ترکی میں جائیداد کی قانونی جانچ (پراپرٹی ڈیو ڈیلیجنس): خریدنے سے پہلے ضروری قانونی چیکس

ترکی میں جائیداد کی قانونی جانچ (پراپرٹی ڈیو ڈیلیجنس) کا مطلب ہے کہ ادائیگی یا دستخط سے پہلے جائیداد اور اس کے فروخت کنندہ کا قانونی جائزہ لیا جائے: ٹائٹل ڈیڈ (tapu) اور رجسٹری کا ریکارڈ، رہن اور اندراجات، زوننگ اور اجازت نامے، زلزلے کے خطرے کی حیثیت، قرضے، ڈویلپر اور معاہدہ۔ نومبر 2026 تک کی صورت حال کے مطابق لینڈ رجسٹری میں ہونے والی منتقلی کو واپس لینا مشکل ہوتا ہے، اس لیے جانچ پہلے کی جاتی ہے۔

• ملکیت: غیر منقولہ جائیداد کی ملکیت لینڈ رجسٹر میں اندراج سے منتقل ہوتی ہے (ترک سول کوڈ نمبر 4721، آرٹیکل 705 اور 706)؛ فروخت صرف اسی صورت میں درست ہے جب لینڈ رجسٹری کے سامنے سرکاری شکل میں کی جائے، اور وعدہ بیع صرف نوٹری کے سامنے۔
• ریکارڈ: تصدیق شدہ ٹائٹل ایکسٹریکٹ اور بوجھ کی تفصیل (takyidat belgesi)، جو لینڈ رجسٹری، Web Tapu یا e-Devlet سے ملتی ہے۔
• اجازت نامے: زوننگ قانون نمبر 3194 کے آرٹیکل 21 اور 30 کے تحت بلڈنگ پرمٹ (yapı ruhsatı) اور استعمال کا اجازت نامہ (yapı kullanma izin belgesi، iskan)۔
• زلزلے کا خطرہ: قانون نمبر 6306 کے تحت خطرناک عمارت کے اندراجات، اور قانون نمبر 6305 کے تحت لازمی زلزلہ انشورنس (DASK)۔
• غیر ملکی خریدار: فوجی زون کی کلیئرنس، ٹائٹل ڈیڈ قانون نمبر 2644 کے تحت رقبے کی حدیں، اور جنوری 2022 سے غیر ملکی انفرادی خریداروں کے لیے زر مبادلہ کی خریداری کا سرٹیفکیٹ (DAB)۔
• آف پلان: تحفظ صارفین کے قانون نمبر 6502 اور پیشگی ادائیگی والی رہائش کی فروخت کے ضابطے کے تحت بلڈنگ پرمٹ سے پہلے پیشگی ادائیگی پر رہائش کی کوئی فروخت نہیں، اور 30 یا اس سے زیادہ یونٹس والے منصوبوں کے لیے تکمیل کی یقین دہانی۔
• ادائیگی: ٹائٹل ڈیڈ کی فروخت کے لیے محفوظ ادائیگی نظام 1 دسمبر 2026 سے لازمی ہونا ہے، الا یہ کہ اسے دوبارہ ملتوی کر دیا جائے۔

جائیداد کی قانونی جانچ کس کو چاہیے، اور اس میں کیا شامل نہیں

ہر خریدار کو، چاہے ترک ہو یا غیر ملکی، یہ جانچ کرانی چاہیے۔ یہ سب سے زیادہ اہم اس وقت ہوتی ہے جب آپ:

• رجسٹری خود دیکھے بغیر بیرون ملک سے مختار نامے (پاور آف اٹارنی) کے ذریعے خریدیں؛
• آف پلان (زیر تعمیر) خریدیں، یا چند دہائیوں سے زیادہ پرانی عمارت میں خریدیں؛
• ورثا، شریک مالکان، کسی کمپنی یا ایسے فروخت کنندہ سے خریدیں جو کسی نمائندے کے ذریعے کام کر رہا ہو؛
• ترک شہریت کے لیے خریدیں، جہاں الگ سے شہریت کی ڈیو ڈیلیجنس کی جانچ بھی لاگو ہوتی ہے۔

قانونی ڈیو ڈیلیجنس اسٹرکچرل انجینئر کے سروے، ویلیوایشن یا ٹیکس مشورے کا متبادل نہیں۔ یہ آپ کو بتاتی ہے کہ فروخت کنندہ بیچنے کا حق رکھتا ہے یا نہیں، ٹائٹل پر کیا بوجھ ہے، عمارت قانونی ہے یا نہیں، اور معاہدہ اور ادائیگی کا منصوبہ آپ کو کن خطرات میں ڈالتے ہیں۔

ٹائٹل ڈیڈ (تاپو) اور لینڈ رجسٹری کا ریکارڈ کیسے چیک کریں

آغاز لینڈ رجسٹری (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) کے تصدیق شدہ ٹائٹل ایکسٹریکٹ اور بوجھ کی تفصیل سے ہوتا ہے، جو وکیل مختار نامے کے تحت حاصل کر سکتا ہے۔ ریکارڈ میں یہ چیزیں نظر آتی ہیں:

• مالک یا مالکان اور ان کے حصے۔ فروخت کنندہ کو وہی شخص ہونا چاہیے جو رجسٹر میں درج ہے، یا اسے ایک مخصوص اور درست مختار نامے کے تحت کام کرنا چاہیے، جس کی تصدیق وکیل جاری کرنے والے نوٹری سے کرتا ہے۔
• ٹائٹل کی قسم: مکمل یونٹ کے لیے کونڈومینیم ملکیت (kat mülkiyeti)، ابھی مکمل نہ ہونے والے یونٹ کے لیے تعمیراتی حق ارتفاق (kat irtifakı)، یا زمین میں حصہ (arsa یا tarla)۔ ٹائٹل کی قسم اجازت ناموں، قرضوں اور شہریت کی اہلیت پر اثر ڈالتی ہے۔
• تفصیل: صوبہ، ضلع، بلاک (ada)، پارسل (parsel)، آزاد یونٹ نمبر، رقبہ اور استعمال۔ جو فلیٹ تیسری منزل کا کہہ کر بیچا جا رہا ہو، اسے رجسٹر میں بھی تیسری منزل کا یونٹ ہونا چاہیے۔
• رجسٹر کے حصے، یعنی نوٹس کے اندراجات (şerhler)، بیانات (beyanlar)، حقوق ارتفاق اور دیگر حقوق (irtifak hakları) اور رہن (rehinler)۔ ہر اندراج کو پڑھنا اور اس کی وضاحت کرنا ضروری ہے۔

ملکیت کی بعض صورتوں میں اضافی اقدامات درکار ہوتے ہیں۔ اگر مالک کا انتقال ہو چکا ہو تو ورثا کو بیچنے سے پہلے وراثت رجسٹر کرانی ہوتی ہے۔ اگر کئی افراد حصوں کے مالک ہوں تو پوری جائیداد بیچنے کے لیے سب کو دستخط کرنے ہوتے ہیں، اور اگر صرف ایک حصہ بیچا جائے تو دوسرے شریک مالکان کو قانونی حق شفعہ (سول کوڈ، آرٹیکل 732) حاصل ہو سکتا ہے۔ جعلی فروخت کنندگان اور جعلی مختار نامے فراڈ کی سب سے عام شکل ہیں؛ دیکھیں تاپو فراڈ کی پہچان کیسے کریں۔

جائیداد پر بوجھ: رہن، قرقی اور اندراجات

ریکارڈ دو بار چیک کیا جاتا ہے: جانچ شروع ہوتے وقت اور پھر دستخط کے دن، کیونکہ نئی قرقی یا نیا اندراج کسی بھی وقت رجسٹر ہو سکتا ہے۔

زوننگ، بلڈنگ پرمٹ اور استعمال کا اجازت نامہ (iskan)

صاف ٹائٹل کا مطلب یہ نہیں کہ عمارت بھی قانونی ہے۔ وکیل یہ چیک کرتا ہے:

• زوننگ کی حیثیت (imar durumu)، جو میونسپلٹی سے ملتی ہے: پلاٹ کس کام کے لیے استعمال ہو سکتا ہے اور اس پر کتنی تعمیر ہو سکتی ہے۔ زمین کے معاملے میں یہی طے کرتی ہے کہ آپ کے منصوبے ممکن بھی ہیں یا نہیں۔
• بلڈنگ پرمٹ جو زوننگ قانون کے آرٹیکل 21 کے تحت جاری ہوتا ہے، اور یہ کہ موجودہ عمارت منظور شدہ نقشے (پروجیکٹ) کے مطابق ہے یا نہیں۔
• استعمال کا اجازت نامہ (iskan) آرٹیکل 30 کے تحت، جو تصدیق کرتا ہے کہ عمارت اپنے پرمٹ کے مطابق مکمل کی گئی۔ آرٹیکل 31 کے تحت بجلی، پانی اور سیوریج کے مستقل کنکشن، اصولاً، اسی سے منسلک ہیں۔
• غیر مجاز تبدیلیاں: اضافی منزلیں، بند کی گئی بالکونیاں، آپس میں ملائے گئے یونٹس یا چھت پر توسیع۔ پرمٹ سے باہر کی گئی تعمیر زوننگ قانون کے تحت سیل کیے جانے، انہدام کے احکامات اور جرمانوں کا سبب بن سکتی ہے۔

2018 کی زوننگ ایمنسٹی (زوننگ قانون کا عبوری آرٹیکل 16) کے تحت جاری کیا گیا بلڈنگ رجسٹریشن سرٹیفکیٹ (yapı kayıt belgesi) استعمال کا اجازت نامہ نہیں ہے۔ یہ ایک غیر قانونی تعمیر کو ریکارڈ کرتا ہے؛ اسے ہر مقصد کے لیے قانونی نہیں بناتا۔

زلزلے کا خطرہ اور قانون نمبر 6306 کے تحت خطرناک عمارتیں

استنبول اور ترکی کے بڑے حصے میں زلزلے کا خطرہ انجینئرنگ کے ساتھ ساتھ ایک قانونی سوال بھی ہے۔ جانچ یہ ہے:

• عمارت کی عمر اور پرمٹ کی تاریخ، جن سے پتا چلتا ہے کہ اس کا ڈیزائن کس زلزلہ کوڈ کے تحت بنا؛
• بلڈنگ انسپکشن قانون نمبر 4708 کے تحت بلڈنگ انسپکشن فائل، ان عمارتوں کے لیے جن کا پرمٹ اس نظام کے تحت جاری ہوا؛
• خطرناک عمارت (riskli yapı) کا کوئی اندراج، یا یہ اعلان کہ جائیداد آفات کے خطرے والے علاقوں کی تبدیلی کے قانون نمبر 6306 کے دائرے میں آتی ہے؛ خطرناک قرار دی گئی عمارت کو منہدم کیا جانا ہوتا ہے، اور دوبارہ تعمیر اسی قانون کے طریقہ کار کے مطابق ہوتی ہے، جس کا اپنا ٹائم ٹیبل اور مالکان کے اپنے فیصلے ہوتے ہیں؛
• قانون نمبر 6305 کے تحت لازمی زلزلہ انشورنس (DASK) کی کارآمد پالیسی، جو رہائشی عمارتوں کی منتقلی کے وقت عام طور پر طلب کی جاتی ہے۔

پرانی عمارتوں کے لیے، کوئی وعدہ کرنے سے پہلے کسی اسٹرکچرل انجینئر سے جائزہ کرائیں۔ خطرناک عمارت کے اندراج والا یونٹ شہریت کی درخواست کی بنیاد بن سکتا ہے یا نہیں، اس کی تصدیق نہیں ہوئی، اس لیے شہریت کے لیے خریدنے والوں کو ایسے یونٹس سے بچنا چاہیے۔

جائیداد پر قرضے: کیا جائیداد کے ساتھ منتقل ہوتا ہے اور کیا فروخت کنندہ کے ذمے رہتا ہے

• رہن اور قرقیاں رجسٹر میں نظر آتی ہیں اور ختم کیے جانے تک جائیداد کے ساتھ رہتی ہیں (اوپر دیکھیں)۔
• پراپرٹی ٹیکس: پراپرٹی ٹیکس قانون نمبر 1319 کے آرٹیکل 30 میں 2021 کی ترمیم کے بعد سے، جس جائیداد کا پراپرٹی ٹیکس ادا نہ ہوا ہو اسے اصولاً منتقل نہیں کیا جا سکتا، اور رجسٹری میونسپلٹی کا ریکارڈ چیک کرتی ہے (TKGM سرکلر 2021/7)۔ یہی آرٹیکل فروخت کنندہ اور خریدار کو منتقلی کے سال اور پچھلے برسوں کے غیر ادا شدہ ٹیکس کا مشترکہ طور پر ذمہ دار ٹھہراتا ہے، اس لیے ٹائٹل ڈیڈ سے پہلے کوئی بھی بقایا ادا کرا لیں۔
• بلڈنگ مینجمنٹ کے واجبات (aidat): کونڈومینیم قانون نمبر 634 کے تحت اصولاً پچھلے واجبات کا مقروض سابق مالک ہی رہتا ہے، لیکن کسی مالک کے مشترکہ اخراجات کے غیر ادا شدہ حصے کے لیے دوسرے مالکان کو اس یونٹ پر قانونی رہن کا حق حاصل ہے (آرٹیکل 22)، جو یونٹ پر رجسٹر کیا جا سکتا ہے، اور بقایا جات سیدھے بلڈنگ مینجمنٹ کے ساتھ تنازعات کی طرف لے جاتے ہیں۔ مینجمنٹ سے تحریری بیان لیں کہ کچھ واجب الادا نہیں، اور ٹائٹل ڈیڈ میں ایسا کوئی اندراج چیک کریں۔
• یوٹیلٹیز: پانی، بجلی اور گیس کے بقایا جات صارف (سبسکرائبر) کے ذمے ہوتے ہیں، لیکن پرانا کنکشن بند کرانے اور اپنا کنکشن کھلوانے کے لیے حوالگی کے وقت میٹر کی آخری ریڈنگ ضروری ہے۔
• فروخت کنندہ کے اپنے قرضے: جس فروخت کنندہ کے خلاف بہت سی وصولی (اجرا) فائلیں ہوں، وہ ایک انتباہی علامت ہے۔ دیوالیہ فروخت کنندہ کی طرف سے کی گئی فروخت، خاص طور پر مارکیٹ ویلیو سے کم پر یا کسی رشتہ دار کو، اجرا و دیوالیہ قانون نمبر 2004 کے آرٹیکل 277 تا 284 کے تحت فروخت کنندہ کے قرض خواہ تنسیخ کے مقدمے کے ذریعے چیلنج کر سکتے ہیں۔

آف پلان خریداری: ڈویلپر اور منصوبے کی جانچ

آف پلان (زیر تعمیر) خریداری میں سب سے زیادہ خطرہ ہوتا ہے، کیونکہ آپ عمارت کے وجود میں آنے سے پہلے ادائیگی کرتے ہیں۔ وکیل یہ چیک کرتا ہے:

• ڈویلپر کا ٹریڈ رجسٹری ریکارڈ، اس کے مجاز دستخط کنندگان، اس کی مالی حالت اور کوئی بھی مقدمات؛
• زمین کا مالک کون ہے۔ بہت سے منصوبے زمین کے مالک کے ساتھ فلیٹوں کے بدلے تعمیر کے معاہدے (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) کے تحت بنتے ہیں، اس لیے وکیل وہ معاہدہ چیک کرتا ہے، یہ دیکھتا ہے کہ کون سے یونٹس ڈویلپر کے حصے میں آتے ہیں، اور یہ کہ زمین کے مالک کی رضامندی یا زمین کے حصے موجود ہیں یا نہیں؛
• بلڈنگ پرمٹ: تحفظ صارفین کے قانون نمبر 6502 (آرٹیکل 40 تا 46) اور پیشگی ادائیگی والی رہائش کی فروخت کے ضابطے کے تحت بلڈنگ پرمٹ جاری ہونے سے پہلے پیشگی ادائیگی پر رہائش کی فروخت نہیں کی جا سکتی؛
• 30 یا اس سے زیادہ یونٹس والے منصوبوں کے لیے لازمی تکمیل کی یقین دہانی، جیسے تکمیل کی انشورنس یا بینک گارنٹی؛
• نوٹری سے تصدیق شدہ وعدہ بیع کا معاہدہ جس کا لینڈ رجسٹر میں اندراج ہو، اور یونٹ پر تعمیراتی قرض کے کسی بھی رہن کا خاتمہ؛
• یہ کہ یونٹ کے لیے تعمیراتی حق ارتفاق (kat irtifakı) قائم کیا گیا ہے یا نہیں؛
• حوالگی کی تاریخ، تکنیکی تفصیلات، جرمانے کی شقیں اور آپ کے دستبرداری کے حقوق۔ صارفین کو 14 دن کا دستبرداری کا حق (قانون نمبر 6502، آرٹیکل 43) حاصل ہے، اور معاہدے کے 24 ماہ کے اندر دستبردار ہونے کا مزید حق بھی (آرٹیکل 45)، جس کے بدلے فروخت کنندہ کو ایسا معاوضہ دینا ہوتا ہے جس کی زیادہ سے زیادہ حد قانون نے مقرر کی ہے؛ اپنے معاہدے کے لیے قانون کا موجودہ متن چیک کریں۔

اگر ڈویلپر تاخیر کرے تو ڈویلپر کی طرف سے تاخیر سے حوالگی کے قانونی راستوں پر غور کریں؛ وسیع تر تصویر کے لیے دیکھیں آف پلان جائیداد کے قانونی خطرات۔

معاہدہ اور ادائیگی کا تحفظ

غیر منقولہ جائیداد کی فروخت صرف اسی وقت درست ہوتی ہے جب لینڈ رجسٹری کے سامنے سرکاری شکل میں کی جائے (سول کوڈ، آرٹیکل 706؛ ضابطہ ذمہ داریاں یعنی Code of Obligations نمبر 6098، آرٹیکل 237)۔ ریزرویشن فارم یا کسی ایجنٹ کے دفتر میں دستخط کیا گیا "سیلز کنٹریکٹ" ملکیت منتقل نہیں کرتا اور فروخت کنندہ کو بیچنے کا پابند نہیں بناتا؛ یہ کام صرف نوٹری سے تصدیق شدہ وعدہ بیع کا معاہدہ کرتا ہے۔ اسی لیے وکیل دیکھتا ہے کہ ٹائٹل ڈیڈ سے پہلے آپ سے کس چیز پر دستخط کرائے جا رہے ہیں، اور فروخت ناکام ہونے کی صورت میں کسی بھی بیعانے (ڈپازٹ) کا کیا ہوگا۔

خریدار سب سے زیادہ نقصان ادائیگی کے مرحلے پر اٹھاتے ہیں۔ محفوظ طریقہ یہ ہے:

• جانچ مکمل ہونے سے پہلے کوئی رقم نہیں، اور ٹائٹل ڈیڈ سے پہلے کم سے کم رقم؛
• بینک کے ذریعے، اپنے ذاتی اکاؤنٹ سے، جائیداد کے واضح حوالے کے ساتھ ادائیگی؛
• غیر ملکی انفرادی خریداروں کے لیے، اصولاً 24 جنوری 2022 سے، قیمت کے برابر غیر ملکی کرنسی ترکی کے کسی بینک کے ذریعے تبدیل کرانا اور فروخت سے پہلے رجسٹری میں DAB پیش کرنا (TKGM سرکلر 2022/1)؛
• 1 دسمبر 2026 سے وزارت تجارت کے رئیل اسٹیٹ تجارت کے ضابطے کے تحت محفوظ ادائیگی نظام (Güvenli Ödeme Sistemi)، جس میں قیمت منتقلی تک روک کر رکھی جاتی ہے، الا یہ کہ اس کا آغاز دوبارہ ملتوی کر دیا جائے؛
• ٹائٹل ڈیڈ میں ظاہر کی گئی ایسی قیمت جو اصل قیمت کے مطابق ہو اور پراپرٹی ٹیکس ویلیو سے کم نہ ہو۔ قیمت کم ظاہر کرنا غیر قانونی ہے اور بعد میں رہائشی اجازت نامے یا شہریت کی درخواست کو نقصان پہنچا سکتا ہے؛
• نقد ادائیگی نہیں۔

اگر آپ ترکی زبان نہیں بولتے تو ٹائٹل ڈیڈ کے وقت حلف یافتہ مترجم موجود ہوتا ہے۔ اگر آپ کسی ایجنٹ کے ذریعے خرید رہے ہیں تو چیک کریں کہ ایجنٹ کے پاس وزارت تجارت کے رئیل اسٹیٹ تجارت کے ضابطے کے تحت درکار اجازت کا سرٹیفکیٹ (yetki belgesi) موجود ہے۔

غیر ملکی خریداروں کے لیے اضافی نکات

• فوجی اور سیکیورٹی زونز: قانون نمبر 2565 کے تحت غیر ملکی فوجی ممنوعہ اور سیکیورٹی زونز میں جائیداد حاصل نہیں کر سکتے، اور رجسٹری فروخت سے پہلے فوجی حکام سے اس کی جانچ کراتی ہے۔
• رقبے کی حدیں: ٹائٹل ڈیڈ قانون کے آرٹیکل 35 کے تحت غیر ملکی افراد مجموعی طور پر زیادہ سے زیادہ 30 ہیکٹر اور کسی ضلع کی نجی زمین کا زیادہ سے زیادہ 10% رکھ سکتے ہیں، اور بعض قومیتوں کو پابندیوں کا سامنا ہے۔
• ویلیوایشن: TKGM سرکلر 2024/4 کے بعد سے کسی غیر ملکی کی عام خریداری کے لیے ویلیوایشن رپورٹ اب لازمی نہیں؛ شہریت کے لیے کی جانے والی خریداری میں یہ اب بھی لازمی ہے۔
• ٹیکس نمبر: بینک، رجسٹری اور نوٹری کے لیے ضروری ہے؛ دیکھیں ترک ٹیکس نمبر۔
• رہائش: جائیداد کی بنیاد پر قلیل مدتی رہائشی اجازت نامے کے لیے اب کم از کم USD 200,000 مالیت کی جائیداد درکار ہے؛ دیکھیں جائیداد کے مالکان کے لیے رہائشی اجازت نامہ۔
• VAT: نئے یونٹ کی پہلی فروخت پر، ترکی میں لائی گئی غیر ملکی کرنسی سے ادائیگی کرنے والے غیر مقیم (نان ریزیڈنٹ) خریداروں کو VAT استثنیٰ مل سکتا ہے؛ اس کی شرائط ہیں۔

جائیداد کی قانونی جانچ کی چیک لسٹ، مرحلہ وار

1. دائرہ کار اور اختیار۔ وکیل تصدیق کرتا ہے کہ فرم صرف آپ کی نمائندگی کر رہی ہے، کام کا دائرہ طے کرتا ہے اور، اگر آپ بیرون ملک ہیں، ایک مخصوص مختار نامہ (پاور آف اٹارنی) تیار کرتا ہے۔
2. غیر ملکی خریدار کی اہلیت۔ قومیت، فوجی زون اور رقبے کی حد کے نکات سب سے پہلے چیک کیے جاتے ہیں۔
3. ٹائٹل اور بوجھ۔ تصدیق شدہ ٹائٹل ایکسٹریکٹ اور بوجھ کی تفصیل حاصل کی جاتی ہے اور ہر اندراج کی وضاحت کی جاتی ہے۔
4. فروخت کنندہ اور اس کا اختیار۔ شناخت، قانونی اہلیت، شریک مالکان، ورثا، شریک حیات کی رضامندی اور کسی بھی مختار نامے کی تصدیق کی جاتی ہے۔
5. اجازت نامے اور زوننگ۔ زوننگ کی حیثیت، بلڈنگ پرمٹ، استعمال کا اجازت نامہ اور عمارت کی اس کے منظور شدہ نقشے سے مطابقت۔
6. زلزلہ اور قانون نمبر 6306۔ اندراجات، عمارت کی عمر اور انسپکشن فائل، DASK، اور ضرورت ہو تو انجینئر کی رپورٹ۔
7. قرضے۔ پراپرٹی ٹیکس، بلڈنگ مینجمنٹ کے واجبات، یوٹیلٹیز اور فروخت کنندہ کے خلاف وصولی کی فائلیں۔
8. ڈویلپر کا جائزہ آف پلان خریداریوں کے لیے۔
9. معاہدہ اور ادائیگی کا منصوبہ۔ وکیل معاہدے کا مسودہ تیار کرتا ہے یا اس پر بات چیت کرتا ہے اور ادائیگی کو منتقلی سے مشروط کرتا ہے۔
10. دستخط کا دن۔ ٹائٹل کی آخری تلاش، ضرورت ہو تو حلف یافتہ مترجم کی موجودگی میں ٹائٹل ڈیڈ، اور آپ کے نام پر اندراج۔
11. ٹائٹل ڈیڈ کے بعد۔ یوٹیلٹیز کی منتقلی، آپ کے نام پر DASK، اور پراپرٹی ٹیکس کا ڈیکلریشن؛ دیکھیں غیر ملکی مالکان کے لیے پراپرٹی ٹیکس۔

درکار دستاویزات

• آپ کا پاسپورٹ اور ترک ٹیکس نمبر؛
• اگر وکیل آپ کی طرف سے کام کرے تو ایک مخصوص مختار نامہ، جو کسی ترک نوٹری یا قونصل خانے سے، یا اپوسٹل اور حلف یافتہ ترجمے کے ساتھ کسی غیر ملکی نوٹری سے ہو؛
• فروخت کنندہ سے: شناختی دستاویزات، کوئی بھی مختار نامہ، جہاں متعلقہ ہو وراثت کی دستاویزات، اور خاندانی گھر کی صورت میں شریک حیات کی رضامندی؛
• رجسٹری اور میونسپلٹی سے: ٹائٹل ایکسٹریکٹ، بوجھ کی تفصیل، زوننگ کی حیثیت، بلڈنگ پرمٹ اور استعمال کا اجازت نامہ، اور پراپرٹی ٹیکس کی صورت حال؛
• عمارت سے: مینجمنٹ کا واجبات کا بیان، DASK پالیسی اور بلڈنگ انسپکشن کی دستاویزات؛
• آف پلان کے لیے: ڈویلپر کی رجسٹری دستاویزات، زمین کے مالک کے ساتھ معاہدہ، پرمٹ، تکمیل کی یقین دہانی اور معاہدے کا مسودہ۔

اس میں کتنا وقت لگتا ہے

سیدھے سادے ٹائٹل والے مکمل فلیٹ کے لیے بنیادی قانونی جانچ میں، وکیل کو اختیار ملنے کے بعد، عام طور پر چند کاروباری دن لگتے ہیں۔ میونسپلٹی کا ریکارڈ، انجینئر کا جائزہ یا ڈویلپر کی جانچ اس میں ایک سے کئی ہفتوں کا اضافہ کر سکتی ہے۔ سب کچھ تیار ہونے کے بعد ٹائٹل کی منتقلی بذات خود عام طور پر رجسٹری میں ایک ہی اپوائنٹمنٹ میں ہو جاتی ہے۔

اخراجات: قیمتوں کے بغیر وضاحت

• فیس قانون نمبر 492 کے تحت ٹائٹل ڈیڈ فیس، جو اس وقت ظاہر کی گئی قیمت پر خریدار سے 2% اور فروخت کنندہ سے 2% ہے، اور فریقین اسے مختلف طریقے سے تقسیم کرنے پر اتفاق کر سکتے ہیں؛ یہ شرح صدارتی فیصلے سے تبدیل ہو سکتی ہے؛
• لینڈ رجسٹری کی ریوالونگ فنڈ فیس، جو ہر سال طے ہوتی ہے؛
• مختار ناموں اور وعدہ بیع کے معاہدوں کے لیے نوٹری فیس، اور حلف یافتہ ترجمہ؛
• DASK کا پریمیم اور سالانہ پراپرٹی ٹیکس؛
• جہاں ویلیوایشن درکار ہو وہاں ویلیوایشن رپورٹ کی فیس، اور اسٹرکچرل جائزے کے لیے انجینئر کی فیس؛
• بعض نئی تعمیر شدہ جائیدادوں کی فروخت پر VAT، اوپر بیان کردہ استثنیٰ سے مشروط۔

عام غلطیاں اور جانچ انہیں کیسے روکتی ہے

• ٹائٹل کی تلاش سے پہلے بیعانہ ادا کرنا۔ جانچ سے پہلے ادا کی گئی رقم واپس لینا سب سے مشکل ہوتا ہے۔
• فروخت کنندہ یا ایجنٹ کی بات پر بھروسہ کرنا، چاہے iskan کے بارے میں ہو، قرضوں کے بارے میں یا ٹائٹل کے بارے میں۔ ہر نکتہ ریکارڈ سے چیک کیا جاتا ہے۔
• ریزرویشن فارم کو معاہدہ سمجھنا۔ یہ فروخت کنندہ کو بیچنے کا پابند نہیں بناتا۔
• عمارت کی قانونی حیثیت کو نظر انداز کرنا۔ صاف تاپو ایک غیر قانونی عمارت پر بھی ہو سکتا ہے۔
• آف پلان منصوبے میں زمین کے مالک کو نظر انداز کرنا۔ ممکن ہے ڈویلپر کا اس یونٹ پر اختیار ہی نہ ہو جو وہ بیچ رہا ہے۔
• قیمت کم ظاہر کرنا یا نقد ادائیگی کرنا۔ دونوں غیر قانونی ہیں یا ثابت نہیں کیے جا سکتے، اور بعد میں رہائشی اجازت نامے یا شہریت کی فائل کو نقصان پہنچا سکتے ہیں۔
• دستخط کے دن کی تلاش چھوڑ دینا۔ نئی قرقی ایک دن پہلے بھی رجسٹر ہو سکتی ہے۔

وکیل جائیداد کی فائل پر کیسے کام کرتا ہے

استنبول میں کارانفیلوغلو لا فرم کے بانی ایڈووکیٹ کان کارانفیلوغلو یہ جائزہ خود لیتے ہیں اور تحریری رپورٹ دیتے ہیں: ہر نتیجہ، وہ دستاویز جس پر یہ نتیجہ مبنی ہے، ادائیگی سے پہلے کیا درست کرنا ضروری ہے، اور معاہدے کی وہ شرائط جو آپ کو تحفظ دیتی ہیں۔ فرم نہ جائیداد فروخت کرتی ہے، نہ ایجنٹ کے طور پر کام کرتی ہے اور نہ فروخت کنندگان یا ڈویلپرز سے کمیشن لیتی ہے، اس لیے یہ جائزہ صرف خریدار کے لیے کیا جاتا ہے۔ وکیل ترکی، انگریزی اور فرانسیسی زبانوں میں کام کرتے ہیں؛ روسی اور چینی بولنے والے کلائنٹس کو دفتر میں موجود ان زبانوں کے مقامی مشیروں کے ذریعے خدمات فراہم کی جاتی ہیں۔ رئیل اسٹیٹ قانون کی سروس یا رابطے کا صفحہ دیکھیں۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات

ترکی میں جائیداد کی قانونی جانچ (ڈیو ڈیلیجنس) کیا ہے؟

یہ ادائیگی یا دستخط سے پہلے جائیداد اور اس کے فروخت کنندہ کا قانونی جائزہ ہے۔ اس سے تصدیق ہوتی ہے کہ جائیداد کا مالک کون ہے اور کیا وہ اسے بیچ سکتا ہے، ٹائٹل پر کیا بوجھ ہے، عمارت کے اجازت نامے موجود ہیں یا نہیں، کون سے قرضے اور خطرات موجود ہیں، اور معاہدہ اور ادائیگی کا منصوبہ آپ کو کن خطرات میں ڈالتے ہیں۔

ترکی میں کسی جائیداد کی ٹائٹل ڈیڈ (تاپو) کیسے چیک کروں؟

لینڈ رجسٹری، Web Tapu یا e-Devlet سے، یا مختار نامے کے تحت کام کرنے والے وکیل کے ذریعے، تصدیق شدہ ٹائٹل ایکسٹریکٹ اور بوجھ کی تفصیل حاصل کریں۔ مالک، ٹائٹل کی قسم، یونٹ کی تفصیل اور ہر اندراج، رہن اور قرقی کو چیک کریں، پھر دستخط کے دن یہ تلاش دوبارہ کریں۔

کیسے پتا کروں کہ ترکی میں کسی جائیداد پر قرضے ہیں یا نہیں؟

رہن اور قرقیاں بوجھ کی تفصیل میں نظر آتی ہیں۔ پراپرٹی ٹیکس، بلڈنگ مینجمنٹ کے واجبات اور یوٹیلٹیز اس میں نظر نہیں آتے، اس لیے ادائیگی سے پہلے میونسپلٹی، بلڈنگ مینجمنٹ اور یوٹیلٹی کمپنیوں سے تحریری بیانات طلب کریں۔

iskan کیا ہے، اور کیا اس کے بغیر فلیٹ خریدا جا سکتا ہے؟

iskan استعمال کا اجازت نامہ ہے جو تصدیق کرتا ہے کہ عمارت اپنے پرمٹ کے مطابق مکمل کی گئی۔ اس کے بغیر بھی یونٹ قانونی طور پر خریدا جا سکتا ہے، لیکن آپ کو یوٹیلٹیز، قرضوں، دوبارہ فروخت اور غیر قانونی تعمیر کے جرمانوں کے حوالے سے مسائل کا سامنا ہو سکتا ہے، اس لیے پہلے یہ سمجھنا ضروری ہے کہ یہ اجازت نامہ کیوں موجود نہیں۔

ٹائٹل ڈیڈ پر خطرناک عمارت کے اندراج کا کیا مطلب ہے؟

اس کا مطلب ہے کہ قانون نمبر 6306 کے تحت عمارت کو خطرناک قرار دیا گیا ہے اور اسے منہدم کیا جانا ہے، اور کوئی بھی دوبارہ تعمیر اسی قانون کے طریقہ کار کے تحت ہوگی۔ آپ ایک ایسے تعمیر نو کے عمل کا حصہ بن رہے ہوں گے جس کا اپنا ٹائم ٹیبل اور اپنے فیصلے ہیں، اس لیے پہلے اس عمارت کے بارے میں قانونی اور تکنیکی مشورہ لیں۔

کیا ایجنٹ کے ساتھ ریزرویشن ایگریمنٹ لازم (بائنڈنگ) ہوتا ہے؟

یہ ملکیت منتقل نہیں کرتا اور نہ فروخت کنندہ کو بیچنے کا پابند بناتا ہے، کیونکہ غیر منقولہ جائیداد کی فروخت لینڈ رجسٹری میں اور وعدہ بیع نوٹری کے سامنے ہونا ضروری ہے۔ پھر بھی اس سے بیعانے اور کمیشن کے بارے میں ذمہ داریاں پیدا ہو سکتی ہیں، اس لیے دستخط یا ادائیگی سے پہلے اسے پڑھ لیں۔

کیا میں بیرون ملک سے، مثلاً پاکستان سے، ترکی میں جائیداد کی قانونی جانچ کرا کر جائیداد خرید سکتا ہوں؟

ہاں۔ ایک مخصوص مختار نامے کے ذریعے وکیل ریکارڈ حاصل کر سکتا ہے، جانچ کر سکتا ہے اور آپ کی طرف سے خریداری مکمل کر سکتا ہے۔ مختار نامے میں وہ اختیارات درج ہونے چاہئیں جن کا یہ احاطہ کرتا ہے، اور اس پر کسی ترک نوٹری یا قونصل خانے کے سامنے، یا اپوسٹل اور حلف یافتہ ترجمے کے ساتھ کسی غیر ملکی نوٹری کے سامنے دستخط ہونے چاہئیں۔

متعلقہ صفحات

• ترک شہریت کی ڈیو ڈیلیجنس
• جائیداد میں سرمایہ کاری کے ذریعے شہریت
• سرمایہ کاری کے ذریعے ترک شہریت: تمام راستے
• بینک ڈپازٹ کے ذریعے شہریت
• سرکاری بانڈز کے ذریعے شہریت
• سرمایہ کاری فنڈ کے یونٹس کے ذریعے شہریت
• پرائیویٹ پنشن (BES) کے ذریعے شہریت
• فکسڈ کیپیٹل سرمایہ کاری یا روزگار کے ذریعے شہریت
• غیر ملکی کے طور پر ترکی میں جائیداد خریدنا
• تاپو کی منتقلی کا طریقہ کار
• تاپو فراڈ کی پہچان کیسے کریں
• آف پلان جائیداد: قانونی خطرات
• ترکی میں جائیداد خریدتے وقت عام غلطیاں

یہ صفحہ نومبر 2026 تک کی عمومی معلومات پر مبنی ہے اور قانونی مشورہ نہیں؛ لینڈ رجسٹری کا طریقہ کار، فیسیں اور ادائیگی کے قواعد تبدیل ہوتے رہتے ہیں، اس لیے اپنی خریداری کے لیے موجودہ صورت حال چیک کریں۔

قانونی ڈائریکٹریز میں ہماری پروفائلز: Justia · Lawzana · Lawyers.com