निवेश द्वारा तुर्की नागरिकता वकील

तुर्की नागरिकता ड्यू डिलिजेंस: पैसा भेजने से पहले निवेश की कानूनी जाँच

तुर्की नागरिकता ड्यू डिलिजेंस (Turkish citizenship due diligence) का अर्थ है पैसा भेजने से पहले यह जाँचना कि निवेश नागरिकता के लिए योग्य होगा। प्रॉपर्टी के मामले में इसमें टाइटल का प्रकार, पिछला विदेशी स्वामित्व, विक्रेता, कम से कम USD 400,000 का वैल्यूएशन और राशि निर्धारण दस्तावेज़, और डीड से पहले जारी बैंक का मुद्रा रूपांतरण प्रमाणपत्र (DAB) शामिल हैं। नवंबर 2026 की स्थिति के अनुसार, सोर्स ऑफ फंड्स (धन का स्रोत) और सैंक्शन्स (प्रतिबंध) की जाँच इसे पूरा करती है।

यह क्यों ज़रूरी है: अगर खरीद में एक भी नियम छूट जाए, तो आपके पास ऐसी संपत्ति रह जाती है जो नागरिकता की फ़ाइल का आधार नहीं बन सकती, और डीड के बाद यह कमी शायद ही कभी ठीक हो पाती है।
प्रॉपर्टी का प्रकार: 12 दिसंबर 2023 से केवल कॉन्डोमिनियम स्वामित्व (kat mülkiyeti) या निर्माण सुखाधिकार (kat irtifakı) वाली यूनिट, या ऐसी भूमि जिस पर भवन बना हो।
इतिहास: प्रॉपर्टी किसी विदेशी व्यक्ति के नाम दर्ज न हो, पिछले तीन वर्षों में किसी विदेशी व्यक्ति या निवेश से नागरिक बने व्यक्ति ने उसे किसी तुर्की नागरिक या कंपनी को ट्रांसफ़र न किया हो, और उसका पहले नागरिकता के लिए उपयोग न हुआ हो।
राशि: TKGM गाइड के अनुसार डीड की कीमत, वैल्यूएशन और DAB पर दर्ज रूपांतरित मुद्रा, तीनों में से हर एक USD 400,000 तक पहुँचनी चाहिए।
वैल्यूएशन: 28 सितंबर 2026 से, पूंजी बाज़ार बोर्ड (SPK) द्वारा अधिकृत, मूल्यांकनकर्ताओं के संघ (TDUB) की सक्रिय सदस्य और भूमि रजिस्ट्री की वैल्यूएशन प्रणाली में पंजीकृत कोई भी वैल्यूएशन फ़र्म; राशि निर्धारण दस्तावेज़ 12 महीने तक उपयोग योग्य रहता है।
भुगतान: डीड से पहले विदेशी मुद्रा तुर्की के किसी बैंक के माध्यम से सेंट्रल बैंक को बेची जाए, और बैंक रसीदें दिखाएँ कि भुगतान विक्रेता को हुआ।
सोर्स ऑफ फंड्स और सैंक्शन्स: रियल एस्टेट लेनदेन के लिए वकील मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी कानून संख्या 5549 के तहत बाध्य पक्ष (obliged parties) हैं, और बैंक अपनी अलग जाँच करते हैं।
प्रवर्तन (enforcement): 4 अगस्त 2026 को गृह मंत्रालय ने घोषणा की कि 6,134 लोगों के नागरिकता निर्णय रद्द कर दिए गए हैं या वापस ले लिए गए हैं, ज़्यादातर दिखावटी (sham) या अनियमित लेनदेन के कारण, जिनमें मुख्य रूप से बढ़ा-चढ़ाकर किए गए वैल्यूएशन थे।

नागरिकता ड्यू डिलिजेंस की ज़रूरत किसे है

हर उस व्यक्ति को जो नागरिकता वाले निवेश में पैसा लगाने वाला है, और सबसे बढ़कर उन खरीदारों को जो:

किसी एजेंट या डेवलपर से "नागरिकता के योग्य" (citizenship-eligible) बताई गई प्रॉपर्टी का ऑफ़र पा चुके हैं;
ऑफ़-प्लान (निर्माणाधीन) प्रॉपर्टी, एक साथ कई यूनिट, या किसी कंपनी से प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं;
कई खातों, देशों या परिवार के सदस्यों के पैसे से भुगतान करेंगे;
बैंक डिपॉजिट, बॉन्ड, फंड यूनिट, पेंशन या किसी व्यवसाय के माध्यम से निवेश कर रहे हैं, जहाँ जाँचें अलग हैं लेकिन उतनी ही सख़्त हैं।

यह प्राधिकरणों की समीक्षा, इंजीनियर के सर्वे या अपने देश की टैक्स सलाह की जगह नहीं लेती। यह सामान्य प्रॉपर्टी ड्यू डिलिजेंस के साथ चलती है, जो यह पूछती है कि प्रॉपर्टी का मालिक बनना सुरक्षित है या नहीं; नागरिकता ड्यू डिलिजेंस यह पूछती है कि खरीद नागरिकता के लिए गिनी जाएगी या नहीं।

इन जाँचों के पीछे के नियम

निवेश मार्ग तुर्की नागरिकता कानून संख्या 5901 के अनुच्छेद 12(1)(b) के तहत, तुर्की नागरिकता कानून के कार्यान्वयन संबंधी विनियमन के अनुच्छेद 20(2) में तय हैं। प्रॉपर्टी के लिए भूमि रजिस्ट्री और कैडस्ट्रे महानिदेशालय (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) इन्हें विनियमन पर अपनी गाइड के माध्यम से लागू करता है, जिसे 2023, फ़रवरी 2024 और दिसंबर 2024 में संशोधित किया गया, और मुद्रा रूपांतरण (2022/1) और वैल्यूएशन (2024/2 और 2024/4, दोनों में, रिपोर्टों के अनुसार, 28 सितंबर 2026 की एक स्वीकृति से बदलाव किया गया) पर अपने परिपत्रों (circulars) के माध्यम से भी। रजिस्ट्री के विदेशी खरीदारों के लिए प्रश्न और उत्तर उसकी व्यवहारिक प्रथा का सार देते हैं।

प्रॉपर्टी के लिए CBI ड्यू डिलिजेंस चेकलिस्ट

1. प्रॉपर्टी का प्रकार

राष्ट्रपति निर्णय संख्या 7938 (12 दिसंबर 2023 का आधिकारिक राजपत्र) के बाद से, प्रॉपर्टी पर कॉन्डोमिनियम स्वामित्व या निर्माण सुखाधिकार होना चाहिए, या वह ऐसी भूमि होनी चाहिए जिस पर भवन बना हो। खाली भूमि और खेत अब योग्य नहीं हैं। सही टाइटल प्रकार होने पर आवासीय और व्यावसायिक दोनों यूनिट योग्य हैं। यह जाँच प्रमाणित टाइटल उद्धरण (certified title extract) पर की जाती है, ब्रोशर पर नहीं।

2. पिछला विदेशी स्वामित्व और पहले का उपयोग

प्रॉपर्टी किसी विदेशी व्यक्ति के नाम दर्ज नहीं होनी चाहिए, जिसमें आपके अपने जीवनसाथी और बच्चे भी शामिल हैं, इसलिए व्यवहार में आप नागरिकता के लिए किसी विदेशी मालिक से नहीं खरीद सकते। सेकंड-हैंड प्रॉपर्टी को पिछले तीन वर्षों में किसी विदेशी व्यक्ति ने, या निवेश से नागरिकता पाने वाले किसी व्यक्ति ने, किसी तुर्की नागरिक या कंपनी को ट्रांसफ़र भी नहीं किया होना चाहिए।
जो प्रॉपर्टी एक नागरिकता आवेदन का आधार बन चुकी है, वह दूसरे आवेदन का आधार नहीं बन सकती, भले ही उसका मालिक बदल गया हो।

3. विक्रेता

2023 से लागू TKGM गाइड के तहत ये विक्रेता बाहर रखे गए हैं:

रिपोर्टों के अनुसार, निवेश के माध्यम से तुर्की नागरिकता पाने वाला व्यक्ति (ऊपर बताया गया तीन साल का ट्रांसफ़र नियम भी देखें);
आपके प्रथम श्रेणी (first-degree) के रिश्तेदार (रक्त, विवाह या गोद लेने से) जो तुर्की नागरिक हैं;
ऐसी कंपनी जिसमें आप या रक्त या विवाह से आपके प्रथम श्रेणी के रिश्तेदार साझेदार या प्रबंधक हों;
टाइटल डीड कानून संख्या 2644 के अनुच्छेद 36 के दायरे में आने वाली विदेशी पूंजी वाली तुर्की कंपनी;
ऐसा तुर्की नागरिक या कंपनी जिसने प्रॉपर्टी आपसे, आपके जीवनसाथी से या आपके प्रथम श्रेणी के रिश्तेदारों से खरीदी हो: बाय-बैक (वापस खरीद) नहीं गिना जाता।

रिश्तेदारों वाला नियम ऐसे माता-पिता या संतान पर लागू होता है जो तुर्की नागरिक हैं, जन्म से नागरिक होने पर भी। भाई या बहन द्वितीय श्रेणी के रिश्तेदार हैं और इस सूची में उनका नाम नहीं है, इसलिए ऐसे मामले को अलग-अलग परखें और लिखित पुष्टि लें।

4. खरीद की संरचना

एकल स्वामित्व। 2023 की TKGM गाइड के बाद से साझा स्वामित्व किसी आवेदन का आधार नहीं बना है, इसलिए टाइटल पूरी तरह आवेदक के नाम पर होना चाहिए। पति-पत्नी को सह-स्वामी नहीं बनना चाहिए; जीवनसाथी परिवार के सदस्य के रूप में योग्य होते हैं।
निजी नाम। किसी कंपनी के नाम पर खरीदी गई प्रॉपर्टी इस मार्ग के लिए योग्य नहीं है।
ऑफ़-प्लान। kat irtifakı या kat mülkiyeti वाली यूनिट पर नोटरी द्वारा प्रमाणित बिक्री-वचन अनुबंध (promise-to-sell contract), जिसमें पूरी योग्य राशि एक ही अनुबंध में हो। अलग-अलग अनुबंध आपस में जोड़े नहीं जाते, और पूरी हो चुकी खरीदों में कमी को बिक्री-वचन से पूरा नहीं किया जा सकता।
फ़ाइनेंसिंग। TKGM के प्रकाशित उत्तरों के अनुसार, यूनिट पर सुरक्षित बैंक लोन अपने-आप में रोक नहीं है, लेकिन लोन की राशि घटा दी जाती है: लोन के अलावा चुकाई गई कीमत USD 400,000 तक पहुँचनी चाहिए। जहाँ बकाया कीमत के लिए कानूनी बंधक (kanuni ipotek) रखा गया हो, वहाँ अधिक से अधिक अग्रिम चुकाया गया हिस्सा ही बचता है, और गाइड के कुछ संस्करण ऐसी प्रॉपर्टी को बाहर रखते हैं। अगर बंधक या कुर्की (attachment) के साथ खरीदी गई प्रॉपर्टी बाद में प्रवर्तन (enforcement) के ज़रिए बेच दी जाती है, तो प्रमाणपत्र को रद्द करने के लिए रिपोर्ट किया जाता है, इसलिए ऐसी प्रविष्टियाँ हटवा लें। किसी भी फ़ाइनेंसिंग के लिए पहले से पुष्टि ज़रूरी है।

5. वैल्यूएशन और राशि निर्धारण दस्तावेज़

नागरिकता वाली खरीद के लिए वैल्यूएशन सूचना प्रणाली (TADEBİS) के माध्यम से जारी वैल्यूएशन रिपोर्ट ज़रूरी है, जिससे राशि निर्धारण दस्तावेज़ (Tutar Tespit Belgesi, TTB) बनता है। 4 मार्च 2024 से 28 सितंबर 2026 तक केवल एक फ़र्म, GEDAŞ, ये रिपोर्ट तैयार कर सकती थी। तब से SPK द्वारा अधिकृत कोई भी फ़र्म, जो मूल्यांकनकर्ताओं के संघ (TDUB) की सक्रिय सदस्य हो और TADEBİS से जुड़ी हो, यह कर सकती है, और रिपोर्ट तथा TTB छह महीने के बजाय 12 महीने तक उपयोग योग्य रहते हैं। रिपोर्टों के अनुसार, आवेदक Web Tapu के माध्यम से फ़र्म चुन सकता है या प्रणाली को फ़र्म तय करने दे सकता है। कागज़ पर प्रस्तुत TTB स्वीकार नहीं किया जाता।

वकील यह जाँचता है कि:

डीड की कीमत (या बिक्री-वचन की कीमत), TTB का मूल्य और DAB पर दर्ज रूपांतरित राशि, तीनों में से हर एक USD 400,000 तक पहुँचे, जैसा TKGM गाइड में ज़रूरी है। एक अधिक आंकड़ा किसी कम आंकड़े की भरपाई नहीं कर सकता, इसलिए व्यवहार में सबसे कम आंकड़ा निर्णायक होता है, और गाइड राशि DAB से लेती है;
बिक्री के बाद की तारीख वाली रिपोर्ट को उत्पादक मूल्य सूचकांक (Yİ-ÜFE) से DAB की तारीख तक वापस लाया जाता है, और किस्तों वाली बिक्री में पहली किस्त के DAB की तारीख ली जाती है;
घोषित डीड कीमत नगरपालिका के संपत्ति-कर मूल्य से कम न हो;
तुलनीय बिक्री की तुलना में मूल्य यथार्थवादी हो: 2026 के अधिकांश निरस्तीकरणों के पीछे बढ़ा-चढ़ाकर किए गए वैल्यूएशन हैं।

6. DAB और भुगतान ट्रेल

कीमत विदेशी मुद्रा में चुकानी होती है; जनवरी 2022 से तुर्की लीरा में किया गया निवेश स्वीकार नहीं किया गया है। मुद्रा तुर्की के किसी बैंक को और फिर बैंक द्वारा तुर्की गणराज्य के केंद्रीय बैंक (CBRT) को बेची जाती है, और बैंक एक विदेशी मुद्रा खरीद प्रमाणपत्र (döviz alım belgesi, DAB) जारी करता है, जिसे वह पंजीकृत ई-मेल (KEP) से भूमि रजिस्ट्री को भेजता है। डीड पर हस्ताक्षर से पहले DAB मौजूद होना चाहिए। अनुरूपता प्रमाणपत्र (certificate of conformity) के लिए रजिस्ट्री एक प्रमाणित बैंक रसीद भी माँगती है, जिससे पता चले कि रूपांतरित राशि विक्रेता के खाते में पहुँच गई। नकद भुगतान निवेश का प्रमाण नहीं है।

1 दिसंबर 2026 से टाइटल डीड बिक्री को वाणिज्य मंत्रालय की सुरक्षित भुगतान प्रणाली (Güvenli Ödeme Sistemi) में ले जाना तय है, जब तक कि यह प्रारंभ तिथि फिर से स्थगित न हो। नवंबर 2026 की स्थिति के अनुसार, यह प्रणाली DAB वाले चरण के साथ कैसे जुड़ेगी, इसकी पुष्टि नहीं हुई है, इसलिए हस्ताक्षर से पहले बैंक और रजिस्ट्री से भुगतान का क्रम जाँच लें।

7. तीन साल का एनोटेशन

डीड के समय खरीदार तीन साल तक न बेचने की प्रतिबद्धता देता है (ऑफ़-प्लान यूनिट के लिए, बिक्री-वचन अनुबंध को ट्रांसफ़र या रद्द न करने की), और यह प्रतिबद्धता टाइटल रजिस्टर पर एनोटेट की जाती है। वकील जाँचता है कि लेनदेन नागरिकता के उद्देश्य वाली खरीद के रूप में दर्ज हुआ है, क्योंकि रजिस्ट्री का यही डेटा आगे अनुरूपता प्रमाणपत्र का आधार बनता है।

अन्य निवेश मार्गों पर जाँच

बैंक डिपॉजिट, सरकारी बॉन्ड, फंड यूनिट और निजी पेंशन (BES): CBRT का रूपांतरण रिकॉर्ड, केवल आपके नाम पर खाता, ब्लॉकिंग या होल्डिंग का प्रमाण (फंड यूनिट के लिए केंद्रीय रजिस्ट्री एजेंसी का नागरिकता ब्लॉकिंग सब-अकाउंट), और प्रोडक्ट की शर्तें, जैसे पेंशन फंड पर प्रतिबंध या, बॉन्ड के लिए, ट्रेज़री का यह नियम कि जिन उपकरणों की मैच्योरिटी में तीन साल से कम समय बचा हो उनका, सामान्य नियम के रूप में, उपयोग नहीं किया जाता।
स्थिर पूंजी: क्या खर्च स्थिर पूंजी (fixed capital) के रूप में गिना जाता है, और शपथ-प्राप्त वित्तीय सलाहकार (YMM) की विशेष-उद्देश्य रिपोर्ट।
रोजगार: कम से कम 50 तुर्की नागरिक कर्मचारियों के सामाजिक सुरक्षा रिकॉर्ड; मंत्रालय पिछले छह महीनों में पूर्णकालिक कर्मचारियों की निरंतरता को ध्यान में रखता है।

सोर्स ऑफ फंड्स और सोर्स ऑफ वेल्थ

सोर्स ऑफ फंड्स (source of funds) यह है कि इस निवेश का पैसा कहाँ से आ रहा है; सोर्स ऑफ वेल्थ (source of wealth) यह है कि आपने उसके पीछे की संपत्ति कैसे बनाई। बैंक दोनों के बारे में पूछते हैं। अपराध की आय के शोधन की रोकथाम संबंधी कानून संख्या 5549 के तहत, स्वतंत्र रूप से प्रैक्टिस करने वाले वकील भी सूचीबद्ध लेनदेन के लिए बाध्य पक्ष (obliged parties) हैं, जिनमें रियल एस्टेट की खरीद और बिक्री शामिल है। वकील को आपकी और किसी भी वास्तविक लाभार्थी स्वामी (beneficial owner) की पहचान करनी होती है, सोर्स ऑफ फंड्स को समझना होता है और, कानून द्वारा सुरक्षित बचाव के अधिकारों (defence rights) और पेशेवर गोपनीयता (professional confidentiality) की सीमा के भीतर, संदिग्ध लेनदेन की रिपोर्ट क्लाइंट को बताए बिना MASAK (वित्तीय अपराध जाँच बोर्ड, Financial Crimes Investigation Board) को देनी होती है। जहाँ पहचान संभव न हो, वहाँ लेनदेन अस्वीकार कर दिया जाता है, और ऐसा कोई रेड फ़्लैग (चेतावनी संकेत) जिसे दूर न किया जा सके, वकील के लिए फ़ाइल न लेने का कारण है।

एक साफ़ फ़ाइल पैसे के मूल स्रोत से तुर्की बैंक तक, आवेदक के अपने नाम पर, दस्तावेज़ों की एक पूरी कड़ी दिखाती है। सामान्य प्रमाण:

वेतन या व्यावसायिक आय: रोजगार अनुबंध, सैलरी स्लिप, टैक्स रिटर्न, कंपनी के खाते;
किसी संपत्ति की बिक्री: बिक्री अनुबंध और बिक्री से मिली राशि की बैंक क्रेडिट एंट्री;
डिविडेंड: कंपनी के खाते और वितरण का प्रस्ताव (distribution resolution);
विरासत या उपहार: उत्तराधिकार या उपहार के दस्तावेज़ और ट्रांसफ़र का रिकॉर्ड;
ट्रांसफ़र की कड़ी: हर उस खाते के स्टेटमेंट जिससे होकर पैसा गुज़रा।

किसी रिश्तेदार या कंपनी के खाते से आने वाला पैसा पहले आपके अपने खाते में आना चाहिए, साथ में ऐसे दस्तावेज़ हों जो ट्रांसफ़र को स्पष्ट करें। हर बैंक अपनी दस्तावेज़ सूची स्वयं तय करता है।

सैंक्शन्स, PEP और प्रतिष्ठा की स्क्रीनिंग

स्क्रीनिंग में आतंकवाद के वित्तपोषण की रोकथाम संबंधी कानून संख्या 6415, जो संयुक्त राष्ट्र सुरक्षा परिषद की सूचियों को लागू करता है, और सामूहिक विनाश के हथियारों के प्रसार के वित्तपोषण की रोकथाम संबंधी कानून संख्या 7262 के तहत आधिकारिक राजपत्र में प्रकाशित संपत्ति फ़्रीज़ करने के निर्णय शामिल हैं, साथ ही अमेरिका (OFAC), यूरोपीय संघ और ब्रिटेन की सूचियाँ भी, जो स्वयं तुर्की में संपत्ति फ़्रीज़ नहीं करतीं, लेकिन बैंक अपने अनुपालन (compliance) के लिए इनकी जाँच करते हैं। इसमें राजनीतिक रूप से प्रभावशाली व्यक्ति (politically exposed person, PEP) की स्थिति भी शामिल है, जिसके लिए MASAK के नियम बढ़े हुए उपायों (enhanced measures) की माँग करते हैं, साथ ही प्रतिकूल मीडिया (adverse media) और आपराधिक रिकॉर्ड भी; वर्तमान व्यवहार में निवास परमिट के चरण पर मुख्य आवेदक और जीवनसाथी के आपराधिक रिकॉर्ड प्रमाणपत्र माँगे जाते हैं। ये जाँचें बैंक में खाता खुलवाने (onboarding) के लिए और गृह मंत्रालय की समीक्षा के लिए मायने रखती हैं, जहाँ कानूनी कसौटी यह है कि राष्ट्रीय सुरक्षा या सार्वजनिक व्यवस्था के आधार पर कोई बाधा न हो।

2026 के निरस्तीकरण क्या दिखाते हैं

4 अगस्त 2026 को गृह मंत्रालय ने घोषणा की कि कानून संख्या 5901 के अनुच्छेद 31 और 40 के तहत 6,134 लोगों, यानी 1,413 मुख्य निवेशकों और उनके परिवार के सदस्यों, के नागरिकता निर्णय रद्द कर दिए गए हैं या वापस ले लिए गए हैं। बयान के अनुसार:

5,391 लोगों (1,150 निवेशक, जिनके अनुरूपता प्रमाणपत्र रद्द किए गए) की नागरिकता दिखावटी या अनियमित लेनदेन के कारण गई, जिनमें मुख्य रूप से सस्ती प्रॉपर्टी पर बढ़ा-चढ़ाकर बनाई गई वैल्यूएशन रिपोर्टें थीं;
743 लोगों (263 निवेशक और उनके परिवार के सदस्य) की नागरिकता सार्वजनिक व्यवस्था और राष्ट्रीय सुरक्षा के आधार पर वापस ले ली गई;
यह घोषणा झूठी वैल्यूएशन रिपोर्टों के विरुद्ध 16 प्रांतों में हुए एक अभियान के बाद आई।

सबक यह है: तुलनीय बिक्री से बहुत अधिक मूल्य वाली प्रॉपर्टी खरीदार के लिए जोखिम है, सौदा नहीं, और जैसा आंकड़े दिखाते हैं, परिवार के सदस्य भी नागरिकता खो सकते हैं। इस पेज पर बताई गई जाँचों का उद्देश्य यह दिखाना है कि खरीद के समय निवेश वास्तविक था, उसका मूल्यांकन सही था और भुगतान सही तरीके से हुआ था।

प्रक्रिया, चरण दर चरण

नियुक्ति और हितों के टकराव (conflict) की जाँच। वकील पुष्टि करता है कि फ़र्म उसी लेनदेन में विक्रेता, डेवलपर या एजेंट की ओर से काम नहीं कर रही है, और काम का दायरा लिखित रूप में तय करता है।
क्लाइंट की पहचान और सोर्स ऑफ फंड्स। इनकी समीक्षा सबसे पहले की जाती है, क्योंकि अगर फ़ाइल यहीं विफल हो जाए तो बैंक या वकील उसे अस्वीकार कर सकते हैं।
प्रॉपर्टी की स्क्रीनिंग। वकील प्रमाणित टाइटल उद्धरण और भार (encumbrance) का प्रिंटआउट लेता है, और टाइटल का प्रकार, स्वामित्व का इतिहास और नागरिकता के लिए किसी पिछले उपयोग की जाँच करता है।
विक्रेता की स्क्रीनिंग। पहचान, बेचने का अधिकार, निवेश का इतिहास, शेयरधारिता और आपके परिवार से कोई संबंध।
वैल्यूएशन और TTB। वकील मूल्यांकनकर्ता के प्राधिकरण, रिपोर्ट और TTB की तुलना कीमत और अपेक्षित DAB राशि से करता है।
अनुबंध और भुगतान योजना। वकील अनुबंध की समीक्षा करता है या उसका मसौदा बनाता है, बैंक रूपांतरण और DAB की योजना बनाता है, और ऐसी शर्तें तय करता है कि जाँच पूरी होने से पहले कोई पैसा न जाए।
हस्ताक्षर का दिन। टाइटल की अंतिम जाँच, यह पुष्टि कि DAB रजिस्ट्री तक पहुँच गया है, डीड, और तीन साल का एनोटेशन।
डीड के बाद। वकील बैंक रसीदों और रजिस्ट्री के उस डेटा की जाँच करता है जो अनुरूपता प्रमाणपत्र का आधार बनता है, फिर निवास परमिट और नागरिकता आवेदन की ओर बढ़ता है।

आपको क्या मिलता है

अंग्रेज़ी, तुर्की या फ़्रेंच में एक लिखित ड्यू डिलिजेंस रिपोर्ट, जो:

पात्रता की हर शर्त को उसके निष्कर्ष और उस दस्तावेज़ के साथ सूचीबद्ध करती है जिस पर वह निष्कर्ष आधारित है;
झूठी निश्चितता देने के बजाय बताती है कि कानून कहाँ अस्पष्ट है, जैसे कुछ फ़ाइनेंसिंग संरचनाएँ या विक्रेता के रूप में भाई या बहन;
किसी भी भुगतान से पहले पूरी होने वाली शर्तें, और आपकी सुरक्षा करने वाले अनुबंध के खंड तय करती है;
बाद में उठने वाले किसी भी प्रश्न के लिए प्रमाण फ़ाइल के रूप में टाइटल उद्धरण, TTB, विक्रेता के दस्तावेज़ और, भुगतान के बाद, DAB और बैंक रसीदें संलग्न करती है।

वकील किन दस्तावेज़ों की माँग करेगा

आपका पासपोर्ट और, मिल जाने के बाद, आपका तुर्की टैक्स नंबर;
अगर वकील को आपकी ओर से काम करना है तो विशेष पावर ऑफ़ अटॉर्नी, किसी तुर्की नोटरी या वाणिज्य दूतावास से, या एपोस्टिल और शपथ-प्राप्त अनुवाद के साथ किसी विदेशी नोटरी से;
परिवार की संरचना और बाहर रखे गए विक्रेताओं की जाँच के लिए विवाह प्रमाणपत्र और बच्चों के जन्म प्रमाणपत्र;
सोर्स ऑफ फंड्स और सोर्स ऑफ वेल्थ के दस्तावेज़, और ट्रांसफ़र की कड़ी के स्टेटमेंट;
प्रॉपर्टी का विवरण, अनुबंध का मसौदा या रिज़र्वेशन फ़ॉर्म, और डेवलपर से मिले कोई भी दस्तावेज़।

जाँचों में कितना समय लगता है

वकील को रिकॉर्ड प्राप्त करने का अधिकार मिल जाने के बाद टाइटल और विक्रेता की समीक्षा में आमतौर पर कुछ कार्य दिवस लगते हैं। वैल्यूएशन, वैल्यूएशन फ़र्म के शेड्यूल पर निर्भर करता है, और सोर्स ऑफ फंड्स की समीक्षा, जो अक्सर सबसे लंबा हिस्सा होती है, इस पर कि दस्तावेज़ कितनी जल्दी आते हैं। यह सब कोई भी डिपॉजिट (अग्रिम राशि) चुकाने से पहले पूरा हो जाना चाहिए।

लागत की मदें, बिना कीमतें बताए

वैल्यूएशन रिपोर्ट का शुल्क, जो वैल्यूएशन फ़र्म तय करती है;
पावर ऑफ़ अटॉर्नी और किसी बिक्री-वचन अनुबंध के लिए नोटरी शुल्क, हर साल अपडेट होने वाली नोटरी शुल्क तालिका (Notary Fee Tariff) के अनुसार;
शपथ-प्राप्त अनुवाद, और विदेशी दस्तावेज़ों का एपोस्टिल या कांसुलर वैधीकरण;
शुल्क कानून संख्या 492 के तहत टाइटल डीड शुल्क, जो फ़िलहाल घोषित कीमत पर खरीदार से 2% और विक्रेता से 2% है (यह दर राष्ट्रपति निर्णय से बदली जा सकती है), और भूमि रजिस्ट्री का रिवॉल्विंग-फंड शुल्क, जो हर साल तय होता है;
वकील की फ़ीस, जो काम शुरू होने से पहले लिखित रूप में तय की जाती है।

आम गलतियाँ और जाँचें उन्हें कैसे रोकती हैं

जाँच से पहले रिज़र्वेशन डिपॉजिट चुका देना। अगर प्रॉपर्टी जाँच में विफल हो जाए तो इसे वापस पाना कठिन होता है।
"नागरिकता के योग्य" लेबल पर भरोसा करना। पात्रता इतिहास, विक्रेता और वैल्यूएशन पर निर्भर करती है, प्रोजेक्ट पर नहीं।
जीवनसाथी के साथ सह-स्वामित्व, कंपनी के माध्यम से खरीद या ऑफ़-प्लान अनुबंधों का बँटवारा। इनमें से कोई भी आवेदन का आधार नहीं बनता।
विक्रेता द्वारा करवाया गया वैल्यूएशन, जो तुलनीय बिक्री से बहुत अधिक हो।
डीड की कीमत कम घोषित करना या कुछ हिस्सा नकद देना। इनमें से कुछ भी सीमा (threshold) में नहीं गिना जाता।
डीड के बाद मुद्रा का रूपांतरण। DAB पहले आना चाहिए।
तीसरे पक्ष के खातों से पैसा, बिना ऐसे दस्तावेज़ों के जो ट्रांसफ़र को स्पष्ट करें।

सामान्य खरीद की जाँच और नागरिकता की जाँच की तुलना

बिंदु	प्रॉपर्टी ड्यू डिलिजेंस	नागरिकता ड्यू डिलिजेंस
मुख्य प्रश्न	क्या इस प्रॉपर्टी का मालिक बनना सुरक्षित है?	क्या यह खरीद आवेदन का आधार बनेगी?
टाइटल और भार (encumbrances)	मालिक, बंधक, कुर्की, एनोटेशन	यही सब, साथ में टाइटल का प्रकार और किसी लोन या बंधक का प्रभाव
स्वामित्व का इतिहास	धोखाधड़ी के जोखिम के लिए प्रासंगिक	कोई विदेशी व्यक्ति मालिक न हो, पिछले तीन वर्षों में किसी विदेशी व्यक्ति द्वारा ट्रांसफ़र न हो; नागरिकता के लिए पहले उपयोग न हुआ हो
विक्रेता	पहचान और बेचने का अधिकार	साथ ही निवेश से नागरिक बना व्यक्ति, तुर्की नागरिक प्रथम श्रेणी का रिश्तेदार, संबंधित कंपनी या विदेशी पूंजी वाली कंपनी न हो
वैल्यूएशन	2024 से विदेशियों की सामान्य खरीद के लिए ज़रूरी नहीं	SPK द्वारा अधिकृत रिपोर्ट और कम से कम USD 400,000 का TTB
भुगतान	बैंक के माध्यम से, ट्रांसफ़र के बदले; विदेशी व्यक्ति खरीदारों के लिए DAB	डीड से पहले DAB, साथ में विक्रेता के खाते में भुगतान की रसीदें
सोर्स ऑफ फंड्स और सैंक्शन्स	बैंक की जाँच	सोर्स ऑफ फंड्स की पूरी फ़ाइल और स्क्रीनिंग
चूक की कीमत	दोषपूर्ण या भार-युक्त प्रॉपर्टी	ऐसी प्रॉपर्टी जो नागरिकता का आधार नहीं बन सकती, या बाद में निरस्तीकरण

नागरिकता की फ़ाइल पर वकील कैसे काम करते हैं

इस्तांबुल स्थित करनफिलोग्लू लॉ फ़र्म के संस्थापक, अधिवक्ता कान करनफिलोग्लू (इस्तांबुल बार, पंजीकरण संख्या 58270), हर फ़ाइल स्वयं संभालते हैं। फ़र्म प्रॉपर्टी नहीं बेचती, एजेंट के रूप में काम नहीं करती और विक्रेताओं या डेवलपरों से कोई कमीशन नहीं लेती, इसलिए समीक्षा केवल खरीदार के लिए की जाती है। वे तुर्की, अंग्रेज़ी और फ़्रेंच में काम करते हैं; रूसी और चीनी भाषी क्लाइंट्स को कार्यालय के मूल-भाषी सलाहकारों के माध्यम से सेवा दी जाती है। आपके विदेश में रहते हुए भी अधिकांश काम पावर ऑफ़ अटॉर्नी के तहत हो सकता है। हर शर्त पूरी करने से फ़ाइल पात्र बनती है; निर्णय फिर भी राष्ट्रपति ही लेते हैं। किसी प्रॉपर्टी या निवेश पर चर्चा के लिए संपर्क पेज का उपयोग करें।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

तुर्की नागरिकता ड्यू डिलिजेंस क्या है?

यह किसी भी भुगतान से पहले की जाने वाली कानूनी जाँच है कि निवेश तुर्की नागरिकता के आवेदन का आधार बनेगा या नहीं। प्रॉपर्टी के लिए इसमें टाइटल का प्रकार, स्वामित्व का इतिहास, विक्रेता, वैल्यूएशन, DAB और भुगतान ट्रेल, साथ ही सोर्स ऑफ फंड्स और सैंक्शन्स की स्क्रीनिंग शामिल है।

क्या मैं तुर्की नागरिकता के लिए किसी विदेशी मालिक से प्रॉपर्टी खरीद सकता हूँ?

नहीं। किसी विदेशी व्यक्ति के नाम दर्ज प्रॉपर्टी योग्य नहीं है, जिसमें आपके अपने जीवनसाथी या बच्चों के नाम की प्रॉपर्टी भी शामिल है, और न ही ऐसी सेकंड-हैंड प्रॉपर्टी योग्य है जिसे किसी विदेशी व्यक्ति ने पिछले तीन वर्षों में किसी तुर्की नागरिक या कंपनी को ट्रांसफ़र किया हो।

अगर वैल्यूएशन तय कीमत से कम आए तो क्या होगा?

घोषित कीमत, TTB का मूल्य और DAB पर दर्ज रूपांतरित राशि, तीनों में से हर एक USD 400,000 तक पहुँचनी चाहिए, इसलिए सीमा से कम वैल्यूएशन फ़ाइल को रोक देता है, भले ही आपने अधिक भुगतान किया हो। कुछ भी चुकाने से पहले वैल्यूएशन प्राप्त करें और उसकी समीक्षा करें।

टाइटल डीड पर हस्ताक्षर से पहले DAB जारी होना क्यों ज़रूरी है?

विनियमन का अनुच्छेद 20(10) यह अनिवार्य करता है कि लेनदेन से पहले विदेशी मुद्रा तुर्की के किसी बैंक को और आगे सेंट्रल बैंक को बेची जाए, और रजिस्ट्री बिक्री से पहले DAB की जाँच करती है। बाद में रूपांतरित की गई मुद्रा निवेश का प्रमाण नहीं बनती।

कौन-से दस्तावेज़ मेरे सोर्स ऑफ फंड्स को साबित करते हैं?

ऐसे दस्तावेज़ जो पैसे को उसके मूल स्रोत से आपके तुर्की खाते तक ट्रेस करें: सैलरी स्लिप, टैक्स रिटर्न या कंपनी के खाते, बिक्री अनुबंध, डिविडेंड के प्रस्ताव, विरासत या उपहार के कागज़ात, और हर उस खाते के स्टेटमेंट जिससे होकर पैसा गुज़रा।

क्या नागरिकता के लिए पहले इस्तेमाल हो चुकी प्रॉपर्टी फिर से इस्तेमाल की जा सकती है?

नहीं। जो प्रॉपर्टी एक नागरिकता आवेदन का आधार बन चुकी है, वह दूसरे आवेदन का आधार नहीं बन सकती, भले ही वह किसी नए मालिक को बेच दी गई हो। वकील भूमि रजिस्ट्री के इतिहास में इसकी जाँच करता है।

क्या 2026 के मामलों की तरह मेरी नागरिकता बाद में रद्द की जा सकती है?

झूठी घोषणा या महत्वपूर्ण तथ्यों को छिपाकर प्राप्त निर्णय कानून संख्या 5901 के अनुच्छेद 31 के तहत रद्द (annul) किया जा सकता है, और कानूनी शर्तें पूरी हुए बिना लिया गया निर्णय अनुच्छेद 40 के तहत वापस (withdraw) लिया जा सकता है; जैसा 2026 के आंकड़े दिखाते हैं, परिवार के सदस्य भी प्रभावित हो सकते हैं। 2026 के अधिकांश मामलों में दिखावटी या अनियमित लेनदेन शामिल थे, मुख्य रूप से बढ़ा-चढ़ाकर किए गए वैल्यूएशन। यथार्थवादी वैल्यूएशन और भुगतान की पूरी ट्रेल ही बचाव है।

अगर प्रॉपर्टी पात्र है, तो क्या फिर भी सामान्य प्रॉपर्टी ड्यू डिलिजेंस की ज़रूरत है?

हाँ। पात्र प्रॉपर्टी पर भी बंधक, कुर्की, परमिट की कमियाँ या भूकंप का जोखिम हो सकता है, इसलिए सामान्य जाँचें तब भी लागू होती हैं। आमतौर पर दोनों समीक्षाएँ साथ-साथ की जाती हैं।

हम कैसे काम करते हैं

विदेश में रहने वाले ग्राहकों का प्रतिनिधित्व पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से किया जा सकता है, तुर्की आए बिना।

पहला संपर्क
अपने मामले का संक्षिप्त विवरण लिखें या फ़ोन करें। हम बताएँगे कि यह हमारे कार्यक्षेत्र में आता है या नहीं।
समीक्षा
हम आपके दस्तावेज़ों की समीक्षा करते हैं और तुर्की कानून के तहत कानूनी स्थिति, विकल्प और संभावित कदम समझाते हैं।
लिखित समझौता
काम का दायरा और शुल्क काम शुरू होने से पहले लिखित रूप में तय किए जाते हैं।
प्रतिनिधित्व और जानकारी
हम अदालतों, अधिकारियों और दूसरे पक्ष के सामने आपका प्रतिनिधित्व करते हैं और हर चरण पर आपको सूचित रखते हैं।