سرمایہ کاری کے ذریعے ترک شہریت کا وکیل

ترک شہریت ڈیو ڈیلیجنس: رقم منتقل کرنے سے پہلے سرمایہ کاری کی قانونی جانچ

ترک شہریت ڈیو ڈیلیجنس کا مطلب ہے کہ کوئی بھی رقم منتقل ہونے سے پہلے یہ جانچ لیا جائے کہ سرمایہ کاری شہریت کے لیے اہل ہوگی۔ جائیداد کے معاملے میں اس میں ٹائٹل کی قسم، سابقہ غیر ملکی ملکیت، فروخت کنندہ، کم از کم USD 400,000 کی ویلیوایشن اور رقم کے تعین کی دستاویز، اور ٹائٹل ڈیڈ سے پہلے جاری ہونے والا بینک کا کرنسی تبدیلی کا سرٹیفکیٹ (DAB) شامل ہیں۔ نومبر 2026 تک کی صورت حال کے مطابق، سورس آف فنڈز اور سینکشنز (پابندیوں) کی جانچ اسے مکمل کرتی ہے۔

یہ کیوں اہم ہے: اگر خریداری میں ایک بھی قاعدہ رہ جائے تو آپ ایسے اثاثے کے مالک بن جاتے ہیں جو شہریت کی فائل کی بنیاد نہیں بن سکتا، اور ٹائٹل ڈیڈ کے بعد یہ خامی شاذ و نادر ہی دور ہو پاتی ہے۔
جائیداد کی قسم: 12 دسمبر 2023 سے صرف وہ یونٹس جن پر کونڈومینیم ملکیت (kat mülkiyeti) یا تعمیراتی حق ارتفاق (kat irtifakı) ہو، یا ایسی زمین جس پر عمارت بنی ہو۔
تاریخ: جائیداد کسی غیر ملکی فرد کے نام رجسٹرڈ نہ ہو، پچھلے تین سال میں کسی غیر ملکی فرد یا سرمایہ کاری سے شہریت پانے والے شخص نے اسے کسی ترک شہری یا کمپنی کو منتقل نہ کیا ہو، اور پہلے کبھی شہریت کے لیے استعمال نہ ہوئی ہو۔
رقم: TKGM کی گائیڈ کے تحت ٹائٹل ڈیڈ کی قیمت، ویلیوایشن اور DABs پر درج تبدیل شدہ کرنسی، ان میں سے ہر ایک کا USD 400,000 تک پہنچنا ضروری ہے۔
ویلیوایشن: 28 ستمبر 2026 سے کوئی بھی ایسی ویلیوایشن فرم کر سکتی ہے جو کیپیٹل مارکیٹس بورڈ (SPK) سے اجازت یافتہ ہو، ویلیوئرز ایسوسی ایشن (TDUB) کی فعال رکن ہو اور لینڈ رجسٹری کے ویلیوایشن سسٹم میں رجسٹرڈ ہو؛ رقم کے تعین کی دستاویز 12 مہینے تک قابل استعمال رہتی ہے۔
ادائیگی: ٹائٹل ڈیڈ سے پہلے غیر ملکی کرنسی ترکی کے کسی بینک کے ذریعے مرکزی بینک کو فروخت کی جائے، اور بینک کی رسیدیں فروخت کنندہ کو ادائیگی ظاہر کریں۔
رقوم اور سینکشنز: جائیداد کے لین دین کے لیے وکلاء اینٹی منی لانڈرنگ قانون نمبر 5549 کے تحت پابند فریق (obliged parties) ہیں، اور بینک اپنی الگ جانچ کرتے ہیں۔
قانون کا نفاذ: 4 اگست 2026 کو وزارت داخلہ نے اعلان کیا کہ 6,134 افراد کے شہریت کے فیصلے منسوخ یا واپس لے لیے گئے، جن کی بڑی وجہ فرضی یا بے قاعدہ لین دین تھے، خاص طور پر بڑھا چڑھا کر لگائی گئی ویلیوایشنز۔

ترک شہریت ڈیو ڈیلیجنس کس کو چاہیے

ہر اس شخص کو جو شہریت کی سرمایہ کاری میں رقم لگانے والا ہو، خاص طور پر ایسے خریداروں کو جو:

کسی ایجنٹ یا ڈویلپر کی طرف سے "شہریت کے لیے اہل" قرار دی گئی جائیداد کی پیشکش وصول کر چکے ہوں؛
آف پلان خرید رہے ہوں، کئی یونٹس خرید رہے ہوں، یا کسی کمپنی سے خرید رہے ہوں؛
مختلف اکاؤنٹس، ممالک یا اہل خانہ کی ملی جلی رقم سے ادائیگی کریں گے؛
بینک ڈپازٹ، بانڈز، فنڈ یونٹس، پنشن یا کاروبار کے ذریعے سرمایہ کاری کر رہے ہوں، جہاں جانچ مختلف ہوتی ہے لیکن اتنی ہی سخت ہوتی ہے۔

یہ حکام کے جائزے، انجینئر کے سروے یا اپنے ملک کے ٹیکس مشورے کا متبادل نہیں۔ یہ عام جائیداد کی قانونی جانچ (ڈیو ڈیلیجنس) کے ساتھ ساتھ چلتی ہے، جو یہ دیکھتی ہے کہ جائیداد کی ملکیت محفوظ ہے یا نہیں؛ شہریت کی ڈیو ڈیلیجنس یہ دیکھتی ہے کہ خریداری شہریت کے لیے شمار ہوگی یا نہیں۔

جانچ کے پیچھے قواعد

سرمایہ کاری کے راستے ترک شہریت کے قانون نمبر 5901 کے آرٹیکل 12(1)(b) کے تحت، ترک شہریت کے قانون کے نفاذ سے متعلق ضابطے کے آرٹیکل 20(2) میں طے کیے گئے ہیں۔ جائیداد کے لیے لینڈ رجسٹری اور کیڈسٹر کا جنرل ڈائریکٹوریٹ (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) انہیں ضابطے سے متعلق اپنی گائیڈ کے ذریعے لاگو کرتا ہے، جس پر 2023، فروری 2024 اور دسمبر 2024 میں نظر ثانی کی گئی، اور کرنسی کی تبدیلی (2022/1) اور ویلیوایشن (2024/2 اور 2024/4، اطلاعات کے مطابق دونوں میں 28 ستمبر 2026 کی ایک منظوری سے تبدیلی کی گئی) سے متعلق اپنے سرکلرز کے ذریعے۔ رجسٹری کے غیر ملکی خریداروں کے لیے سوالات و جوابات اس کے طریقہ کار کا خلاصہ پیش کرتے ہیں۔

جائیداد کے لیے CBI ڈیو ڈیلیجنس چیک لسٹ

1. جائیداد کی قسم

صدارتی فیصلہ نمبر 7938 (سرکاری گزٹ مورخہ 12 دسمبر 2023) کے بعد سے جائیداد پر کونڈومینیم ملکیت یا تعمیراتی حق ارتفاق ہونا چاہیے، یا وہ ایسی زمین ہو جس پر عمارت بنی ہو۔ خالی زمین اور کھیت اب اہل نہیں۔ صحیح ٹائٹل کی قسم کے ساتھ رہائشی اور کمرشل دونوں یونٹس اہل ہیں۔ یہ جانچ تصدیق شدہ ٹائٹل ایکسٹریکٹ پر کی جاتی ہے، بروشر پر نہیں۔

2. سابقہ غیر ملکی ملکیت اور پہلے کا استعمال

جائیداد کسی غیر ملکی فرد کے نام رجسٹرڈ نہیں ہونی چاہیے، چاہے وہ آپ کے اپنے شریک حیات اور بچے ہوں، اس لیے عملاً آپ شہریت کے لیے کسی غیر ملکی مالک سے نہیں خرید سکتے۔ پرانی (سیکنڈ ہینڈ) جائیداد کے بارے میں یہ بھی ضروری ہے کہ پچھلے تین سال میں کسی غیر ملکی فرد نے، یا سرمایہ کاری کے ذریعے شہریت حاصل کرنے والے کسی شخص نے، اسے کسی ترک شہری یا کمپنی کو منتقل نہ کیا ہو۔
جو جائیداد ایک بار شہریت کی کسی درخواست کی بنیاد بن چکی ہو، وہ دوسری درخواست کی بنیاد نہیں بن سکتی، چاہے اس کا مالک بدل جائے۔

3. فروخت کنندہ

2023 سے لاگو TKGM کی گائیڈ کے تحت یہ فروخت کنندگان خارج ہیں:

وہ شخص جس نے سرمایہ کاری کے ذریعے ترک شہریت حاصل کی ہو، جیسا کہ بتایا جاتا ہے (اوپر تین سالہ منتقلی کا قاعدہ بھی دیکھیں)؛
آپ کے فرسٹ ڈگری (پہلے درجے کے) رشتہ دار (خونی، سسرالی یا گود لینے کے رشتے سے) جو ترک شہری ہوں؛
وہ کمپنی جس میں آپ یا آپ کے پہلے درجے کے خونی یا سسرالی رشتہ دار شراکت دار یا مینیجر ہوں؛
ٹائٹل ڈیڈ قانون نمبر 2644 کے آرٹیکل 36 کے دائرے میں آنے والی غیر ملکی سرمائے والی ترک کمپنی؛
وہ ترک شہری یا کمپنی جس نے یہ جائیداد آپ سے، آپ کے شریک حیات سے یا آپ کے پہلے درجے کے رشتہ داروں سے خریدی ہو: واپس خریداری (buy-back) شمار نہیں ہوتی۔

رشتہ داروں کا قاعدہ ترک شہری والدین یا بچے پر لاگو ہوتا ہے، چاہے وہ پیدائشی ترک شہری ہوں۔ بہن یا بھائی دوسرے درجے کے رشتہ دار ہیں اور ان کا نام درج نہیں، اس لیے ایسے معاملے کو ہر کیس کے لحاظ سے دیکھیں اور تحریری تصدیق حاصل کریں۔

4. خریداری کا ڈھانچہ

واحد ملکیت۔ 2023 کی TKGM گائیڈ کے بعد سے مشترکہ ملکیت کسی درخواست کی بنیاد نہیں بنی، اس لیے ٹائٹل مکمل طور پر درخواست دہندہ کے نام ہونا چاہیے۔ میاں بیوی کو مشترکہ مالک نہیں بننا چاہیے؛ شریک حیات خاندان کے فرد کے طور پر اہل ہوتا ہے۔
ذاتی نام۔ کمپنی کے نام پر خریدی گئی جائیداد اس راستے کے لیے اہل نہیں۔
آف پلان۔ kat irtifakı یا kat mülkiyeti والے یونٹ پر نوٹری سے تصدیق شدہ وعدہ بیع کا معاہدہ، جس میں پوری اہل رقم ایک ہی معاہدے میں ہو۔ الگ الگ معاہدوں کو جمع نہیں کیا جاتا، اور مکمل شدہ خریداریوں میں رہ جانے والی کمی وعدہ بیع سے پوری نہیں کی جا سکتی۔
فنانسنگ۔ TKGM کے شائع شدہ جوابات کے مطابق یونٹ پر محفوظ بینک قرض بذات خود رکاوٹ نہیں، لیکن قرض کی رقم منہا کی جاتی ہے: اس کے علاوہ ادا کی گئی قیمت کا USD 400,000 تک پہنچنا ضروری ہے۔ غیر ادا شدہ قیمت کے لیے قانونی رہن (kanuni ipotek) کی صورت میں زیادہ سے زیادہ پیشگی ادا شدہ حصہ ہی شمار ہوتا ہے، اور گائیڈ کے بعض ورژن ایسی جائیداد کو خارج کرتے ہیں۔ اگر رہن یا قرقی کے ساتھ خریدی گئی جائیداد بعد میں اجرا کی کارروائی (enforcement) کے ذریعے فروخت ہو جائے تو بتایا جاتا ہے کہ سرٹیفکیٹ منسوخ کر دیا جاتا ہے، اس لیے ایسے اندراجات ختم کرائیں۔ کسی بھی فنانسنگ کے لیے پیشگی تصدیق ضروری ہے۔

5. ویلیوایشن اور رقم کے تعین کی دستاویز

شہریت کی خریداری کے لیے ویلیوایشن انفارمیشن سسٹم (TADEBİS) کے ذریعے جاری ہونے والی ویلیوایشن رپورٹ درکار ہے، جس سے رقم کے تعین کی دستاویز (Tutar Tespit Belgesi, TTB) بنتی ہے۔ 4 مارچ 2024 سے 28 ستمبر 2026 تک صرف ایک فرم، GEDAŞ، یہ رپورٹیں تیار کر سکتی تھی۔ اس کے بعد سے SPK سے اجازت یافتہ کوئی بھی فرم جو ویلیوئرز ایسوسی ایشن (TDUB) کی فعال رکن ہو اور TADEBİS سے منسلک ہو، یہ کام کر سکتی ہے، اور رپورٹ اور TTB چھ کے بجائے 12 مہینے تک قابل استعمال ہیں۔ اطلاعات کے مطابق درخواست دہندہ Web Tapu کے ذریعے فرم خود منتخب کر سکتا ہے یا سسٹم کو فرم مقرر کرنے دے سکتا ہے۔ کاغذ پر پیش کیا گیا TTB قبول نہیں کیا جاتا۔

وکیل یہ چیک کرتا ہے کہ:

ٹائٹل ڈیڈ کی قیمت (یا وعدہ بیع کی قیمت)، TTB کی قدر اور DAB پر درج تبدیل شدہ رقم، ہر ایک USD 400,000 تک پہنچتی ہو، جیسا کہ TKGM کی گائیڈ تقاضا کرتی ہے۔ زیادہ رقم کم رقم کی کمی پوری نہیں کر سکتی، اس لیے عملاً سب سے کم رقم فیصلہ کن ہوتی ہے، اور گائیڈ رقم DABs سے لیتی ہے؛
فروخت کے بعد کی تاریخ والی رپورٹ کو پروڈیوسر پرائس انڈیکس (Yİ-ÜFE) کے ذریعے DAB کی تاریخ پر واپس لایا جاتا ہے، اور قسطوں والی فروخت میں پہلی قسط کے DAB کی تاریخ استعمال ہوتی ہے؛
ٹائٹل ڈیڈ میں ظاہر کی گئی قیمت میونسپل پراپرٹی ٹیکس ویلیو سے کم نہ ہو؛
قدر ملتی جلتی فروختوں کے مقابلے میں حقیقت پسندانہ ہو: 2026 کی زیادہ تر منسوخیوں کے پیچھے بڑھا چڑھا کر لگائی گئی ویلیوایشنز ہیں۔

6. DAB اور ادائیگی کا ریکارڈ

قیمت غیر ملکی کرنسی میں ادا کی جانی چاہیے؛ جنوری 2022 سے ترک لیرا میں سرمایہ کاری قبول نہیں کی جاتی۔ کرنسی ترکی کے کسی بینک کو، اور بینک کی طرف سے جمہوریہ ترکی کے مرکزی بینک (CBRT) کو فروخت کی جاتی ہے، اور بینک زر مبادلہ کی خریداری کا سرٹیفکیٹ (döviz alım belgesi, DAB) جاری کرتا ہے، جسے وہ رجسٹرڈ ای میل (KEP) کے ذریعے لینڈ رجسٹری کو بھیجتا ہے۔ ٹائٹل ڈیڈ پر دستخط سے پہلے DAB کا موجود ہونا ضروری ہے۔ مطابقت کے سرٹیفکیٹ کے لیے رجسٹری بینک کی ایک تصدیق شدہ رسید بھی مانگتی ہے جس سے ظاہر ہو کہ تبدیل شدہ رقم فروخت کنندہ کے اکاؤنٹ میں پہنچ گئی۔ نقد ادائیگی سرمایہ کاری کا ثبوت نہیں بنتی۔

1 دسمبر 2026 سے ٹائٹل ڈیڈ کی فروخت کو وزارت تجارت کے محفوظ ادائیگی نظام (Güvenli Ödeme Sistemi) پر منتقل ہونا ہے، الا یہ کہ آغاز کی یہ تاریخ دوبارہ ملتوی کر دی جائے۔ نومبر 2026 تک اس بات کی تصدیق نہیں ہوئی کہ یہ نظام DAB کے مرحلے کے ساتھ کیسے چلے گا، اس لیے دستخط سے پہلے بینک اور رجسٹری سے ادائیگی کی ترتیب چیک کر لیں۔

7. تین سالہ اندراج

ٹائٹل ڈیڈ کے وقت خریدار تین سال تک فروخت نہ کرنے کا عہد کرتا ہے (آف پلان یونٹس کے لیے، وعدہ بیع کا معاہدہ منتقل یا منسوخ نہ کرنے کا)، اور یہ عہد ٹائٹل رجسٹر میں درج کیا جاتا ہے۔ وکیل چیک کرتا ہے کہ لین دین شہریت کی غرض سے خریداری کے طور پر ریکارڈ ہوا ہے، کیونکہ رجسٹری کا یہی ڈیٹا بعد میں مطابقت کے سرٹیفکیٹ کی بنیاد بنتا ہے۔

سرمایہ کاری کے دوسرے راستوں پر جانچ

بینک ڈپازٹ، سرکاری بانڈز، فنڈ یونٹس اور پرائیویٹ پنشن (BES): CBRT میں کرنسی تبدیلی کا ریکارڈ، صرف آپ کے نام پر اکاؤنٹ، بلاک یا رکھنے کا ثبوت (فنڈ یونٹس کے لیے سینٹرل رجسٹری ایجنسی کا شہریت بلاکنگ ذیلی اکاؤنٹ)، اور پروڈکٹ کی شرائط، جیسے پنشن فنڈ کی پابندیاں یا، بانڈز کے لیے، ٹریژری کا یہ قاعدہ کہ جن انسٹرومنٹس کی میچورٹی میں تین سال سے کم وقت باقی ہو وہ اصولاً استعمال نہیں ہوتے۔
فکسڈ کیپیٹل: یہ کہ خرچ فکسڈ کیپیٹل میں شمار ہوتا ہے یا نہیں، اور حلف یافتہ مالیاتی مشیر (YMM) کی خصوصی مقصد کی رپورٹ۔
روزگار: کم از کم 50 ترک شہری ملازمین کا سوشل سیکیورٹی ریکارڈ؛ وزارت پچھلے چھ مہینوں میں کل وقتی عملے کے تسلسل کو مدنظر رکھتی ہے۔

سورس آف فنڈز اور سورس آف ویلتھ

سورس آف فنڈز سے مراد یہ ہے کہ اس سرمایہ کاری کی رقم کہاں سے آ رہی ہے؛ سورس آف ویلتھ سے مراد یہ ہے کہ اس کے پیچھے موجود دولت آپ نے کیسے بنائی۔ بینک دونوں کے بارے میں پوچھتے ہیں۔ جرائم سے حاصل شدہ آمدنی کی منی لانڈرنگ کی روک تھام کے قانون نمبر 5549 کے تحت، آزادانہ پریکٹس کرنے والے وکلاء بھی درج شدہ لین دین کے لیے، جن میں جائیداد کی خرید و فروخت شامل ہے، پابند فریق ہیں۔ وکیل پر لازم ہے کہ وہ آپ کی اور کسی بھی بینیفیشل اونر (حقیقی مالک) کی شناخت کرے، رقم کے ذرائع کو سمجھے، اور قانون کی طرف سے محفوظ رکھے گئے دفاع کے حقوق اور پیشہ ورانہ رازداری کے دائرے میں رہتے ہوئے، مشکوک لین دین کی اطلاع کلائنٹ کو بتائے بغیر MASAK (مالیاتی جرائم کا تحقیقاتی بورڈ) کو دے۔ جہاں شناخت ممکن نہ ہو وہاں لین دین سے انکار کیا جاتا ہے، اور جو ریڈ فلیگ (خطرے کی علامت) دور نہ ہو سکے وہ وکیل کے لیے فائل قبول نہ کرنے کی وجہ ہے۔

صاف ستھری فائل میں رقم کے آغاز سے ترک بینک تک، درخواست دہندہ کے اپنے نام پر، دستاویزی سلسلہ نظر آتا ہے۔ عام ثبوت:

تنخواہ یا کاروباری آمدنی: ملازمت کے معاہدے، تنخواہ کی سلپس، ٹیکس ریٹرنز، کمپنی کے اکاؤنٹس؛
کسی اثاثے کی فروخت: فروخت کا معاہدہ اور فروخت کی رقم کا بینک میں کریڈٹ؛
ڈیویڈنڈ: کمپنی کے اکاؤنٹس اور تقسیم کی قرارداد؛
وراثت یا تحفہ: وراثت یا ہبہ کی دستاویزات اور منتقلی کا ریکارڈ؛
منتقلی کا سلسلہ: ہر اس اکاؤنٹ کے اسٹیٹمنٹس جس سے رقم گزری۔

کسی رشتہ دار یا کمپنی کے اکاؤنٹ سے آنے والی رقم پہلے آپ کے اپنے اکاؤنٹ میں آنی چاہیے، اور اس منتقلی کی وضاحت کرنے والی دستاویزات ساتھ ہوں۔ ہر بینک اپنی دستاویزات کی فہرست خود طے کرتا ہے۔

سینکشنز، PEP اور ساکھ کی اسکریننگ

اسکریننگ میں دہشت گردی کی مالی معاونت کی روک تھام کے قانون نمبر 6415، جو اقوام متحدہ کی سلامتی کونسل کی فہرستوں کو نافذ کرتا ہے، اور ہتھیاروں کے پھیلاؤ کی مالی معاونت کی روک تھام کے قانون نمبر 7262 کے تحت سرکاری گزٹ میں شائع ہونے والے اثاثے منجمد کرنے کے فیصلے شامل ہیں، اور امریکہ (OFAC)، یورپی یونین اور برطانیہ کی فہرستیں بھی، جو بذات خود ترکی میں اثاثے منجمد نہیں کرتیں لیکن بینک اپنی کمپلائنس کے لیے انہیں چیک کرتے ہیں۔ اس میں سیاسی طور پر نمایاں شخص (PEP) کی حیثیت بھی شامل ہے، جس کے لیے MASAK کے قواعد اضافی (enhanced) اقدامات کا تقاضا کرتے ہیں، نیز منفی میڈیا رپورٹس اور کریمنل ریکارڈ؛ موجودہ طریقہ کار میں رہائش کے مرحلے پر مرکزی درخواست دہندہ اور شریک حیات کے کریمنل ریکارڈ سرٹیفکیٹس مانگے جاتے ہیں۔ یہ جانچ بینک میں اکاؤنٹ کھلوانے کے لیے بھی اہم ہے اور وزارت داخلہ کے جائزے کے لیے بھی، جہاں قانونی معیار یہ ہے کہ قومی سلامتی یا امن عامہ کی بنیاد پر کوئی رکاوٹ نہ ہو۔

2026 کی منسوخیاں کیا بتاتی ہیں

4 اگست 2026 کو وزارت داخلہ نے اعلان کیا کہ قانون نمبر 5901 کے آرٹیکل 31 اور 40 کے تحت 6,134 افراد، یعنی 1,413 مرکزی سرمایہ کاروں اور ان کے اہل خانہ، کے شہریت کے فیصلے منسوخ یا واپس لے لیے گئے۔ بیان کے مطابق:

5,391 افراد (1,150 سرمایہ کار، جن کے مطابقت کے سرٹیفکیٹ منسوخ کیے گئے) فرضی یا بے قاعدہ لین دین کی وجہ سے شہریت سے محروم ہوئے، جن میں بنیادی طور پر سستی جائیدادوں پر بڑھا چڑھا کر تیار کی گئی ویلیوایشن رپورٹیں شامل تھیں؛
743 افراد (263 سرمایہ کار اور ان کے اہل خانہ) کی شہریت امن عامہ اور قومی سلامتی کی بنیاد پر واپس لی گئی؛
یہ اعلان جعلی ویلیوایشن رپورٹوں کے خلاف 16 صوبوں میں ہونے والے ایک آپریشن کے بعد سامنے آیا۔

سبق یہ ہے کہ ملتی جلتی فروختوں سے کہیں زیادہ قیمت پر لگائی گئی جائیداد خریدار کے لیے خطرہ ہے، سستا سودا نہیں، اور جیسا کہ اعداد و شمار دکھاتے ہیں، اہل خانہ بھی شہریت سے محروم ہو سکتے ہیں۔ اس صفحے پر بیان کی گئی جانچ کا مقصد یہ ہے کہ خریداری کے وقت ہی یہ ثابت ہو کہ سرمایہ کاری حقیقی تھی، اس کی قدر درست لگائی گئی اور ادائیگی صحیح طریقے سے کی گئی۔

طریقہ کار، مرحلہ وار

معاہدہ اور مفادات کے ٹکراؤ کی جانچ۔ وکیل تصدیق کرتا ہے کہ فرم اسی لین دین میں فروخت کنندہ، ڈویلپر یا ایجنٹ کی نمائندگی نہیں کر رہی، اور کام کا دائرہ تحریری طور پر طے کرتا ہے۔
کلائنٹ کی شناخت اور سورس آف فنڈز۔ ان کا جائزہ سب سے پہلے لیا جاتا ہے، کیونکہ اگر فائل یہاں ناکام ہو تو بینک یا وکیل اسے قبول کرنے سے انکار کر سکتے ہیں۔
جائیداد کی اسکریننگ۔ وکیل تصدیق شدہ ٹائٹل ایکسٹریکٹ اور بوجھ کی تفصیل حاصل کرتا ہے، اور ٹائٹل کی قسم، ملکیت کی تاریخ اور شہریت کے لیے کسی سابقہ استعمال کو چیک کرتا ہے۔
فروخت کنندہ کی اسکریننگ۔ شناخت، اختیار، سرمایہ کاری کی تاریخ، شیئر ہولڈنگز اور آپ کے خاندان سے کوئی تعلق۔
ویلیوایشن اور TTB۔ وکیل ویلیوئر کی اجازت، رپورٹ اور TTB کا قیمت اور متوقع DAB رقم کے ساتھ موازنہ کرتا ہے۔
معاہدہ اور ادائیگی کا منصوبہ۔ وکیل معاہدے کا جائزہ لیتا ہے یا اس کا مسودہ تیار کرتا ہے، بینک میں کرنسی کی تبدیلی اور DAB کی منصوبہ بندی کرتا ہے، اور ایسی شرائط رکھتا ہے کہ جانچ مکمل ہونے سے پہلے کوئی رقم ادا نہ ہو۔
دستخط کا دن۔ ٹائٹل کی آخری جانچ، اس بات کی تصدیق کہ DAB رجسٹری تک پہنچ گیا ہے، ٹائٹل ڈیڈ، اور تین سالہ اندراج۔
ٹائٹل ڈیڈ کے بعد۔ وکیل بینک کی رسیدیں اور رجسٹری کا وہ ڈیٹا چیک کرتا ہے جو مطابقت کے سرٹیفکیٹ کی بنیاد بنتا ہے، پھر رہائشی اجازت نامے اور شہریت کی درخواست کی طرف بڑھتا ہے۔

آپ کو کیا ملتا ہے

انگریزی، ترکی یا فرانسیسی زبان میں ایک تحریری ڈیو ڈیلیجنس رپورٹ، جو:

اہلیت کی ہر شرط کو اس کے نتیجے اور اس دستاویز کے ساتھ درج کرتی ہے جس پر وہ نتیجہ مبنی ہے؛
جھوٹا یقین دلانے کے بجائے یہ بتاتی ہے کہ قانون کہاں غیر واضح ہے، جیسے بعض فنانسنگ ڈھانچے یا بہن بھائی کا بطور فروخت کنندہ ہونا؛
کسی بھی ادائیگی سے پہلے پوری کی جانے والی شرائط، اور آپ کا تحفظ کرنے والی معاہدے کی شقیں طے کرتی ہے؛
ٹائٹل ایکسٹریکٹ، TTB، فروخت کنندہ کی دستاویزات اور، ادائیگی کے بعد، DAB اور بینک رسیدیں منسلک کرتی ہے، تاکہ بعد میں کسی بھی سوال کے لیے ثبوت کی فائل موجود رہے۔

وکیل کون سی دستاویزات مانگے گا

آپ کا پاسپورٹ اور، حاصل ہونے کے بعد، آپ کا ترک ٹیکس نمبر؛
اگر وکیل آپ کی طرف سے کارروائی کرے تو خصوصی پاور آف اٹارنی، جو کسی ترک نوٹری یا قونصل خانے سے، یا اپوسٹل اور حلف یافتہ ترجمے کے ساتھ کسی غیر ملکی نوٹری سے بنوایا گیا ہو؛
خاندانی ڈھانچے اور خارج شدہ فروخت کنندہ کی جانچ کے لیے شادی کا سرٹیفکیٹ (نکاح نامہ) اور بچوں کے پیدائشی سرٹیفکیٹس؛
سورس آف فنڈز اور سورس آف ویلتھ کی دستاویزات، اور منتقلی کے سلسلے کے اسٹیٹمنٹس؛
جائیداد کی تفصیلات، معاہدے کا مسودہ یا ریزرویشن فارم، اور ڈویلپر کی طرف سے آپ کو دی گئی کوئی بھی دستاویزات۔

جانچ میں کتنا وقت لگتا ہے

جب وکیل کو ریکارڈ حاصل کرنے کا اختیار مل جائے تو ٹائٹل اور فروخت کنندہ کا جائزہ عموماً چند کاروباری دن لیتا ہے۔ ویلیوایشن کا انحصار ویلیوایشن فرم کے شیڈول پر ہے، اور سورس آف فنڈز کا جائزہ، جو اکثر سب سے طویل حصہ ہوتا ہے، اس پر کہ دستاویزات کتنی جلدی آتی ہیں۔ یہ سب کچھ کوئی بھی بیعانہ (ڈپازٹ) ادا کرنے سے پہلے مکمل ہو جانا چاہیے۔

اخراجات، قیمتیں بتائے بغیر

ویلیوایشن رپورٹ کی فیس، جو ویلیوایشن فرم طے کرتی ہے؛
پاور آف اٹارنی اور کسی بھی وعدہ بیع کے معاہدے کے لیے نوٹری فیس، ہر سال اپ ڈیٹ ہونے والے نوٹری فیس ٹیرف کے تحت؛
حلف یافتہ ترجمہ، اور غیر ملکی دستاویزات کی اپوسٹل یا قونصلر تصدیق (legalisation)؛
فیس قانون نمبر 492 کے تحت ٹائٹل ڈیڈ فیس، جو اس وقت ظاہر کی گئی قیمت پر خریدار سے 2% اور فروخت کنندہ سے 2% ہے (یہ شرح صدارتی فیصلے سے بدلی جا سکتی ہے)، اور لینڈ رجسٹری کی ریوالونگ فنڈ فیس، جو ہر سال طے ہوتی ہے؛
وکیل کی فیس، جو کام شروع ہونے سے پہلے تحریری طور پر طے کی جاتی ہے۔

عام غلطیاں اور جانچ انہیں کیسے روکتی ہے

جانچ سے پہلے ریزرویشن ڈپازٹ ادا کرنا۔ اگر جائیداد معیار پر پوری نہ اترے تو یہ رقم واپس لینا مشکل ہوتا ہے۔
"شہریت کے لیے اہل" کے لیبل پر بھروسہ کرنا۔ اہلیت کا انحصار جائیداد کی تاریخ، فروخت کنندہ اور ویلیوایشن پر ہے، منصوبے پر نہیں۔
شریک حیات کے ساتھ مشترکہ ملکیت، کمپنی کے ذریعے خریداری، یا آف پلان معاہدوں کو تقسیم کرنا۔ ان میں سے کوئی بھی درخواست کی بنیاد نہیں بنتا۔
فروخت کنندہ کی طرف سے کرائی گئی ویلیوایشن جو ملتی جلتی فروختوں سے کہیں زیادہ ہو۔
ٹائٹل ڈیڈ میں قیمت کم ظاہر کرنا یا کچھ حصہ نقد ادا کرنا۔ ان میں سے کوئی بھی حد پوری کرنے میں شمار نہیں ہوتا۔
ٹائٹل ڈیڈ کے بعد کرنسی تبدیل کرانا۔ DAB پہلے آنا ضروری ہے۔
تیسرے فریق کے اکاؤنٹس سے رقم جس کی منتقلی کی وضاحت کرنے والی کوئی دستاویزات نہ ہوں۔

عام خریداری کی جانچ اور شہریت کی جانچ کا موازنہ

نکتہ	جائیداد کی قانونی جانچ (ڈیو ڈیلیجنس)	شہریت کی ڈیو ڈیلیجنس
بنیادی سوال	کیا اس جائیداد کی ملکیت محفوظ ہے؟	کیا یہ خریداری درخواست کی بنیاد بنے گی؟
ٹائٹل اور بوجھ	مالک، رہن، قرقیاں، اندراجات	یہی سب، اور ساتھ ٹائٹل کی قسم اور کسی قرض یا رہن کا اثر
ملکیت کی تاریخ	فراڈ کے خطرے کے لحاظ سے اہم	کوئی غیر ملکی فرد مالک نہ ہو، پچھلے تین سال میں کسی غیر ملکی فرد کی طرف سے منتقلی نہ ہو؛ شہریت کے لیے کوئی سابقہ استعمال نہ ہو
فروخت کنندہ	شناخت اور فروخت کا اختیار	نیز سرمایہ کاری سے شہریت پانے والا شخص، ترک فرسٹ ڈگری رشتہ دار، متعلقہ کمپنی یا غیر ملکی سرمائے والی کمپنی نہ ہو
ویلیوایشن	2024 سے عام غیر ملکی خریداریوں کے لیے لازمی نہیں	SPK سے اجازت یافتہ رپورٹ اور کم از کم USD 400,000 کا TTB
ادائیگی	بینک کے ذریعے، منتقلی کے بدلے؛ غیر ملکی انفرادی خریداروں کے لیے DAB	ٹائٹل ڈیڈ سے پہلے DAB، اور فروخت کنندہ کے اکاؤنٹ میں ادائیگی کی رسیدیں
رقوم اور سینکشنز	بینک کی جانچ	سورس آف فنڈز کی مکمل فائل اور اسکریننگ
کوتاہی کی قیمت	خامی والی یا بوجھ والی جائیداد	ایسی جائیداد جو شہریت کی بنیاد نہ بن سکے، یا بعد میں منسوخی

وکیل شہریت کی فائل پر کیسے کام کرتے ہیں

استنبول میں کارانفیلوغلو لا فرم کے بانی ایڈووکیٹ کان کارانفیلوغلو (استنبول بار، رجسٹریشن نمبر 58270) ہر فائل خود سنبھالتے ہیں۔ فرم جائیداد فروخت نہیں کرتی، ایجنٹ کے طور پر کام نہیں کرتی اور فروخت کنندگان یا ڈویلپرز سے کوئی کمیشن نہیں لیتی، اس لیے جائزہ صرف خریدار کے لیے کیا جاتا ہے۔ وکیل ترکی، انگریزی اور فرانسیسی زبانوں میں کام کرتے ہیں؛ روسی اور چینی بولنے والے کلائنٹس کو دفتر میں موجود ان زبانوں کے مقامی (native) مشیروں کے ذریعے خدمات فراہم کی جاتی ہیں۔ زیادہ تر کام پاور آف اٹارنی کے تحت ہو سکتا ہے جبکہ آپ بیرون ملک ہوں۔ ہر شرط پوری کرنے سے فائل اہل ہو جاتی ہے؛ فیصلہ پھر بھی صدر ہی کرتے ہیں۔ کسی جائیداد یا سرمایہ کاری پر بات کرنے کے لیے رابطے کا صفحہ استعمال کریں۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات

ترک شہریت ڈیو ڈیلیجنس کیا ہے؟

یہ وہ قانونی جانچ ہے جو کوئی بھی رقم ادا کرنے سے پہلے کی جاتی ہے تاکہ معلوم ہو کہ سرمایہ کاری ترک شہریت کی درخواست کی بنیاد بن سکے گی۔ جائیداد کے لیے اس میں ٹائٹل کی قسم، ملکیت کی تاریخ، فروخت کنندہ، ویلیوایشن، DAB اور ادائیگی کا ریکارڈ، اور ساتھ سورس آف فنڈز اور سینکشنز کی اسکریننگ شامل ہیں۔

کیا میں ترک شہریت کے لیے کسی غیر ملکی مالک سے جائیداد خرید سکتا ہوں؟

نہیں۔ کسی غیر ملکی فرد کے نام رجسٹرڈ جائیداد اہل نہیں، چاہے وہ آپ کے اپنے شریک حیات یا بچوں کی ملکیت ہو، اور نہ ہی وہ پرانی جائیداد اہل ہے جسے کسی غیر ملکی فرد نے پچھلے تین سال میں کسی ترک شہری یا کمپنی کو منتقل کیا ہو۔

اگر ویلیوایشن طے شدہ قیمت سے کم آئے تو کیا ہوگا؟

ظاہر کی گئی قیمت، TTB کی قدر اور DAB پر درج تبدیل شدہ رقم، ہر ایک کا USD 400,000 تک پہنچنا ضروری ہے، اس لیے حد سے کم ویلیوایشن فائل کو روک دیتی ہے، چاہے آپ نے زیادہ رقم ادا کی ہو۔ کچھ بھی ادا کرنے سے پہلے ویلیوایشن حاصل کر کے اس کا جائزہ لیں۔

ٹائٹل ڈیڈ پر دستخط سے پہلے DAB کا جاری ہونا کیوں ضروری ہے؟

ضابطے کا آرٹیکل 20(10) تقاضا کرتا ہے کہ لین دین سے پہلے غیر ملکی کرنسی ترکی کے کسی بینک کو، اور آگے مرکزی بینک کو، فروخت کی جائے، اور رجسٹری فروخت سے پہلے DAB چیک کرتی ہے۔ بعد میں تبدیل کی گئی کرنسی سرمایہ کاری کا ثبوت نہیں بنتی۔

کون سی دستاویزات میرے سورس آف فنڈز کو ثابت کرتی ہیں؟

وہ دستاویزات جو رقم کو اس کے آغاز سے آپ کے ترک اکاؤنٹ تک دکھائیں: تنخواہ کی سلپس، ٹیکس ریٹرنز یا کمپنی کے اکاؤنٹس، فروخت کے معاہدے، ڈیویڈنڈ کی قراردادیں، وراثت یا ہبہ کے کاغذات، اور ہر اس اکاؤنٹ کے اسٹیٹمنٹس جس سے رقم گزری۔

کیا شہریت کے لیے پہلے استعمال ہو چکی جائیداد دوبارہ استعمال ہو سکتی ہے؟

نہیں۔ جو جائیداد ایک بار شہریت کی کسی درخواست کی بنیاد بن چکی ہو، وہ دوسری درخواست کی بنیاد نہیں بن سکتی، چاہے وہ کسی نئے مالک کو فروخت ہو جائے۔ وکیل یہ بات لینڈ رجسٹری کی تاریخ میں چیک کرتا ہے۔

کیا 2026 کے کیسز کی طرح میری شہریت بعد میں منسوخ ہو سکتی ہے؟

جھوٹے بیان یا اہم حقائق چھپا کر حاصل کیا گیا فیصلہ قانون نمبر 5901 کے آرٹیکل 31 کے تحت منسوخ کیا جا سکتا ہے، اور قانونی شرائط پوری کیے بغیر کیا گیا فیصلہ آرٹیکل 40 کے تحت واپس لیا جا سکتا ہے؛ جیسا کہ 2026 کے اعداد و شمار دکھاتے ہیں، اہل خانہ بھی متاثر ہو سکتے ہیں۔ 2026 کے زیادہ تر کیسز فرضی یا بے قاعدہ لین دین سے متعلق تھے، خاص طور پر بڑھا چڑھا کر لگائی گئی ویلیوایشنز سے۔ حقیقت پسندانہ ویلیوایشن اور ادائیگی کا مکمل ریکارڈ ہی تحفظ ہے۔

اگر جائیداد اہل ہو تو کیا پھر بھی عام جائیداد کی قانونی جانچ ضروری ہے؟

جی ہاں۔ اہل جائیداد پر بھی رہن، قرقیاں، اجازت ناموں کی خامیاں یا زلزلے کا خطرہ ہو سکتا ہے، اس لیے عام جانچ بدستور لاگو ہوتی ہے۔ دونوں جائزے عموماً ایک ساتھ کیے جاتے ہیں۔

ہم کیسے کام کرتے ہیں

بیرون ملک مقیم موکلین کی نمائندگی مختار نامے کے ذریعے کی جا سکتی ہے، ترکی آئے بغیر۔

پہلا رابطہ
اپنے معاملے کا مختصر خلاصہ لکھیں یا فون کریں۔ ہم بتائیں گے کہ آیا یہ ہمارے شعبوں میں آتا ہے۔
جائزہ
ہم آپ کی دستاویزات کا جائزہ لیتے ہیں اور ترک قانون کے تحت قانونی صورتحال، اختیارات اور ممکنہ اقدامات کی وضاحت کرتے ہیں۔
تحریری معاہدہ
کام کا دائرہ اور فیس کام شروع ہونے سے پہلے تحریری طور پر طے کی جاتی ہے۔
نمائندگی اور اطلاع
ہم عدالتوں، حکام اور فریق مخالف کے سامنے آپ کی نمائندگی کرتے ہیں اور ہر مرحلے پر آپ کو آگاہ رکھتے ہیں۔