城市改造中防止权利丧失的法律措施：业主指南

在城市改造中，权利丧失通常并非源于建筑被认定为风险建筑，而是源于所签订的合同、错过的异议和起诉期限，以及在没有担保的情况下转让的土地份额（arsa payı）。保护自身权利的方法是：在期限内审查风险建筑认定和业主决议，在签字前逐条审阅以房换地建设合同（kat karşılığı inşaat sözleşmesi），并将地契过户与施工进度挂钩。

本指南依次介绍第6306号法律的运作方式、实践中权利在哪些环节丧失、合同中应注意哪些内容，以及行政诉讼途径。关于程序和合同结构的总体框架，您也可以参阅我们关于城市改造法律程序的文章。

什么是城市改造中的权利丧失，为何会发生？

城市改造中的权利丧失，是指业主未能获得与其改造前财产价值相当的对价，或者获得该对价的时间推迟、数额不足，甚至完全无法获得。这种损失并非一次性发生，往往是一系列相互关联的小决定累积的结果。

我们在实践中看到的主要损失类型如下：

• 价值损失：新公寓比旧公寓面积更小、位置更差或质量更低。
• 时间损失：交房拖延多年，业主在此期间不得不支付租金。
• 所有权损失：土地份额过早转让给承包商，承包商负债或破产后，该份额落入第三人手中。
• 程序性损失：错过针对风险建筑认定、业主决议或行政行为的期限。
• 强制出售：未参与决议的业主的份额被公开拍卖。

这些损失大部分是可以避免的，但预防措施必须在施工开始之前采取。

法律框架：第6306号法律与风险建筑认定

城市改造的基本规定是第6306号《关于改造灾害风险地区的法律》（Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun）及其实施条例。该法就风险建筑的认定、拆除、重建以及业主在此过程中如何作出决议，规定了不同于一般法律的特别规则。

风险建筑认定如何进行？

风险建筑认定（riskli yapı tespiti）是一项技术审查，由环境、城市化和气候变化部下属的城市改造局（Kentsel Dönüşüm Başkanlığı）授予许可的机构和组织进行。原则上，申请可由任一业主或其法定代理人提出；该局及有权限的行政机关也可以安排认定。认定结果会通知地契登记处（tapu müdürlüğü），并在地契记录上登记风险建筑注记（belirtme）。认定笔录张贴于建筑物上，通过e-Devlet（土耳其政府电子政务门户）通知业主，并在街区办事处（muhtarlık）公告15天；公告的最后一天即视为已向业主送达认定。

对风险建筑认定提出异议

业主有权对风险建筑认定提出异议（itiraz），但该异议受较短期限的限制。异议须自街区办事处公告的最后一天起15天内，以书面申请方式向建筑所在地的环境、城市化和气候变化省级局（İl Müdürlüğü）提出，若权限已经下放，则向相关行政机关提出，并由技术委员会审查。期限的起算无需等待您另行收到任何文件，因此请立即查明公告日期，并核对现行法规文本。在这一阶段，观望犹豫是代价最高的错误。

提出异议通常需要一份独立的工程评估。仅仅声称“建筑看起来很牢固”是不够的，必须从技术上质疑钻芯取样结果、钢筋检测和分析方法。

拆除和腾空阶段

认定确定后，业主会被给予一段自行拆除建筑的期限。如果在此期限内未拆除，行政机关可以要求切断电、水和天然气供应，并自行安排拆除。2023年修订后，法律为该期限规定了90天的上限；具体期限以通知书所载为准，应以该日期为依据。拆除一旦完成，再对建筑的技术状况提出异议实际上已不可能，因此必须在拆除之前作出是否提出异议和起诉的决定。

业主决议及未参与决议的业主的处境

对于被认定为风险建筑的楼房，重建决议无需全体一致同意；法律允许按份额比例以业主的简单多数作出决议。这一规则旨在防止单个业主无限期地阻挠项目，但对处于少数的业主会产生严重后果。

很长一段时间里，这一多数是按业主份额计算的三分之二（2/3）多数。2023年第7471号法律修订后，该比例降至按份额比例计算的简单多数。由于比例、召集会议的程序和送达方式直接影响决议的效力，在针对决议采取任何行动之前，务必核对现行法律文本和条例。

如果您不参与决议，会发生什么？

未参与决议的业主的份额，原则上以不低于市场价值（rayiç değer）的价格，通过公开拍卖优先出售给参与决议的其他业主。市场价值由资本市场委员会（Sermaye Piyasası Kurulu）许可的评估机构确定。如果其他业主不购买该份额，法律允许行政机关购买或以其他方式取得该份额。出售的程序和顺序也可能受到2023年以后新规定的影响，因此在具体案件中应查阅现行文本。

这里常见的错误是，不对决议提出异议，而仅仅满足于不签字。不参与决议并不是一种保护权利的方式。必须在期限内针对决议本身、评估报告或出售行为寻求法律救济。

城市改造中的权利丧失在实践中发生在哪里？

城市改造中的权利丧失最常发生在以房换地建设合同中，因为业主与承包商之间的全部关系都以这份文件为基础。该合同是第6098号《土耳其债务法》中承揽合同（eser sözleşmesi）的规定与不动产买卖预约（taşınmaz satış vaadi）的结合。由于其中包含转让土地份额的承诺，合同必须在公证处以公证书形式（düzenleme şeklinde）订立；普通书面文本或“协议书”（protokol）不满足这一形式要件。相关一般规则请参阅我们的合同与债务法页面。

土地份额与分配比例

向承包商转让的土地份额以及业主保留的独立单元（bağımsız bölüm）比例是合同的核心。合同中仅写“按50%分配”是不够的。哪套公寓归谁，其所在楼层、朝向、净面积以及在楼层地役权（kat irtifakı）登记中对应的土地份额，都应明确列出。如果通过抽签选房，抽签方式也应写入合同。

交房期限与延误

如果交房期限不明确，延误就难以证明。期限的起点（例如取得建筑许可证之日或拆除之日）和终点、哪些情况视为不可抗力以及其对期限的影响，都应逐一写明。“承包商将在尽可能短的时间内交房”之类的表述，对业主而言起不到保护作用。

违约金条款

违约金条款（ceza koşulu）预先确定承包商每延误一个月应支付的金额，减轻业主另行证明其损失的负担。金额至少应足以覆盖当地同类房屋的租金水平，并附有重新估值条款，这样在工期较长的项目中可以减少价值损失。请注意在接收房屋时保留主张违约金的权利。

担保

在签署合同的同时将全部土地份额转让给承包商，对业主而言是最大的风险。取而代之，可以采用以下机制：将地契过户与施工进度挂钩（分阶段转让）、取得银行保函，或在归承包商所有的单元上为业主设立抵押权。

租金补助

根据第6306号法律，可以向业主以及在一定条件下向租户提供临时住房或租金补助；金额和期限由部委定期更新。国家补助与承包商承担的租金是两回事。合同中应明确写明承包商是否另行支付租金、金额、调整方式以及延误时如何处理。

承包商破产或弃工

承包商破产或中途弃工时，提前转让给承包商的土地份额可能成为其债权人扣押和破产程序的对象。在这种情况下，业主既要面对一座烂尾建筑，又要面对地契上的陌生债权人。如果未事先约定解除合同的权利、已转让份额的返还以及与新承包商继续施工的条件，问题可能持续多年。关于纠纷的建设层面，您可以参阅我们关于建设法与建设纠纷的文章。

以房换地建设合同核对清单

签字前，请检查合同中是否包含以下条款：

1. 合同在公证处以公证书形式订立，并由全体业主或其依法授权的代理人签署。
2. 列明每位业主所得的独立单元，包括楼层、朝向、净面积和毛面积。
3. 援引经批准的设计方案、材料和技术规格书；规格书作为合同附件。
4. 载明开工和完工日期的确定交房期限，以及不可抗力的定义。
5. 每月延误违约金条款及重新估值条款。
6. 土地份额分阶段转让，以及每一阶段的完成标准。
7. 银行保函、抵押权或其他担保。
8. 承包商支付的租金补助、金额及付款日期。
9. 禁止承包商将合同或份额转让给他人，或规定转让须经业主同意。
10. 承包商破产、弃工或建筑许可证被撤销时的合同解除及份额返还条款。
11. 取得入住许可（iskan，即建筑使用许可证）的义务以及费用由谁承担。
12. 税款、规费以及水电气开户费用的分摊。

清单中每一项的重要程度因建筑位置、业主人数和承包商的财务实力而异。在您的案件中，哪些条款需要谈判，应结合合同草案和地契记录一并评估；律师可以在一次简短的会谈中与您一起审查。

防止城市改造中权利丧失的分步路线图

1. 获取地契记录：通过地契登记处或e-Devlet查看最新的地契记录，以及其中的注记、抵押和扣押。
2. 跟踪送达：关注e-Devlet通知、张贴在建筑上的笔录和街区办事处的公告；异议期限从街区办事处公告的最后一天起算。
3. 征求技术意见：如果您对认定结果有疑问，请一位独立的土木工程师出具报告。
4. 出席会议：亲自或通过代理人出席业主会议，并将您的反对意见（muhalefet şerhi）记入会议记录。
5. 调查承包商：审查其已完成的项目、商业登记记录以及可能存在的强制执行和诉讼记录。
6. 请人审查草案：在前往公证处之前，请人按照上述核对清单审查合同草案。
7. 分阶段过户：随施工进度办理地契过户，并在每一阶段确认担保已经到位。
8. 保存文件：将送达文书、会议记录、付款凭证和往来函件集中保存在一个档案中。

整个过程通常需要多长时间？

一个城市改造项目从认定到交钥匙所需的时间，因建筑、业主人数和承包商的不同而差异很大；以下时间范围仅供大致参考。

• 风险建筑认定：从申请到报告登记在地契上，通常需要几周。
• 异议程序：如果提出异议，技术委员会的审查通常需要几周到几个月不等。
• 决议与合同：业主达成一致并签订公证合同，视协商程度可能需要几个月到一年。
• 许可与拆除：设计方案审批和建筑许可证通常需要几个月。
• 施工：工期取决于合同约定的交房日期和项目规模；对于中等规模的公寓楼，实践中往往超过一年。
• 入住许可与地契：施工结束后，取得建筑使用许可并转为区分所有权（kat mülkiyeti）可能还需要几个月。

一旦发生纠纷，这一时间表就会延长。一宗行政诉讼仅一审往往就可能超过一年；与承包商之间的债权诉讼或地契注销诉讼也可能持续数年。因此，合同中的租金和违约金条款应写得足以覆盖可能的延误。

行政诉讼途径与起诉期限

风险建筑认定、驳回认定异议的决定、拆除和腾空行为，以及第6306号法律范围内的其他行政行为，均可在行政法院（idare mahkemesi）成为撤销之诉（iptal davası）的对象。根据第2577号《行政诉讼程序法》（İdari Yargılama Usulü Kanunu，İYUK）第7条，在特别法未另行规定期限的情况下，行政法院的一般起诉期限为自书面通知之日起60天。

而第6306号法律针对与该法实施有关的行政行为，规定了一个特别且更短的起诉期限：自送达之日起30天。由于某一行为适用哪一期限可能存在争议，最稳妥的做法是以较短的期限为准，从送达之日起迅速采取行动。暂停执行（yürütmeyi durdurma）的申请也可以在起诉状中一并提出；拆除完成后，这一申请的实际意义就基本丧失了。

业主之间以及业主与承包商之间的纠纷，原则上由普通司法系统审理，即初审民事法院（asliye hukuk mahkemesi）或治安民事法院（sulh hukuk mahkemesi）。对于因《区分所有权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu）引起的纠纷，根据第6325号法律第18/B条，起诉前向调解员申请调解（arabuluculuk）是起诉的前提条件（dava şartı）。分辨哪种纠纷归属哪一司法系统，对于避免在错误的法院耗费期限十分重要。关于不动产纠纷的一般信息，请参阅我们的房地产法页面。

租户及限定物权人的处境

租户以及抵押权、用益权或居住权等限定物权（sınırlı ayni hak）的权利人，同样会直接受到城市改造的影响，但其地位与业主不同。随着风险建筑的腾空和拆除，租赁关系原则上终止。租户在一定条件下可以从部委领取租金补助。由于补助的金额和期限定期确定，需要向环境、城市化和气候变化省级局了解最新信息。

抵押权等限定物权以及地契上的注记，在实践中会转移到新形成的独立单元上。至于转移到哪个单元、按什么比例转移，则取决于业主、承包商和权利人之间的约定。如果您的旧公寓上设有银行抵押，在程序一开始就与银行沟通，可以避免贷款和分配方面的问题。

常见错误

我们 Karanfiloglu 律师事务所在伊斯坦布尔审查的案件中，最常遇到的问题是业主直接在承包商准备的草案上签署合同，而未要求作任何修改。其他典型错误包括：

• 太晚注意到送达：异议和起诉期限自送达时起算；对于风险建筑认定以及腾空和拆除通知，街区办事处公告的最后一天视为送达之日。请关注您的e-Devlet通知，如果地址有变，请更新地契登记和MERNİS（土耳其人口登记系统）中的地址。
• 满足于一份协议书：未在公证处以公证书形式订立的合同，在土地份额转让方面会产生严重的效力问题。
• 一开始就转让全部地契：没有担保的转让，会在承包商负债时让您的份额失去保护。
• 不出席会议：未出席的业主将失去记录反对意见和影响决议内容的机会。
• 相信口头承诺：多出一个房间、停车位或租金上调，如果没有写入合同，日后很难主张。

总之，只要跟踪各项期限、将合同书面化并写得详尽、将地契过户与担保挂钩，城市改造中的权利丧失在很大程度上是可以避免的。由于相关法规在2023年发生了变化，每一步都必须以现行文本为准。

在伊斯坦布尔咨询律师

如果您希望就自身情况获得意见，Karanfiloglu 律师事务所是一家位于伊斯坦布尔的注册律师事务所，为土耳其全国的土耳其及外国客户提供服务。您可以通过电话或WhatsApp拨打+90 532 659 35 11，或发送电子邮件至karanfiloglu.lawyer@gmail.com与我们联系，也可以前往我们位于Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, 34384 Şişli / İstanbul的办公室。如需讨论您的情况，请与我们联系。

常见问题

为避免在城市改造中丧失权利，我首先应该做什么？

第一步是查明风险建筑认定在街区办事处的公告日期，并从公告的最后一天起计算异议期限。然后，您应核查自己的地契记录，并在与承包商签署任何文件之前，请人审查合同草案。

对风险建筑认定提出异议的期限是多久？

异议期限为15天，自认定在街区办事处为期15天的公告的最后一天起算，即自视为送达之日起算。异议以书面申请方式向省级局提出，若权限已经下放，则向相关行政机关提出；在具体案件中，您需要核实现行文本。

如果我不同意城市改造，我的公寓会被收走吗？

未参与决议的业主的份额，原则上可以不低于市场价值的价格，通过公开拍卖优先出售给其他业主。这不是无偿征收，但如果您未在期限内针对评估和出售行为寻求法律救济，就很难改变结果。

城市改造决议需要多少业主同意？

决议按份额比例以简单多数作出。该比例长期按三分之二适用；2023年第7471号法律将其降至简单多数。由于召集会议和送达的程序也会影响决议的效力，您应核对决议作出之日有效的法律文本。

以房换地建设合同必须在公证处订立吗？

是的，包含土地份额转让承诺的以房换地建设合同必须在公证处以公证书形式订立。普通书面协议书在土地份额转让方面可能产生效力问题。

如果承包商破产会怎样？

承包商破产时，事先转让给承包商的土地份额可能成为债权人主张权利的对象。如果合同中订有分阶段转让、担保以及解除合同时份额返还的条款，业主所享有的保护就会强得多。

作为租户，我在城市改造中享有哪些权利？

虽然租赁关系会随着风险建筑的腾空而终止，但租户在一定条件下可以从部委领取租金补助。补助的金额和期限定期更新；申请事宜应咨询省级局。

针对城市改造行为提起诉讼的期限是多久？

根据《行政诉讼程序法》第7条，行政诉讼的一般期限为60天，但第6306号法律为其自身的行为规定了一个更短的特别期限。根据该法，这一期限为自送达之日起30天；应以这一较短期限为准采取行动。

关于作者

Kaan Karanfiloğlu 律师是 Karanfiloglu 律师事务所的创始人，该所是一家位于伊斯坦布尔、为土耳其全国的土耳其及外国客户提供服务的注册律师事务所。他是在伊斯坦布尔律师协会（注册号58270）和土耳其律师协会联合会（Türkiye Barolar Birliği，第133074号）注册的律师，也是注册号为41909的注册调解员。他自2017年起在土耳其执业，2016年毕业于加拉塔萨雷大学法学院，以土耳其语、英语和法语为客户提供咨询；律所还通过办公室中以俄语和中文为母语的顾问，为讲俄语和中文的客户提供服务。

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