Rechtliche Maßnahmen gegen Rechtsverluste im Stadtumbau: Ein Leitfaden für Eigentümer

Rechtsverluste im Stadtumbau (kentsel dönüşüm) entstehen meist nicht dadurch, dass ein Gebäude als riskant eingestuft wird, sondern durch den unterschriebenen Vertrag, durch versäumte Einspruchs- und Klagefristen und durch eine Übertragung des Grundstücksanteils ohne Sicherheiten. Ihre Rechte schützen Sie, indem Sie die Feststellung als Risikogebäude und den Beschluss der Wohnungseigentümer fristgerecht überprüfen, den Bauvertrag gegen Wohnungsanteile vor der Unterschrift Klausel für Klausel prüfen und die Grundbuchübertragung an den Baufortschritt knüpfen.

In diesem Leitfaden erläutern wir der Reihe nach, wie das Gesetz Nr. 6306 funktioniert, wo Rechte in der Praxis verloren gehen, worauf Sie im Vertrag achten sollten und wie der Verwaltungsrechtsweg aussieht. Einen allgemeinen Überblick über Ablauf und Vertragsstruktur finden Sie auch in unserem Beitrag zu den rechtlichen Verfahren im Stadtumbau.

Was ist ein Rechtsverlust im Stadtumbau und wie entsteht er?

Ein Rechtsverlust im Stadtumbau bedeutet, dass ein Eigentümer keine Gegenleistung erhält, die dem Wert seines Eigentums vor dem Umbau entspricht, oder dass er diese Gegenleistung verspätet, unvollständig oder gar nicht erhält. Der Verlust tritt nicht in einem einzigen Moment ein. Meist ist er das Ergebnis mehrerer kleiner, miteinander verbundener Entscheidungen.

Die wichtigsten Arten von Verlusten, die wir in der Praxis sehen, sind:

• Wertverlust: Die neue Wohnung ist kleiner als die alte, schlechter gelegen oder von geringerer Qualität.
• Zeitverlust: Die Übergabe verzögert sich um Jahre, und in dieser Zeit müssen Sie Miete zahlen.
• Eigentumsverlust: Der Grundstücksanteil wird zu früh auf den Bauunternehmer übertragen und geht infolge seiner Verschuldung oder Insolvenz auf Dritte über.
• Verfahrensverlust: Die Frist gegen die Feststellung als Risikogebäude, gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer oder gegen Verwaltungsakte wird versäumt.
• Zwangsverkauf: Der Anteil eines Eigentümers, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat, wird öffentlich versteigert.

Die meisten dieser Verluste lassen sich vermeiden. Die Vorsorge muss jedoch vor Baubeginn getroffen werden.

Rechtsrahmen: Das Gesetz Nr. 6306 und die Feststellung als Risikogebäude

Die zentrale Regelung des Stadtumbaus ist das Gesetz Nr. 6306 über die Umgestaltung von Gebieten unter Katastrophenrisiko (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) zusammen mit seiner Durchführungsverordnung. Das Gesetz enthält vom allgemeinen Recht abweichende Sonderregeln für die Feststellung, den Abriss und den Neubau riskanter Gebäude und dafür, wie die Eigentümer dabei Beschlüsse fassen.

Wie erfolgt die Feststellung als Risikogebäude?

Die Feststellung als Risikogebäude (riskli yapı tespiti) ist eine technische Untersuchung durch Institutionen und Unternehmen, die vom Präsidium für Stadtumbau (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) beim Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel lizenziert sind. Den Antrag kann in der Regel einer der Eigentümer oder dessen gesetzlicher Vertreter stellen; auch das Präsidium und die zuständigen Verwaltungen können eine Feststellung veranlassen. Das Ergebnis wird dem Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) mitgeteilt, und im Grundbuch wird ein Vermerk über das Risikogebäude eingetragen. Das Feststellungsprotokoll wird am Gebäude ausgehängt, den Eigentümern über e-Devlet, das staatliche Online-Portal der Türkei, mitgeteilt und 15 Tage lang beim Ortsvorsteheramt (muhtarlık) öffentlich bekannt gemacht; mit dem letzten Tag dieser Bekanntmachung gilt die Feststellung den Eigentümern als zugestellt.

Einspruch gegen die Feststellung als Risikogebäude

Die Eigentümer haben das Recht, gegen die Feststellung als Risikogebäude Einspruch (itiraz) einzulegen, und dieser Einspruch ist an eine kurze Frist gebunden. Er wird innerhalb von 15 Tagen ab dem letzten Tag der Bekanntmachung beim Ortsvorsteheramt schriftlich bei der Provinzdirektion für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) am Ort des Gebäudes oder, falls die Zuständigkeit übertragen wurde, bei der zuständigen Verwaltung eingelegt und von technischen Ausschüssen geprüft. Die Frist beginnt zu laufen, ohne dass Ihnen gesondert ein Schriftstück zugehen muss; erkundigen Sie sich deshalb sofort nach dem Datum der Bekanntmachung und prüfen Sie den aktuellen Gesetzestext. Abwarten und Überlegen ist in dieser Phase der teuerste Fehler.

Für einen Einspruch ist meist eine unabhängige ingenieurtechnische Bewertung erforderlich. Es genügt nicht zu sagen, „das Gebäude sieht stabil aus“; die Ergebnisse der Bohrkernproben, die Bewehrungsuntersuchung und die Analysemethode müssen technisch hinterfragt werden.

Abriss und Räumung

Nachdem die Feststellung endgültig geworden ist, wird den Eigentümern eine Frist zum Abriss des Gebäudes gesetzt. Erfolgt der Abriss nicht innerhalb dieser Frist, kann die Verwaltung die Sperrung von Strom, Wasser und Erdgas verlangen und den Abriss selbst durchführen lassen. Nach der Änderung von 2023 sieht das Gesetz für diese Frist eine Obergrenze von neunzig Tagen vor; die konkrete Frist steht in der Zustellung, und dieses Datum ist maßgeblich. Ist das Gebäude erst abgerissen, lässt sich sein technischer Zustand praktisch nicht mehr anfechten; die Entscheidung über Einspruch und Klage muss deshalb vor dem Abriss fallen.

Beschluss der Wohnungseigentümer und die Lage des nicht zustimmenden Eigentümers

Bei einem Gebäude, das als Risikogebäude festgestellt wurde, erfordert der Beschluss über den Neubau keine Einstimmigkeit; das Gesetz lässt einen Beschluss mit der absoluten Mehrheit der Eigentümer nach Anteilen zu. Diese Regel soll verhindern, dass ein einzelner Eigentümer das Projekt auf unbestimmte Zeit blockiert, hat aber für den Eigentümer in der Minderheit ernste Folgen.

Lange Zeit wurde diese Mehrheit als Zweidrittelmehrheit (2/3) nach den Anteilen der Eigentümer angewandt. Mit der Änderung durch das Gesetz Nr. 7471 im Jahr 2023 wurde die Quote auf die absolute Mehrheit nach Anteilen gesenkt. Da die Quote, das Einberufungsverfahren und die Form der Zustellung die Wirksamkeit des Beschlusses unmittelbar beeinflussen, prüfen Sie unbedingt den aktuellen Gesetzestext und die Verordnung, bevor Sie gegen einen Beschluss vorgehen.

Was geschieht, wenn Sie dem Beschluss nicht zustimmen?

Der Anteil eines Eigentümers, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat, wird in der Regel zu einem Preis nicht unter dem Verkehrswert (rayiç değer) und vorrangig an die übrigen, zustimmenden Eigentümer öffentlich versteigert. Den Verkehrswert ermitteln Bewertungsunternehmen, die von der Kapitalmarktbehörde (Sermaye Piyasası Kurulu) lizenziert sind. Übernehmen die übrigen Eigentümer den Anteil nicht, räumt das Gesetz der Verwaltung die Möglichkeit ein, den Anteil zu kaufen oder auf anderem Wege zu erwerben. Auch Verfahren und Reihenfolge des Verkaufs können von den Regelungen nach 2023 betroffen sein; im konkreten Fall sollte deshalb der aktuelle Text herangezogen werden.

Ein häufiger Fehler ist es hier, lediglich nicht zu unterschreiben, ohne gegen den Beschluss vorzugehen. Die bloße Nichtzustimmung schützt Ihre Rechte nicht. Gegen den Beschluss selbst, gegen den Bewertungsbericht oder gegen den Verkauf muss fristgerecht der Rechtsweg beschritten werden.

Wo entstehen Rechtsverluste im Stadtumbau in der Praxis?

Am häufigsten entstehen Rechtsverluste im Stadtumbau beim Bauvertrag gegen Wohnungsanteile (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), weil die gesamte Beziehung der Eigentümer zum Bauunternehmer (yüklenici) auf diesem Dokument beruht. Der Vertrag verbindet die Vorschriften über den Werkvertrag im türkischen Obligationengesetz Nr. 6098 mit einem Versprechen zum Verkauf von Grundeigentum. Da er die Zusage enthält, Grundstücksanteile (arsa payı) zu übertragen, muss er notariell beurkundet werden (düzenleme şeklinde); ein einfacher schriftlicher Text oder ein „Protokoll“ erfüllt dieses Formerfordernis nicht. Die allgemeinen Regeln dazu finden Sie auf unserer Seite zum Vertrags- und Schuldrecht.

Grundstücksanteil und Aufteilungsquote

Die Übertragung des Grundstücksanteils auf den Bauunternehmer und die Quote der Wohneinheiten, die bei den Eigentümern verbleiben, bilden das Herzstück des Vertrags. Es genügt nicht, dass im Vertrag nur „Aufteilung zu 50 Prozent“ steht. Welche Wohnung wem zufällt, ist mit Stockwerk, Ausrichtung, Nettoquadratmetern und dem Grundstücksanteil im Wohnungsanwartschaftsrecht (kat irtifakı) ausdrücklich aufzulisten. Werden die Wohnungen per Los verteilt, ist auch das Losverfahren festzuhalten.

Übergabefrist und Verzug

Bleibt die Übergabefrist unbestimmt, wird der Nachweis des Verzugs schwierig. Beginn der Frist (zum Beispiel die Erteilung der Baugenehmigung oder das Abrissdatum) und ihr Ende, die Fälle, die als höhere Gewalt gelten, und deren Auswirkung auf die Frist sind einzeln festzulegen. Formulierungen wie „Der Bauunternehmer übergibt so bald wie möglich“ bieten dem Eigentümer keinen Schutz.

Vertragsstrafe

Die Vertragsstrafe (ceza koşulu) legt im Voraus den Betrag fest, den der Bauunternehmer für jeden Monat des Verzugs zahlt, und erleichtert dem Eigentümer die Last, seinen Schaden gesondert nachzuweisen. Wird der Betrag mindestens in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und zusammen mit einer Wertanpassungsklausel festgelegt, verringert dies den Wertverlust bei langwierigen Projekten. Achten Sie darauf, dass Sie sich bei der Übergabe den Anspruch auf die Vertragsstrafe vorbehalten.

Sicherheiten

Die Übertragung des gesamten Grundstücksanteils auf den Bauunternehmer schon mit Unterzeichnung des Vertrags ist für den Eigentümer das größte Risiko. Stattdessen lassen sich Mechanismen nutzen wie die Kopplung der Grundbuchübertragung an den Baufortschritt (stufenweise Übertragung), eine Bankgarantie (teminat mektubu) oder eine Hypothek zugunsten der Eigentümer an den Einheiten, die dem Bauunternehmer zufallen sollen.

Mietbeihilfe

Im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 können Eigentümern und unter bestimmten Voraussetzungen Mietern eine vorübergehende Unterkunft oder eine Mietbeihilfe gewährt werden; Beträge und Laufzeiten werden vom Ministerium regelmäßig angepasst. Die staatliche Beihilfe und die vom Bauunternehmer übernommene Miete sind zwei verschiedene Dinge. Im Vertrag ist klar festzuhalten, ob der Bauunternehmer zusätzlich Miete zahlt, in welcher Höhe, wie sie erhöht wird und was bei Zahlungsverzug geschieht.

Insolvenz oder Arbeitseinstellung des Bauunternehmers

Wird der Bauunternehmer insolvent oder bricht er die Arbeiten auf halbem Weg ab, können die ihm vorzeitig übertragenen Grundstücksanteile Gegenstand von Pfändungs- und Konkursmaßnahmen seiner Gläubiger werden. In diesem Szenario stehen die Eigentümer sowohl vor einem halbfertigen Gebäude als auch vor fremden Gläubigern im Grundbuch. Werden das Rücktrittsrecht vom Vertrag, die Rückübertragung der übertragenen Anteile und die Bedingungen für die Fortsetzung mit einem neuen Bauunternehmer nicht im Voraus vereinbart, kann sich das Problem über Jahre hinziehen. Zur baurechtlichen Seite des Streits können Sie unseren Beitrag über Baurecht und Baustreitigkeiten lesen.

Checkliste für den Bauvertrag gegen Wohnungsanteile

Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob der Vertrag die folgenden Punkte enthält:

1. Notarielle Beurkundung des Vertrags (düzenleme şeklinde) und Unterschrift aller Eigentümer oder ihrer ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter.
2. Auflistung der jedem Eigentümer zufallenden Wohneinheit mit Stockwerk, Ausrichtung sowie Netto- und Bruttoquadratmetern.
3. Verweis auf das genehmigte Projekt sowie auf die Material- und Baubeschreibung; die Baubeschreibung als Anlage zum Vertrag.
4. Verbindliche Übergabefrist mit Anfangs- und Enddatum, Definition der höheren Gewalt.
5. Monatliche Vertragsstrafe für Verzug und Wertanpassungsklausel.
6. Stufenweise Übertragung des Grundstücksanteils und ein Fertigstellungskriterium für jede Stufe.
7. Bankgarantie, Hypothek oder eine andere Sicherheit.
8. Vom Bauunternehmer zu zahlende Mietbeihilfe, ihre Höhe und der Zahlungstag.
9. Verbot für den Bauunternehmer, den Vertrag oder die Anteile auf Dritte zu übertragen, oder Bindung einer solchen Übertragung an die Zustimmung der Eigentümer.
10. Klausel über Vertragsauflösung und Rückübertragung der Anteile für den Fall der Insolvenz des Bauunternehmers, der Aufgabe der Arbeiten oder der Aufhebung der Baugenehmigung.
11. Pflicht zur Einholung der Nutzungserlaubnis (yapı kullanma izin belgesi, iskan) und Regelung, wer die Kosten trägt.
12. Aufteilung von Steuern, Gebühren und Anschlusskosten.

Jeder Punkt dieser Liste hat je nach Lage des Gebäudes, Zahl der Eigentümer und Finanzkraft des Bauunternehmers ein anderes Gewicht. Welche Punkte in Ihrem Fall verhandelt werden sollten, ist anhand des Vertragsentwurfs und der Grundbucheinträge im Zusammenhang zu beurteilen; ein Anwalt kann dies in einem kurzen Gespräch mit Ihnen durchgehen.

Schritt für Schritt: So vermeiden Sie Rechtsverluste im Stadtumbau

1. Grundbuchauszug einholen: Prüfen Sie beim Grundbuchamt oder über e-Devlet den aktuellen Grundbuchstand, Vermerke (şerh), Hypotheken und Pfändungen.
2. Zustellungen verfolgen: Verfolgen Sie die Mitteilungen in e-Devlet, das am Gebäude ausgehängte Protokoll und die Bekanntmachung beim Ortsvorsteheramt; berechnen Sie die Einspruchsfrist ab dem letzten Tag der Bekanntmachung beim Ortsvorsteheramt.
3. Technische Stellungnahme einholen: Wenn Sie an der Feststellung zweifeln, lassen Sie von einem unabhängigen Bauingenieur einen Bericht erstellen.
4. An der Versammlung teilnehmen: Nehmen Sie persönlich oder durch einen Bevollmächtigten an der Eigentümerversammlung teil und lassen Sie Ihren Widerspruch (muhalefet şerhi) ins Protokoll aufnehmen.
5. Den Bauunternehmer prüfen: Sehen Sie sich seine abgeschlossenen Projekte, seinen Handelsregistereintrag und gegebenenfalls seine Vollstreckungs- und Prozessgeschichte an.
6. Den Entwurf prüfen lassen: Lassen Sie den Vertragsentwurf vor dem Notartermin anhand der obigen Checkliste prüfen.
7. Die Übertragung staffeln: Nehmen Sie die Grundbuchübertragung entsprechend dem Baufortschritt vor und vergewissern Sie sich auf jeder Stufe, dass eine Sicherheit besteht.
8. Unterlagen aufbewahren: Bewahren Sie Zustellungen, Versammlungsprotokolle, Zahlungsbelege und Schriftverkehr in einer einzigen Akte auf.

Wie lange dauert das Verfahren in der Regel?

Die Dauer eines Stadtumbauprojekts von der Feststellung bis zur Schlüsselübergabe unterscheidet sich je nach Gebäude, Zahl der Eigentümer und Bauunternehmer erheblich; die folgenden Zeiträume geben nur eine grobe Orientierung.

• Feststellung als Risikogebäude: Vom Antrag bis zur Eintragung des Berichts im Grundbuch in der Regel einige Wochen.
• Einspruchsverfahren: Wird Einspruch eingelegt, dauert die Prüfung durch den technischen Ausschuss meist zwischen einigen Wochen und einigen Monaten.
• Beschluss und Vertrag: Die Einigung der Eigentümer und der notarielle Vertrag können je nach Grad der Übereinstimmung einige Monate bis zu einem Jahr dauern.
• Genehmigung und Abriss: Projektgenehmigung und Baugenehmigung nehmen in der Regel einige Monate in Anspruch.
• Bau: Die Dauer hängt vom vertraglichen Übergabedatum und von der Größe des Projekts ab; bei einem mittelgroßen Wohnhaus übersteigt sie in der Praxis meist ein Jahr.
• Nutzungserlaubnis und Grundbuch: Nach Abschluss der Bauarbeiten können die Nutzungserlaubnis und der Übergang zum Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) noch einige Monate dauern.

Kommt es zum Streit, verlängert sich dieser Zeitplan. Ein Verwaltungsprozess kann in erster Instanz oft länger als ein Jahr dauern; auch eine Forderungsklage gegen den Bauunternehmer oder eine Klage auf Löschung der Grundbucheintragung (tapu iptal davası) kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Die Klauseln zu Miete und Vertragsstrafe im Vertrag sollten deshalb so formuliert sein, dass sie eine mögliche Verzögerung abdecken.

Verwaltungsrechtsweg und Klagefristen

Die Feststellung als Risikogebäude, die Zurückweisung des Einspruchs gegen die Feststellung, Abriss- und Räumungsmaßnahmen sowie andere Verwaltungsakte nach dem Gesetz Nr. 6306 können vor den Verwaltungsgerichten (idare mahkemesi) mit einer Anfechtungsklage (iptal davası) angegriffen werden. Nach Art. 7 des Verwaltungsprozessgesetzes Nr. 2577 (İdari Yargılama Usulü Kanunu, İYUK) beträgt die allgemeine Klagefrist vor den Verwaltungsgerichten, soweit Sondergesetze keine eigene Frist vorsehen, 60 Tage ab der schriftlichen Mitteilung.

Das Gesetz Nr. 6306 sieht dagegen für Verwaltungsakte im Zusammenhang mit seiner Anwendung eine besondere, kürzere Klagefrist vor: 30 Tage ab der Zustellung. Da umstritten sein kann, welcher Akt welcher Frist unterliegt, ist es am sichersten, von der kurzen Frist auszugehen und ab dem Zustellungsdatum zügig zu handeln. Ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung (yürütmeyi durdurma) kann zusammen mit der Klageschrift gestellt werden; nach erfolgtem Abriss verliert dieser Antrag seinen praktischen Wert weitgehend.

Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und mit dem Bauunternehmer werden dagegen in der Regel vor den ordentlichen Gerichten verhandelt, also vor den Zivilgerichten erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi) oder den Friedensgerichten (sulh hukuk mahkemesi). Bei Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) ist die Anrufung eines Mediators (arabulucu) vor Klageerhebung nach Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 eine Prozessvoraussetzung (dava şartı). Es ist wichtig zu unterscheiden, welcher Streit vor welchen Gerichtszweig gehört, damit Sie keine Frist vor dem falschen Gericht verlieren. Allgemeine Informationen zu Immobilienstreitigkeiten finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienrecht.

Die Lage von Mietern und Inhabern beschränkter dinglicher Rechte

Auch Mieter und Inhaber beschränkter dinglicher Rechte wie Hypothek, Nießbrauch (intifa hakkı) oder Wohnrecht (oturma hakkı) sind vom Stadtumbau unmittelbar betroffen, ihre Stellung unterscheidet sich jedoch von der des Eigentümers. Mit der Räumung und dem Abriss des Risikogebäudes endet das Mietverhältnis in der Regel. Der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Ministerium eine Mietbeihilfe erhalten. Da Höhe und Dauer der Beihilfe regelmäßig neu festgelegt werden, sollten Sie aktuelle Informationen bei der Provinzdirektion für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel einholen.

Beschränkte dingliche Rechte wie Hypotheken sowie Vermerke im Grundbuch werden in der Praxis auf die neu entstehenden Wohneinheiten übertragen. Auf welche Einheit und in welchem Umfang dies geschieht, hängt jedoch von der Einigung zwischen Eigentümern, Bauunternehmer und Rechteinhaber ab. Lastet auf Ihrer alten Wohnung eine Bankhypothek, vermeidet ein Gespräch mit der Bank zu Beginn des Verfahrens Probleme bei Kredit und Zuteilung.

Häufige Fehler

Das Problem, auf das wir als Anwaltskanzlei Karanfiloglu in den von uns in Istanbul geprüften Fällen am häufigsten stoßen, ist, dass Eigentümer den vom Bauunternehmer vorbereiteten Vertragsentwurf unterschreiben, ohne irgendeine Änderung zu verlangen. Weitere typische Fehler sind:

• Zustellungen zu spät bemerken: Einspruchs- und Klagefristen laufen ab der Zustellung; bei der Feststellung als Risikogebäude sowie bei Räumungs- und Abrissmitteilungen gilt die Zustellung mit dem letzten Tag der Bekanntmachung beim Ortsvorsteheramt als erfolgt. Verfolgen Sie Ihre Mitteilungen in e-Devlet und aktualisieren Sie nach einem Umzug Ihre Adresse im Grundbuch und im zentralen Melderegister (MERNİS).
• Sich mit einem Protokoll begnügen: Ein nicht notariell beurkundeter Vertrag wirft im Hinblick auf die Übertragung des Grundstücksanteils ernste Wirksamkeitsprobleme auf.
• Den gesamten Grundbesitz gleich zu Beginn übertragen: Eine Übertragung ohne Sicherheit lässt Ihren Anteil ungeschützt, wenn sich der Bauunternehmer verschuldet.
• Der Versammlung fernbleiben: Wer nicht teilnimmt, verliert die Gelegenheit, seinen Widerspruch zu Protokoll zu geben und den Wortlaut des Beschlusses zu beeinflussen.
• Auf mündliche Zusagen vertrauen: Steht ein zusätzliches Zimmer, ein Stellplatz oder eine Mieterhöhung nicht im Vertrag, lässt sich dies später nur schwer einfordern.

Zusammengefasst lassen sich Rechtsverluste im Stadtumbau weitgehend vermeiden, indem Sie die Fristen im Blick behalten, den Vertrag schriftlich und detailliert gestalten und die Grundbuchübertragung an Sicherheiten knüpfen. Da die Vorschriften 2023 geändert wurden, ist bei jedem Schritt der aktuelle Text maßgeblich.

Sprechen Sie mit einem Anwalt in Istanbul

Wenn Sie eine Einschätzung zu Ihrer eigenen Situation wünschen: Die Anwaltskanzlei Karanfiloglu ist eine eingetragene Anwaltskanzlei in Istanbul, die türkische und ausländische Mandanten in der gesamten Türkei betreut. Sie erreichen uns telefonisch oder per WhatsApp unter +90 532 659 35 11, per E-Mail unter karanfiloglu.lawyer@gmail.com oder in unserem Büro in der Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, 34384 Şişli / İstanbul. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen.

Häufig gestellte Fragen

Was sollte ich zuerst tun, um im Stadtumbau keine Rechte zu verlieren?

Der erste Schritt ist, das Datum der Bekanntmachung der Feststellung als Risikogebäude beim Ortsvorsteheramt in Erfahrung zu bringen und die Einspruchsfrist ab dem letzten Tag der Bekanntmachung zu berechnen. Danach sollten Sie Ihren Grundbuchstand prüfen und den Vertragsentwurf prüfen lassen, bevor Sie irgendein Dokument mit dem Bauunternehmer unterschreiben.

Wie lange ist die Frist für einen Einspruch gegen die Feststellung als Risikogebäude?

Die Einspruchsfrist beträgt 15 Tage und läuft ab dem letzten Tag der 15-tägigen Bekanntmachung der Feststellung beim Ortsvorsteheramt, also ab dem Tag, an dem sie als zugestellt gilt. Der Einspruch wird schriftlich bei der Provinzdirektion oder, falls die Zuständigkeit übertragen wurde, bei der zuständigen Verwaltung eingelegt; im konkreten Fall sollten Sie den aktuellen Text überprüfen.

Wird mir meine Wohnung weggenommen, wenn ich dem Stadtumbau nicht zustimme?

Der Anteil eines Eigentümers, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat, kann in der Regel zu einem Preis nicht unter dem Verkehrswert öffentlich versteigert und vorrangig an die übrigen Eigentümer verkauft werden. Das ist keine entschädigungslose Enteignung; wenn Sie jedoch gegen die Bewertung und den Verkauf nicht fristgerecht den Rechtsweg beschreiten, lässt sich das Ergebnis nur schwer ändern.

Wie viele Eigentümer müssen einem Beschluss zum Stadtumbau zustimmen?

Der Beschluss wird mit der absoluten Mehrheit nach Anteilen gefasst. Lange galt hierfür eine Zweidrittelmehrheit; 2023 wurde sie durch das Gesetz Nr. 7471 auf die absolute Mehrheit gesenkt. Da auch das Einberufungs- und Zustellungsverfahren die Wirksamkeit des Beschlusses beeinflusst, sollten Sie den zum Zeitpunkt des Beschlusses geltenden Gesetzestext prüfen.

Muss der Bauvertrag gegen Wohnungsanteile beim Notar geschlossen werden?

Ja, ein Bauvertrag gegen Wohnungsanteile, der die Zusage zur Übertragung von Grundstücksanteilen enthält, muss notariell beurkundet werden. Einfache schriftliche Protokolle können im Hinblick auf die Übertragung des Grundstücksanteils Wirksamkeitsprobleme aufwerfen.

Was passiert, wenn der Bauunternehmer insolvent wird?

Im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers können die ihm zuvor übertragenen Grundstücksanteile Gegenstand von Ansprüchen seiner Gläubiger werden. Enthält der Vertrag Klauseln zur stufenweisen Übertragung, zu Sicherheiten und zur Rückübertragung der Anteile bei Vertragsauflösung, ist der Schutz des Eigentümers wesentlich stärker.

Welche Rechte habe ich als Mieter im Stadtumbau?

Auch wenn das Mietverhältnis mit der Räumung des Risikogebäudes endet, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen vom Ministerium eine Mietbeihilfe erhalten. Höhe und Dauer der Beihilfe werden regelmäßig angepasst; für den Antrag sollten Sie sich an die Provinzdirektion wenden.

Wie lange ist die Klagefrist gegen eine Maßnahme im Stadtumbau?

Im Verwaltungsprozess beträgt die allgemeine Frist nach Art. 7 İYUK 60 Tage, das Gesetz Nr. 6306 sieht für seine eigenen Verwaltungsakte jedoch eine kürzere Sonderfrist vor. Diese Frist beträgt nach dem Gesetz 30 Tage ab der Zustellung; Sie sollten sich an dieser kurzen Frist orientieren.

Über den Autor

Kaan Karanfiloğlu ist der Gründer der Anwaltskanzlei Karanfiloglu, einer eingetragenen Anwaltskanzlei mit Sitz in Istanbul, die türkische und ausländische Mandanten in der gesamten Türkei betreut. Er ist als Rechtsanwalt bei der Rechtsanwaltskammer Istanbul (Register-Nr. 58270) und bei der Union der Türkischen Rechtsanwaltskammern (Türkiye Barolar Birliği, Nr. 133074) eingetragen und ist eingetragener Mediator mit der Registernummer 41909. Seit 2017 ist er in der Türkei als Rechtsanwalt tätig. Er schloss 2016 sein Studium an der Juristischen Fakultät der Galatasaray-Universität ab und berät seine Mandanten auf Türkisch, Englisch und Französisch; russisch- und chinesischsprachige Mandanten betreut die Kanzlei zudem über Berater im Büro, deren Muttersprache Russisch beziehungsweise Chinesisch ist.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen zum türkischen Recht und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze, Verordnungen, amtliche Gebühren und Verfahren ändern sich im Laufe der Zeit, und jeder Fall ist anders. Für eine Beratung zu Ihrer eigenen Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt. Für Schäden, die aus dem Vertrauen auf die Informationen in diesem Beitrag entstehen, wird keine Haftung übernommen.