İstanbul, Türkiye'de Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul, çoğu kişinin ve şirketin yaptığı en büyük finansal taahhütlerden biridir ve Türkiye’de aynı zamanda en hassas hukuki konulardan biridir. Bir daire satın almak, tapu devri yapmak, müteahhit sözleşmesi imzalamak, ticari alan kiralamak, paydaşlar arasındaki bir uyuşmazlığı çözmek ya da Türk vatandaşlığı için gayrimenkule yatırım yapmak; bunların tümü hukuki ayrıntıların doğru yapılmasına bağlıdır. Türkiye’de gayrimenkul hukuku, mülkün nasıl sahiplenildiğini, devredildiğini, kullanıldığını ve uyuşmazlıkların nasıl çözüldüğünü düzenleyen çerçevedir ve bir işlemin sizi koruyup korumayacağına ya da sizi zarara açık hâle getirip getirmeyeceğine karar verir.

Karanfiloğlu Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku konusunda Türk ve uluslararası müvekkillere danışmanlık veren, İstanbul merkezli bir hukuk bürosudur. Türkiye genelinde ve yurt dışında, işlemler ve uyuşmazlıklar bakımından yabancı yatırımcılar, uluslararası alıcılar, mülk sahipleri, ev sahipleri, kiracılar, geliştiriciler, inşaat şirketleri, paydaşlar, mirasçılar ve yabancı uyruklular ile Türk vatandaşları adına hareket ediyoruz. Türk gayrimenkul hukuku, mülkiyet ve tapu sicili bakımından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na, satış ve kira ilişkileri bakımından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na, 3194 sayılı İmar Kanunu’na ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanır.

Gayrimenkul konusunda hukuki yardım önemlidir; çünkü bir hatanın sonuçları ağır ve çoğu zaman kalıcıdır. Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti yalnızca tapu sicilinde yapılan resmî bir işlemle geçer; özel bir sözleşmeyle veya tek başına bir ödemeyle geçmez. Gerekli kontroller yapılmadan ödeme yapan bir alıcı; bir tapu sorunu, açıklanmamış bir ipotek veya haciz, mülkün kullanımını sınırlayan bir imar kısıtlaması ya da geçersiz çıkan bir sözleşme ile karşılaşabilir. Hatalar; mali kayba, vergi yüküne, vatandaşlık için yatırım başvurularının başarısızlığa uğramasına ve yıllarca sürebilen mahkeme uyuşmazlıklarına yol açabilir. İmzalamadan ve ödeme yapmadan önce alınan sağlam hukuki danışmanlık, en etkili korumadır.

Türkiye’de Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?

Türkiye’de gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkü düzenleyen hukuk kurallarını kapsar: mülkün nasıl sahiplenildiği, alınıp satıldığı, kiralandığı, üzerine inşaat yapıldığı ve uyuşmazlığa konu edildiği. Uygulamada bu; mülkiyet ve tapu işlemlerini, alım satım sözleşmelerini, satış vaadi sözleşmelerini, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki kira ilişkilerini, imar ve inşaat kurallarını, kat mülkiyeti ve apartman yönetimi konularını ve birden fazla malik arasındaki ortak mülkiyeti içerir.

Ayrıca Türkiye’deki başlıca gayrimenkul davası türlerini de kapsar. Bunlar arasında, tapu sicilindeki bir kaydı düzeltmek veya buna itiraz etmek için kullanılan tapu iptali ve tescil davası; Türkçede izale-i şuyu olarak bilinen ve bir mülkün ortak mülkiyetine son veren ortaklığın giderilmesi; bir mülkü hukuki bir hak olmaksızın kullanan kişiye karşı açılan, işgal tazminatı olarak da adlandırılan ecrimisil talebi; mülk sahibini mülküne hukuka aykırı müdahalelere karşı koruyan el atmanın önlenmesi davası; ve Türkçede şufa hakkı olarak bilinen, bir paydaşa, başka bir paydaşın sattığı payı satın almada öncelik tanıyan önalım hakkı yer alır. Bir duruma bunlardan hangisinin uygulanacağını anlamak, çoğu zaman bir gayrimenkul avukatının attığı ilk adımdır.

Türkiye’de Gayrimenkul Hukuku İçin Neden Bir Avukata İhtiyacınız Var?

Gayrimenkul her aşamada hukuki risk taşır ve Türkiye’de bu riskin büyük bölümü, sistemi tanımayan bir alıcı için görünür değildir.

Bir mülk satın alımı sırasında temel soru; satıcının mülkün gerçek sahibi olup olmadığı, mülkün ipotek, haciz ve şerhlerden ari olup olmadığı ve sicildeki niteliğinin gerçeğe uyup uymadığıdır. Tapu devirlerinde işlem tapu sicilinde doğru şekilde tamamlanmalıdır; çünkü bu adım yapılmadan mülkiyet geçmez. Maketten satış ve geliştirici projelerinde alıcı, bir sözleşmeye ve gelecekte teslim vaadine güvenir; sözleşme şartları, projenin gecikmesi veya değişmesi hâlinde ne olacağına karar verir. Kira sözleşmelerinde, kira bedeli, süre ve fesih konusundaki belirsiz şartlar uyuşmazlık yaratır. İmar durumu ve yapı ruhsatları, arazi üzerinde hukuken neyin inşa edilebileceğini veya yapılabileceğini belirler ve bir imar kısıtlaması mülkün değerini ciddi ölçüde düşürebilir. Tapu sicil kayıtlarındaki hatalar ya da ortak mülkiyet uyuşmazlıkları, ortaya çıktıktan sonra çözülmesi yıllar alabilir.

Yabancı müvekkiller ek pratik sorunlarla karşılaşır. Dil engeli, Türkçe sözleşmeleri ve tapu belgelerini okumayı zorlaştırır. Tapu sicil prosedürü yabancıdır ve kendi kurallarına göre işler. Türk vatandaşlığına yönelik yatırım için alınan mülkün belirli uyum şartlarını karşılaması gerekir ve bir hata tüm başvuruyu riske atabilir. Satıcılar ve geliştiriciler genellikle kendi taraflarını koruyan kendi sözleşmelerini sunar. Satın alma ve mülkiyet üzerindeki vergi yükümlülüklerinin gözden kaçırılması kolaydır. En önemlisi, durum tespiti çoğu zaman eksiktir; çünkü alıcı bağımsız bir hukuki incelemeden çok bir emlakçıya veya geliştiriciye güvenir.

Bir Türk gayrimenkul avukatı bu riskleri somut yollarla azaltır. Mülk ve satıcı hakkında hukuki durum tespiti yaparız, neyi imzaladığınızı tam olarak anlamanız için sözleşme incelemesi gerçekleştiririz, müzakerede size destek oluruz, mülkiyeti ve takyidatları doğrulamak için tapu sicil kontrolleri yaparız, işlemin doğru tamamlanması için tapu devri desteği sağlarız, konuları uyuşmazlığı önleyecek biçimde yapılandırırız, bir uyuşmazlık kaçınılmaz olduğunda mahkemede temsil sunarız ve bir kararın icrasında yardımcı oluruz. Amaç; güvenli bir işlem ve gerektiğinde doğru yürütülen bir uyuşmazlık sürecidir.

Gayrimenkul Hukuku İçin Neden Karanfiloğlu Hukuk Bürosu?

Karanfiloğlu Hukuk Bürosu, İstanbul’un merkezindeki ofisimizden gayrimenkul hukuku hizmetleri sunar ve Türkiye genelindeki ve yurt dışındaki müvekkiller adına hareket ederiz. Uygulamamız, Türk mülkiyet hukuku bilgisini, işlemlerin ve uyuşmazlıkların tapu sicilinde ve mahkemelerde gerçekte nasıl ilerlediğine dair pratik deneyimle birleştirir.

Uluslararası müvekkilleri doğrudan destekliyoruz. Danışmanlık verdiğimiz alıcıların, mülk sahiplerinin ve yatırımcıların çoğu Türkiye dışında bulunmakta veya ülke içinde faaliyet gösteren yabancı uyruklulardır; bu nedenle açık iletişim, hizmetimizin bir parçasıdır. Türk gayrimenkul kavramlarını sade bir İngilizceyle açıklar, seçenekleri ve sonuçlarını ortaya koyar ve müvekkilleri her aşamada bilgilendiririz. Çalışmamız bir gayrimenkul işinin tüm yaşam döngüsünü kapsar: hukuki strateji, belge hazırlığı, gayrimenkul durum tespiti, tapu desteği, sözleşme hazırlama ve inceleme, müzakere, uyuşmazlıklarda temsil ve ilk başvurudan tamamlanmaya, gerektiğinde de davaya kadar uçtan uca yardım.

Belirli sonuçlar vaat etmeyiz ve sloganlara dayanmayız. Sunduğumuz şey; durumunuzun neyi gerektirdiği ve neyi gerektirmediği konusunda şeffaf danışmanlıkla birlikte; dikkatli, ilgili ve dürüst hukuki çalışmadır.

Avukatımız hakkında

Büro, İstanbul’da görev yapan deneyimli bir avukat olan Av. Kaan Karanfiloğlu tarafından yönetilmektedir. Müvekkillere İngilizce, Fransızca ve Türkçe danışmanlık vermekte olup, büro ayrıca ofisteki deneyimli tercümanlar aracılığıyla Rusça ve Çince konularda da müvekkillere destek olmaktadır. Kaan Karanfiloğlu, İstanbul Barosu’na 58270 sicil numarasıyla ve Türkiye Barolar Birliği’ne 133074 sicil numarasıyla kayıtlıdır. Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun olmuştur.

• Karanfiloğlu Hukuk Bürosu, Justia‘da bir Türk Avukat bürosu olarak listelenmiştir. Av. Kaan Karanfiloğlu, Türkiye’de hukuki yardıma ihtiyaç duyan yabancılar için önde gelen bir Türk avukattır.
• Karanfiloğlu Hukuk Bürosu, Lawzana‘da bir Türk Avukat bürosu olarak listelenmiştir. Av. Kaan Karanfiloğlu, Türkiye’de hukuki yardıma ihtiyaç duyan yabancılar için önde gelen bir Türk avukattır.
• Karanfiloğlu Hukuk Bürosu, Lawyers.com‘da bir Türk Avukat bürosu olarak listelenmiştir. Av. Kaan Karanfiloğlu, Türkiye’de hukuki yardıma ihtiyaç duyan yabancılar için önde gelen bir Türk avukattır.

Türkiye’de Gayrimenkul Hukuku Hizmetlerimiz

Türk gayrimenkul hukukunun tamamında, hem işlemleri hem de uyuşmazlıkları kapsayan eksiksiz bir hizmet yelpazesi sunuyoruz. Aşağıdaki alanlar, müvekkillerimizin en sık talep ettiği alanlardır. Konunuz burada listelenmemişse bize ulaşın; size yardımcı olup olamayacağımızı ve nasıl yardımcı olabileceğimizi bildiririz.

Gayrimenkul Alım ve Satım İşlemleri

Bir Türkiye’de mülk satın alımı boyunca, mülkün ilk incelemesinden tapu devrinin tamamlanmasına kadar alıcılar ve satıcılar adına hareket ederiz. İşlemin doğru yapılandırıldığından, sözleşmenin menfaatlerinizi koruduğundan ve mülkiyetin güvenle geçmesi için hukuki adımların doğru sırayla tamamlandığından emin oluruz.

Mülk Satın Almadan Önce Hukuki Durum Tespiti

Hukuki durum tespiti, bir alıcının sahip olduğu en önemli korumadır. Tapuyu, tapu sicil kayıtlarını, varsa ipotekleri, hacizleri veya şerhleri, imar durumunu ve satıcının hukuki konumunu inceleriz. Bu inceleme, sorunları ödeme yapmadan önce, hâlâ giderilebilecekleri bir aşamada ortaya çıkarır; ödemeden sonra, düzeltilmelerinin imkânsız olabileceği bir aşamada değil.

Tapu Devri ve Tapu Sicili Prosedürleri

Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti yalnızca tapu sicilinde yapılan resmî bir işlemle geçer. Türkiye’de bir tapu avukatı olarak belgeleri hazırlar ve doğrular, tapu müdürlüğüyle koordinasyon sağlar ve devrin doğru şekilde tamamlanmasını güvence altına alırız. Şahsen hazır bulunamadığınız hâllerde bir vekâletname aracılığıyla hareket edebiliriz.

Gayrimenkul Sözleşmeleri ve Satış Vaadi Sözleşmeleri

Satış vaadi sözleşmeleri de dâhil olmak üzere gayrimenkul sözleşmelerini hazırlar ve inceleriz. Satış vaadi sözleşmesi, bir mülkü gelecekte alma veya satma taahhüdüdür ve Türk hukukuna göre geçerli olması için noter huzurunda yapılması gerekir. Bu sözleşmelerin usulüne uygun düzenlendiğinden ve tarafların gerçek iradesini yansıttığından emin oluruz.

Türk Vatandaşlığı İçin Yatırım Yoluyla Mülk Satın Alımı

Bir Türk vatandaşlığı başvurusunu desteklemek amacıyla alınan mülkün; uygun bir değer, bir değerleme raporu ve mülkün belirli bir süre satılmayacağına dair bir şerh dâhil olmak üzere belirli hukuki şartları karşılaması gerekir. Bu işlemlerin gayrimenkul tarafını, uyum şartlarını göz önünde bulundurarak yürütürüz. Vatandaşlık sürecinin tamamı için Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Avukatı çalışmamıza bakın.

Kira Sözleşmeleri ve Kira Uyuşmazlıkları

Ev sahiplerine ve kiracılara Türkiye’de kira hukuku konusunda, konut ve ticari kira sözleşmelerinin hazırlanması ile incelenmesi ve kira uyuşmazlıklarının çözümü dâhil olmak üzere danışmanlık veririz. Kira bedeli, süre, depozito ve fesih konularındaki açık kira şartları, aksi takdirde mahkemeye taşınan uyuşmazlıkların çoğunu önler.

Tahliye Davaları ve Kira Tespiti Davaları

Tahliye davalarında ve tarafların anlaşamadığı durumlarda adil bir kira bedelini belirlemek için kullanılan kira tespiti davalarında müvekkilleri temsil ederiz. Bu davalar belirli hukuki gerekçelere ve usullere tabidir; bir talebin mevcut olup olmadığı ve bunu en iyi nasıl ileri süreceğiniz veya nasıl savunacağınız konusunda danışmanlık veririz.

İmar Hukuku ve Yapı Ruhsatı Sorunları

İmar planları, yapı ruhsatları, iskân ruhsatları ve imar uyuşmazlıkları dâhil olmak üzere Türkiye’de imar hukuku konusunda danışmanlık veririz. İmar durumu, bir mülk üzerinde hukuken neyin inşa edilebileceğini veya yapılabileceğini belirler; bu nedenle bir satın alma veya inşaat projesinden sonra değil, daima öncesinde kontrol edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Hukuku ve Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında Türkiye’de kat mülkiyeti hukuku konularını ele alırız; yönetim planları, ortak giderler ve aidatlar, malikler kurulu kararları ve apartman maliklerinin kendi aralarındaki ya da bina yönetimiyle olan uyuşmazlıkları dâhil. Bu konular bir mülkün günlük kullanımını ve değerini etkiler.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki bir kaydı, örneğin bir devrin hile, muvazaa, hata veya hatalı bir mirasa dayandığı hâllerde, itiraz etmek veya düzeltmek için kullanılır. Bu davalar Türk gayrimenkul davalarının merkezinde yer alır ve hukuki sürelere tabidir; bu nedenle gecikmeden danışmanlık almak önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Türkçede izale-i şuyu olarak bilinen ortaklığın giderilmesi, paydaşların bir mülkün kullanımı veya satışı konusunda anlaşamadığı hâllerde ortak mülkiyete son verir. Mahkeme, mülkün bölünmesine veya daha yaygın olarak satılıp gelirinin paylaştırılmasına karar verebilir. Böyle bir davayı açmak veya buna karşı savunma yapmak isteyen paydaşları temsil ederiz.

Ecrimisil Talepleri (İşgal Tazminatı)

İşgal tazminatı olarak da adlandırılan ecrimisil talebi, bir mülkü hukuki bir hak olmaksızın kullanan kişiye karşı açılır. Mülk sahibi, izinsiz kullanım dönemi için tazminat talep edebilir. Bir ecrimisil talebini ileri süren mülk sahiplerine ve buna karşı savunma yapan taraflara danışmanlık veririz.

El Atmanın Önlenmesi Davaları

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkı ihlal edilen, örneğin hukuka aykırı bir tecavüz veya kullanımla karşı karşıya kalan mülk sahibini korur. Mahkeme, müdahalenin durdurulmasına ve mülk sahibinin hakkının eski hâline getirilmesine karar verebilir. Bu davaları Türkiye genelindeki mülk sahipleri için yürütürüz.

Önalım Hakkı (Şufa Hakkı)

Türkçede şufa hakkı olarak bilinen önalım hakkı, başka bir paydaşın ortak mülkiyetteki payını dışarıdan bir alıcıya satması durumunda, bir paydaşa o payı satın almada öncelik tanır. Hakkın belirli ve kesin yasal süreler içinde kullanılması gerekir. Paydaşlara bir önalım talebini kullanma veya buna karşılık verme konusunda danışmanlık veririz.

Paydaşlar Arasındaki Gayrimenkul Uyuşmazlıkları

Ortak mülkiyet, çoğu zaman kullanım, gelir, giderler ve satış konusunda uyuşmazlıklara yol açar. Bir mülkü birlikte miras almış mirasçılar dâhil olmak üzere paydaşlara danışmanlık verir ve onları temsil ederiz; bu uyuşmazlıkları mümkün olduğunda anlaşma yoluyla, gerektiğinde mahkemeler aracılığıyla çözeriz.

İnşaat ve Geliştirici Kaynaklı Uyuşmazlıklar

Geciken teslim, kusurlu işçilik, maketten proje sözleşmelerinin ihlali ve kat karşılığı inşaat düzenlemelerinden doğan anlaşmazlıklar dâhil olmak üzere inşaat ve geliştirici kaynaklı uyuşmazlıkları ele alırız. Bu uyuşmazlıklar sözleşmeye ve kayıtlara dayanır; erken alınan hukuki danışmanlık konumunuzu güçlendirir.

Türkiye’deki Yabancı Mülk Alıcıları İçin Hukuki Destek

Durum tespiti, sözleşme incelemesi, tapu desteği ve vekâletname yoluyla temsil dâhil olmak üzere yabancı mülk alıcılarına odaklı destek sunarız. Yabancı mülkiyetine ilişkin Türk kurallarının satın alımınıza nasıl uygulandığını açıklar ve süreç boyunca size İngilizce rehberlik ederiz. Bu hizmet çoğu zaman Türkiye’de Yabancılar Hukuku uygulamamızla bağlantılıdır.

Türkiye’de Gayrimenkul Hukuku Konularında Hukuki Süreç

Bir gayrimenkul konusunun nasıl ilerleyeceği, bunun bir işlem mi yoksa bir uyuşmazlık mı olduğuna bağlıdır. Aşağıdaki aşamalar, genellikle nasıl çalıştığımızı anlatır.

1. Adım – Danışma. İster bir satın alma, ister bir satış, ister bir kira, ister bir imar sorusu, ister bir ortak mülkiyet meselesi, ister bir uyuşmazlık olsun, amacınızı anlayarak başlarız. Bu, İstanbul ofisimizde veya uzaktan gerçekleşebilir.

2. Adım – Belge toplama. Tapu, sözleşmeler ve her türlü yazışma ya da önceki hukuki belgeler dâhil olmak üzere ilgili belgeleri toplarız.

3. Adım – Tapu ve tapu sicili incelemesi. Mülkiyeti doğrulamak ve ipotekleri, hacizleri, şerhleri veya diğer takyidatları tespit etmek için tapu sicil kayıtlarını inceleriz.

4. Adım – İmar ve ruhsat kontrolleri. İlgili olduğu hâllerde, mülkle hukuken neyin yapılabileceğini etkileyen imar durumunu ve yapı ile iskân ruhsatlarını kontrol ederiz.

5. Adım – Sözleşme incelemesi veya hazırlanması. Önerilen sözleşmeyi inceler veya şartların menfaatlerinizi koruyacak ve Türk hukukuna uygun olacak şekilde yeni bir sözleşme hazırlarız.

6. Adım – Müzakere. Dengeli bir anlaşmaya varmak için şartları karşı tarafla müzakere eder ya da bunu yapmanız için size destek oluruz.

7. Adım – İmza ve ödeme planlaması. Sözleşmenin doğru imzalanma şekli ve sizi koruyacak bir ödeme yapısı konusunda danışmanlık veririz; böylece para, gerekli hukuki adımlardan önce ödenmemiş olur.

8. Adım – Tapu devri. Bir işlem için, mülkiyetin doğru şekilde geçmesi adına tapu sicilindeki resmî devri koordine ederiz.

9. Adım – Devir sonrası hukuki kontroller. Tamamlanmadan sonra, tescilin doğru olduğunu ve gerekli şerhlerin yapıldığını teyit ederiz.

10. Adım – Uyuşmazlık bildirimi ve arabuluculuk. Bir uyuşmazlık ortaya çıktığında resmî ihtarlar göndeririz ve uygulandığı hâllerde, meseleyi dava açmadan çözmek için arabuluculuk veya müzakere yolunu izleriz.

11. Adım – Dava, karar, istinaf/temyiz ve icra. Mesele sulhen çözülemezse; duruşmalar, bilirkişi incelemesi, karar, varsa kanun yolu ve nihai kararın icrası boyunca sizi Türk mahkemeleri önünde temsil ederiz.

Tam süreç; meselenin bir işlem mi, bir kira sorunu mu, bir imar sorunu mu, bir ortak mülkiyet uyuşmazlığı mı, bir tapu davası mı yoksa başka bir gayrimenkul davası mı olduğuna bağlıdır. Yukarıdaki adımlar genel bir rehberdir, sabit bir zaman çizelgesi değildir.

İhtiyaç Duyabileceğiniz Belgeler ve Bilgiler

Gerekli belgeler, gayrimenkul konusunun türüne bağlıdır. Genel bir rehber olarak, bize ulaştığınızda aşağıdakiler çoğu zaman yararlıdır:

• Pasaport veya kimlik belgesi ve bir Türk vergi numarası
• Mülke ait tapu sureti ve tapu sicil kayıtları
• İmar durumu belgesi ve varsa yapı veya iskân ruhsatları
• Hazırlanmışsa bir gayrimenkul değerleme raporu
• Satış sözleşmesi veya kira sözleşmesi ve her türlü ek
• Hâlihazırda ödenmiş tutarlar için ödeme kayıtları ve banka dekontları
• Satıcı, geliştirici, ev sahibi, kiracı veya emlakçı ile yapılan yazışmalar
• Noter belgeleri ve varsa vekâletname
• Bir şirketin taraf olduğu hâllerde şirket belgeleri
• İlgili olduğu hâllerde oturma izni belgeleri ve yatırım yoluyla vatandaşlık belgeleri
• Bir uyuşmazlıkla ilgili bilirkişi raporları, fotoğraflar ve tanık bilgileri
• Hâlihazırda yürüyen davalar varsa önceki mahkeme veya icra belgeleri

Bize ulaşmadan önce her şeyi toplamanız gerekmez. İlk danışmadan sonra, sizin özel konunuzun tam olarak neyi gerektirdiğini size bildiririz.

Yabancı Müvekkiller ve Uluslararası Mülk Alıcıları İçin Hizmetler

Gayrimenkul uygulamamızın önemli bir bölümü yabancı müvekkiller içindir. Yabancı uyruklulara, yabancı şirketlere, uluslararası yatırımcılara, yabancı yerleşik müvekkillere ve sınır ötesi müvekkillere Türkiye’deki mülk işlemleri ve uyuşmazlıkları konusunda yardımcı oluruz.

Yabancı müvekkiller için sunduğumuz destek; görüntülü görüşme yoluyla uzaktan danışma, gayrimenkul durum tespiti, tapu incelemesi, sözleşme hazırlama, Türkçe ve İngilizce metinlerin tutarlı olmasını sağlayan iki dilli sözleşme desteği, Türkiye’ye gelemediğiniz hâllerde vekâletname yoluyla temsil, yeminli tercüme koordinasyonu, yurt dışında düzenlenen belgeler için noter onayı ile apostil ve tasdik gereklilikleri konusunda rehberlik ve tapu müdürlükleriyle doğrudan koordinasyonu içerir. Tüm iletişim İngilizce yürütülebilir; ayrıca Fransızca, Rusça ve Çince konularında da müvekkillere hizmet veririz.

Yabancı alıcıların Türkiye’de karşılaştığı sorunlar genellikle öngörülebilir. Proje ve geliştirici sözleşmeleri belirsiz veya tek taraflı olabilir. Bir mülk; ipotek veya şerh gibi gizli takyidatlar taşıyabilir. Tapu kayıtları hatalı olabilir veya tanımlanan mülke uymayabilir. Bir vatandaşlık başvurusunu desteklemek için yapılan bir satın alma, uyum şartlarını karşılamayabilir. Satıcılar, dışarıdan bir alıcı için belirgin olmayan riskler sunabilir. İmar kısıtlamaları, mülkün nasıl kullanılabileceğini sınırlayabilir. Hem koruma hem de vatandaşlık başvuruları için elzem olan ödeme belgeleri hatalı hazırlanabilir. Bu sorunları öngörür ve zarara yol açmadan önce ele alırız. Bu çalışma çoğu zaman Türk Oturma İzni Avukatı uygulama alanı gibi ilgili konularla bağlantılıdır.

Yaygın Hukuki Riskler ve Hatalar

Türkiye’deki gayrimenkul sorunlarının çoğu, az sayıdaki önlenebilir hataya dayanır. Bunları erken fark etmek, kendinizi korumanın en basit yoludur.

• Hukuki durum tespiti yapmadan mülk satın almak. Tapu ve satıcının bağımsız incelemesini atlamak, ciddi mülk kayıplarının başlıca nedenidir.
• Geliştirici sözleşmelerini incelemeden imzalamak. Maketten ve proje sözleşmeleri, geliştiriciyi korumak için yazılmıştır ve incelenmemiş bir sözleşme alıcıyı korumasız bırakır.
• Tapu kontrollerinden önce ödeme yapmak. Mülkiyet ve takyidatlar doğrulanmadan ödenen para, riske atılmış paradır.
• İpotekleri veya hacizleri göz ardı etmek. Bir mülk; tamamlanmadan önce tespit edilip giderilmedikçe, kendisiyle birlikte geçen bir ipotek veya haciz taşıyabilir.
• İmar durumunu kontrol etmemek. İmar, arazi üzerinde neyin inşa edilebileceğini veya yapılabileceğini belirler ve bunu gözden kaçırmak mülkün değerini ve kullanımını ciddi ölçüde düşürebilir.
• Kat mülkiyeti kurallarını yanlış anlamak. Yönetim planları, aidatlar ve maliklerin kararları bir dairenin günlük kullanımını etkiler ve satın almadan önce anlaşılmalıdır.
• Belirsiz kira sözleşmeleri kullanmak. Kira bedeli, süre ve fesih konusundaki muğlak şartlar, ev sahibi ve kiracı uyuşmazlıklarının sık görülen bir kaynağıdır.
• Tapu uyuşmazlıklarında yasal süreleri kaçırmak. Tapu ve ilgili davalar süre sınırlarına tabidir ve kaçırılan bir süre geçerli bir talebi sona erdirebilir.
• Ödemeleri belgelendirmemek. Neyin ne zaman ödendiğine dair açık kayıtlar olmadan, hem olağan uyuşmazlıklar hem de vatandaşlık başvuruları zorlaşır.
• Yalnızca emlakçılara güvenmek. Bir emlakçı, bağımsız hukuki incelemenin yerini tutmaz; çünkü emlakçının rolü satışı tamamlamaktır, alıcının hukuki konumunu korumak değil.

Doğru hukuki yardım bu sorunları önler. Durum tespiti yapan, sözleşmeyi inceleyen, tapu sicil kayıtlarını doğrulayan ve ödeme ile devri doğru yapılandıran bir avukat, yüksek riskli bir satın almayı güvenli bir satın almaya dönüştürür.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye’de mülk satın almak için bir gayrimenkul avukatına ihtiyacım var mı?

Kanun, mülk satın almak için avukat zorunluluğu getirmez; ancak bağımsız hukuki danışmanlık şiddetle tavsiye edilir. Bir gayrimenkul avukatı; tapu ve satıcı üzerinde durum tespiti yapar, sözleşmeyi inceler, ipotekleri ve imar kısıtlamalarını kontrol eder ve tapu devrini yönetir. Bu, alıcıyı ödeme sonrasında düzeltilmesi zor veya imkânsız olan sorunlardan korur.

Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul satın alabilir mi?

Evet. Çoğu ülkenin uyruğundaki yabancılar, askerî ve güvenlik bölgelerindeki kısıtlamalar ile bir kişinin edinebileceği toplam alana ilişkin sınırlar gibi belirli yasal sınırlara tabi olarak Türkiye’de gayrimenkul satın alabilir. Bir avukat, satın alma işlemine başlamadan önce belirli bir alıcının ve mülkün şartları karşılayıp karşılamadığını teyit edebilir.

Türkiye’de mülk satın almadan önce nelere bakılmalı?

Satın almadan önce; satıcının sicildeki malik olup olmadığını, mülkün ipotek, haciz ve kısıtlayıcı şerhlerden ari olup olmadığını, imar durumunun amaçlanan kullanıma izin verip vermediğini, yapı ve iskân ruhsatlarının mevcut olup olmadığını ve sözleşme şartlarının adil ve geçerli olup olmadığını kontrol etmelisiniz. Bu, hukuki durum tespitinin özüdür ve herhangi bir ödeme yapılmadan önce tamamlanmalıdır.

Türkiye’de tapu nedir?

Türkçede tapu olarak bilinen tapu senedi, Türkiye’de taşınmaz mülkün mülkiyetini kanıtlayan resmî belge ve tapu sicil kaydıdır. Mülkün mülkiyeti yalnızca tapu sicilinde yapılan resmî bir işlemle geçer; bu nedenle tapu ve sicil kaydı her mülk işleminin merkezindedir.

Bir avukat vekâletname ile tapu devrini tamamlayabilir mi?

Evet. Türkiye’de hazır bulunamayan bir alıcı veya satıcı, bir avukata vekâletname verebilir; avukat da bu vekâletnameyle tapu devrini ve ilgili adımları onun adına gerçekleştirebilir. Vekâletnamenin usulüne uygun düzenlenmesi gerekir ve yurt dışında düzenlenen belgeler için genellikle noter onayı ile apostil gereklidir.

Türkiye’de tapu iptali ve tescil davası nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki bir kayda itiraz etmek veya kaydı düzeltmek için kullanılan bir mahkeme davasıdır. Örneğin bir devrin hile, muvazaa, hata veya hatalı bir mirasa dayandığı hâllerde açılır ve mahkemeden mevcut tescilin iptalini ve mülkün doğru şekilde tescilini ister. Bu davalar hukuki sürelere tabidir.

Türk gayrimenkul hukukunda ecrimisil talebi nedir?

İşgal tazminatı olarak da adlandırılan ecrimisil talebi, bir mülk sahibinin, mülkü hukuki bir hak olmaksızın kullanmış bir kişiye karşı açtığı bir taleptir. Mülk sahibi, izinsiz kullanım dönemi için tazminat isteyebilir. Bu, birinin başkasına ait bir mülkü işgal etmesi veya kullanması durumunda sık başvurulan bir hukuki çaredir.

Türkiye’de ortaklığın giderilmesi, yani izale-i şuyu nedir?

Türkçede izale-i şuyu olarak bilinen ortaklığın giderilmesi, paydaşların bir mülkün kullanımı veya satışı konusunda anlaşamadığı durumlarda ortak mülkiyete son vermek için kullanılan bir hukuki süreçtir. Mahkeme, mülkün fiilen bölünmesine veya daha sık olarak, gelirinin paydaşlar arasında paylaştırılması için satılmasına karar verebilir.

Türkiye’de önalım hakkı, yani şufa hakkı nedir?

Türkçede şufa hakkı olarak bilinen önalım hakkı, başka bir paydaşın ortak mülkiyetteki payını dışarıdan bir alıcıya satması durumunda, bir paydaşa o payı satın almada öncelik tanır. Paydaş, aynı şartlarla satışa girebilir; ancak hakkın kesin yasal süreler içinde kullanılması gerekir.

Karanfiloğlu Hukuk Bürosu, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için mülk satın almada yardımcı olabilir mi?

Evet. Bir Türk vatandaşlığı başvurusunu desteklemek amacıyla yapılan mülk satın alımlarının gayrimenkul tarafını; uygun değer, değerleme raporu ve gerekli şerh dâhil olmak üzere belirli uyum şartlarını göz önünde bulundurarak yürütürüz. Ayrıca Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Avukatı uygulamamız aracılığıyla vatandaşlık sürecinin tamamı hakkında danışmanlık veririz.

Türkiye’de bir gayrimenkul işlemi için hangi belgeler gereklidir?

Bir gayrimenkul işlemi genellikle bir pasaport veya kimlik belgesini, bir Türk vergi numarasını, tapu ve tapu sicil kayıtlarını, imar durumu belgesini, ilgili olduğu hâllerde bir değerleme raporunu, satış veya kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını ve bir avukatın müvekkil adına hareket ettiği hâllerde bir vekâletnameyi gerektirir. Gereken belgeler işleme göre değişir.

Türkiye’de bir gayrimenkul davası ne kadar sürer?

Süre büyük ölçüde değişir. Basit bir mesele nispeten hızlı çözülebilirken; duruşmalar, bilirkişi incelemesi ve kanun yolu içeren çekişmeli bir gayrimenkul davası bir yıl veya daha fazla sürebilir. Süre; davanın türüne, delillere, tarafların tutumuna ve mahkemenin iş yüküne bağlıdır.

Türk Avukatınız Karanfiloğlu Hukuk Bürosu ile İletişime Geçin

İster mülk alıp satıyor, ister tapu devrediyor, ister bir kira veya imar sorunuyla ilgileniyor, ister paydaşlar arasındaki bir uyuşmazlığı çözüyor, ister Türk vatandaşlığı için gayrimenkule yatırım yapıyor olun; hukuki danışmanlığı ne kadar erken alırsanız konumunuz o kadar güçlü olur. Karanfiloğlu Hukuk Bürosu, İstanbul’daki ofisimizden Türk ve uluslararası müvekkillere Türkiye’de gayrimenkul hukuku konusunda danışmanlık verir ve ülke genelindeki ve yurt dışındaki müvekkillerle çalışırız.

Gayrimenkul konunuzu görüşmek için hukuki danışma randevusu almak üzere İstanbul’daki hukuk büromuzla iletişime geçin. Durumunuzu inceler, seçeneklerinizi açıkça anlatır ve size nasıl yardımcı olabileceğimizi bildiririz. Belirli bir hukuki sonucu garanti etmeyiz; ancak menfaatlerinizi korumaya odaklanan dikkatli, dürüst ve pratik hukuki çalışmaya bağlıyız.

Karanfiloğlu Hukuk Bürosu
Adres: Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba Business Center, Kat 8, Şişli, 34387 İstanbul, Türkiye
Telefon: +90 532 659 35 11
Bir danışma talep etmek için lütfen büronun iletişim sayfasını kullanın.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Durumunuza özgü danışmanlık için lütfen nitelikli bir avukata başvurun.