taşınmazın giriş ve çıkıştaki durumunu belgeleyin.
• Kanunu geçersiz kılan sözleşme hükümlerine güvenmek. Kiracıya kanunun tanıdığından daha az hak veren bir hüküm genellikle geçersizdir. Çözüm: imzalamadan veya uygulamadan önce sözleşmeyi güncel kanuna göre kontrol ettirin.

Yabancı ev sahipleri bazen yurt dışında veya İngilizce imzalanan bir sözleşmenin bu kuralları değiştirdiğini düşünür. Değiştirmez; Türk Borçlar Kanunu, sözleşmenin dilinden bağımsız olarak Türkiye’de bulunan taşınmazları yönetir.

Türkiye’de Kira Anlaşmazlıklarının Maliyeti

Türkiye’de bir kira anlaşmazlığının maliyetinin iki bileşeni vardır: resmi ücretler ve diğer her şey. Resmi ücretler arasında, para alacaklarında talep edilen tutarın bir yüzdesi olarak hesaplanan mahkeme harçları ile bilirkişi ve tebligat ücretleri bulunur. Arabuluculuk aşamasının kendi ücret tarifesi vardır ve taraflar anlaşamazsa bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla zorunlu sistem kapsamında ilk birkaç saati devlet karşılar.

Diğer maliyetler arasında avukatlık ücretleri, resmi ihtarlar için noter masrafları ve belgeler Türkçe değilse tercüme veya yeminli tercüman ücretleri bulunur. Resmi harçlar ve arabuluculuk tarifesi düzenli olarak güncellendiğinden, okuduğunuz herhangi bir rakamı bir başlangıç noktası olarak ele alın ve bütçe yapmadan önce güncel tutarları teyit edin. Yol ve anlaşmazlık konusu tutar netleştiğinde bir avukat size gerçekçi bir tahmin verebilir.

Özet

Türkiye’de kira anlaşmazlıkları, kiracıyı koruyan Türk Borçlar Kanunu’na tabidir, çoğu kira ve tahliye talebinde mahkemeden önce zorunlu arabuluculuktan geçer ve doğru bildirimin, gerekçenin ve usulün kullanılıp kullanılmadığına bağlıdır. Yabancı ev sahipleri ve kiracılar, Türk taraflarla aynı haklara ve yükümlülüklere sahiptir. Yabancı ev sahipleri için Türkiye’deki kira anlaşmazlıklarının çoğu, belgeler düzenliyse arabuluculuk aşamasında çözülür. Baştan belgeleri ve sırayı doğru yapmak, bir anlaşmazlığın uzun bir davaya dönüşmesini engelleyen şeydir.

Talk to a Lawyer in Istanbul

Kendi durumunuzla ilgili tavsiye almak isterseniz, Karanfiloglu Law Firm, Türkiye genelinde yabancılara ve Türk vatandaşlarına hizmet veren İstanbul merkezli kayıtlı bir hukuk bürosudur. Bize telefon veya WhatsApp üzerinden +90 532 659 35 11 numarasından, e-posta ile [email protected] adresinden ulaşabilir, ya da Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul adresinden bizi ziyaret edebilirsiniz. Durumunuzu görüşmek için bizimle iletişime geçin.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye’de kira anlaşmazlıkları nasıl çözülür?

Türkiye’de kira anlaşmazlıklarının çoğu önce zorunlu arabuluculuk yoluyla çözülür, ancak arabuluculuk başarısız olursa mahkemeye gidilir. 1 Eylül 2023’ten bu yana, kira bedeline ilişkin anlaşmazlıklar, kira sözleşmesinden doğan para alacakları ve kiralanan taşınmazın tahliyesi, bir dava açılmadan önce arabuluculuğa gitmek zorundadır. Mahkemeye ulaşan kira davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Bir ev sahibi Türkiye’de kiracıyı sebepsiz tahliye edebilir mi?

Hayır, bir ev sahibi kiracıyı dilediği gibi tahliye edemez. Tahliyeye yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen gerekçelerle, örneğin gerçek ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı veya tekrarlanan temerrüt hallerinde izin verilir. Başlıca istisna, on yıllık yenilemeden sonra ev sahibinin doğru üç aylık bildirimi yapmak kaydıyla sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebildiği uzun süreli kiracılık yoludur.

Türkiye’de kira ne kadar artırılabilir?

Yenilenen bir konut kirasında yıllık artış, Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayınladığı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişimiyle sınırlıdır. 2022’den 2024 ortasına kadar geçici bir yüzde 25’lik tavan uygulandı, ancak bu tavan sona ermiştir. Endeks rakamı her ay değiştiğinden, uygulamadan önce güncel oranı teyit edin.

Türkiye’de kiracı ev sahibi anlaşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet, kira sözleşmesinden doğan çoğu para ve tahliye talebinde arabuluculuk zorunludur. Türkiye’de kiracı ev sahibi hukuku, bu kategoriler için tarafların mahkemeden önce arabuluculuğu denemesini şart koşar ve bu olmadan açılan bir dava usulden reddedilir. Arabuluculukta ulaşılan bir uzlaşma, bir mahkeme kararı gibi bağlayıcı ve icra edilebilirdir.

Türkiye’de bir kira anlaşmazlığı ne kadar sürer?

Bu, izlenen yola bağlıdır. Arabuluculuk genellikle birkaç hafta, ödenmeyen kira için icra müdürlüğü tahliyesi genellikle birkaç ay, tam bir kira tespit veya tahliye davası ise genellikle birkaç ay, bazen bir yıldan fazla sürer. Mahkeme sürelerini genellikle uzatan şey, bilirkişi değerlemeleri ve duruşma tarihleridir.

Ev sahibi depozitoyu iade etmezse kiracı ne yapabilir?

Kiracı depozitonun iadesini yazılı olarak talep edebilir ve reddedilirse arabuluculuk, ardından Sulh Hukuk Mahkemesi yoluyla takip edebilir. Konut kirasında depozito üç aylık kirayla sınırlıdır ve bir banka hesabında tutulmalıdır. Ev sahibi yalnızca ödenmeyen kira veya olağan yıpranmanın ötesindeki hasarla ilgili olduğunu kanıtlayabildiği tutarları kesebilir.

Aynı kurallar yabancı ev sahipleri ve kiracılar için de geçerli midir?

Evet, Türkiye’de kira anlaşmazlıkları herkes için aynı kanuna göre karara bağlanır. Türk Borçlar Kanunu, tarafların vatandaşlığından veya sözleşmenin dilinden bağımsız olarak Türkiye’de bulunan taşınmazları yönetir. İngilizce yazılmış veya yurt dışında imzalanmış bir kira sözleşmesi, kanunun tanıdığı korumaları değiştirmez.

Yazar Hakkında

Kaan Karanfiloğlu, Türkiye genelinde Türk ve uluslararası müvekkillere hizmet veren İstanbul merkezli kayıtlı bir hukuk bürosu olan Karanfiloglu Law Firm‘in kurucusudur. İstanbul Barosu’na (Sicil No. 58270) ve Türkiye Barolar Birliği’ne (No. 133074) kayıtlı bir avukat olup 2017’den beri Türkiye’de hukuk uygulamaktadır. Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden lisans derecesine (2016) sahiptir ve müvekkillerine Türkçe, İngilizce ve Fransızca dillerinde danışmanlık yapar; büro ayrıca deneyimli ofis içi tercümanlarla Rusça ve Çince konuşan müvekkillere de hizmet verir.

Yasal Uyarı: Bu makale Türk hukuku hakkında genel bilgi sağlar ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kanunlar, yönetmelikler, resmi ücretler ve usuller zamanla değişir ve her durum farklıdır. Kendi özel durumunuz hakkında tavsiye için lütfen yetkin bir avukata danışın. Bu makaledeki bilgilere güvenilerek ortaya çıkabilecek hiçbir kayıp için sorumluluk kabul edilmez.