土耳其伊斯坦布尔房地产律师
房地产是大多数个人和企业所做出的最重大的财务承诺之一，而在土耳其，它同样是法律上最为敏感的事项之一。购买公寓、办理房产证过户、签署开发商合同、租赁商业场所、解决共有人之间的纠纷，或为获得土耳其公民身份而投资房地产，这些都取决于法律细节是否处理得当。土耳其房地产法是规范财产如何被拥有、转让、使用和争议处理的法律框架，它决定一项交易是保护您，还是使您面临损失风险。
Karanfiloglu Law Firm 是一家总部位于伊斯坦布尔的律师事务所，为土耳其及国际客户提供房地产法方面的法律咨询。我们为外国投资者、国际买家、业主、出租人、承租人、开发商、建筑公司、共有人、继承人、外籍人士以及土耳其公民代理土耳其全境及境外的交易与纠纷事务。土耳其房地产法在所有权和土地登记方面以第4721号《土耳其民法典》为依据，在买卖和租赁关系方面以第6098号《土耳其债法典》为依据，并以第3194号《城市规划法》和第634号《区分所有权法》为依据。
在房地产领域，法律协助至关重要，因为一旦出错，后果严重且往往无法挽回。在土耳其，不动产所有权仅通过在土地登记机关办理的正式手续才能转移，而非通过私人合同或单纯付款即可实现。在完成适当核查之前即付款的买家，可能面临房产证问题、未披露的抵押权或留置权、限制房产用途的规划限制，或一份最终被认定为无效的协议。错误可能导致经济损失、税务风险、投资入籍申请失败，以及需要数年才能解决的法庭纠纷。在签署之前、在付款之前获得可靠的法律建议，是最为有效的保护。
土耳其房地产法涵盖哪些内容？
土耳其房地产法涵盖规范不动产的法律规则：财产如何被拥有、买卖、租赁、建造以及发生争议。在实务中，这包括财产所有权及房产证手续、买卖协议、买卖预约协议、出租人与承租人之间的租赁关系、规划与建筑规则、区分所有权与公寓管理事务，以及多个所有人之间的共有关系。
它还涵盖土耳其主要的房地产诉讼类型。这些包括用于更正或质疑土地登记记录中某项登记的房产证撤销与登记之诉；在土耳其语中称为 izale-i şuyu 的共有关系的消除，即终止对某项财产的共有；针对在无合法权利情况下使用财产之人提起的、又称占用补偿的ecrimisil 请求；保护所有人免受对其财产的非法侵入的排除妨害之诉；以及在土耳其语中称为 şufa 权的优先购买权，该权利赋予共有人在另一共有人出售其份额时优先购买的权利。判断在某种情形中适用上述哪一种，往往是房地产律师所采取的第一步。
在土耳其，您为何需要房地产法律师
房地产在每个阶段都存在法律风险，而在土耳其，对于不熟悉该体系的买家而言，其中大部分风险并不显而易见。
在购买房产时，核心问题在于卖方是否确实拥有该房产，该房产是否不存在抵押权、留置权和批注，以及其登记描述是否与实际情况相符。在房产证过户方面，交易必须在土地登记机关正确完成，因为在该步骤完成之前所有权不会转移。在期房和开发商项目中，买家所依赖的是一份合同和未来交付的承诺，而合同条款决定了项目延期或变更时将会发生什么。在租赁协议方面，关于租金、期限和终止的不明确条款会引发纠纷。规划状况和建筑许可决定了在该土地上可以合法建造或进行什么，而规划限制可能大幅降低房产的价值。土地登记记录本身的错误，或关于共有产权的纠纷，一旦发生，可能需要数年才能解决。
外国客户还面临额外的实际问题。语言障碍使其难以阅读土耳其语合同和土地登记文件。土地登记程序较为陌生，并按其自身规则运作。为获得土耳其投资入籍而购买的房产必须满足特定的合规要求，一旦出错，可能危及整个申请。卖方和开发商通常会提供他们自己的合同，而这些合同保护的是他们一方。购买和持有房产所产生的税务义务很容易被忽视。最重要的是，尽职调查往往并不充分，因为买家依赖的是房地产中介或开发商，而非独立的法律审查。
土耳其房地产律师能以切实的方式降低这些风险。我们对房产和卖方进行法律尽职调查，开展合同审查，使您准确了解所签署的内容，在谈判中为您提供支持，进行土地登记核查以确认所有权和权利负担，提供房产证过户支持以确保交易正确完成，对事务进行结构安排以预防纠纷，在纠纷无法避免时提供出庭代理，并协助判决的执行。其目标是实现一项安全的交易，以及一个得到妥善处理的纠纷程序。
在房地产法领域，为何选择 Karanfiloglu Law Firm
Karanfiloglu Law Firm 从位于伊斯坦布尔市中心的办公室提供房地产法服务，我们为土耳其全境及境外的客户代理事务。我们的执业将对土耳其财产法的了解，与对交易和纠纷在土地登记机关及法院中实际如何展开的实务经验相结合。
我们直接为国际客户提供支持。我们所服务的众多买家、业主和投资者位于土耳其境外，或是在土耳其境内活动的外籍人士，因此清晰的沟通是服务的一部分。我们用浅显的英语解释土耳其房地产概念，列明各种选择及其后果，并在每个阶段向客户通报进展。我们的工作贯穿房地产事务的整个过程：法律策略、文件准备、房地产尽职调查、房产证协助、合同起草与审查、谈判、纠纷中的代理，以及从首次咨询到完成、并在必要时直至诉讼的全程协助。
我们不承诺特定的结果，也不依赖口号。我们所提供的，是审慎、及时且诚实的法律工作，并就您的情况所需要的与不需要的，提供透明的建议。
关于我们的律师
本所由经验丰富、常驻伊斯坦布尔的 Kaan Karanfiloglu 律师领导。他以英语、法语和土耳其语为客户提供咨询，本所还通过办公室内经验丰富的翻译人员以俄语和中文为客户提供支持。Kaan Karanfiloglu 在伊斯坦布尔律师协会注册，注册号为 58270，并在土耳其律师协会联合会注册，注册号为 133074。他毕业于加拉塔萨雷大学法学院。
- Karanfiloglu Law Firm 在 Justia 上被列为一家土耳其律师事务所。Kaan Karanfiloglu 先生是为需要在土耳其获得法律协助的外国人服务的一流土耳其律师。
- Karanfiloglu Law Firm 在 Lawzana 上被列为一家土耳其律师事务所。Kaan Karanfiloglu 先生是为需要在土耳其获得法律协助的外国人服务的一流土耳其律师。
- Karanfiloglu Law Firm 在 Lawyers.com 上被列为一家土耳其律师事务所。Kaan Karanfiloglu 先生是为需要在土耳其获得法律协助的外国人服务的一流土耳其律师。
我们在土耳其的房地产法服务
我们在土耳其房地产法的各个方面提供全面的服务，涵盖交易与纠纷。以下领域是我们的客户最常咨询的领域。如果您的事项未列于此，请与我们联系，我们将告知您我们是否能够以及如何为您提供帮助。
房地产买卖交易
在土耳其购买房产的整个过程中，从对房产的首次审查到完成房产证过户，我们为买方和卖方代理事务。我们确保交易结构正确、合同保护您的利益，并按正确顺序完成各项法律步骤，使所有权得以安全转移。
购买房产前的法律尽职调查
法律尽职调查是买家所拥有的最重要的保护。我们审查房产证、土地登记记录、任何抵押权、留置权或批注、规划状况以及卖方的法律地位。这项审查在您付款之前——即问题仍可处理之时——发现问题，而非在付款之后——即问题可能已无法补救之时。
房产证过户与土地登记程序
在土耳其，不动产所有权仅通过在土地登记机关办理的正式手续才能转移。作为土耳其房产证律师，我们准备并核验文件，与土地登记处协调，并确保过户正确完成。在您无法亲自到场的情况下，我们可以通过授权委托书代为办理。
房地产合同与买卖预约协议
我们起草并审查房地产合同，包括买卖预约协议。买卖预约协议是在未来购买或出售某项房产的承诺，根据土耳其法律，该协议须在公证人面前订立方为有效。我们确保这些合同得到正确订立，并反映各方真实的意图。
为获得土耳其投资入籍而购买房产
为支持土耳其公民身份申请而购买的房产，必须满足特定的法律要求，包括符合资格的价值、一份估价报告，以及一项关于该房产在一定期限内不得出售的批注。我们在办理这类交易的房地产部分时，会顾及相关合规要求。有关完整的入籍流程，请参阅我们作为土耳其投资入籍律师的相关工作。
租赁协议与租赁纠纷
我们就土耳其租赁法为出租人和承租人提供咨询，包括住宅与商业租赁协议的起草与审查以及租赁纠纷的解决。关于租金、期限、押金和终止的清晰租赁条款，可预防大多数否则会诉至法院的冲突。
驱逐之诉与租金确定之诉
我们在驱逐之诉以及租金确定之诉中代理客户，后者用于在双方无法达成一致时确定公平的租金。这些案件遵循特定的法律依据和程序，我们就某项请求是否可行以及如何最妥善地主张或抗辩提供咨询。
城市规划法与建筑许可问题
我们就土耳其城市规划法提供咨询，包括规划图则、建筑许可、使用许可以及规划纠纷。规划状况决定了在某项房产上可以合法建造或进行什么，因此应始终在购买或建设项目之前——而非之后——加以核查。
区分所有权法与公寓管理纠纷
我们根据第634号《区分所有权法》处理土耳其区分所有权法事务，包括管理规约、共同费用与会费、业主大会的决议，以及公寓业主之间或与楼宇管理方之间的纠纷。这些事务影响房产的日常使用与价值。
房产证撤销与登记之诉
房产证撤销与登记之诉用于质疑或更正土地登记中的某项登记，例如在过户系基于欺诈、串通、错误或有瑕疵的继承的情形中。这些案件在土耳其房地产诉讼中处于核心地位，且受法定期限约束，因此及时获得建议十分重要。
共有关系的消除（Izale-i Şuyu）
在土耳其语中称为 izale-i şuyu 的共有关系的消除，在共有人就财产的使用或出售无法达成一致时，终止对该财产的共有。法院可裁定将该财产分割，或更常见地，将其出售并分配所得款项。我们为希望提起或应对此类诉讼的共有人代理事务。
Ecrimisil 请求（占用补偿）
又称占用补偿的 ecrimisil 请求，是针对在无合法权利情况下使用某项财产之人提起的。所有人可就未经授权的使用期间主张补偿。我们就 ecrimisil 请求为提起请求的所有人以及进行抗辩的当事方提供咨询。
排除妨害之诉
排除妨害之诉保护财产权受到侵害的所有人，例如遭受非法侵占或使用的情形。法院可裁定停止妨害，并恢复所有人的权利。我们为土耳其全境的财产所有人处理此类案件。
优先购买权（Şufa 权）
在土耳其语中称为 şufa 权的优先购买权，赋予共有人在另一共有人将共有财产的份额出售给外部买方时，优先购买该份额的权利。该权利必须在严格的法定期限内行使。我们就行使优先购买权请求或应对此类请求为共有人提供咨询。
共有人之间的房地产纠纷
共有关系往往会就使用、收益、费用和出售引发纠纷。我们为共有人，包括共同继承某项财产的继承人，提供咨询与代理，在可能时通过协议、在必要时通过法院解决这些纠纷。
建筑与开发商相关纠纷
我们处理建筑与开发商相关纠纷，包括延期交付、工程瑕疵、违反期房项目合同，以及因以建房换份额的安排所引发的分歧。这些纠纷取决于合同和记录，及早获得法律建议可增强您的处境。
为在土耳其的外国房产买家提供法律支持
我们为外国房产买家提供有针对性的支持，包括尽职调查、合同审查、房产证协助以及通过授权委托书进行的代理。我们解释土耳其关于外国人所有权的规则如何适用于您的购买，并以英语在整个过程中为您提供指引。这项服务往往与我们的土耳其外国人法业务相关联。
土耳其房地产法事务中的法律流程
一项房地产事务如何推进，取决于它是一项交易还是一项纠纷。以下各阶段描述了我们通常的工作方式。
第 1 步 – 咨询。我们首先了解您的目标，无论是购买、出售、租赁、规划问题、共有问题，还是纠纷。这可以在我们的伊斯坦布尔办公室进行，也可以远程进行。
第 2 步 – 文件收集。我们收集相关文件，包括房产证、合同以及任何往来函件或先前的法律文书。
第 3 步 – 房产证与土地登记审查。我们审查土地登记记录，以确认所有权，并识别抵押权、留置权、批注或其他权利负担。
第 4 步 – 规划与许可核查。在相关情形下，我们核查规划状况以及影响该房产可合法用途的建筑许可和使用许可。
第 5 步 – 合同审查或起草。我们审查拟订的合同或起草新合同，使条款保护您的利益并符合土耳其法律。
第 6 步 – 谈判。我们与对方就条款进行谈判，或为您提供支持，以达成一项平衡的协议。
第 7 步 – 签署与付款安排。我们就签署协议的正确方式以及保护您的付款结构提供建议，使资金不会在适当的法律步骤之前支付。
第 8 步 – 房产证过户。对于交易，我们协调在土地登记机关办理的正式过户，使所有权正确转移。
第 9 步 – 过户后的法律核查。完成后，我们确认登记正确无误，且任何所需的批注均已到位。
第 10 步 – 纠纷通知与调解。在发生纠纷时，我们发出正式通知，并在适用的情况下，通过调解或谈判解决事务，避免诉讼。
第 11 步 – 诉讼、判决、上诉与执行。如果事务无法和解，我们将在土耳其法院代理您，贯穿庭审、专家鉴定、判决、任何上诉，以及最终裁决的执行。
确切的流程取决于该事务是一项交易、一项租赁问题、一项规划问题、一项共有纠纷、一项房产证之诉，还是其他形式的房地产诉讼。以上各步骤仅为一般性指引，而非固定的时间表。
您可能需要的文件与信息
所需文件取决于房地产事务的类型。作为一般性指引，您在与我们联系时，以下文件通常会有所帮助：
- 护照或身份证件以及土耳其税号
- 该房产的房产证副本与土地登记记录
- 规划状况文件以及任何建筑或使用许可
- 已编制的房产估价报告（如有）
- 买卖协议或租赁协议及任何附件
- 就已支付款项的付款记录与银行回单
- 与卖方、开发商、出租人、承租人或中介之间的往来函件
- 公证文件以及任何授权委托书
- 当公司为一方当事人时的公司文件
- 相关情形下的居留许可文件与投资入籍文件
- 与纠纷相关的专家报告、照片和证人信息
- 已存在诉讼时的先前法院或执行文件
您无需在联系我们之前备齐所有文件。在首次咨询之后，我们会准确告知您的具体事务需要哪些文件。
面向外国客户与国际房产买家的服务
我们房地产业务中的相当一部分是面向外国客户的。我们协助外国人、外国公司、国际投资者、外籍人士以及跨境客户处理在土耳其的房产交易与纠纷。
我们为外国客户提供的支持包括：通过视频通话进行的远程咨询、房地产尽职调查、房产证审查、合同起草、确保土耳其文与英文文本一致的双语合同支持、在您无法前往土耳其时通过授权委托书进行的代理、认证翻译的协调、就境外出具文件的公证以及附加证明书（apostille）和合法化要求提供指引，以及与各土地登记处的直接协调。所有沟通均可以英语进行，我们还以法语、俄语和中文为客户提供服务。
外国买家在土耳其所面临的问题通常是可以预见的。项目合同和开发商合同可能含糊不清或有失公平。某项房产可能附带隐藏的权利负担，例如抵押权或批注。土地登记记录可能不准确，或与所描述的房产不符。为支持入籍申请而进行的购买可能未满足合规要求。卖方可能呈现出对外部买家而言并不明显的风险。规划限制可能限制房产的使用方式。对保护以及入籍申请均不可或缺的付款文件，可能被错误地编制。我们预见这些问题，并在其造成损害之前加以处理。这项工作往往与相关事务相联系，例如我们的土耳其居留许可律师业务领域。
常见的法律风险与错误
土耳其大多数房地产问题都可追溯到少数可避免的错误。及早识别这些错误是保护自己的最简单方式。
- 在未进行法律尽职调查的情况下购买房产。省略对房产证和卖方的独立审查，是造成严重房产损失的首要原因。
- 未经审查即签署开发商合同。期房合同和项目合同是为保护开发商而拟定的，未经审查的合同会使买家处于风险之中。
- 在房产证核查之前付款。在所有权和权利负担得到核实之前支付的款项，就是被置于风险之中的款项。
- 忽视抵押权或留置权。某项房产可能附带抵押权或留置权，除非在完成交易之前加以识别并解除，否则将随该房产一并转移。
- 未核查规划状况。规划决定了在该土地上可以建造或进行什么，忽视它可能大幅降低房产的价值与用途。
- 误解区分所有权规则。管理规约、会费以及业主的决议影响公寓的日常使用，应在购买前予以了解。
- 使用不明确的租赁协议。关于租金、期限和终止的含糊条款，是出租人与承租人纠纷的常见根源。
- 错过房产证纠纷中的法定期限。房产证之诉及相关诉讼受时限约束，错过期限可能使一项有效的请求归于消灭。
- 未对付款进行记录。若没有关于何时支付了何种款项的清晰记录，无论是普通纠纷还是入籍申请都会变得更加困难。
- 仅依赖房地产中介。中介不能替代独立的法律审查，因为中介的职责是促成交易，而非保护买家的法律地位。
适当的法律协助可预防这些问题。一位进行尽职调查、审查合同、核实土地登记记录并正确安排付款与过户的律师，能将一项高风险的购买转变为一项安全的购买。
常见问题
在土耳其购买房产是否需要房地产律师？
法律并不要求必须聘请律师购买房产，但强烈建议获得独立的法律咨询。房地产律师会对房产证和卖方进行尽职调查、审查合同、核查抵押权和规划限制，并办理房产证过户。这能保护买家免受付款后难以或无法补救的问题之害。
外国人可以在土耳其购买房地产吗？
可以。来自大多数国家的外国国民均可在土耳其购买房地产，但须遵守某些法律限制，例如军事和安全区域内的限制，以及个人可取得的总面积限制。律师可在购买推进之前，确认特定买家与特定房产是否满足相关要求。
在土耳其购买房产之前应核查哪些事项？
在购买之前，您应核查卖方是否为登记的所有人、该房产是否不存在抵押权、留置权和限制性批注、规划状况是否允许预期用途、是否存在任何建筑和使用许可，以及合同条款是否公平、有效。这是法律尽职调查的核心，应在任何付款之前完成。
土耳其的房产证是什么？
房产证，在土耳其语中称为 tapu，是证明在土耳其拥有不动产所有权的官方文件和土地登记记录。房产所有权仅通过在土地登记机关办理的正式手续才能转移，因此房产证及登记记录是每一项房产交易的核心。
律师能否凭授权委托书完成房产证过户？
可以。无法在土耳其到场的买方或卖方可向律师出具授权委托书，律师随后即可代其办理房产证过户及相关步骤。授权委托书必须妥善制备，对于境外出具的文件，通常需要公证及附加证明书（apostille）。
土耳其的房产证撤销与登记之诉是什么？
房产证撤销与登记之诉是用于质疑或更正土地登记中某项登记的法院案件。例如，在过户系基于欺诈、串通、错误或有瑕疵的继承的情形中提起，请求法院撤销现有登记并将该房产正确登记。这些案件受法定期限约束。
土耳其房地产法中的 ecrimisil 请求是什么？
又称占用补偿的 ecrimisil 请求，是由财产所有人针对在无合法权利情况下使用该财产之人提起的请求。所有人可就未经授权的使用期间寻求补偿。当有人占用或使用属于他人的财产时，这是一种常见的救济方式。
土耳其的共有关系消除，即 izale-i şuyu，是什么？
在土耳其语中称为 izale-i şuyu 的共有关系的消除，是在共有人就财产的使用或出售无法达成一致时，用以终止对该财产共有的法律程序。法院可裁定将该财产实物分割，或更常见地，将其出售，从而使所得款项在共有人之间分配。
土耳其的优先购买权，即 şufa 权，是什么？
在土耳其语中称为 şufa 权的优先购买权，赋予共有人在另一共有人将共有财产的份额出售给外部买方时，优先购买该份额的权利。共有人可以相同条件介入该项出售，但该权利必须在严格的法定期限内行使。
Karanfiloglu Law Firm 能否协助为获得土耳其投资入籍而购买房产？
可以。我们办理为支持土耳其公民身份申请而进行的房产购买中的房地产部分，并顾及具体的合规要求，包括符合资格的价值、估价报告以及所需的批注。我们还通过土耳其投资入籍律师业务，就完整的入籍流程提供咨询。
在土耳其进行房地产交易需要哪些文件？
房地产交易通常需要护照或身份证件、土耳其税号、房产证及土地登记记录、规划状况文件、相关情形下的估价报告、买卖或租赁协议、付款记录，以及在律师代客户办理时所需的授权委托书。确切所需的文件取决于具体交易。
在土耳其，一宗房地产诉讼需要多长时间？
所需时间差异很大。简单的事务可能相对较快得到解决，而涉及庭审、专家鉴定和上诉的有争议房地产诉讼可能耗时一年或更久。其期限取决于案件类型、证据、当事方的行为以及法院的工作量。
联系您的土耳其律师 Karanfiloglu Law Firm
无论您是在买卖房产、办理房产证过户、处理租赁或规划问题、解决共有人之间的纠纷，还是为获得土耳其公民身份而投资房地产，您越早获得法律建议，您的处境就可能越有利。Karanfiloglu Law Firm 从位于伊斯坦布尔的办公室为土耳其及国际客户提供土耳其房地产法方面的咨询，我们与土耳其全境及境外的客户合作。
如需讨论您的房地产事务，请与我们的伊斯坦布尔律师事务所联系，以预约法律咨询。我们将审查您的情况，清晰地说明您的选择，并告知我们能如何为您提供帮助。我们不保证任何特定的法律结果，但我们致力于以保护您利益为核心的审慎、诚实且务实的法律工作。
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