شہری تبدیلی میں حقوق کے نقصان کے خلاف قانونی اقدامات: مالکان کے لیے رہنما

شہری تبدیلی (kentsel dönüşüm) میں حقوق کا نقصان زیادہ تر عمارت کے خطرناک قرار پانے سے نہیں ہوتا، بلکہ دستخط شدہ معاہدے، ہاتھ سے نکل جانے والی اعتراض اور مقدمے کی مدتوں، اور بغیر کسی تحفظ کے زمینی حصے (arsa payı) کی منتقلی سے پیدا ہوتا ہے۔ اپنے حقوق کے تحفظ کا طریقہ یہ ہے کہ خطرناک عمارت کے تعین (riskli yapı tespiti) اور اپارٹمنٹ مالکان کے فیصلے (kat malikleri kararı) کی مقررہ مدت کے اندر جانچ کی جائے، فلیٹ کے بدلے تعمیر کے معاہدے (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) کا دستخط سے پہلے شق بہ شق جائزہ لیا جائے، اور ٹائٹل ڈیڈ (tapu) کی منتقلی کو تعمیر کی پیش رفت سے مشروط کیا جائے۔

اس رہنما میں ہم بالترتیب قانون نمبر 6306 کے طریقہ کار، عملی طور پر حقوق کہاں ضائع ہوتے ہیں، معاہدے میں آپ کو کن باتوں کو دیکھنا چاہیے، اور انتظامی عدالتی راستے کی وضاحت کرتے ہیں۔ عمل اور معاہدے کے ڈھانچے کے عمومی خاکے کے لیے آپ ہمارا مضمون شہری تبدیلی میں قانونی طریقہ کار بھی دیکھ سکتے ہیں۔

شہری تبدیلی میں حقوق کا نقصان کیا ہے اور یہ کیوں ہوتا ہے؟

شہری تبدیلی میں حقوق کے نقصان کا مطلب یہ ہے کہ مالک کو تبدیلی سے پہلے اپنی ملکیت کی قدر کے برابر معاوضہ نہ ملے، یا یہ معاوضہ اسے تاخیر سے، ادھورا یا بالکل نہ ملے۔ یہ نقصان کسی ایک لمحے میں نہیں ہوتا۔ اکثر یہ ایک دوسرے سے جڑے چھوٹے چھوٹے فیصلوں کا نتیجہ ہوتا ہے۔

عملی طور پر ہمیں جن بڑی اقسام کے نقصانات کا سامنا ہوتا ہے وہ یہ ہیں:

• قدر کا نقصان: نئے فلیٹ کا پرانے فلیٹ کے مقابلے میں چھوٹا، کم اچھی جگہ پر یا کم معیار کا ہونا۔
• وقت کا نقصان: حوالگی میں برسوں کی تاخیر اور اس دوران کرایہ ادا کرنے پر مجبور ہونا۔
• ملکیت کا نقصان: زمینی حصے کا ٹھیکیدار (yüklenici) کو قبل از وقت منتقل ہو جانا، اور ٹھیکیدار کے مقروض یا دیوالیہ ہونے کے نتیجے میں حصے کا تیسرے فریقوں کے پاس چلا جانا۔
• طریقہ کار کا نقصان: خطرناک عمارت کے تعین، اپارٹمنٹ مالکان کے فیصلے یا انتظامی کارروائیوں کے خلاف مدت کا گزر جانا۔
• جبری فروخت: فیصلے میں شامل نہ ہونے والے مالک کے حصے کا نیلامی کے ذریعے فروخت ہو جانا۔

ان میں سے زیادہ تر نقصانات سے بچا جا سکتا ہے۔ لیکن احتیاطی اقدامات تعمیر شروع ہونے سے پہلے کیے جانے چاہئیں۔

قانونی ڈھانچہ: قانون نمبر 6306 اور خطرناک عمارت کا تعین

شہری تبدیلی کا بنیادی ضابطہ آفات کے خطرے سے دوچار علاقوں کی تبدیلی سے متعلق قانون نمبر 6306 اور اس قانون کا نفاذی ضابطہ (uygulama yönetmeliği) ہے۔ یہ قانون خطرناک عمارتوں کے تعین، انہدام اور دوبارہ تعمیر، اور اس دوران مالکان کے فیصلہ کرنے کے طریقے کے بارے میں ایسے خصوصی قواعد متعارف کراتا ہے جو عام قانون سے مختلف ہیں۔

خطرناک عمارت کا تعین کیسے کیا جاتا ہے؟

خطرناک عمارت کا تعین ایک تکنیکی جائزہ ہے جو ماحولیات، شہری ترقی اور موسمیاتی تبدیلی کی وزارت کے تحت شہری تبدیلی کی صدارت (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) سے لائسنس یافتہ ادارے اور تنظیمیں انجام دیتی ہیں۔ اصولاً درخواست مالکان میں سے کوئی ایک یا اس کا قانونی نمائندہ دے سکتا ہے؛ صدارت اور مجاز انتظامیہ بھی تعین کروا سکتی ہیں۔ تعین کا نتیجہ لینڈ رجسٹری ڈائریکٹوریٹ (tapu müdürlüğü) کو بھیجا جاتا ہے اور ٹائٹل ڈیڈ کے ریکارڈ میں خطرناک عمارت کا نوٹ (belirtme) درج کر دیا جاتا ہے۔ تعین کی رپورٹ عمارت پر چسپاں کی جاتی ہے، مالکان کو e-Devlet (ترک حکومت کا آن لائن پورٹل) کے ذریعے مطلع کیا جاتا ہے، اور محلے کے مختار کے دفتر (muhtarlık) میں 15 دن تک آویزاں رکھی جاتی ہے؛ اس اعلان کے آخری دن تعین کو مالکان تک باضابطہ طور پر پہنچا ہوا (tebliğ) سمجھا جاتا ہے۔

خطرناک عمارت کے تعین پر اعتراض

مالکان کو خطرناک عمارت کے تعین پر اعتراض (itiraz) کا حق حاصل ہے اور یہ اعتراض ایک مختصر مدت سے مشروط ہے۔ اعتراض، مختار کے دفتر میں اعلان کے آخری دن سے 15 دن کے اندر، اس جگہ کے ماحولیات، شہری ترقی اور موسمیاتی تبدیلی کے صوبائی ڈائریکٹوریٹ (İl Müdürlüğü) میں جہاں عمارت واقع ہے، یا اگر اختیار منتقل کیا گیا ہو تو متعلقہ انتظامیہ کے پاس، تحریری درخواست کے ذریعے کیا جاتا ہے اور تکنیکی کمیٹیاں اس کا جائزہ لیتی ہیں۔ یہ مدت آپ تک کوئی الگ دستاویز پہنچنے کا انتظار کیے بغیر شروع ہو جاتی ہے؛ اس لیے اعلان کی تاریخ فوراً معلوم کریں اور موجودہ قانونی متن کی جانچ کریں۔ اس مرحلے پر انتظار کرتے ہوئے سوچتے رہنا سب سے مہنگی غلطی ہے۔

اعتراض کے لیے اکثر ایک آزاد انجینئرنگ جائزے کی ضرورت ہوتی ہے۔ صرف یہ کہنا کہ "عمارت مضبوط نظر آتی ہے" کافی نہیں؛ کنکریٹ کے کور نمونوں (karot) کے نتائج، سریے (donatı) کی جانچ اور تجزیے کے طریقے پر تکنیکی طور پر سوال اٹھانا ضروری ہے۔

انہدام اور انخلا کا مرحلہ

تعین کے حتمی ہو جانے کے بعد مالکان کو عمارت منہدم کرنے کے لیے ایک مدت دی جاتی ہے۔ اگر اس مدت میں انہدام نہ ہو تو انتظامیہ بجلی، پانی اور قدرتی گیس کی خدمات منقطع کرنے کا مطالبہ کر سکتی ہے اور خود انہدام کروا سکتی ہے۔ 2023 کی ترمیم کے بعد قانون اس مدت کے لیے نوے دن کی بالائی حد مقرر کرتا ہے؛ ٹھوس مدت نوٹس (tebligat) میں لکھی ہوتی ہے اور اسی تاریخ کو بنیاد بنانا چاہیے۔ انہدام ہو جانے کے بعد عمارت کی تکنیکی حالت پر اعتراض کرنا عملاً ناممکن ہو جاتا ہے، اس لیے اعتراض اور مقدمے کا فیصلہ انہدام سے پہلے کر لینا چاہیے۔

اپارٹمنٹ مالکان کا فیصلہ اور فیصلے میں شامل نہ ہونے والے مالک کی صورتحال

جس عمارت کو خطرناک قرار دیا گیا ہو اس میں دوبارہ تعمیر کے فیصلے کے لیے اتفاقِ رائے ضروری نہیں؛ قانون اس بات کی اجازت دیتا ہے کہ فیصلہ مالکان کے حصوں کے تناسب سے سادہ اکثریت (salt çoğunluk) سے کیا جائے۔ یہ قاعدہ اس لیے بنایا گیا ہے کہ کوئی ایک مالک منصوبے کو غیر معینہ مدت تک نہ روک سکے، لیکن اقلیت میں رہ جانے والے مالک کے لیے اس کے سنگین نتائج ہوتے ہیں۔

طویل عرصے تک یہ اکثریت مالکان کے حصوں کے لحاظ سے دو تہائی (2/3) اکثریت کے طور پر نافذ رہی۔ 2023 میں قانون نمبر 7471 کے ذریعے کی گئی ترمیم سے یہ تناسب حصوں کے تناسب سے سادہ اکثریت تک کم کر دیا گیا۔ چونکہ تناسب، اجلاس میں بلانے کا طریقہ اور نوٹس کی شکل براہ راست فیصلے کے جواز کو متاثر کرتے ہیں، اس لیے فیصلے کے خلاف کوئی قدم اٹھانے سے پہلے قانون اور ضابطے کا موجودہ متن ضرور چیک کریں۔

اگر آپ فیصلے میں شامل نہ ہوں تو کیا ہوتا ہے؟

فیصلے میں شامل نہ ہونے والے مالک کا حصہ، اصولاً بازاری قیمت (rayiç değer) سے کم نہ ہونے کی شرط پر اور ترجیحاً فیصلے میں شامل دیگر مالکان کو، نیلامی کے ذریعے فروخت کیا جاتا ہے۔ بازاری قیمت کا تعین کیپٹل مارکیٹس بورڈ (SPK) کے لائسنس یافتہ ویلیوایشن ادارے کرتے ہیں۔ اگر دیگر مالکان حصہ نہ خریدیں تو قانون انتظامیہ کو یہ حصہ خریدنے یا دوسرے طریقوں سے حاصل کرنے کا اختیار دیتا ہے۔ فروخت کا طریقہ کار اور ترتیب بھی 2023 کے بعد کے ضوابط سے متاثر ہوئی ہو سکتی ہے؛ اس لیے ٹھوس معاملے میں موجودہ متن دیکھنا چاہیے۔

یہاں ایک عام غلطی یہ ہے کہ فیصلے پر اعتراض کیے بغیر صرف دستخط نہ کرنے پر اکتفا کیا جائے۔ فیصلے میں شامل نہ ہونا حقوق کے تحفظ کا کوئی طریقہ نہیں ہے۔ فیصلے، ویلیوایشن رپورٹ یا فروخت کی کارروائی کے خلاف مقررہ مدت میں قانونی راستہ اختیار کرنا ضروری ہے۔

شہری تبدیلی میں حقوق کا نقصان عملی طور پر کہاں ہوتا ہے؟

شہری تبدیلی میں حقوق کا نقصان سب سے زیادہ فلیٹ کے بدلے تعمیر کے معاہدے میں ہوتا ہے، کیونکہ ٹھیکیدار کے ساتھ مالکان کا پورا تعلق اسی دستاویز پر قائم ہوتا ہے۔ یہ معاہدہ ترک قانونِ ذمہ داریاں نمبر 6098 میں کام کے معاہدے (eser sözleşmesi) کی دفعات اور غیر منقولہ جائیداد کی فروخت کے وعدے (taşınmaz satış vaadi) کا مجموعہ ہے۔ چونکہ اس میں زمینی حصے کی منتقلی کا وعدہ شامل ہوتا ہے، اس لیے اسے نوٹری کے ہاں سرکاری دستاویز کی شکل (düzenleme şeklinde) میں تیار کرانا ضروری ہے؛ سادہ تحریری متن یا "پروٹوکول" اس شکلی شرط کو پورا نہیں کرتا۔ اس موضوع کے عمومی قواعد آپ ہمارے صفحے معاہدات اور قانونِ ذمہ داریاں پر دیکھ سکتے ہیں۔

زمینی حصہ اور تقسیم کا تناسب

زمینی حصے کی ٹھیکیدار کو منتقلی اور مالکان کے پاس رہنے والے آزاد یونٹس (bağımsız bölüm) کا تناسب معاہدے کا مرکز ہے۔ معاہدے میں صرف "50 فیصد تقسیم" لکھ دینا کافی نہیں۔ کون سا فلیٹ کس کے حصے میں آئے گا، اس کی منزل، رخ، خالص مربع میٹر اور منزلی حقِ ارتفاق (kat irtifakı) میں زمینی حصہ واضح طور پر درج ہونا چاہیے۔ اگر فلیٹوں کا انتخاب قرعہ اندازی سے ہوگا تو قرعہ اندازی کا طریقہ بھی لکھا جانا چاہیے۔

حوالگی کی مدت اور تاخیر

اگر حوالگی کی مدت غیر واضح چھوڑ دی جائے تو تاخیر ثابت کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔ مدت کا آغاز (مثلاً تعمیراتی اجازت نامہ (yapı ruhsatı) ملنے یا انہدام کی تاریخ) اور اختتام، کون سے حالات قوتِ قاہرہ (mücbir sebep) سمجھے جائیں گے اور ان کا مدت پر کیا اثر ہوگا، یہ سب ایک ایک کر کے لکھا جانا چاہیے۔ "ٹھیکیدار کم سے کم ممکنہ وقت میں حوالگی کرے گا" جیسے جملے مالک کو کوئی تحفظ نہیں دیتے۔

تعزیری شرط

تعزیری شرط (ceza koşulu) ہر تاخیر والے مہینے کے لیے ٹھیکیدار کی طرف سے ادا کی جانے والی رقم پہلے سے طے کرتی ہے اور مالک پر اپنے نقصان کو الگ سے ثابت کرنے کا بوجھ ہلکا کرتی ہے۔ رقم کو کم از کم علاقے کے مماثل کرائے کے برابر رکھنا اور اس کے ساتھ ازسرِنو قدر پیمائی (yeniden değerleme) کی شق شامل کرنا، طویل چلنے والے منصوبوں میں قدر کے نقصان کو کم کرتا ہے۔ حوالگی کے وقت تعزیری شرط سے متعلق اپنا حق محفوظ رکھنے کا خیال رکھیں۔

تحفظ کے انتظامات

معاہدے پر دستخط کے ساتھ ہی پورے زمینی حصے کی ٹھیکیدار کو منتقلی، مالک کے لیے سب سے بڑا خطرہ ہے۔ اس کے بجائے ٹائٹل ڈیڈ کی منتقلی کو تعمیر کی پیش رفت کی سطح سے منسلک کرنا (مرحلہ وار منتقلی)، بینک گارنٹی لیٹر (teminat mektubu) لینا، یا ٹھیکیدار کے حصے میں آنے والے یونٹس پر مالکان کے حق میں رہن (ipotek) قائم کرنا جیسے تحفظاتی طریقے (teminat) استعمال کیے جا سکتے ہیں۔

کرایہ امداد

قانون نمبر 6306 کے تحت مالکان کو، اور بعض شرائط کے ساتھ کرایہ داروں کو، عارضی رہائش یا کرایہ امداد (kira yardımı) دی جا سکتی ہے؛ رقوم اور مدتیں وزارت وقتاً فوقتاً اپ ڈیٹ کرتی ہے۔ سرکاری امداد اور ٹھیکیدار کی طرف سے ذمہ لیا گیا کرایہ دو الگ چیزیں ہیں۔ معاہدے میں واضح طور پر لکھا ہونا چاہیے کہ آیا ٹھیکیدار الگ سے کرایہ ادا کرے گا یا نہیں، اس کی رقم کیا ہوگی، اضافے کا طریقہ کیا ہوگا اور تاخیر کی صورت میں کیا ہوگا۔

ٹھیکیدار کا دیوالیہ ہونا یا کام چھوڑ دینا

جب ٹھیکیدار دیوالیہ (iflas) ہو جائے یا کام ادھورا چھوڑ دے، تو اسے قبل از وقت منتقل کیے گئے زمینی حصے اس کے قرض خواہوں کی قرقی (haciz) اور دیوالیہ کارروائیوں کا موضوع بن سکتے ہیں۔ اس صورت میں مالکان کو ایک طرف ادھوری عمارت کا اور دوسری طرف ٹائٹل ڈیڈ پر اجنبی قرض خواہوں کا سامنا ہوتا ہے۔ اگر معاہدے سے دستبرداری (sözleşmeden dönme) کا حق، منتقل شدہ حصوں کی واپسی اور نئے ٹھیکیدار کے ساتھ کام جاری رکھنے کی شرائط پہلے سے طے نہ کی جائیں تو یہ مسئلہ برسوں چل سکتا ہے۔ تنازع کے تعمیراتی پہلو کے لیے آپ تعمیراتی قانون اور تعمیراتی تنازعات سے متعلق ہمارا مضمون دیکھ سکتے ہیں۔

فلیٹ کے بدلے تعمیر کے معاہدے کی چیک لسٹ

دستخط سے پہلے چیک کریں کہ معاہدے میں درج ذیل شقیں موجود ہیں یا نہیں:

1. معاہدے کا نوٹری کے ہاں سرکاری دستاویز کی شکل میں تیار ہونا اور تمام مالکان یا ان کے باضابطہ مختار نمائندوں کے دستخط۔
2. ہر مالک کے حصے میں آنے والے آزاد یونٹ کی منزل، رخ، خالص اور مجموعی مربع میٹر کے ساتھ فہرست۔
3. منظور شدہ پروجیکٹ، مواد اور تکنیکی تفصیلات (şartname) کا حوالہ؛ تکنیکی تفصیلات کا معاہدے کا ضمیمہ ہونا۔
4. آغاز اور اختتام کی تاریخوں کے ساتھ قطعی حوالگی کی مدت، اور قوتِ قاہرہ کی تعریف۔
5. تاخیر پر ماہانہ تعزیری شرط اور ازسرِنو قدر پیمائی کی شق۔
6. زمینی حصے کی مرحلہ وار منتقلی اور ہر مرحلے کی تکمیل کا معیار۔
7. بینک گارنٹی لیٹر، رہن یا کوئی اور تحفظ۔
8. ٹھیکیدار کی طرف سے ادا کی جانے والی کرایہ امداد، اس کی رقم اور ادائیگی کا دن۔
9. ٹھیکیدار پر معاہدہ یا حصے کسی اور کو منتقل کرنے کی پابندی، یا ایسی منتقلی کو مالک کی منظوری سے مشروط کرنا۔
10. ٹھیکیدار کے دیوالیہ ہونے، کام چھوڑ دینے یا اجازت نامہ منسوخ ہونے کی صورت میں معاہدہ ختم کرنے اور حصے واپس کرنے کی شق۔
11. رہائشی اجازت (iskan، یعنی عمارت کے استعمال کا اجازت نامہ) حاصل کرنے کی ذمہ داری اور یہ کہ اخراجات کس کے ذمے ہوں گے۔
12. ٹیکسوں، سرکاری فیسوں اور یوٹیلیٹی کنکشن کے اخراجات کی تقسیم۔

اس فہرست کی ہر شق عمارت کے مقام، مالکان کی تعداد اور ٹھیکیدار کی مالی حیثیت کے لحاظ سے مختلف اہمیت رکھتی ہے۔ آپ کے معاملے میں کن شقوں پر سودے بازی ہونی چاہیے، اس کا اندازہ معاہدے کے مسودے اور ٹائٹل ڈیڈ کے ریکارڈ کو ساتھ ملا کر پڑھنے سے لگایا جانا چاہیے؛ ایک وکیل ایک مختصر ملاقات میں آپ کے ساتھ اس کا جائزہ لے سکتا ہے۔

شہری تبدیلی میں حقوق کے نقصان سے بچنے کے لیے مرحلہ وار لائحہ عمل

1. ٹائٹل ڈیڈ کا ریکارڈ حاصل کریں: لینڈ رجسٹری ڈائریکٹوریٹ سے یا e-Devlet کے ذریعے تازہ ترین ٹائٹل ڈیڈ ریکارڈ، اندراجات (şerh)، رہن اور قرقیاں چیک کریں۔
2. نوٹسز پر نظر رکھیں: e-Devlet کی اطلاعات، عمارت پر چسپاں رپورٹ اور مختار کے دفتر کے اعلان پر نظر رکھیں؛ اعتراض کی مدت مختار کے دفتر میں اعلان کے آخری دن سے شمار کریں۔
3. تکنیکی رائے لیں: اگر آپ کو تعین پر شک ہے تو کسی آزاد سول انجینئر سے رپورٹ طلب کریں۔
4. اجلاس میں شرکت کریں: اپارٹمنٹ مالکان کے اجلاس میں خود یا کسی مختار نمائندے کے ذریعے شرکت کریں اور اپنا اختلافی نوٹ (muhalefet şerhi) اجلاس کی کارروائی میں درج کروائیں۔
5. ٹھیکیدار کی چھان بین کریں: اس کے مکمل کردہ منصوبوں، تجارتی رجسٹری کے ریکارڈ، اور اگر ہو تو اس کے خلاف قرض وصولی (icra) کی کارروائیوں اور مقدمات کی تاریخ کا جائزہ لیں۔
6. مسودے کا جائزہ کروائیں: نوٹری جانے سے پہلے معاہدے کے مسودے کا اوپر دی گئی چیک لسٹ کے مطابق جائزہ کروائیں۔
7. منتقلی کو مراحل میں تقسیم کریں: ٹائٹل ڈیڈ کی منتقلی تعمیر کی پیش رفت کے ساتھ ساتھ کریں اور ہر مرحلے پر تحفظ کی موجودگی کی تصدیق کریں۔
8. دستاویزات محفوظ رکھیں: نوٹسز، اجلاس کی کارروائیوں کے ریکارڈ، ادائیگی کی رسیدیں اور خط و کتابت ایک ہی فائل میں رکھیں۔

یہ عمل عام طور پر کتنا وقت لیتا ہے؟

کسی شہری تبدیلی کے منصوبے کی مدت، تعین سے لے کر چابیوں کی حوالگی تک، عمارت، مالکان کی تعداد اور ٹھیکیدار کے لحاظ سے بہت مختلف ہوتی ہے؛ ذیل کی حدود صرف ایک عمومی اندازہ دیتی ہیں۔

• خطرناک عمارت کا تعین: درخواست سے لے کر رپورٹ کے ٹائٹل ڈیڈ پر درج ہونے تک عام طور پر چند ہفتے۔
• اعتراض کا عمل: اگر اعتراض کیا جائے تو تکنیکی کمیٹی کا جائزہ اکثر چند ہفتوں سے چند مہینوں تک چلتا ہے۔
• فیصلہ اور معاہدہ: مالکان کا اتفاق اور نوٹری معاہدہ، اتفاقِ رائے کی سطح کے لحاظ سے چند مہینوں سے ایک سال تک طول پکڑ سکتا ہے۔
• اجازت نامہ اور انہدام: پروجیکٹ کی منظوری اور تعمیراتی اجازت نامے میں عام طور پر چند مہینے لگتے ہیں۔
• تعمیر: مدت معاہدے میں درج حوالگی کی تاریخ اور منصوبے کے سائز پر منحصر ہے؛ درمیانے سائز کی اپارٹمنٹ عمارت میں عملاً یہ اکثر ایک سال سے زیادہ ہوتی ہے۔
• رہائشی اجازت اور ٹائٹل ڈیڈ: تعمیر مکمل ہونے کے بعد عمارت کے استعمال کا اجازت نامہ اور اپارٹمنٹ ملکیت (kat mülkiyeti) میں منتقلی مزید چند مہینے لے سکتی ہے۔

اگر تنازع پیدا ہو جائے تو یہ ٹائم لائن طویل ہو جاتی ہے۔ ایک انتظامی مقدمہ پہلے درجے میں اکثر ایک سال سے زیادہ لے سکتا ہے؛ ٹھیکیدار کے خلاف کوئی وصولی کا مقدمہ یا ٹائٹل ڈیڈ کی منسوخی کا مقدمہ (tapu iptal davası) بھی کئی سال چل سکتا ہے۔ اس لیے معاہدے میں کرائے اور تعزیری شرط کی شقیں اس طرح لکھی جانی چاہئیں کہ ممکنہ تاخیر کا احاطہ کر سکیں۔

انتظامی عدالتی راستہ اور مقدمہ دائر کرنے کی مدتیں

خطرناک عمارت کا تعین، تعین پر اعتراض کا مسترد ہونا، انہدام اور انخلا کی کارروائیاں، اور قانون نمبر 6306 کے دائرے میں دیگر انتظامی کارروائیاں انتظامی عدالتوں (idare mahkemesi) میں منسوخی کے مقدمے (iptal davası) کا موضوع بن سکتی ہیں۔ انتظامی عدالتی طریقہ کار کے قانون نمبر 2577 (İYUK) کی دفعہ 7 کے مطابق انتظامی عدالتوں میں مقدمہ دائر کرنے کی عمومی مدت، ان صورتوں میں جہاں خصوصی قوانین میں الگ مدت مقرر نہ ہو، تحریری اطلاع کی تاریخ سے 60 دن ہے۔

تاہم قانون نمبر 6306 نے اپنے نفاذ سے متعلق انتظامی کارروائیوں کے خلاف مقدمے کے لیے ایک خصوصی اور کم مدت مقرر کی ہے: نوٹس (tebliğ) کی تاریخ سے 30 دن۔ چونکہ یہ بات متنازع ہو سکتی ہے کہ کون سی کارروائی کس مدت کے تابع ہے، اس لیے سب سے محفوظ راستہ یہ ہے کہ کم مدت کو بنیاد بنایا جائے اور نوٹس کی تاریخ سے تیزی سے قدم اٹھایا جائے۔ عمل درآمد روکنے (yürütmeyi durdurma) کی درخواست بھی مقدمے کی درخواست کے ساتھ دی جا سکتی ہے؛ انہدام ہو جانے کے بعد اس درخواست کی عملی اہمیت بڑی حد تک ختم ہو جاتی ہے۔

دوسری طرف، اپارٹمنٹ مالکان کے آپس کے اور ٹھیکیدار کے ساتھ تنازعات اصولاً عام عدلیہ میں، یعنی دیوانی عدالتِ ابتدائی (asliye hukuk) یا دیوانی عدالتِ صلح (sulh hukuk) میں سنے جاتے ہیں۔ اپارٹمنٹ ملکیت کے قانون (Kat Mülkiyeti Kanunu) سے پیدا ہونے والے تنازعات میں مقدمہ دائر کرنے سے پہلے ثالثی (arabuluculuk) کے لیے ثالث سے رجوع کرنا، قانون نمبر 6325 کی دفعہ 18/B کے تحت مقدمے کی شرط (dava şartı) ہے۔ کون سا تنازع کس عدالتی شاخ سے تعلق رکھتا ہے، اس میں فرق کرنا اہم ہے تاکہ غلط عدالت میں وقت ضائع نہ ہو۔ غیر منقولہ جائیداد کے تنازعات سے متعلق عمومی معلومات کے لیے ہمارا صفحہ ریئل اسٹیٹ کا قانون دیکھیں۔

کرایہ داروں اور محدود عینی حقوق رکھنے والوں کی صورتحال

کرایہ دار، اور رہن، حقِ انتفاع (intifa) یا حقِ رہائش (oturma hakkı) جیسے محدود عینی حقوق (sınırlı ayni haklar) رکھنے والے بھی شہری تبدیلی سے براہ راست متاثر ہوتے ہیں، لیکن ان کی حیثیت مالک سے مختلف ہے۔ خطرناک عمارت کے انخلا اور انہدام کے ساتھ کرایہ داری کا تعلق اصولاً ختم ہو جاتا ہے۔ کرایہ دار بعض شرائط کے ساتھ وزارت سے کرایہ امداد حاصل کر سکتا ہے۔ چونکہ امداد کی رقم اور مدت وقتاً فوقتاً طے کی جاتی ہے، اس لیے تازہ معلومات ماحولیات، شہری ترقی اور موسمیاتی تبدیلی کے صوبائی ڈائریکٹوریٹ سے حاصل کرنی چاہئیں۔

رہن جیسے محدود عینی حقوق اور ٹائٹل ڈیڈ کے اندراجات عملاً نئے بننے والے آزاد یونٹس پر منتقل کیے جاتے ہیں۔ تاہم یہ منتقلی کس یونٹ پر اور کس تناسب سے ہوگی، یہ مالکان، ٹھیکیدار اور حق دار کے باہمی اتفاق پر منحصر ہے۔ اگر آپ کے پرانے فلیٹ پر بینک کا رہن ہے تو عمل کے آغاز ہی میں بینک سے بات کرنا قرض اور الاٹمنٹ کے مسائل سے بچاتا ہے۔

عام غلطیاں

کارانفیلوغلو لا فرم کے طور پر استنبول میں ہم نے جن معاملات کا جائزہ لیا ہے، ان میں سب سے زیادہ پیش آنے والا مسئلہ یہ ہے کہ مالکان ٹھیکیدار کے تیار کردہ مسودے پر، کوئی تبدیلی مانگے بغیر، معاہدے پر دستخط کر دیتے ہیں۔ دیگر عام غلطیاں یہ ہیں:

• نوٹس کا دیر سے پتا چلنا: اعتراض اور مقدمے کی مدتیں نوٹس (tebliğ) سے شروع ہوتی ہیں؛ خطرناک عمارت کے تعین اور انخلا و انہدام کی اطلاعات میں نوٹس مختار کے دفتر میں اعلان کے آخری دن دیا گیا سمجھا جاتا ہے۔ اپنی e-Devlet اطلاعات پر نظر رکھیں اور اگر آپ کا پتا بدل گیا ہو تو ٹائٹل ڈیڈ اور MERNİS (آبادی کا مرکزی رجسٹریشن نظام) میں اپنا پتا اپ ڈیٹ کریں۔
• پروٹوکول پر اکتفا کرنا: جو معاہدہ نوٹری کے ہاں سرکاری دستاویز کی شکل میں تیار نہ کیا گیا ہو، وہ زمینی حصے کی منتقلی کے لحاظ سے جواز کا سنگین مسئلہ پیدا کرتا ہے۔
• پوری ٹائٹل ڈیڈ شروع ہی میں منتقل کر دینا: بغیر تحفظ کے منتقلی، ٹھیکیدار کے مقروض ہونے کی صورت میں آپ کے حصے کو غیر محفوظ چھوڑ دیتی ہے۔
• اجلاس میں نہ جانا: شرکت نہ کرنے والا مالک اپنا اختلاف ریکارڈ پر لانے اور فیصلے کے متن پر اثر انداز ہونے کا موقع کھو دیتا ہے۔
• زبانی وعدوں پر بھروسہ کرنا: اگر اضافی کمرہ، پارکنگ یا کرائے میں اضافہ معاہدے میں لکھا ہوا نہیں ہے تو بعد میں اس کا مطالبہ کرنا مشکل ہوتا ہے۔

خلاصہ یہ کہ اگر مدتوں پر نظر رکھی جائے، معاہدے کو تحریری اور تفصیلی بنایا جائے، اور ٹائٹل ڈیڈ کی منتقلی کو تحفظ سے مشروط کیا جائے تو شہری تبدیلی میں حقوق کے نقصان سے بڑی حد تک بچا جا سکتا ہے۔ چونکہ قانون سازی 2023 میں تبدیل ہوئی ہے، اس لیے ہر قدم پر موجودہ متن کو بنیاد بنانا ضروری ہے۔

استنبول میں کسی وکیل سے بات کریں

اگر آپ اپنی صورتحال کے بارے میں رائے لینا چاہتے ہیں تو کارانفیلوغلو لا فرم استنبول میں ایک رجسٹرڈ قانونی فرم ہے جو پورے ترکی میں ترک اور غیر ملکی موکلین کو خدمات فراہم کرتی ہے۔ آپ ہم سے فون یا WhatsApp پر +90 532 659 35 11 پر، ای میل کے ذریعے karanfiloglu.lawyer@gmail.com پر رابطہ کر سکتے ہیں، یا Merkez Mah. Hasat Sk. No:12, 34384 Şişli / İstanbul پر ہمارے دفتر تشریف لا سکتے ہیں۔ اپنی صورتحال پر بات کرنے کے لیے ہم سے رابطہ کریں۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات

شہری تبدیلی میں حقوق کے نقصان سے بچنے کے لیے مجھے سب سے پہلے کیا کرنا چاہیے؟

پہلا قدم یہ ہے کہ خطرناک عمارت کے تعین کے مختار کے دفتر میں اعلان کی تاریخ معلوم کریں اور اعتراض کی مدت اعلان کے آخری دن سے شمار کریں۔ اس کے بعد اپنا ٹائٹل ڈیڈ ریکارڈ چیک کریں اور ٹھیکیدار کے ساتھ کسی بھی دستاویز پر دستخط کرنے سے پہلے معاہدے کے مسودے کا جائزہ کروائیں۔

خطرناک عمارت کے تعین پر اعتراض کی مدت کتنی ہے؟

اعتراض کی مدت 15 دن ہے اور یہ تعین کے مختار کے دفتر میں 15 روزہ اعلان کے آخری دن سے، یعنی اس تاریخ سے شروع ہوتی ہے جب تعین کو باضابطہ طور پر پہنچا ہوا سمجھا جاتا ہے۔ اعتراض صوبائی ڈائریکٹوریٹ کو، یا اگر اختیار منتقل کیا گیا ہو تو متعلقہ انتظامیہ کو، تحریری درخواست کے ذریعے کیا جاتا ہے؛ ٹھوس معاملے میں آپ کو موجودہ متن کی تصدیق کرنی چاہیے۔

اگر میں شہری تبدیلی کی منظوری نہ دوں تو کیا میرا فلیٹ مجھ سے لے لیا جائے گا؟

فیصلے میں شامل نہ ہونے والے مالک کا حصہ، اصولاً بازاری قیمت سے کم نہ ہونے کی شرط پر، نیلامی کے ذریعے ترجیحاً دیگر مالکان کو فروخت کیا جا سکتا ہے۔ یہ بلا معاوضہ ضبطی نہیں ہے، لیکن اگر آپ ویلیوایشن اور فروخت کی کارروائی کے خلاف مقررہ مدت میں قانونی راستہ اختیار نہ کریں تو نتیجہ بدلنا مشکل ہو جاتا ہے۔

شہری تبدیلی کے فیصلے کے لیے کتنے مالکان کی منظوری ضروری ہے؟

فیصلہ حصوں کے تناسب سے سادہ اکثریت سے کیا جاتا ہے۔ یہ تناسب طویل عرصے تک دو تہائی کے طور پر نافذ رہا؛ 2023 میں قانون نمبر 7471 کے ذریعے اسے سادہ اکثریت تک کم کر دیا گیا۔ چونکہ اجلاس میں بلانے اور نوٹس کا طریقہ بھی فیصلے کے جواز کو متاثر کرتا ہے، اس لیے آپ کو فیصلے کی تاریخ پر نافذ قانون کا متن چیک کرنا چاہیے۔

کیا فلیٹ کے بدلے تعمیر کا معاہدہ نوٹری کے ہاں کرانا لازمی ہے؟

جی ہاں، زمینی حصے کی منتقلی کا وعدہ رکھنے والا فلیٹ کے بدلے تعمیر کا معاہدہ نوٹری کے ہاں سرکاری دستاویز کی شکل میں تیار کرانا ضروری ہے۔ سادہ تحریری پروٹوکول زمینی حصے کی منتقلی کے لحاظ سے جواز کے مسائل پیدا کر سکتے ہیں۔

اگر ٹھیکیدار دیوالیہ ہو جائے تو کیا ہوتا ہے؟

ٹھیکیدار کے دیوالیہ ہونے کی صورت میں اسے پہلے سے منتقل کیے گئے زمینی حصے قرض خواہوں کے مطالبات کا موضوع بن سکتے ہیں۔ اگر معاہدے میں مرحلہ وار منتقلی، تحفظ، اور معاہدہ ختم ہونے کی صورت میں حصوں کی واپسی کی شقیں موجود ہوں تو مالک کا تحفظ کہیں زیادہ مضبوط ہوتا ہے۔

کرایہ دار کے طور پر شہری تبدیلی میں میرے کیا حقوق ہیں؟

اگرچہ خطرناک عمارت کے انخلا کے ساتھ کرایہ داری کا تعلق ختم ہو جاتا ہے، لیکن کرایہ دار بعض شرائط کے ساتھ وزارت سے کرایہ امداد حاصل کر سکتا ہے۔ امداد کی رقم اور مدت وقتاً فوقتاً اپ ڈیٹ ہوتی ہے؛ درخواست کے لیے آپ کو صوبائی ڈائریکٹوریٹ سے رجوع کرنا چاہیے۔

شہری تبدیلی کی کارروائی کے خلاف مقدمہ دائر کرنے کی مدت کتنی ہے؟

انتظامی عدلیہ میں عمومی مدت İYUK کی دفعہ 7 کے مطابق 60 دن ہے، لیکن قانون نمبر 6306 اپنی کارروائیوں کے لیے ایک کم اور خصوصی مدت مقرر کرتا ہے۔ قانون کے مطابق یہ مدت نوٹس کی تاریخ سے 30 دن ہے؛ اسی کم مدت کو بنیاد بنا کر قدم اٹھانا چاہیے۔

مصنف کے بارے میں

کان کارانفیلوغلو، کارانفیلوغلو لا فرم کے بانی ہیں، جو استنبول میں قائم ایک رجسٹرڈ قانونی فرم ہے اور پورے ترکی میں ترک اور غیر ملکی موکلین کو خدمات فراہم کرتی ہے۔ وہ استنبول بار ایسوسی ایشن (رجسٹریشن نمبر 58270) اور ترکی بار ایسوسی ایشنز یونین (نمبر 133074) میں رجسٹرڈ وکیل ہیں، اور رجسٹریشن نمبر 41909 کے ساتھ رجسٹرڈ ثالث ہیں۔ وہ 2017 سے ترکی میں وکالت کر رہے ہیں۔ انہوں نے 2016 میں گالاتاسرائے یونیورسٹی کی فیکلٹی آف لا سے گریجویشن کیا اور موکلین کو ترکی، انگریزی اور فرانسیسی زبانوں میں مشورہ دیتے ہیں؛ فرم روسی اور چینی بولنے والے موکلین کو دفتر میں موجود ایسے مشیروں کے ذریعے بھی خدمات فراہم کرتی ہے جن کی مادری زبان یہی ہے۔

اطلاع: یہ مضمون ترک قانون کے بارے میں عمومی معلومات فراہم کرتا ہے اور قانونی مشورہ نہیں ہے۔ قوانین، ضوابط، سرکاری فیسیں اور طریقہ کار وقت کے ساتھ بدلتے رہتے ہیں اور ہر صورتحال مختلف ہوتی ہے۔ اپنی صورتحال کے بارے میں مشورے کے لیے براہ کرم کسی وکیل سے رجوع کریں۔ اس مضمون میں دی گئی معلومات پر انحصار سے پیدا ہونے والے کسی بھی نقصان کی کوئی ذمہ داری قبول نہیں کی جاتی۔