Türkiye’de Proje Aşamasında Gayrimenkul: Yabancı Alıcılar İçin Hukuki Riskler

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul, yani henüz inşa edilmemiş bir daire veya villa, tamamlanmış bir konuttan daha ucuza mal olabilir, ancak yabancı bir alıcının parasını, adına herhangi bir tapu çıkmadan çok önce riske atar. Sizi bina tamamlanana kadar koruyan şey bir tapu değil sözleşmenizdir, bu yüzden sözleşmenizin hukuki şekli ve metni satın alımın güvenli olup olmadığını belirler. En çok önem taşıyan riskler gecikme, müteahhidin temerrüde düşmesi, teknik özelliklerdeki değişiklikler ve belirsiz tapu durumudur. Bu rehber her birini ve nasıl yönetileceğini açıklar.

Buradaki proje aşamasında satın alımların çoğu iyi sonuçlanır. Ters giden alımlar genellikle aynı nedenleri paylaşır: zayıf bir sözleşme, ödemeler için gerçek bir güvence bulunmaması veya parası biten bir müteahhit. Tehlikenin nerede olduğunu ve imzalamadan önce nelerin kontrol edilmesi gerektiğini bilmek, sağlam bir satın almayı maliyetli bir satın almadan ayıran şeydir.

Türkiye’de Proje Aşamasında Gayrimenkul Nedir?

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul, inşaat tamamlanmadan önce, tamamlanmış bir bina yerine mimari planlara, bir örnek daireye veya bilgisayar görselleştirmesine dayanılarak satılan gayrimenkuldür. Belirli bir bağımsız bölümü ayırtır, bir satış sözleşmesi imzalar ve proje yükselirken taksitler halinde ödeme yaparsınız. Türkçede buna genellikle projeden satış veya maketten satış denir.

Buradaki temel hukuki nokta tapu meselesidir. Hazır bir daire satın aldığınızda Tapu ve Kadastro’da tam mülkiyet tapusu (kat mülkiyeti) alırsınız. Proje aşamasında bina henüz ayrı bağımsız bölümler olarak hukuken var olmaz. En iyi ihtimalle arsa payınıza bağlı bir ön mülkiyet biçimi olan kat irtifakı tapusu alırsınız; bu, ancak proje tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) verildikten sonra tam mülkiyete dönüşür. O ana kadar sizi koruyan şey elinizdeki bir tapu değil, sözleşmedir.

Yabancı Alıcılar Neden Türkiye’de Proje Aşamasında Gayrimenkul Tercih Ediyor?

Yabancı alıcılar Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkulü esas olarak fiyat ve ödeme koşulları nedeniyle tercih ediyor. Bir projede erken satın almak genellikle aynı bağımsız bölümü inşa edildikten sonra satın almaktan daha ucuza mal olur ve müteahhitler fiyatı çoğunlukla küçük bir kaparo ve kalanı taksitler halinde olacak şekilde inşaat süresine yayar. Alıcılar ayrıca daha iyi bağımsız bölümleri ilk seçme hakkına ve proje iyi konumlandırılmışsa tamamlanma sonrası daha yüksek değer beklentisine de sahip olur.

Proje aşamasında gayrimenkul, belirli koşullar altında Türk vatandaşlığı için yatırım yoluyla vatandaşlık kapsamına da girebilir. Bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla, proje aşamasında bir satın alımın uygun sayılabilmesi için tapu kayıtlarına şerh düşülmüş noter onaylı bir ön satış sözleşmesi bulunması, yatırımın gayrimenkul yolu için asgari değeri (genellikle 2022’de 250.000 ABD dolarından yükseltilen 400.000 ABD doları) karşılaması ve resmi bir değerleme raporunun bu değeri doğrulaması gerekir. Bu eşikler ve kurallar değiştiği için, vatandaşlık için proje aşamasında bir bağımsız bölüme güvenmeden önce güncel durumu bir avukatla teyit edin.

Yabancı Alıcılar İçin Proje Aşamasında Gayrimenkul Riskleri

Yabancı alıcılar için proje aşamasında gayrimenkul riskleri tek bir gerçekten kaynaklanır: henüz var olmayan bir şey için ödeme yapıyorsunuz. Aslında satın aldığınız şey müteahhidin vaadi ve bunun arkasındaki evraktır. En çok önem taşıyan riskler şunlardır.

• Henüz adınıza tapu yok. Proje tescil edilip tapulandırılana kadar tam mülkiyet değil, bir sözleşme veya kat irtifakı elinizde bulunur. Tamamlanmadan önce bir sorun çıkarsa konumunuz bu evraka bağlıdır.
• Gecikme. Projeler geç kalabilir. Kesin bir teslim tarihi ve cezai şart olmadan aylarca süren bir gecikme paranızı tazminatsız şekilde bağlı bırakabilir.
• Müteahhidin iflası. Müteahhit parası biterse veya inşaat ortasında iflas ederse, güvencesiz alıcılar alacaklılar kuyruğuna girebilir. En büyük kayıplara yol açan risk budur.
• Teknik özellik değişiklikleri. Tamamlanan bağımsız bölüm görselden farklı olabilir: daha küçük odalar, daha ucuz malzemeler, eksik ortak alanlar. Belirsiz bir sözleşme bunu itiraz etmeyi zorlaştırır.
• Ruhsatsız veya mevzuata aykırı inşaat. Geçerli bir ruhsat olmadan veya ruhsatı aşarak inşaat yapmak, yapı kullanma izin belgesini ve ciddi durumlarda tapunun kendisini engelleyebilir.
• Arsa üzerindeki yükler. Projenin üzerinde bulunduğu arsadaki bir ipotek veya haciz, bağımsız bölümler satılırken temizlenmezse sizin hakkınızın önüne geçebilir.

Bu risklerin hiçbiri proje aşamasında satın almaktan kaçınmanız gerektiği anlamına gelmez. Bunlar, kontrollerin ve sözleşmenin, tamamlanmış bir tapunun aksi halde sizin için yapacağı işi üstlenmesi gerektiği anlamına gelir.

Türkiye’de Proje Aşamasında Gayrimenkul Sözleşmesi: Nelere Bakılmalı

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul sözleşmesi paranızı koruyan belgedir, bu yüzden hem şekli hem metni önemlidir. Gayrimenkul için bir ön satış sözleşmesi (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi), ancak bir Türk noteri tarafından düzenlenip onaylandığında tam olarak icra edilebilir hale gelir ve en güçlü hali tapu kayıtlarına gayrimenkul üzerine şerh düşüldüğünde ortaya çıkar. Masa başında özel olarak, noter onayı olmadan imzalanan bir sözleşme, icra edilmesi gerektiğinde çok daha zayıftır.

Şekli dışında, Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul sözleşmesi uyuşmazlıkları belirleyen noktalarda somut olmalıdır:

• Kesin bir teslim tarihi ve geç teslim için aylık sabit bir tutar veya yüzde olarak ifade edilen bir cezai şart.
• İnşaat aşamalarına bağlı net bir ödeme planı, açık uçlu nakit talepleri değil.
• Ayrıntılı teknik özellikler, ideal olarak malzemeleri, kaplamaları, oda ölçülerini ve ortak alanları listeleyen bir ek, böylece tamamlanan bağımsız bölüm yazılı bir standartla ölçülebilir.
• Çıkış haklarınız, müteahhit temerrüde düşerse veya proje terk edilirse ne zaman ve ne kadar geri alacağınızı belirleyen hükümler.
• Hangi masrafları kimin üstleneceği, vergiler, yapı kullanma izin belgesi ve nihai tapu devri dahil.

Belirli bir sözleşmenin sizi koruyup korumadığı, metnine, müteahhidin geçmişine ve arsa tapusunun durumuna bağlıdır; bir avukat, herhangi bir para taahhüt etmeden önce kısa bir danışmanlıkta bunları değerlendirebilir.

Türkiye’de Proje Aşamasında Gayrimenkulü Güvenle Nasıl Satın Alınır: Durum Tespiti

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkulü güvenle nasıl satın alacağınızı öğrenmek, ödeme yapmadan önce yapılan durum tespitine dayanır, sonra değil. Aşağıdaki kontroller, hâlâ vazgeçme şansınız varken sorunları erken yakalayanlardır.

• Müteahhidi kontrol edin. Tamamlanmış projelere, şirket kayıtlarına ve önceki binaların yapı kullanma izinlerini zamanında alıp almadığına bakın.
• Arsa tapusunu kontrol edin. Müteahhidin arsanın gerçek sahibi olduğunu veya üzerinde uygun bir geliştirme hakkı bulunduğunu doğrulayın ve Tapu ve Kadastro’da ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını kontrol edin.
• Yapı ruhsatını kontrol edin. Geçerli bir yapı ruhsatının var olduğunu ve projenin onaylanan haliyle uyumlu olduğunu doğrulayın.
• Kat irtifakını kontrol edin. Kat irtifakının kurulmuş olduğunu veya kurulacağını doğrulayın, böylece bağımsız bölümünüz ileride adınıza tapulanabilsin.
• Yapı kullanma izni sürecini kontrol edin. Yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmeden önce henüz nelerin yapılması gerektiğini anlayın, çünkü bu olmadan tam tapu alamazsınız.

Bunu doğru şekilde yapmak aynı zamanda anlaşmayı yavaşlatmadan Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkulü güvenle nasıl satın alacağınızın yoludur. Bir avukat bu tapu ve ruhsat kontrollerini genellikle birkaç gün içinde hızlıca yürütebilir ve imzalamadan önce bunları sözleşmeyle karşılaştırabilir.

Türkiye’de Proje Aşamasında Gayrimenkul Satın Alma, Adım Adım

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul satın almak, herhangi bir büyük ödeme hesabınızdan çıkmadan önce hukuki kontrollerin yapıldığı belirli bir sırayla en iyi şekilde işler. Aşağıdaki sıra her aşamada paranızı korur.

1. Ödemeler ve daha sonra tapu devri için ihtiyaç duyacağınız bir Türk vergi numarası alın ve bir Türk banka hesabı açın.
2. Yalnızca satıcının önerdiği değil, bağımsız bir avukata müteahhit, arsa ve ruhsatlar konusunda durum tespiti yaptırın.
3. Şartlarda anlaşın, ardından noter onaylı bir ön satış sözleşmesi düzenletin ve mümkünse tapu kayıtlarına şerh düşürün.
4. Her ödemenin izlenebilir olması için sözleşmedeki kademeli plana kesinlikle uyarak banka üzerinden ödeme yapın.
5. İnşaatı üzerinde anlaşılan aşamalarla karşılaştırarak izleyin ve herhangi bir gecikme veya teknik özellikten sapma kaydını tutun.
6. Tamamlandığında yapı kullanma izninin verildiğini doğrulayın, ardından tam tapunun Tapu ve Kadastro’da adınıza devrini tamamlayın.

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul satın almanın pratikteki bütünü budur. Sıra en çok ödeme konusunda önemlidir: para sözleşmeyi ve inşaatı takip etmeli, asla onların önüne geçmemelidir.

Yabancı Alıcıların Yaptığı Yaygın Hatalar

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkulde çoğu kayıp kötü şanstan değil, birkaç önlenebilir hatadan kaynaklanır. Her birinin basit bir çözümü vardır.

• Özel, noter onaysız bir sözleşme imzalamak. Masa başı bir anlaşma resmi görünür ama icra edilmesi zayıftır. Tapu kayıtlarına şerh düşülmüş, noter onaylı bir ön satış sözleşmesinde ısrar edin.
• Plandan önce ödeme yapmak. Karşılık gelen inşaat aşamasından önce büyük tutarları erken vermek elinizdeki avantajı ortadan kaldırır. İnşaatla eş zamanlı ödeme yapın.
• Bağımsız hukuki kontrolleri atlamak. Yalnızca satıcının avukatına veya danışmanına güvenmek. Arsayı, ruhsatları ve müteahhidi kontrol etmek için kendi avukatınızı kullanın.
• Teknik özellikleri göz ardı etmek. Yazılı bir malzeme eki yerine görsele güvenmek. Kaplamaları ve ölçüleri yazılı olarak alın ki müteahhidi bunlara bağlı tutabilesiniz.
• Vatandaşlığın otomatik olduğunu varsaymak. Herhangi bir proje aşamasında satın alımı vatandaşlık yolu olarak görmek. Kurallar değiştiği için önce değeri, değerlemeyi ve şerh kurallarını teyit edin.

Karanfiloğlu Hukuk Bürosu’ndaki uygulamamızda, proje aşamasında bir satın almanın uyuşmazlığa dönüşmesinin en yaygın nedeni, özel olarak imzalanmış, hiç noter onayından geçmemiş ve müteahhit geç teslim ederse ne olacağı konusunda sessiz kalan bir ön sözleşmedir. Sözleşme aşamasında yapılan kısa bir inceleme, para hareket etmeden önce bu sorunların çoğunu önler.

Özet

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul sağlam bir satın alım olabilir, ancak bir tapu senedi yerine bir vaat karşılığında ödeme yaptığınız için tamamlanmış bir konut almaktan daha fazla özen ister. Önem taşıyan riskler, yani gecikme, müteahhit temerrüdü, teknik özellik değişiklikleri ve belirsiz tapu, müteahhidi, arsayı ve ruhsatları kontrol ederseniz ve sözleşmeniz noter onaylı, şerhli ve teslim ile ödeme konusunda somutsa yönetilebilir. İnşaatla eş zamanlı ödeme yapın, kendi avukatınızı kullanın ve nihai devirden önce yapı kullanma iznini teyit edin. Bu sırayla ele alındığında, Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul bir kumardan kontrollü, iyi belgelenmiş bir yatırıma dönüşür.

İstanbul’da Bir Avukatla Görüşün

Kendi durumunuz hakkında tavsiye almak isterseniz, Karanfiloğlu Hukuk Bürosu, Türkiye genelinde yabancılara ve Türk vatandaşlarına hizmet veren İstanbul’da tescilli bir hukuk bürosudur. Bize +90 532 659 35 11 numaralı telefon veya WhatsApp üzerinden, [email protected] adresinden e-posta ile veya Mecidiyeköy Mah. Büyükdere Cad. No:67-71, Alba İş Merkezi, Kat:8, Şişli, İstanbul adresinden ulaşabilirsiniz. Durumunuzu görüşmek için bizimle iletişime geçin.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul satın almak yabancılar için güvenli midir?

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul satın almak, evraklar doğru şekilde hazırlandığında yabancılar için güvenli olabilir. Bu güvenlik noter onaylı bir ön satış sözleşmesinden, müteahhit, arsa ve ruhsat kontrollerinden ve inşaatla eş zamanlı yapılan ödemelerden gelir. Alıcılar hiçbir güvencesi olmayan özel bir sözleşme üzerinden erken ödeme yaptığında risk keskin şekilde artar, bu yüzden onu güvenli kılan şey hukuki altyapıdır.

Yabancı alıcılar için proje aşamasında gayrimenkulün ana riskleri nelerdir?

Yabancı alıcılar için proje aşamasında gayrimenkulün ana riskleri gecikme, müteahhit iflası, teknik özellik değişiklikleri ve belirsiz tapu durumudur. Bina var olmadan önce ödeme yaptığınız için, başarısız veya geciken bir proje, sözleşme sizi korumuyorsa paranızı bağlayabilir veya kaybettirebilir. İyi bir durum tespiti ve güçlü bir sözleşme bu risklerin her birini ele alır.

Türkiye’de proje aşamasında satın alırken tapu alır mıyım?

Proje aşamasında bir satın alım anında tam mülkiyet tapusu almazsınız. En iyi ihtimalle arsa payınıza bağlı bir kat irtifakı tapusu ve satış sözleşmeniz olur. Tam mülkiyet tapusu (kat mülkiyeti) size ancak proje tamamlandıktan ve yapı kullanma izni verildikten sonra devredilir.

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul sözleşmesi noter onaylı olmalı mı?

Evet, Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul sözleşmesi özel değil, noter onaylı bir ön satış sözleşmesi olmalıdır. Gayrimenkul için bir ön satış sözleşmesi, bir Türk noteri tarafından düzenlendiğinde tam olarak icra edilebilir hale gelir ve tapu kayıtlarına gayrimenkul üzerine şerh düşüldüğünde en güçlü halini alır. Müteahhit temerrüde düşerse özel olarak imzalanmış bir sözleşmenin icra edilmesi çok daha zordur.

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul vatandaşlığa hak kazandırabilir mi?

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul, belirli koşullar altında yatırım yoluyla vatandaşlığa hak kazandırabilir. Bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla, bu genellikle tapu kayıtlarına şerh düşülmüş noter onaylı bir ön satış sözleşmesini, gayrimenkul yolu için asgari yatırım değerinin (genellikle 400.000 ABD doları) karşılanmasını ve resmi bir değerleme raporunu gerektirir. Eşikler ve kurallar değiştiği için, vatandaşlık için proje aşamasında bir bağımsız bölüme güvenmeden önce güncel gereklilikleri bir avukatla teyit edin.

Türkiye’de proje aşamasında bir projenin tamamlanması ne kadar sürer?

Türkiye’de proje aşamasında projeler genellikle başlangıçtan tamamlanmaya kadar yaklaşık iki ila dört yıl sürer, ancak bu projenin büyüklüğüne ve piyasa koşullarına göre değişir. Gecikme yaygındır, bu yüzden sözleşmede kesin bir teslim tarihi ve cezai şart bulunmalıdır. Satış ofisinde verilen herhangi bir zaman çizelgesini bir garanti değil, bir tahmin olarak değerlendirin.

Müteahhit tamamlanmadan önce iflas ederse ne olur?

Müteahhit tamamlanmadan önce iflas ederse, telafiniz hakkınızın ne kadar iyi güvence altına alındığına bağlıdır. Tapu kayıtlarına şerh düşülmüş noter onaylı sözleşmesi olan bir alıcı, yalnızca özel bir makbuza sahip olandan çok daha güçlü bir konumdadır. Ödeme yapmadan önce hukuki kontrollerin ve sözleşmenin şeklinin bu kadar önemli olmasının nedeni tam olarak budur.

Türkiye’de proje aşamasında gayrimenkul almak için Türk banka hesabına ihtiyacım var mı?

Uygulamada evet, çünkü kademeli ödemeler ve nihai tapu devri bir Türk banka hesabı üzerinden çok daha temiz bir şekilde yürütülür. Banka üzerinden ödeme yapmak ayrıca her taksitin net, izlenebilir bir kaydını oluşturur ve bu, ileride bir uyuşmazlık çıkarsa sizi korur. Ayrıca hızlıca alınabilen bir Türk vergi numarasına da ihtiyacınız olacaktır.

Yazar Hakkında

Kaan Karanfiloğlu, Türkiye genelinde Türk ve uluslararası müvekkillere hizmet veren İstanbul merkezli tescilli bir hukuk bürosu olan Karanfiloğlu Hukuk Bürosu‘nun kurucusudur. İstanbul Barosu’na (Sicil No. 58270) ve Türkiye Barolar Birliği’ne (No. 133074) kayıtlı bir avukattır ve 2017’den beri Türkiye’de avukatlık yapmaktadır. Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden (2016) lisans derecesine sahiptir ve müvekkillerine Türkçe, İngilizce ve Fransızca dillerinde danışmanlık yapar; büro ayrıca deneyimli ofis içi tercümanlarla Rusça ve Çince konuşan müvekkillere de hizmet vermektedir.

Uyarı: Bu makale Türk hukuku hakkında genel bilgi sunar ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kanunlar, yönetmelikler, resmi ücretler ve prosedürler zaman içinde değişir ve her durum farklıdır. Kendi özel durumunuz hakkında tavsiye için lütfen yetkili bir avukata danışın. Bu makaledeki bilgilere güvenilmesinden kaynaklanan herhangi bir kayıp için sorumluluk kabul edilmez.