Проверка для гражданства Турции: юридическая проверка инвестиции до перевода денег

Проверка для гражданства Турции (due diligence) означает, что ещё до перевода денег устанавливается, будет ли инвестиция засчитана. Для недвижимости проверяются вид права собственности, прежнее владение иностранцами, продавец, оценка и документ об определении суммы не менее 400 000 долларов США, а также банковский документ о конвертации валюты (DAB), выданный до оформления тапу. По состоянию на ноябрь 2026 года её дополняют проверка происхождения средств и проверка на санкции.

• Почему это важно: если покупка не соответствует хотя бы одному правилу, вы становитесь владельцем актива, который не может служить основанием для дела о гражданстве, а исправить такой недостаток после оформления тапу удаётся редко.
• Вид недвижимости: с 12 декабря 2023 года подходят только помещения с правом собственности на отдельное помещение в здании (kat mülkiyeti) или с сервитутом на строительство (kat irtifakı), либо земельные участки с построенным на них зданием.
• История: объект не зарегистрирован на иностранное физическое лицо, в последние три года не передавался гражданину или компании Турции иностранным физическим лицом или лицом, получившим гражданство за инвестиции, и ранее не использовался для получения гражданства.
• Сумма: согласно руководству TKGM, цена в тапу, оценка и сумма конвертированной валюты по DAB должны каждая достигать 400 000 долларов США.
• Оценка: с 28 сентября 2026 года её может проводить любая оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала (SPK), являющаяся действующим членом Ассоциации оценщиков (TDUB) и зарегистрированная в системе оценки земельного реестра; документ об определении суммы можно использовать 12 месяцев.
• Оплата: до оформления тапу иностранная валюта продаётся через банк в Турции Центральному банку, а банковские квитанции подтверждают оплату продавцу.
• Средства и санкции: по Закону о противодействии отмыванию денег № 5549 адвокаты являются обязанными лицами при сделках с недвижимостью, а банки проводят собственные проверки.
• Правоприменение: 4 августа 2026 года Министерство внутренних дел сообщило, что решения о гражданстве в отношении 6134 человек были отменены или отозваны, главным образом из-за фиктивных или совершённых с нарушениями сделок, прежде всего из-за завышенных оценок.

Кому нужна проверка для гражданства Турции

Всем, кто собирается вложить деньги в инвестицию ради гражданства, и прежде всего покупателям, которые:

• получили от агента или застройщика предложение объекта, описанного как «подходящий для гражданства»;
• покупают недвижимость на этапе строительства, несколько объектов сразу или у компании;
• будут платить с разных счетов, из разных стран или через разных членов семьи;
• инвестируют через банковский депозит, облигации, паи фондов, частную пенсионную систему или бизнес, где проверки другие, но не менее строгие.

Она не заменяет проверку со стороны властей, техническое обследование инженером или налоговую консультацию в вашей стране. Она проводится наряду с обычной проверкой недвижимости, которая отвечает на вопрос, безопасно ли владеть объектом; проверка для гражданства отвечает на вопрос, будет ли покупка засчитана.

Нормы, на которых основаны проверки

Инвестиционные пути установлены ст. 20(2) Регламента о применении Закона о турецком гражданстве, принятого на основании ст. 12(1)(b) Закона о турецком гражданстве № 5901. В отношении недвижимости Главное управление земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) применяет их через своё руководство по Регламенту, пересмотренное в 2023 году, в феврале 2024 года и в декабре 2024 года, а также через циркуляры о конвертации валюты (2022/1) и об оценке (2024/2 и 2024/4; оба, по имеющимся сведениям, изменены утверждением от 28 сентября 2026 года). Вопросы и ответы для иностранных покупателей на сайте реестра обобщают его практику.

Чек-лист проверки недвижимости для гражданства Турции

1. Вид недвижимости и права собственности

Согласно Решению Президента № 7938 (Официальная газета от 12 декабря 2023 года) объект должен иметь право собственности на отдельное помещение в здании или сервитут на строительство либо быть земельным участком с построенным на нём зданием. Незастроенные участки и поля больше не подходят. С надлежащим видом права собственности подходят как жилые, так и коммерческие помещения. Проверка проводится по заверенной выписке из реестра, а не по рекламному буклету.

2. Прежнее владение иностранцами и прежнее использование

• Объект не должен быть зарегистрирован на иностранное физическое лицо, в том числе на вашего супруга или супругу и детей, поэтому на практике купить недвижимость для гражданства у иностранного владельца нельзя. Объект на вторичном рынке также не должен был в последние три года передаваться гражданину или компании Турции иностранным физическим лицом или лицом, получившим гражданство за инвестиции.
• Объект, который уже послужил основанием для одного заявления на гражданство, не может послужить основанием для другого, даже после смены владельца.

3. Продавец

Согласно руководству TKGM в том виде, в каком оно применяется с 2023 года, исключаются следующие продавцы:

• лицо, получившее гражданство Турции через инвестиции, по имеющимся сведениям (см. также правило о передаче в последние три года выше);
• ваши родственники первой степени (по крови, по свойству или по усыновлению), являющиеся гражданами Турции;
• компания, в которой вы или ваши родственники первой степени по крови или по свойству являются участником или руководителем;
• турецкая компания с иностранным капиталом в смысле ст. 36 Закона о тапу № 2644;
• гражданин или компания Турции, купившие объект у вас, вашего супруга (супруги) или ваших родственников первой степени: обратный выкуп не засчитывается.

Правило о родственниках охватывает родителя или ребёнка, являющегося гражданином Турции, в том числе по рождению. Брат или сестра являются родственниками второй степени и прямо не названы, поэтому такой случай оценивается индивидуально и требует письменного подтверждения.

4. Структура покупки

• Единоличная собственность. С выхода руководства TKGM 2023 года долевая собственность не служит основанием для заявления, поэтому право собственности должно полностью принадлежать заявителю. Супругам не следует оформлять совместную собственность: супруг или супруга получает право как член семьи.
• На собственное имя. Объект, купленный на имя компании, по этому пути не подходит.
• Строящаяся недвижимость. Нотариально удостоверенный договор обещания продажи (предварительный договор купли-продажи) в отношении помещения с kat irtifakı или kat mülkiyeti, причём вся требуемая сумма должна быть указана в одном договоре. Отдельные договоры не суммируются, а недостающую сумму по завершённым покупкам нельзя восполнить договором обещания продажи.
• Финансирование. Согласно опубликованным ответам TKGM банковский кредит под залог помещения сам по себе не является препятствием, но сумма кредита вычитается: цена, уплаченная помимо кредита, должна достигать 400 000 долларов США. Законная ипотека (kanuni ipotek), обеспечивающая неоплаченную часть цены, позволяет учесть не более части, уплаченной заранее, а некоторые редакции руководства исключают такие объекты. Если объект, купленный с ипотекой или арестом, впоследствии продаётся в порядке принудительного исполнения, свидетельство, по имеющимся сведениям, подлежит аннулированию, поэтому такие записи следует снять. Любое финансирование требует предварительного подтверждения.

5. Оценка и документ об определении суммы

Для покупки ради гражданства нужен отчёт об оценке, выданный через информационную систему оценки (TADEBİS), на основании которого оформляется документ об определении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB). С 4 марта 2024 года по 28 сентября 2026 года такие отчёты могла готовить только одна компания, GEDAŞ. С тех пор это может делать любая уполномоченная SPK компания, являющаяся действующим членом Ассоциации оценщиков (TDUB) и подключённая к TADEBİS, а отчёт и TTB можно использовать 12 месяцев вместо шести. По имеющимся сведениям, заявитель может выбрать компанию через Web Tapu или поручить системе назначить её. TTB на бумажном носителе не принимается.

Адвокат проверяет, что:

• цена в тапу (или цена по договору обещания продажи), стоимость по TTB и конвертированная сумма по DAB каждая достигают 400 000 долларов США, как того требует руководство TKGM. Более высокая цифра не компенсирует более низкую, поэтому фактически решающей является наименьшая, а руководство берёт сумму из DAB;
• отчёт, датированный после продажи, приводится к дате DAB с помощью индекса цен производителей (Yİ-ÜFE), а при продаже в рассрочку используется дата DAB по первому платежу;
• заявленная в тапу цена не ниже муниципальной стоимости для налога на недвижимость;
• стоимость реалистична в сравнении с аналогичными сделками: именно завышенные оценки стоят за большинством отмен 2026 года.

6. DAB и цепочка платежей

Цена должна быть уплачена в иностранной валюте; инвестиции в турецких лирах не принимаются с января 2022 года. Валюта продаётся банку в Турции, а банком Центральному банку Турецкой Республики (ЦБРТ), и банк выдаёт свидетельство о покупке валюты (döviz alım belgesi, DAB), которое направляет в земельный реестр по зарегистрированной электронной почте (KEP). DAB должно существовать до подписания тапу. Для выдачи свидетельства о соответствии реестр также запрашивает заверенную банковскую квитанцию, подтверждающую, что конвертированная сумма поступила на счёт продавца. Наличные не подтверждают инвестицию.

С 1 декабря 2026 года продажи по тапу должны перейти на Систему безопасных платежей Министерства торговли (Güvenli Ödeme Sistemi), если дату начала снова не перенесут. По состоянию на ноябрь 2026 года порядок её сочетания с этапом DAB не подтверждён, поэтому до подписания уточните последовательность платежей в банке и в реестре.

7. Отметка о запрете продажи на три года

При оформлении тапу покупатель обязуется не продавать объект в течение трёх лет (для строящихся объектов не передавать и не расторгать договор обещания продажи), и это обязательство вносится отметкой в реестр прав. Адвокат проверяет, что сделка зарегистрирована как покупка в целях получения гражданства, поскольку затем данные реестра используются для выдачи свидетельства о соответствии.

Проверки по другим инвестиционным путям

• Банковский депозит, государственные облигации, паи фондов и частная пенсионная система (BES): документ ЦБРТ о конвертации, счёт исключительно на ваше имя, подтверждение блокировки или удержания (для паёв фондов субсчёт блокировки для гражданства в Центральном депозитарии) и условия продукта, например ограничения по пенсионным фондам или, для облигаций, правило Казначейства о том, что инструменты, до погашения которых осталось менее трёх лет, как правило, не используются.
• Основной капитал: считаются ли расходы инвестициями в основной капитал, а также отчёт специального назначения присяжного финансового консультанта (YMM).
• Занятость: данные социального страхования не менее чем о 50 работниках с гражданством Турции; министерство принимает во внимание непрерывность занятости штатных работников на полной ставке за последние шесть месяцев.

Происхождение средств и происхождение состояния

Происхождение средств показывает, откуда взялись деньги для этой инвестиции; происхождение состояния показывает, как вы создали стоящее за ней состояние. Банки спрашивают и о том и о другом. Согласно Закону о предупреждении отмывания доходов, полученных преступным путём, № 5549, адвокаты, занимающиеся частной практикой, также являются обязанными лицами при перечисленных в законе сделках, включая покупку и продажу недвижимости. Адвокат должен идентифицировать вас и любого бенефициарного владельца, понять происхождение средств и в пределах права на защиту и профессиональной тайны, которые сохраняет за ним закон, сообщать о подозрительных операциях в MASAK (Совет по расследованию финансовых преступлений), не уведомляя клиента. Если идентификация невозможна, в проведении операции отказывают, а тревожный признак, который не удаётся устранить, является для адвоката основанием отказаться от ведения дела.

Безупречное дело показывает документальную цепочку от источника денег до турецкого банка на собственное имя заявителя. Типичные доказательства:

• заработная плата или доход от бизнеса: трудовые договоры, расчётные листки, налоговые декларации, отчётность компании;
• продажа актива: договор купли-продажи и зачисление выручки на банковский счёт;
• дивиденды: отчётность компании и решение о распределении прибыли;
• наследство или дарение: документы о наследовании или дарении и документ о переводе;
• цепочка переводов: выписки по каждому счёту, через который прошли деньги.

Деньги со счёта родственника или компании должны сначала поступить на ваш собственный счёт вместе с документами, объясняющими перевод. Каждый банк устанавливает собственный перечень документов.

Проверка на санкции, статус PEP и репутацию

Проверка охватывает решения о замораживании активов, опубликованные в Официальной газете на основании Закона № 6415 о предупреждении финансирования терроризма, который приводит в действие перечни Совета Безопасности ООН, и Закона № 7262 о предупреждении финансирования распространения оружия массового уничтожения, а также перечни США (OFAC), ЕС и Великобритании, которые сами по себе не замораживают активы в Турции, но которые банки проверяют в целях собственного комплаенса. Она также охватывает статус политически значимого лица (PEP), для которого правила MASAK требуют усиленных мер, негативные публикации в СМИ и сведения о судимости; в текущей практике справки об отсутствии судимости запрашиваются у основного заявителя и супруга или супруги на этапе вида на жительство. Эти проверки важны при открытии счёта в банке и для проверки Министерства внутренних дел, где правовым критерием является отсутствие препятствий по соображениям национальной безопасности или общественного порядка.

Что показывают отмены 2026 года

4 августа 2026 года Министерство внутренних дел сообщило, что решения о гражданстве в отношении 6134 человек, 1413 основных инвесторов и членов их семей, были отменены или отозваны на основании статей 31 и 40 Закона № 5901. Согласно заявлению:

• 5391 человек (1150 инвесторов, чьи свидетельства о соответствии были аннулированы) лишились гражданства из-за фиктивных или совершённых с нарушениями сделок, главным образом из-за завышенных отчётов об оценке более дешёвых объектов;
• у 743 человек (263 инвесторов и членов их семей) гражданство было отозвано по соображениям общественного порядка и национальной безопасности;
• заявление последовало за операцией в 16 провинциях против ложных отчётов об оценке.

Вывод: объект, оценённый значительно выше аналогичных сделок, представляет риск для покупателя, а не выгодную покупку, и, как показывают цифры, гражданства могут лишиться и члены семьи. Проверки, описанные на этой странице, призваны показать на момент покупки, что инвестиция была реальной, правильно оценённой и надлежащим образом оплаченной.

Процесс шаг за шагом

1. Поручение и проверка конфликта интересов. Адвокат подтверждает, что фирма не представляет продавца, застройщика или агента в той же сделке, и письменно согласовывает объём работы.
2. Идентификация клиента и происхождение средств. Этот этап проверяется первым, поскольку банк или адвокат может отказаться от дела, которое не проходит эту проверку.
3. Проверка объекта. Адвокат получает заверенную выписку из реестра и распечатку обременений и проверяет вид права собственности, историю владения и прежнее использование для гражданства.
4. Проверка продавца. Личность, полномочия, история инвестиций, участие в компаниях и любые связи с вашей семьёй.
5. Оценка и TTB. Адвокат сверяет полномочия оценщика, отчёт и TTB с ценой и ожидаемой суммой по DAB.
6. Договор и план платежей. Адвокат проверяет или составляет договор, планирует банковскую конвертацию и DAB и устанавливает условия, при которых деньги не передаются до завершения проверок.
7. День подписания. Окончательная проверка права собственности, подтверждение того, что DAB поступило в реестр, оформление тапу и отметка на три года.
8. После оформления тапу. Адвокат проверяет банковские квитанции и данные реестра, на основании которых выдаётся свидетельство о соответствии, а затем переходит к виду на жительство и заявлению на гражданство.

Что вы получаете

Письменный отчёт о проверке на английском, турецком или французском языке, который:

• перечисляет каждое условие права на участие с выводом и документом, на котором этот вывод основан;
• указывает, где право не устоялось, например при некоторых схемах финансирования или если продавцом является брат или сестра, вместо того чтобы создавать ложную уверенность;
• устанавливает условия, которые должны быть выполнены до любой оплаты, и положения договора, защищающие вас;
• содержит в приложении выписку из реестра, TTB, документы продавца и, после оплаты, DAB и банковские квитанции в качестве доказательной базы на случай любых последующих вопросов.

Документы, которые запросит адвокат

• ваш паспорт и, после получения, ваш турецкий налоговый номер;
• специальная доверенность, если адвокат будет действовать от вашего имени, оформленная у турецкого нотариуса или в консульстве либо у иностранного нотариуса с апостилем и присяжным переводом;
• свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей для определения состава семьи и проверки исключённых продавцов;
• документы о происхождении средств и происхождении состояния, а также выписки по цепочке переводов;
• сведения об объекте, проект договора или бланк бронирования и любые документы, полученные от застройщика.

Сколько времени занимают проверки

Проверка права собственности и продавца обычно занимает несколько рабочих дней после того, как адвокат получит полномочия запрашивать сведения. Сроки оценки зависят от графика оценочной компании, а проверка происхождения средств, нередко самая долгая часть, зависит от того, как быстро поступают документы. Всё это должно быть завершено до внесения любого задатка.

Расходы без указания цен

• вознаграждение за отчёт об оценке, устанавливаемое оценочной компанией;
• нотариальные сборы за доверенность и возможный договор обещания продажи по Тарифу нотариальных сборов, обновляемому ежегодно;
• присяжный перевод, а также апостиль или консульская легализация иностранных документов;
• сбор за тапу по Закону о сборах № 492, в настоящее время 2% с покупателя и 2% с продавца от заявленной цены (ставка может быть изменена решением Президента), и сбор оборотного фонда земельного реестра, устанавливаемый ежегодно;
• гонорар адвоката, письменно согласованный до начала работы.

Типичные ошибки и как проверки их предотвращают

• Внесение задатка за бронирование до проверок. Если объект не пройдёт проверку, вернуть задаток трудно.
• Доверие к ярлыку «подходит для гражданства». Право на участие зависит от истории объекта, продавца и оценки, а не от проекта.
• Совместная собственность с супругом или супругой, покупка через компанию или разделение договоров на строящуюся недвижимость. Ни один из этих вариантов не служит основанием для заявления.
• Оценка, организованная продавцом, значительно выше аналогичных сделок.
• Занижение цены в тапу или оплата части наличными. Ни то ни другое не засчитывается в пороговую сумму.
• Конвертация валюты после оформления тапу. DAB должно быть получено раньше.
• Деньги со счетов третьих лиц без документов, объясняющих перевод.

Обычная проверка покупки и проверка для гражданства в сравнении

Как адвокат работает с делом о гражданстве

Адвокат Каан Каранфилоглу, основатель Юридической фирмы Каранфилоглу в Стамбуле (Стамбульская коллегия адвокатов, регистрационный № 58270), лично ведёт каждое дело. Фирма не продаёт недвижимость, не выступает агентом и не получает комиссий от продавцов или застройщиков, поэтому проверка проводится исключительно в интересах покупателя. Адвокат работает на турецком, английском и французском языках; русско- и китайскоязычных клиентов обслуживают консультанты офиса, для которых эти языки родные. Большую часть работы можно выполнить по доверенности, пока вы находитесь за рубежом. Выполнение всех условий делает дело допустимым к рассмотрению, но решение по-прежнему принимает Президент. Чтобы обсудить объект или инвестицию, воспользуйтесь страницей контактов.

Часто задаваемые вопросы

Что такое проверка для гражданства Турции?

Это юридическая проверка того, что инвестиция послужит основанием для заявления на гражданство Турции, проводимая до любой оплаты. Для недвижимости она охватывает вид права собственности, историю владения, продавца, оценку, DAB и цепочку платежей, а также происхождение средств и проверку на санкции.

Можно ли купить недвижимость у иностранного владельца для получения гражданства Турции?

Нет. Объект, зарегистрированный на иностранное физическое лицо, не подходит, в том числе если им владеют ваш супруг или супруга либо дети; не подходит и объект на вторичном рынке, который иностранное физическое лицо передало гражданину или компании Турции в последние три года.

Что будет, если оценка окажется ниже согласованной цены?

Заявленная цена, стоимость по TTB и конвертированная сумма по DAB должны каждая достигать 400 000 долларов США, поэтому оценка ниже порога останавливает дело, даже если вы заплатили больше. Получите и проверьте оценку до любой оплаты.

Почему DAB должно быть выдано до подписания тапу?

Статья 20(10) Регламента требует, чтобы иностранная валюта до совершения сделки была продана банку в Турции, а им Центральному банку, и реестр проверяет DAB до продажи. Валюта, конвертированная позже, не подтверждает инвестицию.

Какие документы подтверждают происхождение средств?

Документы, которые прослеживают путь денег от их источника до вашего турецкого счёта: расчётные листки, налоговые декларации или отчётность компании, договоры купли-продажи, решения о выплате дивидендов, документы о наследстве или дарении, а также выписки по каждому счёту, через который прошли деньги.

Можно ли повторно использовать для гражданства объект, который уже использовался?

Нет. Объект, который уже послужил основанием для одного заявления на гражданство, не может послужить основанием для другого, даже после продажи новому владельцу. Адвокат проверяет это по истории в земельном реестре.

Могут ли позднее отменить моё гражданство, как в случаях 2026 года?

Решение, полученное на основании ложного заявления или сокрытия существенных фактов, может быть отменено по ст. 31 Закона № 5901, а решение, принятое без соблюдения установленных законом условий, может быть отозвано по ст. 40; как показывают цифры 2026 года, это может затронуть и членов семьи. Большинство случаев 2026 года касались фиктивных или совершённых с нарушениями сделок, прежде всего завышенных оценок. Защитой служат реалистичная оценка и полная цепочка платежей.

Нужна ли обычная проверка недвижимости, если объект подходит для гражданства?

Да. На подходящем объекте всё равно могут быть ипотеки, аресты, недостатки разрешительной документации или сейсмический риск, поэтому обычные проверки по-прежнему необходимы. Обе проверки, как правило, проводятся одновременно.

Связанные страницы

• Гражданство Турции за инвестиции: все пути
• Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость
• Проверка недвижимости в Турции
• Гражданство Турции через банковский депозит
• Гражданство Турции за государственные облигации
• Гражданство Турции за паи инвестиционных фондов
• Гражданство Турции через частную пенсионную систему (BES)
• Гражданство Турции за инвестиции в капитал или создание рабочих мест
• Как распознать мошенничество с тапу
• Недвижимость на этапе строительства: правовые риски
• Процесс передачи тапу
• Доверенность для иностранцев
• Члены семьи в заявлении на гражданство

Эта страница содержит общую информацию по состоянию на ноябрь 2026 года и не является юридической консультацией; условия права на участие, процедуры оценки и платёжные системы меняются, а решение о предоставлении гражданства принимает Президент Турецкой Республики.

Наши профили в юридических каталогах: Justia · Lawzana · Lawyers.com