如何对房产税提出异议？向何处提出、期限多长、申请书怎么写

对房产税（emlak vergisi）提出异议，原则上首先应向核定（tahakkuk）该税款的市政府提交书面更正申请书；如未获结果，再向税务法院（vergi mahkemesi）提起诉讼。向税务法院起诉的期限为自行政行为送达（tebliğ）之日起 30 日。最常见的异议理由包括：面积错误、建筑等级有误、未适用唯一住房减免、重复核定，以及已出售的不动产仍以原所有人名义产生税款。

下面我们依次回答如何对房产税提出异议这一问题：受理机关、期限、可提出异议的事项、分步流程、申请书结构、所需文件以及实践中的常见错误。关于房产税的总体框架，您也可以参阅我们的文章房产税、增值税及各项规费概述。

房产税如何计算，错误通常出在哪里？

根据第 1319 号《房产税法》（Emlak Vergisi Kanunu），房产税由不动产所在地的市政府以不动产的计税价值（vergi değeri）为基础计算。因此，提出异议的第一步是弄清市政府依据哪些数据进行计算。错误大多不在税率，而在构成税基的数据上。税率很少出错。

申报与计税价值

取得不动产后，应在法律规定的期限内向市政府提交房产税申报表。许多市政府现在也接受网上申报。申报表载明不动产的地址、类别、面积、份额比例，如为建筑物，还包括建筑等级。此后各年，市政府原则上继续以这一初始记录为基础进行计算。也就是说，多年前作出的错误申报，只要未经更正，每年都会重复出现。

计税价值的计算方法因不动产类型而异：

• 建设用地（arsa）和农地（arazi）以评估委员会（takdir komisyonu）确定的最低单位计量价值（asgari ölçü birim değeri）为准。这些价值原则上每四年重新确定一次；在间隔年份按法律规定的比率更新。
• 建筑物以土地份额的价值，以及财政部（Hazine ve Maliye Bakanlığı）和环境、城市化和气候变化部每年公布的建筑每平方米标准建造成本为基础。建筑物的建筑等级（例如豪华级、一级、二级）以及按房龄计算的折旧扣除直接影响计算结果。
• 税率：住宅为 1‰，非住宅建筑为 2‰，农地为 1‰，建设用地为 3‰。在大都市市政辖区及毗邻区域（mücavir alan）内，上述税率上浮 100% 适用。

高价值住宅税（değerli konut vergisi）则是另一种税，由税务局而非市政府管理。本文所述的异议途径仅适用于市政府核定的房产税。

房产税异议向何处提出？

根据错误类型的不同，房产税异议可向市政府或财政部提出，也可直接向税务法院提出。由于在房产税方面由市政府承担税务机关的职能，几乎在所有情况下，首先要面对的都是市政府的房产税部门（通常为财务服务局或收入局）。无需前往税务局。

1. 向市政府申请更正

第 213 号《税收程序法》（Vergi Usul Kanunu，VUK）第 116 条及以下各条规定的税务错误更正程序，适用于明显的计算错误和课税错误。面积错误、税率错误、重复核定或以错误的人的名义征税，均属此类。根据 VUK 第 122 条，纳税人应以书面形式向相关税务机关，即市政府，提出更正请求。

2. 通过申诉途径向财政部申请

如果市政府驳回更正请求，VUK 第 124 条允许纳税人自驳回答复送达之日起 30 日内，以申诉（şikayet）方式向财政部申请。由于在实践中，对于市政府核定的税款如何适用这一途径可能存在争议，在选择申诉途径之前，应作好安排，确保不会错过起诉期限。

3. 向税务法院提起诉讼

如果错误并非简单的计算错误，例如主张建筑等级或单位价值的适用违法，主要途径是向不动产所在地的税务法院提起撤销之诉（iptal davası）。起诉状可由律师通过 UYAP（土耳其司法系统的在线平台）提交，也可提交至任一法院大楼内的税务法院书记处。对税务法院的判决，视法律规定的金额门槛，可向地区行政法院提起上诉（istinaf），并可向最高行政法院（Danıştay）申请复审（temyiz）。这些金额门槛每年更新；在许多金额较小的房产税案件中，一审判决可能即为终局判决。

房产税异议的期限是多久？

房产税异议的期限因所选途径而异，最短也最关键的是 30 日的起诉期限。混淆各项期限，可能导致本来有理的异议因程序原因被驳回。

根据第 2577 号《行政诉讼程序法》（İdari Yargılama Usulü Kanunu，İYUK）第 10 条，向行政机关提出的申请如在 30 日内未获答复，即视为申请被驳回（该期间已由 2021 年第 7331 号法律从 60 日缩短为 30 日）。起诉期限自该期间届满之次日起开始计算。实践中这意味着：如果您在等待市政府的答复，请记录提交申请书的日期，并将 30 日的答复期限以及随后 30 日的起诉期限记入日程。虽然更正请求的期限较长，但等待并不总是有利的。已缴税款的退还拖得越久，追讨就越困难。

房产税的哪些事项可以提出异议？

房产税中可以提出异议的事项，是计税所用的某项数据或纳税义务人有误的情形。仅仅认为税额过高，本身并不构成异议理由。必须指出具体的错误。

• 面积错误：混淆毛面积（brüt）与净面积（net）、错误计入公共区域分摊面积，或登记的面积与地契（tapu）所载面积不同。
• 建筑等级或单位价值有误：建筑物被登记为高于实际的建筑等级，或对土地所在街道适用了错误的最低单位计量价值。
• 未适用减免或零税率：根据《房产税法》（EVK）第 8 条，在土耳其全境仅拥有一套毛面积不超过 200 平方米住房的退休人员、无任何收入者、荣誉老兵（gazi）、残疾人以及烈士的遗孀和遗孤，可在法定条件下就该住房适用零税率。每项条件均应单独审查，并须持证明文件向市政府申请减免。
• 重复核定：同一不动产开设了两个不同的记录，或同一年度的税款被征收两次。
• 以原所有人名义核定：原则上，转让当年的税款由卖方承担，此后各年的税款由买方承担。如果出售之后的年份仍以原所有人名义产生税款，即属纳税人认定错误。
• 性质错误：登记为建设用地的不动产实为农业用地，或已拆除的建筑物仍被继续征税。

可以对房产税上涨提出异议吗？

只有当上涨源于违法的计算或超出法定上限时，对房产税上涨提出异议才会有结果。在重新评估价值的期间，最低单位计量价值的上升可能导致税款较上一年明显增加；这本身并不构成违法。决定性的是计算本身。

近年来，限制房产税年度涨幅的规则已多次修改。因此，在对上涨提出异议之前，应通过法规或向市政府核实相关年度有效的上限。现行文本可通过 mevzuat.gov.tr 查阅。

对上涨提出异议时应审查的主要事项如下：

• 所适用的单位价值是否与不动产所在大街或街道公布的价值一致。
• 建筑等级是否符合建筑物的实际情况。
• 大都市上浮税率是否正确适用。
• 法律对该年度规定的涨幅上限是否已在计算中体现。

评估委员会确定的最低单位计量价值会予以公布。根据最高行政法院税务诉讼庭大会（Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu）在《政府公报》（Resmî Gazete）上公布的、日期为 15.02.2023、案号 E. 2022/14、裁决号 K. 2023/2 的裁决，纳税人可自知悉之日起 30 日内，且最迟于相关决定作出当年的最后一日之前，就这些价值向税务法院提起诉讼。该期限届满后，异议往往可以在针对个别核定提起的诉讼中提出。

如何对房产税提出异议？分步说明

对房产税提出异议，从审查市政府的记录开始，必要时以诉讼结束。具体异议通常按以下顺序进行：

1. 查看记录和欠税情况。从市政府房产部门或通过 e-Devlet（土耳其政府的电子政务门户，turkiye.gov.tr）获取该不动产的申报信息和核定明细。
2. 确定错误。将面积、等级、单位价值、税率、纳税人和份额信息与地契及建筑文件进行比对。
3. 选择途径。明显的计算错误或纳税人错误，适合向市政府申请更正；需要法律解释的争议，适合向税务法院起诉。
4. 提交申请书。向市政府的收文登记部门提交申请书，并务必取得一份载有登记日期的副本。部分市政府也接受电子申请。
5. 跟踪期限。留意 30 日的答复期限，以及被驳回时 30 日的起诉和申诉期限。
6. 必要时提起诉讼。自驳回答复送达之日或默示驳回（zımni ret）之日起 30 日内向税务法院起诉。
7. 执行判决。如获有利判决，以书面形式要求市政府更正记录并退还多缴的税款。

哪种途径适合您，取决于错误的类型、金额以及各项期限所处的阶段。律师可以在一次简短的会谈中对此进行评估。

房产税异议申请书：模板与组成部分

房产税异议申请书应清楚说明您是谁、针对哪项不动产和哪项核定提出异议、错误是什么以及您的请求是什么。下列清单并非填好的表格，而是准备房产税异议申请书范本时可采用的各部分顺序。请写得简明，并附上证明文件。

向市政府提交的房产税异议申请书的组成部分

1. 抬头：相关市政府的名称及其房产税部门的名称。
2. 申请人：姓名，土耳其身份证号码（外国人则为税号或外国人身份号码），地址，电话。
3. 代理人：如有，律师的姓名和地址。
4. 事由：用一句话说明请求，例如更正某一年度或某几个年度的房产税核定。
5. 不动产信息：地块区号（ada）、宗地号（parsel）、独立单元号（bağımsız bölüm）、地址以及在市政府的登记号或记录号。
6. 说明：以编号段落列明错误是什么、记录信息与正确信息之间的差异，以及证明这一点的文件。
7. 法律依据：第 1319 号《房产税法》、VUK 第 116 条及以下各条以及其他相关规定。
8. 结论与请求：更正记录、注销（terkin）错误核定，并退还多缴的款项（如有）。
9. 附件清单、日期及签名。

向税务法院提交的起诉状

起诉状应符合 İYUK 规定的形式要求：应明确写明原告和被告市政府的名称、被诉行政行为及其送达日期、事实、法律理由和诉讼请求。向市政府提交的申请书副本不能代替起诉状。被告为市政府（belediye başkanlığı）。

房产税异议所需文件

在房产税异议中，文件用于证明记录信息为何有误。所需清单因错误而异。通常可能需要以下文件：

• 地契或最新的地契登记记录。
• 从市政府取得的房产税申报明细以及核定或欠税明细。
• 建筑许可证、建筑使用许可证和经批准的设计图纸。
• 对面积提出异议时，测量报告或建筑设计图页。
• 申请唯一住房零税率时，退休证明、显示收入状况的文件以及证明无其他住房的记录。
• 以原所有人身份提出异议时，出售的地契文件。
• 已缴款的，相关收据和银行转账凭证。
• 通过律师申请的，授权委托书。

房产税异议需要多长时间？

房产税异议所需时间，视是否仅在市政府阶段即可解决，从几周到一年以上不等。各阶段在实践中通常如下：

• 记录和文件准备：几天到几周。
• 市政府答复：明显错误通常需要几周；未答复的，30 日届满时构成默示驳回。
• 申诉途径：如采用，需要几个月。
• 税务法院：一审判决通常在几个月到一年以上的时间内作出。
• 上诉或复审：如该途径可用，另需几个月到一年。

诉讼进行期间，此后年度的税款可能继续以同一错误记录为基础核定。因此，申请书中应一并请求更正所有相关年度，并对记录作面向未来的更正。

房产税异议中的常见错误

大多数房产税异议并非因实体问题，而是因程序问题败诉。Karanfiloglu 律师事务所在伊斯坦布尔的执业中最常见到的问题是：多年前作出的错误申报未经更正，每年重复出现。其他常见错误及解决办法如下：

1. 在等待市政府答复期间错过起诉期限。解决办法：记录申请书日期，将 30 日的答复期限和 30 日的起诉期限记入日程。
2. 试图就自己的申报提起诉讼。根据 VUK 第 378 条，纳税人原则上不得针对自己申报的税基提起诉讼。解决办法：采用更正途径，或向市政府提交更正后的申报。
3. 认为缴税后便丧失异议权利。已缴纳的税款同样可以通过更正途径申请退还。
4. 没有证明文件就提出异议。仅仅说“面积有误”是不够的，应以设计图纸或测量结果加以证明。
5. 向错误的机关申请。高价值住宅税由税务局负责，房产税由市政府负责。

对外国所有人的简要说明

在土耳其拥有不动产的外国人，在房产税及异议方面与土耳其公民适用相同的规则。实践中的困难在于身居国外时无法及时收到送达文书；由于期限以送达为起算点，在土耳其登记一个有效的地址或代理人十分重要。申请可以凭在土耳其出具或经依法认证的授权委托书，由律师代为办理。详情请参阅我们的文章外国人在土耳其的房产税。

小结：房产税异议的办理途径

如何对房产税提出异议，可总结如下：首先审查市政府的记录，以文件确认错误；对于明显错误，向市政府提交更正申请书；如被驳回或 30 日内未获答复，在 30 日内向税务法院起诉。有关您不动产的其他事项，请参阅我们的房地产法页面。

与伊斯坦布尔的律师面谈

如果您希望就自身情况获得建议，Karanfiloglu 律师事务所是一家在伊斯坦布尔注册、为土耳其全国的外国和土耳其客户提供服务的律师事务所。您可以通过电话或 WhatsApp（+90 532 659 35 11）、电子邮件 karanfiloglu.lawyer@gmail.com 与我们联系，或前往我们的办公室：Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, 34384 Şişli / İstanbul。您也可以通过我们的联系页面给我们留言。欢迎与我们联系，讨论您的情况。

常见问题

房产税异议向何处提出？

房产税异议首先应以书面申请书向核定该税款的市政府房产税部门提出。如市政府驳回请求或在 30 日内未予答复，可在 30 日内向不动产所在地的税务法院提起诉讼。

房产税异议的期限是多少天？

根据 İYUK 第 7 条，向税务法院起诉的期限为自送达之日起 30 日。向市政府提出更正请求适用法定时效期间；但在收到驳回答复后，申诉和起诉仍适用 30 日的期限。

如果市政府不答复我的异议申请书，会怎样？

如果市政府在 30 日内未予答复，根据 İYUK 第 10 条，您的请求视为被驳回。您可以自该期间届满之次日起 30 日内向税务法院提起诉讼。

房产税异议申请书中应写明哪些内容？

申请书应载明申请人的身份和联系方式，不动产的地块区、宗地和独立单元信息，提出异议的年度，错误的说明，法律依据，明确的请求以及附件清单。证明错误的文件务必附上。

我可以对房产税上涨提出异议吗？

如果上涨源于错误的单位价值、有误的建筑等级或超出法定涨幅上限，您可以提出异议。由于涨幅上限的相关规则近年来多次修改，您需要事先核实相关年度的现行规则。

我可以对已缴纳的房产税事后提出异议吗？

可以，已缴税款中的计算错误或课税错误，原则上可以在时效期间内通过更正途径向市政府提出请求。错误获得认可的，可申请退还多缴的款项。

我已出售不动产，房产税却仍以我的名义产生，该怎么办？

原则上，出售当年的税款由卖方承担，此后各年的税款由买方承担。如果此后年份仍以您的名义核定税款，您可以持地契出售文件向市政府提交更正申请书，要求将记录转至新所有人名下。

房产税异议必须聘请律师吗？

不必，向市政府申请和向税务法院起诉均可在没有律师的情况下进行。但在期限和申请书形式至关重要的情况下，特别是对于居住在国外的所有人，通过律师申请可以更容易地守住各项期限。

关于作者

Kaan Karanfiloğlu 律师是 Karanfiloglu 律师事务所的创始人。该所是一家总部位于伊斯坦布尔的注册律师事务所，为土耳其全国的土耳其及国际客户提供服务。他是伊斯坦布尔律师协会的注册律师（注册号 58270），土耳其律师协会联合会成员（编号 133074），同时也是注册调解员（注册号 41909）。他自 2017 年起在土耳其执业，2016 年毕业于加拉塔萨雷大学法学院，使用土耳其语、英语和法语为客户提供咨询；对于讲俄语和汉语的客户，本所通过在所内工作、以这些语言为母语的顾问提供服务。

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