土耳其入籍尽职调查：资金汇出之前如何核查入籍投资

土耳其入籍尽职调查，是指在任何资金汇出之前，核查一项投资能否满足入籍条件。就房产而言，核查范围包括产权类型、此前的外国人所有权、卖方、不低于 USD 400,000（40万美元）的评估与金额确认文件，以及在过户之前出具的银行外汇兑换证明（DAB）。截至2026年11月，完整的尽职调查还包括资金来源核查和制裁筛查。

• 为什么重要：一项购买只要不符合其中一条规则，您持有的资产就无法支持入籍申请，而且这一缺陷在过户之后很少能够补救。
• 房产类型：自2023年12月12日起，只有具有分层所有权（kat mülkiyeti）或建筑地役权（kat irtifakı）的单元，或其上建有建筑物的土地，才符合条件。
• 历史记录：未登记在外国自然人名下；过去3年内未由外国自然人或投资入籍者转让给土耳其公民或公司；此前也未曾用于入籍。
• 金额：根据TKGM指南，地契价格、评估价值以及DAB上兑换的外币金额，均须各自达到 USD 400,000。
• 评估：自2026年9月28日起，任何经资本市场委员会（SPK）授权、在评估师协会（TDUB）具有有效会员资格并已在土地登记机关评估系统中登记的评估公司均可出具评估；金额确认文件的有效使用期为12个月。
• 付款：外币须在过户之前通过土耳其境内的银行出售给中央银行，并以银行收据证明款项已支付给卖方。
• 资金与制裁：根据第5549号反洗钱法律，律师在不动产交易中属于负有义务的主体，银行也会进行各自的审查。
• 执法情况：2026年8月4日，内政部宣布，6,134人的国籍决定已被撤销或收回，主要原因是虚假或不规范的交易，其中以虚高的估价为主。

哪些人需要入籍尽职调查

任何准备将资金投入入籍投资的人都需要，尤其是以下买家：

• 中介或开发商向其推荐了标榜为“可办入籍”的房产；
• 购买期房、购买多套单元，或从公司购买；
• 将从多个账户、多个国家或多位家庭成员处付款；
• 通过银行存款、债券、基金份额、养老金或企业进行投资，这些途径的核查内容不同，但同样严格。

入籍尽职调查不能取代主管机关的审查、工程师的勘查或本国的税务意见。它与普通的土耳其房产尽职调查同时进行：后者回答这处房产能否安全持有，入籍尽职调查则回答这笔购买能否被计入。

核查背后的法律规则

各投资途径由《土耳其国籍法实施条例》第20条第2款规定，其上位依据是第5901号《土耳其国籍法》第12条第1款(b)项。就房产而言，土地登记和地籍总局（Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü，TKGM）通过其条例适用指南（先后于2023年、2024年2月和2024年12月修订），以及关于货币兑换（2022/1）和评估（2024/2和2024/4，据报道两者均经2026年9月28日的批准作出修改）的通函来适用这些规定。土地登记机关的外国买家问答总结了其实践做法。

购房入籍尽职调查清单

1. 房产类型

根据第7938号总统决定（2023年12月12日《官方公报》），房产必须具有分层所有权或建筑地役权，或是其上建有建筑物的土地。空地和农田已不再符合条件。只要产权类型正确，住宅单元和商业单元均符合条件。核查应依据经认证的产权摘录，而不是宣传册。

2. 此前的外国人所有权及过往用途

• 房产不得登记在外国自然人名下，包括您本人的配偶和子女，因此在实践中，您不能为入籍而向外国业主购房。二手房产在过去3年内也不得曾由外国自然人或通过投资取得国籍的人转让给土耳其公民或公司。
• 已经支持过一份入籍申请的房产，即使已经易手，也不能再用于另一份申请。

3. 卖方

根据自2023年起适用的TKGM指南，以下卖方被排除在外：

• 据报道，通过投资取得土耳其国籍的人（另见上文的3年转让规则）；
• 您具有土耳其国籍的一级亲属（血亲、姻亲或收养关系）；
• 您或您的一级血亲或姻亲担任合伙人或管理人员的公司；
• 属于第2644号《地契法》第36条所指外资公司的土耳其公司；
• 从您、您的配偶或您的一级亲属处购买该房产的土耳其公民或公司：回购不予计入。

亲属规则涵盖具有土耳其国籍的父母或子女，包括因出生而取得土耳其国籍的情况。兄弟姐妹属于二级亲属，未被列明，因此应逐案处理并取得书面确认。

4. 购买结构

• 单独所有。自2023年TKGM指南以来，共有产权已不能支持入籍申请，因此产权必须完全登记在申请人名下。夫妻不应共同持有；配偶以家庭成员身份即可一并申请。
• 个人名义。以公司名义购买的房产不适用于这一途径。
• 期房。须就具有kat irtifakı或kat mülkiyeti的单元签订经公证的买卖预约合同，并将全部合格金额纳入同一份合同。多份合同不能相加计算，已完成购买的金额不足部分也不能以买卖预约合同补足。
• 融资。根据TKGM公布的问答，以该单元为担保的银行贷款本身并不构成障碍，但贷款金额须予扣除：贷款之外支付的价款必须达到 USD 400,000。以法定抵押（kanuni ipotek）担保未付价款的，最多只计入预先支付的部分，且部分版本的指南将此类房产排除在外。如果附有抵押或查封的已购房产此后因强制执行被出售，据报道合规证明将被注销，因此应解除此类登记。任何融资安排都需要事先确认。

5. 评估与金额确认文件

入籍购房需要通过评估信息系统（TADEBİS）出具的评估报告，并据此生成金额确认文件（Tutar Tespit Belgesi，TTB）。从2024年3月4日至2026年9月28日，只有GEDAŞ一家公司可以出具此类报告。此后，任何经SPK授权、在评估师协会（TDUB）具有有效会员资格并已接入TADEBİS的公司均可出具，评估报告和TTB的有效使用期也由6个月延长为12个月。据报道，申请人可以通过Web Tapu自行选择评估公司，也可以由系统指派。以纸质形式提交的TTB不予接受。

律师核查以下事项：

• 按照TKGM指南的要求，地契价格（或买卖预约合同价格）、TTB价值以及DAB上的兑换金额均须各自达到 USD 400,000。较高的数字不能弥补较低的数字，因此实际上由最低的数字决定，而指南以DAB上的金额为准；
• 出售之后出具的评估报告，须按国内生产者价格指数（Yİ-ÜFE）回溯调整至DAB日期；分期付款的，以第一期款项的DAB日期为准；
• 申报的地契价格不低于市政房产税评估价值；
• 与可比交易相比，评估价值是否合理：2026年的大多数撤销案件都源于虚高的估价。

6. DAB与付款记录

价款必须以外币支付；自2022年1月起，以土耳其里拉进行的投资不再被接受。外币出售给土耳其境内的银行，再由该银行出售给土耳其共和国中央银行（CBRT），银行出具外汇购买证明（döviz alım belgesi，DAB），并通过注册电子邮件（KEP）发送给土地登记机关。DAB必须在地契签署之前出具。为出具合规证明（uygunluk belgesi），土地登记机关还要求提供经认证的银行收据，证明兑换后的金额已进入卖方账户。现金无法证明投资。

自2026年12月1日起，地契买卖预计将改用贸易部的安全支付系统（Güvenli Ödeme Sistemi），除非启动日期再次推迟。截至2026年11月，该系统如何与DAB环节衔接尚未得到确认，因此请在签约之前与银行和土地登记机关核实付款顺序。

7. 3年注记

过户时，买方承诺3年内不出售房产（期房单元则承诺不转让或解除买卖预约合同），该承诺将注记在产权登记簿上。律师核查交易是否已登记为以入籍为目的的购买，因为土地登记机关的数据随后将用于出具合规证明。

其他投资入籍途径的核查

• 银行存款、政府债券、基金份额和私人养老金（BES）：CBRT兑换记录、以您个人单独名义开立的账户、冻结或持有证明（基金份额为中央登记机构的国籍冻结子账户记录），以及产品条款，例如养老基金的限制，或就债券而言，国库关于剩余期限不足3年的工具原则上不予采用的规则。
• 固定资本：相关支出是否属于固定资本，以及宣誓财务顾问（YMM）出具的专项报告。
• 雇佣：至少50名土耳其籍员工的社会保障记录；主管部委会考察过去6个月全职员工的连续性。

资金来源与财富来源

资金来源是指这笔投资的资金从何而来；财富来源是指您如何积累起这笔投资背后的财富。银行对两者都会询问。根据第5549号《防止犯罪收益洗钱法》，自由执业的律师在所列交易（包括买卖不动产）中同样属于负有义务的主体。律师必须识别您以及任何实际受益人的身份，了解资金来源，并在法律保留的辩护权和职业保密义务范围内，在不告知客户的情况下向MASAK（金融犯罪调查委员会）报告可疑交易。无法完成身份识别的，交易将被拒绝；某一危险信号无法排除的，即构成律师拒绝接受该案件的理由。

一份清晰的申请材料，应显示从资金源头到土耳其银行的完整书面记录，且全程以申请人本人名义进行。常见证明包括：

• 工资或经营收入：劳动合同、工资单、纳税申报表、公司账目；
• 资产出售：买卖合同以及出售所得款项的银行入账记录；
• 股息：公司账目和利润分配决议；
• 继承或赠与：继承或赠与文件以及转账记录；
• 转账链条：资金经过的每一个账户的对账单。

来自亲属或公司账户的资金，应先转入您本人的账户，并附上说明该笔转账的文件。各银行自行确定所需文件清单。

制裁、政治公众人物（PEP）与声誉筛查

筛查范围包括：依据第6415号《防止资助恐怖主义法》（该法落实联合国安理会的制裁名单）和第7262号《防止大规模杀伤性武器扩散融资法》在《官方公报》上公布的资产冻结决定，以及美国（OFAC）、欧盟和英国的制裁名单；后者本身并不在土耳其冻结资产，但银行会出于自身合规需要进行核查。筛查还包括政治公众人物（PEP）身份（MASAK规则要求对此采取强化措施）、负面媒体报道以及犯罪记录；按照目前的做法，主申请人及其配偶须在居留许可阶段提交无犯罪记录证明。这些核查对于银行开户以及内政部的审查都很重要，后者的法律标准是不存在任何国家安全或公共秩序方面的障碍。

2026年撤销案件的启示

2026年8月4日，内政部宣布，已依据第5901号法律第31条和第40条，撤销或收回6,134人的国籍决定，涉及1,413名主要投资者及其家庭成员。根据该声明：

• 5,391人（1,150名投资者，其合规证明已被注销）因虚假或不规范的交易而丧失国籍，主要原因是针对较廉价房产出具的虚高评估报告；
• 743人（263名投资者及其家庭成员）因公共秩序和国家安全原因被收回国籍；
• 该公告是在一次覆盖16个省份、针对虚假评估报告的执法行动之后发布的。

启示在于：估价远高于可比交易的房产，对买方而言是风险而不是便宜；而且如数据所示，家庭成员也可能丧失国籍。本页所列核查的目的，是在购买时就能证明投资真实存在、估价正确且付款合规。

办理流程：分步骤说明

1. 委托与利益冲突审查。律师确认本所在同一交易中不代理卖方、开发商或中介，并以书面形式约定工作范围。
2. 客户身份识别与资金来源。这一环节最先审查，因为未通过这一环节的案件，银行或律师都可能拒绝。
3. 房产审查。律师取得经认证的产权摘录和权利负担记录，并核查产权类型、所有权历史以及是否曾用于入籍。
4. 卖方审查。身份、授权、投资历史、持股情况以及与您家庭的任何关联。
5. 评估与TTB。律师对照价格和预计的DAB金额，审查评估师的授权、评估报告和TTB。
6. 合同与付款计划。律师审查或起草合同，规划银行兑换和DAB，并设定条件，确保在核查完成之前不支付任何款项。
7. 签约当天。最后一次产权核查，确认DAB已送达土地登记机关，办理过户，并作出3年注记。
8. 过户之后。律师核查用于出具合规证明的银行收据和土地登记数据，然后着手办理居留许可和国籍申请。

您将获得什么

一份以英语、土耳其语或法语撰写的书面尽职调查报告，其中：

• 逐项列出每一项资格条件、核查结论及其所依据的文件；
• 说明法律尚无定论之处，例如某些融资结构或兄弟姐妹作为卖方的情况，而不是给出虚假的确定性；
• 列明任何付款之前必须满足的条件，以及保护您的合同条款；
• 附上产权摘录、TTB、卖方文件，以及付款后的DAB和银行收据，作为日后应对任何问题的证据材料。

律师需要您提供的文件

• 您的护照，以及取得后的土耳其税号；
• 如由律师代理，需要特别授权委托书，可在土耳其公证处或领事馆办理，也可在外国公证处办理并附海牙认证和宣誓翻译；
• 结婚证和子女的出生证明，用于确认家庭结构和核查被排除的卖方；
• 资金来源和财富来源文件，以及转账链条的对账单；
• 房产详情、合同草案或预订单，以及您收到的任何开发商文件。

核查需要多长时间

律师取得调取记录的授权后，产权和卖方审查通常需要几个工作日。评估取决于评估公司的日程安排；资金来源审查往往耗时最长，取决于文件提交的速度。所有核查都应在支付任何定金之前完成。

费用说明（不列具体价格）

• 评估报告费，由评估公司确定；
• 授权委托书以及任何买卖预约合同的公证费，按每年更新的《公证收费标准》计算；
• 宣誓翻译费，以及外国文件的海牙认证或领事认证费用；
• 依据第492号《规费法》缴纳的地契税，目前按申报价格向买方收取2%、向卖方收取2%（税率可由总统决定调整），以及土地登记机关每年确定的周转基金费；
• 律师费，在工作开始之前以书面形式约定。

常见错误及核查如何避免

• 在核查之前支付预订定金。如果房产不符合条件，定金很难追回。
• 轻信“可办入籍”的标签。是否符合条件取决于房产历史、卖方和评估，而不是取决于项目本身。
• 与配偶共有、通过公司购买或拆分期房合同。这些做法都不能支持入籍申请。
• 由卖方安排的评估远高于可比交易价格。
• 少报地契价格或部分以现金支付。两者都不计入门槛金额。
• 过户之后才兑换外币。DAB必须在先。
• 来自第三方账户的资金没有说明该笔转账的文件。

普通购房核查与入籍核查的比较

律师如何处理入籍案件

伊斯坦布尔 Karanfiloglu 律师事务所创始人 Kaan Karanfiloğlu 律师（伊斯坦布尔律师协会，注册号58270）亲自处理每一个案件。本所不销售房产，不担任中介，也不收取卖方或开发商的任何佣金，因此审查只为买方进行。律师使用土耳其语、英语和法语工作；讲俄语和中文的客户由事务所内以该语言为母语的顾问提供服务。大部分工作可以在您身处国外期间依据授权委托书完成。满足每一项条件意味着申请符合资格，但最终仍由总统作出决定。如需讨论某处房产或某项投资，请使用联系页面。

常见问题

什么是土耳其入籍尽职调查？

这是在支付任何款项之前进行的法律核查，用于确认一项投资能否支持土耳其入籍申请。就房产而言，核查范围包括产权类型、所有权历史、卖方、评估、DAB和付款记录，以及资金来源核查和制裁筛查。

可以为土耳其入籍向外国业主购买房产吗？

不可以。登记在外国自然人名下的房产不符合条件，包括您本人的配偶或子女名下的房产；过去3年内由外国自然人转让给土耳其公民或公司的二手房产同样不符合条件。

如果评估价值低于约定价格，会怎样？

申报价格、TTB价值以及DAB上的兑换金额必须各自达到 USD 400,000，因此即使您支付了更高的价款，评估价值低于门槛也会使申请无法推进。请在支付任何款项之前取得并审查评估报告。

为什么DAB必须在地契签署之前出具？

条例第20条第10款要求外币在交易之前出售给土耳其境内的银行，再转售给中央银行，土地登记机关也会在买卖之前核查DAB。事后兑换的外币不能证明投资。

哪些文件可以证明我的资金来源？

能够追溯资金从源头到您的土耳其账户全过程的文件：工资单、纳税申报表或公司账目、买卖合同、股息分配决议、继承或赠与文件，以及资金经过的每一个账户的对账单。

已经用于入籍的房产可以再次使用吗？

不可以。已经支持过一份入籍申请的房产，即使出售给新业主，也不能再支持另一份申请。律师会在土地登记历史中核查这一点。

我的国籍日后是否可能像2026年的案件那样被撤销？

通过虚假声明或隐瞒重要事实取得的国籍决定，可依据第5901号法律第31条予以撤销；在不满足法定条件的情况下作出的决定，可依据第40条予以收回；正如2026年的数据所示，家庭成员也可能受到影响。2026年的大多数案件涉及虚假或不规范的交易，主要是虚高的估价。合理的估价和完整的付款记录才是保障。

如果房产符合入籍条件，还需要做普通的房产尽职调查吗？

需要。符合条件的房产仍可能附有抵押、查封、许可瑕疵或地震风险，因此普通核查仍然适用。两项审查通常同时进行。

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本页内容为截至2026年11月的一般信息，不构成法律意见；资格规则、评估程序和支付系统都可能发生变化，入籍决定由土耳其共和国总统作出。

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